Техническая инвентаризация – это совокупность работ, по итогам которых собираются данные о характеристиках объекта недвижимости. В отличие от кадастровых работ, целью проведения инвентаризации не является определение границ зданий, местоположения объекта на участке или этаже. Основная задача при инвентаризации – собрать геометрические, технические и экономические данные о новом или существующем объекте. Для этого проводятся обмеры, обследования, расчеты, измерения отдельных элементов конструкций и здания. По итогам указанных работ формируется или корректируется инвентарное дело, оформляются технические паспорта, поэтажные планы, иные документы.
В статье расскажем, в чем заключается порядок проведения инвентаризации, для каких объектов нужны эти работы, как осуществляются обмеры и обследования.
- Что такое техническая инвентаризация
- Цели и задачи инвентаризации недвижимости
- Какие объекты подлежат технической инвентаризации
- Сроки инвентаризации
- Список полезных документов
- Бюро технической инвентаризации: полномочия, правила работы
- Порядок проведения инвентаризации
- Заключение договора на проведение инвентаризации
- Работы на объекте
- Оформление документов после инвентаризации
- Перечень документов по результатам проведения инвентаризации
- Кейсы нашей организации
- Стоимость и сроки инвентаризации
- Заключение
- Список использованной литературы
Что такое техническая инвентаризация
Есть несколько разных видов работ для определения характеристик, планировки и местоположения объектов недвижимости. У каждого из них свои цели и задачи. Суть инвентаризации, как работ на объектах капитального строительства, заключается в следующем:
- специалисты соберут точные и объективные данные о технических, экономических и иных параметрах объекта, которые будут отражены в инвентарном деле;
- на основании результатов инвентаризации оформляется техническая документация на объект – паспорт, ведомости, поэтажные планы, справки ТЭП и т.д.;
- в отношении каждого объекта, прошедшего инвентаризацию, ведется учет (это входит в полномочия учреждений БТИ).
Порядок инвентаризации напоминает проведение кадастровых работ. Но есть и ряд важных отличий. Прежде всего, результаты инвентаризационной деятельности не отражаются в кадастровых сведениях ЕГРН. Ключевой характеристикой объекта в ЕГРН являются его координаты, местоположение на этаже или на участке. При инвентаризации такие характеристики не определяются. Местоположение помещений отражается на поэтажных планах, но они не являются основание для кадастрового учета.
Есть отличия в документах, которые оформляются по итогам кадастровых и инвентарных работ. Для внесения данных в ЕГРН нужен технический план, который изготавливает кадастровый инженер. После инвентаризации оформляется не технический план, а паспорт, ведомости помещений, поэтажные планы. Эти документы будут включены в состав учетного инвентарного дела БТИ.
Комментарий эксперта. Перечень работ на объектах примерно одинаков при инвентаризации и получении кадастровых сведений. Основным видом работ являются обмеры здания, его фасадов и конструкций, помещений. Но координирование с привязкой к геодезической сети в рамках инвентаризации не осуществляется. По этой причине у БТИ нет полномочий по ведению и изменению кадастровых сведений ЕГРН.
| № п/п | Вид обмеров при инвентаризации и кадастровых работах | Описание |
| 1 | Архитектурные обмеры | Основной вид обмеров. Предусматривает внешние и внутренние обмеры всех конструкций и помещений, оформление абрисов. После завершения обмеров оформляются поэтажные планы, технические паспорта и планы. |
| 2 | Схематические обмеры | Выполняются путем визуального осмотра, составления абрисов с заполнением основных измерений. Обычно выполняются как основа для последующих архитектурных обмеров. |
| 3 | Архитектурно-археологические обмеры | Данный вид обмеров включает измерение для реставрации или восстановления объектов. Особое внимание уделяется точности обмеров для фасадных элементов. |
| 4 | Обмеры для дизайна зданий и помещений | Выполняются для определения мест размещения мебели и светотехнического оборудования, для оптимизации внутреннего пространства, внешнего благоустройства. |
| 5 | Обмеры для инвентаризации и оформления технического паспорта | Выполняются при вводе объекта в эксплуатацию (первичная инвентаризация), при последующих изменениях характеристик. |
| 6 | Геодезические обмеры габаритов здания | Проводятся для определения координат объекта и его местоположения на участке. |
Цели и задачи инвентаризации недвижимости
Основная задача технической инвентаризации – сбор данных о недвижимости. Такие работы могут проводиться для следующих целей:
- для подготовки документации при вводе в эксплуатацию нового или реконструируемого объекта;
- для уточнения технических параметров в инвентарном деле после завершения строительных работ;
- для постановки объекта на инвентарный учет, если это требуется по нормативным актам РФ и регионов;
- для собственных нужд предприятия, если проводится плановая или внеочередная инвентаризация основных средств;
- для подготовки документов на кредитование, где объект будет выступать в качестве залога;
- для подготовки объекта на продажу, передачу в аренду;
- для прохождения лицензирования, получения разрешений на определенные виды деятельности;
- для иных целей, в зависимости от намерений собственника.
