Перепланировка в нежилом здании в Москве в 2024 году

Введение

Владельцы недвижимости часто решаются на проведение перепланировки в нежилом здании, чтобы оно лучше соответствовало их требованиям. Например, строительные работы по перераспределению площади в некоторых случаях могут помочь собственнику объекта легче найти клиентов, которые захотят арендовать помещения, и они принесут ему больше прибыли. Важно правильно провести перепланировку, чтобы ремонт был признан законным, а строительство не нанесло ущерб безопасности здания.

Что такое перепланировка?

Это определённый перечень строительных работ, направленных на изменение конфигурации здания, после проведения которых необходимо вносить изменения в техническую документацию на объект.

Какие строительные работы включает в себя перепланировка?

Она включает в себя строительство, направленное на изменение конфигурации здания в его пределах. К нему относятся постройка, разборка и перенос внутренних стен и перегородок, а также дверных и оконных проёмов, установление антресолей в нежилом помещении и т.д.

Важно отличать перепланировку от реконструкции и переустройства, так как каждое из этих изменений по-разному согласуется.

Некоторые ремонтные работы вообще не нужно согласовывать. К ним относятся косметический ремонт здания или помещения (замена обоев, покраска стен, побелка потолков, замена напольного покрытия), замена окон или дверей (без переноса проёмов), установка кондиционеров, а также замена бытовой сантехники (если ее местоположение остаётся неизменным).

Под определение переустройства попадают работы по перестановке сантехники (раковин, душевых кабин, унитазов), а также замена электрического или газового оборудования, изменение системы вентиляции.

Реконструкция включает в себя ремонтные работы, в результате которых изменяется площадь помещения (возведение пристроек, например), этажность (увеличение или уменьшение количества этажей), высота здания. Подобный ремонт согласовать сложнее, чем провести перепланировку (в нежилых зданиях, например, перепланировку даже не надо согласовывать), хотя у этих юридических процедур и есть схожие черты.

Какими законами регулируется перепланировка?

В Москве перепланировка в нежилых зданиях регулируется Постановлением Правительства города Москвы № 432. Также при проведении этих ремонтных работ руководствуются правилами, приведёнными в ЖК РФ, а в некоторых случаях опираются на Градостроительный кодекс.

Провести перепланировку в нежилом здании, однако проще, в этом случае, например, не нужно получать заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы.

Эти ремонтные работы нельзя проводить без подготовки проекта. Нарушение этих правил может привести к ухудшению технического состояния помещения, при неправильно проведённом строительстве здание может стать аварийным. Также перепланировку не всегда можно узаконить, и в таком случае владельцу недвижимости придется возвращать все в первоначальное состояние за свой счет.

Как осуществить перепланировку в нежилом здании?

Согласование и проведение перепланировки в нежилом здании – сложная процедура, состоящая из нескольких этапов. Для каждого из них нужно подготовить отдельный пакет документов, а также придётся искать экспертов и оплачивать их услуги, так как многие процедуры владелец недвижимости не может осуществить самостоятельно. Например, подготовить проект перепланировки может только строительная компания, у которой есть допуск саморегулируемой организации, и собственнику объекта придётся просто оплатить её услуги. Мы самостоятельно подготовим необходимую проектную документацию, а также поможем после проведения строительных работ внести изменения в кадастровые сведения об объекте.

Компания «СМВ ГРУПП» осуществляет перепланировку «под ключ».

Мы занимаемся оформлением документов для каждого этапа проведения юридической процедуры, подготавливаем и согласуем проект перепланировки, следим за тем, чтобы строительные работы были проведены в соответствии со всеми требованиями.

Затем оформляем технический план и регистрируем изменения в Росреестре.

Перепланировка нежилого здания состоит из следующих этапов:

1. Подготовительный этап.
2. Осуществление обмерных работ.
3. Подготовка проекта.
4. Оформление технического заключения.
5. Изготовление технического плана.
6. Регистрация изменений в Росреестре.

