Раздел объекта недвижимого имущества на доли представляет собой один из видов строительных и кадастровых работ, в итоге из одного ранее существовавшего помещения образуются несколько новых. В процессе раздела помещения возводят стены, перегородки, проемы для входа и окон. Затем новые объекты проходят кадастровый учет в ЕГРН и регистрируются права собственности на них.
В материале рассматриваются вопросы условий раздела помещений, создание проекта, оформление, необходимые документы.
- Что значит раздел нежилого помещения
- Как произвести раздел помещения на два новых
- Этапы раздела нежилых помещений
- Перепланировка нежилого помещения, расположенного в нежилом здании
- Какие требуются документы
- Образцы документов, требуемых для кадастрового раздела
- Проект раздела помещения
- ТП (технический план) раздела здания
- Нормативно-правовая основа
- Почему нужно обращаться к СМВ “ГРУПП”
- Кейсы нашей компании по кадастровому разделу нежилых помещений в здании
- Услуги, которые предоставляет “СМВ ГРУПП”
- Выводы
- Список использованной литературы
Что значит раздел нежилого помещения
Помещение — это объект нежилой и жилой недвижимости. В данной ситуации мы говорим о нежилом. В помещении подобного вида не могут проживать люди. Оно нужно для использования коммерческих целей (аптеки, магазины или офисы и т.д.).
Особенности раздела помещения:
- удалить сведения из ЕГРН о ранее существовавшем объекте;
- существовавший кадастровый номер убирается и создается новый;
- с самого начала пройти этапы регистрации (в связи с созданием еще одного нового объекта);
- в конце внести данные в ЕГРН и получить оттуда выписку (перед этим старые данные удаляются, то есть происходит раскадастривание недвижимости).
Как правило, раздел в нежилом здании в разы проще, чем в многоквартирном доме. Первоочередно, необходимо получить проект раздела помещения. Новый объект изолируется, это нужно для избежания многих ошибок.
При соблюдении всех особенностей, не будет проблем с присвоением нового кадастрового номера.
Комментарий эксперта. Есть возможность произвести раздел части здания или помещения на временной основе. Например, для сдачи в аренду, тогда эта часть ставится на учет также временно, то есть на срок действия аренды.
Читайте также: Раздел нежилого помещения: варианты и решения, правила проектирования
Как произвести раздел помещения на два новых
Существует три основных этапа раздела, а именно:
- установление границ новых запланированных объектов;
- составление ТП;
- присвоение нового номера и регистрация раздела в Росреестре.
В основном стадий гораздо больше, все зависит от конкретного помещения. Технический план содержит следующие обязательные разделы:
- полученные данные в ходе проведения кадастровых работ;
- первоначальные сведения;
- полная характеристика самого объекта;
- приложение в виде схемы, чертежа и т.д.
Комментарий эксперта. Чтобы безошибочно составить ТП потребуется запросить некоторые документы: подтверждение права собственности, выписку из ЕГРН, поэтажный план.
Читайте также: Что проверяет Росреестр и почему можно получить приостановку или отказ в государственной регистрации
Этапы раздела нежилых помещений
Необходимо решение владельца о разделе. Раздел права на недвижимость проходит несколько ступеней.
- кадастровый инженер готовит технический план;
- передается пакет документов в федеральные кадастровые органы;
- оплачивается госпошлина Росреестра;
- непосредственно сами строительные работы.
Комментарий эксперта. Так как объекты только появились, у них будут собственные размерные характеристики. Необходимо привлекать сотрудников для производства обмеров. Компания “СМВ ГРУПП” имеет современное оборудование, которое позволяет оперативно и точно провести обмеры помещения.
Также хотим предупредить вас о вероятно возникших трудностях в случае если:
- вы решили не проходить стадию согласования;
- на этапе регистрации нарушили нормы закона РФ.
Московская жилищная инспекция согласовывает план в срок от двух до шести месяцев, начальная цена — от 100 000 рублей.
Читайте также: Как согласовать проем в несущей стене на первом этаже многоквартирного дома
Перепланировка нежилого помещения, расположенного в нежилом здании
Перед ее осуществлением предлагается несколько вариантов:
- сооружение перегородок;
- создание проемов для установки дверей;
- добавление дополнительных туалетных комнат;
- увеличение размера площади.
Все происходящие изменения подлежат их внесению в ТП (техплан), после чего подаются в Росреестр.
Первым этапом является работа кадастрового инженера, который оформляет техническое заключение, но перед этим создается план проекта. После всех согласований можно начинать строительство. Если пропустить этап согласования, то произведенные работы будут рассматриваться как самострой. Узаконить в таком случае возможно, но доставит больше трудностей и с большей вероятностью вы получите административный штраф.
Перед созданием проекта будет рационально получить документацию в БТИ с целью понимания функциональных характеристик объекта.
Читайте также: Перепланировка в нежилом здании в Москве в 2024 году
Какие требуются документы
Об этом говорится в Федеральном законе от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ. К ним относятся:
- выписка (для получения обращаются в ЕГРН);
- свидетельство о праве собственности;
- проект;
- документ, подтверждающий согласование проекта;
- заключение эксперта;
- акт приемки работ;
- ввод в эксплуатацию;
- техплан;
- поэтажный план;
- заявление о регистрации и постановки на учет (подается в Росреестр).
При подаче заявления, сотрудники Росреестра проверяют предоставленные им сведения. В итоге либо ставят на учет, либо приостанавливают процесс или полностью отказывают в учете.
Подробнее о разделе в видео
Кликнув по ссылке, вы попадете на официальный сайт Росреестра https://rosreestr.gov.ru.