В зависимости от типа объекта и требований нормативных актов, может проводиться добровольная или обязательная инвентаризация. Для первичных, плановых или внеочередных обязательных инвентарных работ предусмотрены специальные сроки.
Документы, которые оформлены по итогам инвентарных работ, будут нужны при проектировании, при согласовании реконструкции, перепланировки/переустройства. Например, вместе с проектом перепланировки нужно передать на согласование копию техпаспорта (для нежилого помещения) или выкопировку с поэтажного плана (для жилого помещения).
Какие объекты подлежат технической инвентаризации
Объектом технической инвентаризации являются здания, сооружения. Характеристики помещений будут отражены в составе техпаспорта и иных документов на здание. Отдельные технические паспорта на жилые и нежилые помещения с 2018 года не оформляются. На них можно получить лишь выписку или выкопировку их технической документации здания.
Под инвентаризационные работы, учет и формирование инвентарного дела подпадают следующие объекты:
- многоквартирные дома;
- многофункциональные здания;
- производственные объекты;
- торговые объекты;
- объекты с другими видами целевого назначения.
Не предусмотрено оформление инвентаризации для объектов незавершенного строительство. На них нельзя получить техпаспорт или иной документ. При этом незавершенку можно поставить на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. Это еще одно отличие между кадастровыми и инвентаризационными работами.
Сроки инвентаризации
Сроки проведения инвентаризации зависят от их вида. Все предусмотрено три вида инвентаризации, у каждого из которых свое назначение:
- первичная – осуществляется на этапе ввода в эксплуатацию вновь возведенного здания;
- плановая – осуществляется в пределах каждых 5 лет после первичной инвентаризации;
- внеочередная – осуществляется по мере необходимости, в том числе по решению правообладателя, при изменении технических параметров объекта.
Соответственно, цели инвентаризации указанных видов тоже будут отличаться. Первичные работы позволяют собрать исходные параметры нового объекта. При плановой или внеочередной инвентаризации эти данные могут уточняться, корректироваться или подтверждаться. Это может повлечь и изменения инвентарного дела, содержания технической документации.
Комментарий эксперта. В последние 10 лет существенно изменился порядок кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость. В частности, был принят Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать), несколько Приказов МЭР для оформления кадастровых документов. Но в отношении технического учет, инвентаризации недвижимости ничего не изменилось. Как и ранее, специалисты руководствуются Методическими указаниями по инвентаризации, утвержденными Росжилкоммунсовхозом, Приказом Минземстроя № 37. Это достаточно «старые» нормативные акты, но они все еще применяются. Также под разные виды обследований и обмеров специалисты будут следовать стандартам ГОСТ, СП, другим нормативно-техническим актам.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец акта о сносе здания | Скачать |
| 2 | Запрос выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Образец технического паспорта | Скачать |
| 4 | Образец заявления о прохождении экспертизы | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец заявления о проведении инвентаризации | Скачать |
| 7 | Образец договора о проведении инвентаризации | Скачать |
| 8 | Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
Бюро технической инвентаризации: полномочия, правила работы
Формально, у БТИ нет исключительных полномочий по проведению инвентаризации, оформлению технической документации. Такие работы и документы можно заказать в других компаниях, где работ специалисты в сфере недвижимости, кадастра, проектирования и строительства. Наша компания оформляет технические паспорта, справки ТЭП и другие документы на любые объекты инвентаризации.
Тем не менее, только бюро инвентаризации может вести технический учет недвижимости, инвентарные дела. Обычно эти полномочия закрепляются региональными нормативными актами. В них же описывается порядок передачи информации после инвентаризации в региональные базы данных, реестры, регистры. Например, в Москве есть единый регистр недвижимости, а в его состав входят сведения инвентарных дел, техническая документация.
Не избежать обращения в БТИ, если нужно получить документы из инвентарного дела, сформированного до перехода на систему кадастрового учета (2013 год). Как указывалось выше, через БТИ нужно получить технический паспорт или выкопировку из поэтажного плана для согласования перепланировки.
Порядок проведения инвентаризации
Если для объекта недвижимости проведение инвентаризации обязательно, с этой целью нужно обращаться в учреждение БТИ, либо другую специализированную организацию. Инвентарные работы предусматривают выезд специалистов на место, поэтому собственник обязан обеспечить доступ ко всем помещениям здания. Об основных правилах этапах инвентаризации расскажем ниже.
