Пересмотр кадастровой стоимости земельный участков осуществляется по тем же основаниям, что для объектов недвижимости. Собственник земли может пройти процедуру оспаривания в административном или судебном порядке. При положительном исходе кадастровую стоимость участка приравняют к рыночной цене, если этот показатель подтвержден отчетом об оценке. Одним из последствий пересмотра станет снижение размера налоговых платежей. Услуги по сопровождению указанной процедуры предлагает компания «СМВ Групп».
Читайте, при каких условиях возможен пересмотр кадастровой стоимости земельных участков, куда нужно обращаться собственнику, как обосновать рыночную цену земли.
- По каким основаниям допускается пересмотр кадастровой стоимости земли
- Причины завышения кадастровой стоимости земельных участков
- Можно ли повлиять на результат оценки до ее завершения
- Список полезных документов
- Порядок пересмотра кадастровой стоимости участка
- Проверка результатов оценки
- Сбор и оформление обязательных документов
- Административный и судебный порядок пересмотра кадастровой стоимости
- Какие преимущества получит собственник
- Услуги компании «СМВ Групп»
- Заключение
- FAQ
- Список источников
По каким основаниям допускается пересмотр кадастровой стоимости земли
Рыночная цена земли определятся по согласованию сторон сделки, с учетом площади, видом разрешенного использования, других факторов. Кадастровая стоимость тоже должна соответствовать состоянию дел на открытом рынке спроса и предложения. Однако из-за особенностей проведения государственной оценки она может существенно отличаться от рыночной цены. Зачастую это будет несоответствие в большую сторону, когда кадастровая стоимость превысит рыночную.
В России действует специальный нормативный акт о порядке определения кадастровой стоимости – Закон № 237-ФЗ. Он допускает и пересмотр результатов государственной оценки:
- из-за нарушений, допущенных бюджетным учреждением при проведении оценочных работ;
- из-за несоответствия кадастровой стоимости реальной рыночной цене.
Чаще всего собственник обращаются за пересмотром кадастровой стоимости по второму основанию. Чтобы добиться положительного решения, необходимо подтвердить значение рыночной цены. Для этого проводится независимая оценка с оформлением отчета. Этот документ обязательно нужен для любого варианта пересмотра кадастровой стоимости земли.
Комментарий эксперта. Рассмотрение споров по кадастровой стоимости возможно в судебном и внесудебном порядке. В любом случае, лучше действовать через представителя, который поможет оформить и подать документы, отстоять позицию в заседаниях. Услуги компании «СМВ Групп» по сопровождению процедуры пересмотра кадастровой стоимости земли будут включать все необходимые действия в интересах заказчика. Примеры кейсов с положительными решениями можно посмотреть на нашем сайте.
Причины завышения кадастровой стоимости земельных участков
Несоответствие кадастровой и рыночной цены вызвано отличием в порядке проведения оценки. Вот несколько причин, по которым стоимость по кадастру может значительно превышать реальные показатели с открытого рынка:
- особенности методик и подходов к проведению государственной оценки – по умолчанию, она осуществляется в массовом порядке сразу для группы однотипных участков и объектов;
- ограниченный перечень ценообразующих факторов – в большинстве случаев их всего 6 (согласно Приказу Росреестра № П/0336, тогда как независимый оценщик анализирует намного больше данных);
- неиспользование данных о реальных характеристиках участка – основной объем информации бюджетное учреждение получает только из документов, а сведения от собственников учитываются крайне редко.
Рынок предложений по земельным участкам учитывает много разных показателей, от удаленности до населенного пункта до наличия коммуникаций. Но в Приказе № П/0336 содержится только ограниченный перечень факторов. Среди них категория земель, площадь, вид разрешенного использования, протяженность, наличие (отсутствие) обременений, характеристики застройки.
Можно ли повлиять на результат оценки до ее завершения
Теоретически, это вполне возможно. Закон 3 237-ФЗ позволяет правообладателям подать документы и сведения о характеристиках участков или объекта в ходе оценки. В частности, это может быть декларация, иные материалы. Бюджетное учреждения обязано принять и рассмотреть их. Но на практике, даже подача декларации или других документов не гарантирует, что при оценке учтут реальные характеристики недвижимости.