Подготовительный этап

Перед началом работы над проектом владелец должен собрать документы, которые ему нужно будет предоставить строительной компании. В первую очередь собственник должен получить выписку из ЕГРН. В ней содержатся все кадастровые сведения о недвижимости (кадастровая стоимость, кадастровый номер, дата его присвоения и т.д.), которые понадобятся перед подготовкой проекта (если предстоит масштабный ремонт, чаще строительство проводится только на основании эскизов дизайнера или вообще без них) и проведением работ.

Если у владельца недвижимости есть технический паспорт на объект, его тоже желательно предоставить организации. Этот документ содержит полезную информацию об объекте и часто используется инженерами в справочных целях. Технический паспорт можно заказать в МосГорБТИ, однако для частной недвижимости необязательно получать этот документ.

Осуществление обмерных работ

Для проведения перепланировки нужно обратиться в строительную компанию. У нее обязательно должен быть допуск саморегулируемой организации, иначе ремонт будет незаконным. Перед началом работы над проектом инженеры обязаны выяснить фактическое состояние объекта недвижимости. Они приезжают в здание, составляют схемы и чертежи объекта, спрашивают владельца, что именно он хочет изменить и каким образом. Кроме того, перед началом строительных работ инженеры определяют, в каком состоянии находятся несущие конструкции и какую максимальную нагрузку они способны выдержать.

Подготовка проекта перепланировки

После проведения обмерных работ инженеры занимаются подготовкой проекта. Этот документ должен включать в себя информацию о материалах, которые будут использоваться, список строительных работ, которые будут проводиться, меры для обеспечения безопасности, данные о компании и т.д. Для нежилых помещений согласовывать перепланировку не нужно.

После окончания работы владелец недвижимости и руководитель строительной компании подписывают проект и начинают строительство.

Оформление технического заключения

После завершения работы над проектом нужно подготовить документ, который подтвердит, что строительные работы не причинят вред несущим конструкциям и здание после ремонта не станет аварийным. Эту функцию выполняет техническое заключение. В нем указывается максимально допустимая нагрузка на конструкции, перечисляются дефекты здания (при наличии), даются рекомендации по их восстановлению и т.д. Этот документ понадобится владельцу недвижимости при внесении изменений в сведения ЕГРН после окончания строительства.

Проведение строительных работ

При проведении строительства ни в коем случае нельзя отступать от подписанного проекта. Даже при небольшом изменении, сдвиге дверного проема на пару сантиметров, например, могут возникнуть большие проблемы с узакониванием этой перепланировки и внесением изменений в Росреестр. Также из соображений безопасности нельзя воздействовать на несущие конструкции, если это не предусмотрено проектом.

Изготовление технического плана

Этот документ оформляется кадастровым инженером после проведения строительных работ. Специалист приезжает на объект, получает на руки исходные документы и проект перепланировки, сравнивает их, смотрит, какие на данный момент у здания фактические характеристики, было ли строительство проведено в соответствии с проектом и т.д. Все изменения он вносит в бланк технического плана, также прикрепляет поэтажные чертежи здания, на котором отражены изменения после перепланировки. Благодаря этому документу можно законно провести кадастровый учет и зафиксировать изменения в Едином государственном реестре недвижимости.

Регистрация изменений в Росреестре

Завершающим шагом проведения перепланировки является подача документов в Росреестр и внесение изменений в данные ЕГРН. Для этого после завершения строительства и подготовки технического плана нужно отправить документацию в Росреестр по местонахождению объекта. Документы можно подать также через МФЦ или отправить в электронном виде. Кроме заполненного заявления о проведении кадастрового учета необходимо представить технический план (с внесёнными изменениями), техническое заключение и правоустанавливающие документы (это может быть договор о купле-продаже, аренде, решение суда и т.д.), в некоторых случаях могут дополнительно запросить проект перепланировки, однако чаще всего 4 выше перечисленных документов достаточно для проведения юридической процедуры.