Заключение договора на проведение инвентаризации
Инвентаризация и оформление технической документации осуществляются на платной основе. Поэтому для проведения работ нужно выбрать БТИ или иную организацию, заключить договор. Стоимость инвентаризации зависит:
- от вида и функционального назначения объекта;
- от общей площади, высоты, этажности, количества помещений;
- от особенностей планировки и архитектуры;
- от срочности выполнения работ;
- от местоположения и удаленности объекта.
Обычно на сайтах учреждений БТИ размещаются примерные тарифы на инвентаризационные работы. Но точная цена будет согласована только после предварительного изучения сведений и документов на объект.
Работы на объекте
Инвентаризационные работы на объекте выполняет комиссия специалистов. В их состав обычно входят инженеры, техники, другие специалисты. В зависимости от целей и формы инвентаризации, специалисты выполнят следующие работы:
- визуальное обследование внутри и снаружи здания, по всем помещениям и конструкциям, инженерным коммуникациям;
- диагностическое исследование состояния конструкций, так как это влияет на расчеты экономических показателей;
- обмеры по всей площади здания, помещениям, конструкциям;
- расчеты основных технико-экономических показателей.
Организация проведения инвентаризации обязательно включает анализ документов и сведений на объект. Например, для вновь построенного здания это будет исходная проектная документация, приемочный акт, другие документы. Для существующего объекта изучается первоначальный технический паспорт и поэтажные планы, другие материалы инвентарного дела.
В процессе инвентарных работ составляются промежуточные документы – акты, протоколы, отчеты, заключения. Если в ходе работ выявлены повреждения и недостатки конструкций, составляются дефектные ведомости. Эта документация будет важна не только для целей подготовки инвентарного дела, но и для планирования, проектирования текущего или капитального ремонта. К проведению работ могут привлекаться представители заказчика.
Оформление документов после инвентаризации
Результатом проведения инвентаризации всегда будет определенный набор документов. Также на обследованный объект составляет инвентарное дело. О составе документов по инвентаризации читайте ниже. Отметим, что кроме оформления инвентарного дела объект обязательно поставят на учет. С этой целью ему присваивается инвентарный номер. Он будет указываться в техническом паспорте, другой документации.
Комментарий эксперта. Готовые документы после инвентаризации заказчик получит после подписания акта приемки работ. Само инвентарное дело не выдается заказчику, а будет храниться в учреждении БТИ. Периодически документация и дело может сдаваться в архив. Для получения копий архивных документов обычно требуется больше времени, чем для материалов актуального инвентарного дела.
Перечень документов по результатам проведения инвентаризации
Перечень документов по итогам инвентаризации зависит от ее вида и целей проведения. После первичных инвентаризационных работ оформляется следующая документация:
- технический паспорт – это основной документ по результатам работ, где будут указаны все технические и экономические параметры здания, отдельных помещений;
- поэтажные планы – как следует из определения, они изготавливают на каждый этаж здания, описывают конфигурацию и характеристики помещений;
- ведомости (экспликации) помещений и здания – содержат данные о площади, объеме, высоте, номере целевом назначении помещений;
- справка ТЭП – оформляется на основании материалов и сведений инвентарного дела, содержит экономические и технические параметры здания (для ввода в эксплуатацию, для иных целей).
Если вы планируете заказать инвентаризацию, образцы основных документов можно скачать в приложении к этой статье.
Впоследствии из материалов инвентарного дела можно запрашивать копии технического паспорта и поэтажных планов, их выкопировки. После изменения характеристик здания и отдельных помещений могут вноситься изменения в техпаспорт и ведомости. С этой целью нужно обратиться для проведения внеочередной инвентаризации.