Вариант с оспариванием кадастровой стоимости из-за нарушений, допущенных при оценке, также применяется достаточно редко. Даже если подтвердить ошибку или несоблюдение правил проведения оценочных работ, это не обязательно повлечет пересмотр стоимости. Скорее всего, нарушение будет формальным, и не повлияет на итоговый результат оценки.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец иска об оспаривании кадастровой стоимости | Скачать |
| 2 | Запрос выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Техническое задание на оценку недвижимости | Скачать |
| 4 | Образец заявления об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец отчета о рыночной цене объекта | Скачать |
| 7 | Образец технического плана | Скачать |
| 8 | Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
Порядок пересмотра кадастровой стоимости участка
Пересмотру подлежит кадастровая стоимость, которая официально утверждена после завершения оценки. Эти данные размещаются в ЕГРН. Отметим, что если участок не поставлен на кадастровый учет, то его не включат в перечень для оценки бюджетным учреждением. Периодичность проведения оценочных работ может составлять 1 раз в 2 или 4 года.
Заявление или административный иск на пересмотр может подать собственник участка, либо его уполномоченный представитель. Как минимум, полномочия по представительству будут включать сбор, оформление, подписание и подачу документов. Также может быть важным участие в заседании суда, бюджетного учреждения или комиссии, где спор рассматривается по существу. Данное направления входит в перечень услуг компании «СМВ Групп».
Проверка результатов оценки
Чтобы оценить основания для пересмотра, нужно проверить актуальное значение кадастровой стоимости, сравнить его с рыночной ценой. Для этого собственник может:
- использовать государственные сервисы и платформы, в том числе Публичную кадастровую карту;
- запросить выписку из ЕГРН (она будет нужна для любого варианта оспаривания, как и отчет оценщика);
- проверить кадастровую стоимость через онлайн-сервис на сайте «СМВ Групп».
Данные о кадастровой стоимости можно сверить с примерной рыночной цены. Но официально подтвердит этот показатель только отчет оценщика, состоящего в СРО. Заказать документ можно в компании «СМВ Групп».
Сбор и оформление обязательных документов
Пересмотр кадастровой стоимости осуществляется на основании документов, которые обязан представить собственник или доверенное лицо. Согласно Закону № 237-ФЗ, в их перечень входит:
- заявление в бюджетное учреждение или комиссию по рассмотрению споров;
- административный иск для суда;
- выписка из ЕГРН, которая подтверждается право собственности заявителя и актуальное значение стоимости по кадастру;
- отчет по оценке (в документе будет указан показатель рыночной цены);
- доверенность на представителя (по мере необходимости).
Если собственник проходит внесудебную процедуру пересмотра и получил отказ, то к административному иску необходимо приложить решение бюджетного учреждения или комиссии.
Заявитель сам оплачивает расходы, связанные с проведением независимой оценки. Уточнить стоимость работ оценщика компании «СМВ Групп» можно по телефону. Но точная цена будет определена при подписании договора, с учетом вида и характеристик объекта. Срок подготовки отчета обычно не превышает 1-3 дней. Затраты на оценку окупятся за счет снижения налоговых платежей.
В состав расходов при обращении в суд входит госпошлина. Ее размер составляет 6 000 рублей, если собственником является предприятие. Физические лица оплачивают госпошлину по ставке 600 рублей. Копию платежки нужно приложить к исковому заявлению.
Административный и судебный порядок пересмотра кадастровой стоимости
Внесудебный (административный) порядок пересмотра кадастровой стоимости предусматривает обращение с документами в региональную комиссию или бюджетное учреждение (в зависимости от положений нормативных актов субъекта РФ). Основные стадии рассмотрения спора:
- подача документов в уполномоченный орган (во всех регионах это можно сделать через порталы госуслуг или иные сервисы);
- предварительная проверка документов на соответствие закону;
- направление отчета в бюджетное учреждение для дачи заключения;
- запрос сведений о последней федеральной оценке;
- назначение заседания, уведомление заявителя (в электронной форме);
- рассмотрение документов собственника на заседании комиссии или бюджетного учреждения (допускается личное участие);
- вынесение решения по существу заявленного требования (положительное или отрицательное);
- уведомление заявителя о принятом решении, направление ему копии мотивированного отказа;
- передача решения о снижении кадастровой стоимости в Управление Росреестра для обновления данных в ЕГРН (в течение 10 дней).
Внесудебная процедура пересмотра длится не более 30 календарных дней. Заседания проводятся ежемесячно, а информацию о месте и времени их проведения собственник увидит в уведомлении.