В течение 7 рабочих дней после подачи документов данные ЕГРН о параметрах здания будут обновлены, и владелец недвижимости сможет получить выписку из Единого государственного реестра с новыми сведениями об объекте. После этого объект можно будет продавать, сдавать в аренду и проводить с ним любые юридические процедуры.

Можно ли провести перепланировку, если здание является объектом культурного или исторического наследия?

Да, можно, однако это будет сложнее. Во-первых, владельцу надо будет найти компанию, которая будет готова подготовить проект приспособления здания для современного использования (так называется проект перепланировки для объектов культурного или исторического наследия). Перед началом строительных работ перепланировку нужно будет согласовать в департаменте культурного наследия города Москвы. Для этого в данную организацию необходимо отправить проект приспособления в 2 экземплярах, копии правоустанавливающих документов (это может быть договор о купле/продаже, свидетельство о наследии, решение суда и т.д.), а также копия паспорта владельца недвижимости. После того как от государственного органа придет положительный ответ, можно начинать строительные работы.

Можно ли узаконить уже проведённую перепланировку?

Проведение и согласование перепланировки сопряжено с огромным количеством бюрократических работ, ведь сначала нужно подписать проект, потом обратиться за подготовкой технического заключения, а в самом конце собрать и отправить пакет документов в Росреестр, чтобы изменения были внесены в ЕГРН. Многие решают обойтись без этой волокиты, особенно если владелец работал в сфере строительства, например, и как ему кажется, способен провести перепланировку сам.

В этом случае если собственник захочет провести какую-нибудь юридическую процедуру со зданием, продать или сдать в аренду, например, у него возникнет проблема: из-за несоответствия фактических параметров объекта техническому плану оформить договор купли-продажи или аренды не удастся.

Перепланировку можно узаконить, если она соответствует государственным требованиям. Владельцу недвижимости надо будет заказать новый технический план, инженер зафиксирует изменения, и затем нужно отправить пакет документов в Росреестр (такой же, как при оформлении перепланировки с нуля).

Если же при выполнении строительных работ были нарушены государственные стандарты, то перепланировку нельзя будет так легко узаконить, и скорее всего придется возвращать здание в первоначальное состояние. Инженеры компании «СМВ ГРУПП» имеют десятилетний опыт и в случае несогласованных строительных работ помогут узаконить ремонт даже в самых сложных случаях (если стандарты были нарушены, постараются найти способ оформить документы так, чтобы владельцу пришлось по минимуму приводить помещение в первоначальное состояние).

Преимущества оформления документов по перепланировке у «СМВ ГРУПП»

Компания «СМВ ГРУПП» отличается рядом преимуществ, благодаря которым помогает клиентам даже в самых сложных ситуациях:

• Квалифицированные специалисты: у в компании есть штат из инженеров и юристов, которые помогут разобраться с оформлением документов даже в самых сложных ситуациях, связанных с узакониванием самостроя, например. Кроме того, у «СМВ ГРУПП» есть допуск на проектирование, благодаря которому компания сможет оформить все необходимые документы для проведения перепланировки в здании.
• Быстрое оформление: после сбора всех необходимых документов в течение месяца будет подготовлен проект, а после проведения строительных работ мы в течение месяца внесём изменения в ЕГРН.
• Приемлемые цены: стоимость перепланировки нежилого здания зависит от объекта недвижимости, мы сообщим вам точную сумму сразу же после предъявления документации по объекту.

Заключение

Большинство владельцев недвижимости рано или поздно сталкивается с необходимостью перепланировки. Важно провести строительные работы в соответствии с государственными требованиями, чтобы не пришлось возвращать здание в первоначальное состояние.  Сотрудники компании «СМВ ГРУПП» способны оказать помощь клиентам даже в самых сложных юридических случаях. Мы избавим вас от бумажной волокиты и самостоятельно организуем строительные работы, единственное, что вам нужно будет сделать – подписать готовый проект.