Кейсы нашей организации
| Год выполнения работ: 2017 г.; Адрес объекта: г. Санкт-Петербург, Домостроительная улица, д. 4; Заказчик работ: ООО «СтройИнвест»; Исполнитель работ: Компания СКП; Срок выполнения работ: 7 рабочих дней Подготовка технической документации: 7 рабочих дней | |
| Задача от заказчика | ООО «СтройИнвест» в 2015 году получило разрешение на строительство производственно-складского корпуса в промзоне Парнас (СПб). В 2017 года здание было достроено, после чего началась процедура ввода в эксплуатацию. Для ввода производственно-складского корпуса в эксплуатацию ООО «СтройИнвест» нужно оформить:
В указанных документах описываются технические характеристики здания и его помещений. Чем быстрее будут готовы документы – тем раньше собственник сможет начать работу в здании. Ожидаемая прибыль от использования производственно-складского корпуса составляет до 700 000 рублей в месяц. Поэтому задержки при вводе в эксплуатацию повлекут для собственника упущенную выгоду. От оформления технической документации зависит, не возникнет ли проблем при получении разрешения на ввод в эксплуатацию, при постановке объекта на кадастровый учет. Чиновники Росреестра нередко выносят отказы или решения о приостановках в регистрации, причем по надуманным причинам. Чтобы избежать таких сложностей, оформлением документов должны заниматься опытные и квалифицированные специалисты. Оптимальный вариант – заказать документы у специалистов, имеющих опыт работы в кадастровых органах, в БТИ. Этим требованиям отвечают специалисты компании СКП. |
| Почему обратились к компании СКП: | Специалисты компании СКП с 2013 года оформляют техническую документацию для ввода зданий в эксплуатацию. Специалисты компании СКП:
Эти преимущества были учтены заказчиком. Также представители ООО «СтройИнвест» изучили кейсы по ранее выполненным работам на ввод в эксплуатацию, что стало еще одним доводом для заключения договора. Заказчика полностью устроил срок подготовки технической документации – до 7 рабочих дней. Это намного меньше, чем предлагают другие компании на рынке кадастровых и инвентаризационных услуг. |
| Что было сделано специалистами компании: | Для оформления технической документации от заказчика были получены:
Кадастровыми инженерами компании СКП запрошена выписка ЕГРН на земельный участок. Выписка была получена за 10 минут. Для клиентов компании СКП такая услуга предлагается бесплатно. На начальном этапе работы была проанализирована исходная документация на здание, определены сроки и порядок обследования. |
 Разрешение на строительство | |
| После получения сканов всех документов была назначена дата выезда специалистов для визуального обследования объекта. Перечень действий, выполненных инженерами и техниками компании СКП:
Геодезистами компании СКП проведены работы с использованием электронного тахеометра, что позволило соблюсти необходимую точность измерений в условиях геодезической съёмки. Так как производственно-складской корпус является достаточно сложным и большим объектом, обследования заняли два дня. По мере сбора сведений о характеристиках одновременно началась работа по оформлению технической документации. | |
 Схема геодезических построений в техническом плане | |
 Схема местоположения объекта на участке | |
| Описание достигнутого результата | После того, как были подготовлены поэтажные планы необходимо было оформить технический паспорт и технический план, справку ТЭП. Так как это является одним из основных направлений работы компании СКП, кадастровые инженеры справились с оформлением документов точно в согласованные сроки. Через 7 рабочих дней заказчик получит следующие документы:
По согласованию с заказчиком специалисты компании СКП сами подали все документы в БТИ и Росреестр. После этого была получена выписка ЕГРН о постановке здания на кадастровый учет. |
 Справка ТЭП | |
 Справка ТЭП 2 | |
| Результаты работы: | Готовый комплект документов был передан на электронном носителе (CD-диск) и в бумажном варианте в Стройнадзор г. Санкт-Петербурга, в кадастровую палату. Специалисты компании СКП имеют большой опыт взаимодействия с указанными органами, поэтому серьезных проблем при проверках документов не возникло. По итогам сотрудничества с компании СКП заказчик получил документы на ввод производственно-складского корпуса в эксплуатацию, о постановке его на кадастровый учет. Быстро пройдя все процедуры. собственник начал получать прибыль от использования производственно-складского корпуса до 700 000 рублей в месяц. |
Стоимость и сроки инвентаризации
Продолжительность выполнения работ напрямую зависит от сложности, конфигурации и характеристик здания. Например, на многоэтажном объекте инвентаризация может занять несколько дней. Эти моменты будут уточнены на этапе заключения договора, подготовки технического задания.
О факторах, которые влияют на стоимость инвентаризационных работ, рассказано выше. За срочное проведение инвентаризации нужно доплачивать по повышенному тарифу. Если собственнику нужно будет получить копии каких-либо документов из инвентарного дела, тарифы за оформление нужно уточнять в БТИ. Они могут отличаться для разных городов и регионов. Примерные цены за услуги и работы нашей компании смотрите ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Разработка эскизного проекта | от 15 000 руб. |
Заключение
- Инвентаризация включает работы, обмеры и обследования, по итогам которых специалисты получат данные о технических и экономических параметрах здания, отдельных помещений и конструкций.
- Первичные, плановые или внеочередные инвентаризационные работы можно заказать в БТИ, иной специализированной организации. Для выполнения работ заключается договор, оформляется техническое задание.
- По итогам работ формируется инвентарное дело, а объект ставят на инвентаризационный учет. В состав технической документации после инвентаризации входит техпаспорт, поэтажные планы, ведомости помещений, справки ТЭП.
Заказать инвентаризацию и оформление технической документации по ее итогам можно в нашей компании. Об условиях сотрудничества вам расскажут наши консультанты.
Список использованной литературы
Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)
Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать)
Приказ Минземстроя № 37 (скачать)
Методические рекомендации Роскоммунсовхоза (скачать)