Образцы документов, требуемых для кадастрового раздела
| № | Наименование документа | Ссылка для скачивания |
| 1 | Выписка из ЕГРН | Скачать |
| 2 | ТЗ (техническое заключение) | Скачать |
| 3 | Заявление о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 4 | Техническое задание о перепланировке | Скачать |
| 5 | Технический план | Скачать |
| 6 | Проект перепланировки | Скачать |
| 7 | Заявление о согласовании перепланировки | Скачать |
Проект раздела помещения
Содержание конкретных разделов проекта определяются по свойствам объекта. При создании из одного помещения два и более в проекте может быть указано:
- подробное описание предстоящих строительных работ по разделу объекта;
- техника безопасности, способы ее соблюдения, принимаемые меры;
- описание ограждающих конструкций и их точное расположение;
- решение, касающееся входной группы в помещение, параметры дверных и оконных проемов;
- конкретизирование работ по монтажу, демонтажу и т.д.;
- описание стройматериалов;
- фасадные работы;
- расчеты, согласно которым будут усиливаться конструкции и проемы;
- описание планировки внутри объекта появившихся заново помещений;
- описание способов соблюдения требований пожарной, санитарной безопасности.
Читайте также: Кадастровый учет зданий и помещений по нормам 2024 года
ТП (технический план) раздела здания
Он создается после проведения раздела самого помещения в натуре. Согласно представленному ТП процедура раздела регистрируется в Росреестре.
Для получения техплана подается заявка в “СМВ ГРУПП” на предоставление кадастровых услуг.
Подробнее о техплане говорится в Приказе Росреестра от 15 марта 2022 года № П/0082. Технический план состоит из двух главных частей: текстовую и графическую. Текстовая содержит 9 обязательных разделов, а именно:
- результаты проведенных кадастровых работ;
- первоначальные данные;
- описание пунктов геодезической сети и средствах измерений;
- расположение самого объекта в целом;
- свойства помещений;
- описание машино-мест в здании;
- данных о частях здания;
- заключение кадастрового инженера;
- приложение.
Графическая часть содержит 4 обязательных раздела, к которым можно отнести:
- геодезические построения в виде схемы;
- расположение объекта в схематичном виде;
- контур здания в виде чертежа;
- план здания, этажа.
Комментарий эксперта. С помощью заключения кадастрового инженера можно обосновать проведенные работы. Сам технический план оформляется в отношении каждого созданного объекта.
Для его составления потребуется запросить данные из ЕГРН.
Нормативно-правовая основа
- Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ “О публично-правовой компании “Фонд развития территории” и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (скачать);
- Приказ Росреестра от 15 марта 2022 года № П/0082 “Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений” (скачать);
- Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2012 года № 432-ПП “О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется” (скачать).
Почему нужно обращаться к СМВ “ГРУПП”
Мы работаем уже более 10 лет, наш опыт берет начало еще в 2013 году, за такое время мы выполнили более 10 000 проектов разной сложности и уровней. Мы предоставляем гарантии на наши услуги — 1 год.
“СМВ ГРУПП” состоит из профессионалов различных направлений, нам доверяют более 120 компаний и постоянно обращаются за помощью.
Другие компании отказываются от каждой второй сложной задачи, но мы не боимся и успешно завершаем ваш заказ, в более 90% случаев раньше оговоренного срока.
Кейсы нашей компании по кадастровому разделу нежилых помещений в здании
Пример 1. В 2021 году специалисты нашей компании провели следующие действия: раздел и постановка на кадастровый учет объекта недвижимости имущества на несколько помещений. В итоге был создан отдельный вход согласно проекту теперь уже в два помещения.
Пример 2. Владелец крупного торгово-развлекательного центра хотел разделить одно большое помещение на 6 новых, чтобы в последующем сдавать их в аренду, в связи с чем увеличилась прибыль и услуги окупились уже через 3 месяца.
Услуги, которые предоставляет “СМВ ГРУПП”
Помимо основных мы можем предложить дополнительные услуги, если вы решите доверить нам полный комплекс работ.
- обследование объектов;
- проведение обмерных работ;
- грамотное оформление необходимой документации на иные строительные работы;
- сопровождение и взаимодействие с Росреестром;
- помощь в узаконивании самовольной перепланировки.
Консультация проходит бесплатно. В таблице представлены примерные цены на наши услуги.
| № | Описание | Стоимость | Срок |
| 1 | Проведение обмерных работ | от 10 рублей за 1 кв.м | от 1 дня |
| 2 | Создание ТП (технического плана) | от 50 000 рублей | от 3 дней |
| 3 | Регистрация в ЕГРН (через Росреестр или МФЦ) | от 10 000 рублей | от 10 дней |
| 4 | Создание проекта с сопровождением при согласовании | от 40 000 рублей | от 5 дней |
| 5 | Заключение инженера | от 40 000 рублей | от 5 дней |
Выводы
Раздел помещения нужен для более удобного бизнес-функционирования. Сама по себе процедура требует прохождения нескольких этапов, регулируемых федеральным и местным законодательством.
Список использованной литературы
- Градостроительный кодекс РФ (скачать);
- Жилищный кодекс РФ (скачать);
- Федеральный закон “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” от 30 декабря 2009 № 384-ФЗ (скачать);
- Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13 июля 2015 № 218-ФЗ (скачать);
- Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 № 87 “О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию” (скачать);
- Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2012 № 432-ПП “О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется” (скачать);
- Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ “О публично-правовой компании “Фонд развития территории” и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (скачать);
- Приказ Росреестра от 15 марта 2022 года № П/0082 “Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений” (скачать).