В суд можно обращаться с иском о пересмотре кадастровой стоимости или об оспаривании отказного решения после внесудебной процедуры. Ключевые особенности рассмотрения спора в судебном порядке:
- на основании поступивших документов возбуждается дело;
- в определении суда будет указано место и время проведения заседания, предложение о явке и представлении дополнительных доказательств, пояснений;
- в судебном процессе может участвовать сам заявитель, либо его представитель по доверенности;
- продолжительность рассмотрения дела может составить 1-2 месяца (включает проведение нескольких заседаний, по мере необходимости);
- решение о снижении кадастровой стоимости и ее приравнивании к рыночной цене вступит в силу после 30 дней (при отсутствии жалобы);
- судебный акт направляется в Управление Росреестра для обновления данных в ЕГРН.
Суд будет проверять соблюдение правил проведения независимой оценки, соответствие отчета требованиям закона и стандартам ФСО. Также обязательно уточняется срок действия документа, выданного оценщиком. Он не должен превышать 6 месяцев.
Как и в любом другом судебном деле, нельзя исключать возникновение различных сложностей и нюансов. Поэтому процедуру пересмотра кадастровой стоимости лучше проходить при поддержке юристов. Эксперты компании «СМВ Групп» знают, как разбираются указанные споры на практике, добьются положительного решения в интересах заявителя.
Какие преимущества получит собственник
После пересмотра кадастровой стоимости участка, его новый ценовой показатель будет внесен в ЕГРН. Это влечет следующие последствия:
- снизится налоговая база, так как собственник сможет использовать в расчетах уменьшенную кадастровую стоимости;
- новый стоимостной показатель можно указать в расчете суммы переплаты за предыдущие налоговые периоды (не более 3-х);
- в отдельных случаях возникнет право на снижение размера арендных платежей, если договор заключен с собственником муниципального или государственного имущества.
Для целей налогообложения нужно руководствоваться сведениями из ЕГРН, а не отчетом оценщика, документами из суда, бюджетного учреждения или комиссии. Налоговая служба тоже проводит проверки по реестру, будет обязано учесть новое значение кадастровой стоимости.
Услуги компании «СМВ Групп»
Обращаясь в компанию «СМВ Групп», вы получите сопровождение на всех этапах пересмотра кадастровой стоимости. Наши услуги:
- консультирование собственников по выбору варианта оспаривания, иным вопросам;
- проведение оценочных работ с оформлением отчета в строгом соответствии с законодательством;
- получение актуальной выписки ЕГРН;
- оформление и подача заявления или административного иска;
- представительство интересов при рассмотрении спора.
Также вы можете воспользоваться и другими услугами в сфере кадастра, проектирования и оценки. Об условиях сотрудничества можно узнать по телефонам, указанным на сайте, либо по электронной почте. Примерные расценки на услуги можно посмотреть ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление акта обследования | от 10 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 12 000 руб. |
| 4 | Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости | от 10 000 руб. |
| 5 | Сопровождение кадастрового учета | от 15 000 руб. |
Заключение
- Пересмотр кадастровой стоимости земельных участков может осуществляться из-за ее несоответствия рыночной цене, либо по причине ошибок при проведении оценке. В большинстве случаев собственники используют первый вариант.
- Для пересмотра можно обращаться с документами в суд, бюджетное учреждение или региональную комиссию. Точный порядок действий зависит от положений нормативной базы субъекта РФ.
- Основным документом для рассмотрения спора является отчет о рыночной цене участка. Документ оформляется оценщиком компании «СМВ Групп» в соответствии с федеральными стандартами ФСО.
FAQ
Зачем нужен пересмотр кадастровой стоимости земельных участков?
Собственнику заинтересован в этом для снижения налога на землю. Применить сниженный показатель кадастровой стоимости можно после прохождения процедуры оспаривания, обновления данных в ЕГРН.
Куда обращаться на пересмотр кадастровой стоимости земельных участков?
В любом случае, собственник может обратиться для рассмотрения спора в суд. Внесудебный порядок предусматривает подачу документов в бюджетное учреждения или комиссию (это зависит от решений органа власти субъекта РФ).
Сколько времени займет пересмотр кадастровой стоимости земельных участков?
Рассмотрение спора в суде длится 1-2 месяца, а внесудебный порядок займет до 30 календарных дней. Дополнительное время уйдет на направление итогового решения в Росреестр, внесение в ЕГРН обновленных сведений.
