- Кто занимается регистрацией недвижимости?
- Правила направления необходимых документов
- Сроки государственной регистрации прав
- Как узнать статус регистрации права собственности
- Что проверяет Росреестр?
- Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество
- Основные причины приостановки регистрации недвижимости
- Поданные документы нарушают требования закона
- К заявлению приложены не все необходимые документы
- Недвижимое имущество находится в обременении (ограничении)
- Росреестр запросил информацию, но не получил ответа на запрос
- Не идентичны данные в ЕГРН и приложенных документах
- Список полезных документов
- Приостановление государственной регистрации юридического лица
- Как возобновить приостановку регистрации в Росреестре
- Причины отказа в регистрации в Росреестре
- Обжалование решения Росреестра
- Кейс нашего клиента
- Результаты оказания государственной услуги
- Список использованной литературы
Кто занимается регистрацией недвижимости?
В части 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ГК РФ) провозглашается, что право собственности на недвижимость обязательно оформляется органом регистрации прав. В компетенцию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) входит регистрация прав на объект недвижимости. Правовой основой, регулирующей кадастровые отношения является Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ “О кадастровой деятельности”, ст. 2 (221-ФЗ).
Росреестр занимается оформлением прав на недвижимость, поэтому после совершения сделки с недвижимостью необходимо обратиться в государственный орган для регистрации права собственности. Важно, что только тогда вы станете законным владельцем недвижимости. Например, после покупки помещения по закону вы ещё не владелец недвижимого имущества и только после регистрации в Росреестре и получения выписки Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) вы становитесь не только де-факто, но и де-юре собственником купленного ранее помещения. Более подробно с информацией о выписке ЕГРН и чем она отличается от выписки кадастровой стоимости вы можете в нашей статье.
Правила направления необходимых документов
Прописан порядок регистрации в ч. 6 ст. 131 ГК РФ, а также в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (218-ФЗ) указаны причины по которым выносится решение об отказе в оформлении прав. С начала 2017 года выписка ЕГРН является основным правоустанавливающим документом, ранее же выдавалось свидетельство о праве собственности.
В приказе Росреестра от 30.12.2020 № П/0509 (Приказ П/0509) описывается алгоритм действий при подаче заявления и приложенных документов:
- В Многофункциональный центр (МФЦ) или в Росреестр;
- Почтовым отправлением;
- В электронной форме;
- Через портал государственных и муниципальных услуг.
Согласно 218-ФЗ к заявлению в обязательном порядке прилагается копия паспорта заявителя, выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности и другие необходимые документы, которые может подать заявитель лично либо делегировать это право на основании доверенности представителю. Ознакомиться с образцом заявления вы можете на сайте Консультант Плюс.
Сроки государственной регистрации прав
Согласно 218-ФЗ ст. 16, регистрация осуществляются в течении:
- 7 рабочих дней — Росреестр;
- 9 рабочих дней — МФЦ;
- 5 рабочих дней, с даты поступления вступившего в законную силу судебного акта в орган регистрации.
Как узнать статус регистрации права собственности
Для того, чтобы узнать готовность документов, Росреестр создал на сайте соответствующий раздел проверка исполнения запроса (заявления). Данный запрос поможет вам узнать статус регистрации в Росреестре в режиме онлайн.
Что проверяет Росреестр?
Ответ на поставленный вопрос можно найти в разъяснениях Росреестра г. Москвы. Предоставленные документы в МФЦ и в филиалах Росреестра не проверяются. Специалисты должны принять заявление и приложение для проведения оформления права собственности. В дальнейшем тщательную проверку будут проводить регистраторы Росреестра. Поэтому узнать о допущенных ошибках можно будет в регламентный срок, после получения уведомления о приостановлении. Соответственно, орган регистрации прав наделен полномочиями по проверке поданных документов требованиям законодательства.
Если будут выявлены недостатки, которые препятствуют регистрации, то Росреестр приостановит либо откажет в оформлении прав на недвижимость. О данном факте сообщается путем направления уведомления с указанием причины приостановки или отказа.
Если вы забыли оплатить госпошлину, то ваши документы не примут. Размер, которой определен в ст. 333.35 Налогового кодекса РФ (НК РФ), и для физических лиц составляет 2 000 рублей, а для юридических лиц 22 000 рублей. Посмотреть более подробную информацию вы можете на сайте Росреестра г. Москвы.
Приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество
В 218-ФЗ ст. 26 приводится перечень оснований приостановки и указано, что устранить можно недостатки в течении 3-х месяцев, после чего регистрация возобновляется.
Регистрирующий орган направляет уведомление о приостановлении, в котором указывается причина, таких оснований 63. С полным перечнем можно ознакомиться в 218-ФЗ ст. 26.
Когда вы получили уведомление от органа регистрации, у вас будет возможность узнать повод приостановки, а также устранить выявленные нарушения. Например, дополнительно подать недостающие документы. Если вы считаете, что действия сотрудников Росреестра незаконные и необоснованные, то в таком случае подавайте жалобу. Такими неправомерными требованиями могут быть: нарушение сроков оказания услуги или требование заплатить больше, чем предусмотрено законом, но чаще всего причиной бывают надуманные пункты приостановки, которые могут быть написаны настолько размыто, что невозможно догадаться, что хочет регистратор. В досудебном порядке подать жалобу можно через сайт Госуслуги, а также там вы можете ознакомится с полным перечнем нарушения регламента при оказании государственной услуги.
Стороны сделки имеют право по своему волеизъявлению приостановить регистрацию. В таком случае направляется заявление о приостановлении с указанием причины и тогда срок приостановки будет 6 месяцев.
Встречаются случаи, когда заявитель путем направления дополнительных документов не только не устраняет основания приостановки, но и добавляет новые поводы для приостановки регистрации прав. В результате, Росреестр уведомит вас о невозможности возобновления регистрации, где укажет на допущенные нарушения.
Основные причины приостановки регистрации недвижимости
В практике органа регистрации отдельно выделяется пять основных причин приостановки.
Поданные документы нарушают требования закона
Допущенные нарушения при подготовке договора купли-продажи, могут быть оценены как незаключение договора. Если в договоре нет существенных условий, таких как сведения о лицах, которые после узаконивания имущества не теряют право пользоваться помещением. К таким субъектам относятся: осужденные и несовершеннолетние дети, которые остались без попечения родителей.
Договор по форме составлен не правильно. Приведем пример, продается помещение и одним из собственников является несовершеннолетний ребенок. По закону, такие сделки совершаются нотариально. Поэтому если договор не удостоверен нотариусом, то это будет считаться нарушением формы договора.
К заявлению приложены не все необходимые документы
При смене фамилии сведения в правоустанавливающих документах и паспорте могут отличаться. Поэтому в Росреестр дополнительно необходимо направить свидетельство о заключении брака. Дополнительно направляется свидетельство о рождении, если в сделке участвуют несовершеннолетний ребенок.
Недвижимое имущество находится в обременении (ограничении)
Во время проверки поданных документов может выяснится, что на недвижимость наложено обременение, в таком случае регистрация будет невозможна. Сведения об ограничении вносятся в выписку ЕГРН. В практике бывают ситуации, когда кандидат на регистрацию запросил выписку ЕГРН, где не было обременений. Затем направил заявление и пакет документов на регистрацию недвижимого имущества и во время оформления права были наложены ограничения. В результате Росреестр не сможет оформить права на недвижимость.
Росреестр запросил информацию, но не получил ответа на запрос
Не всегда виновниками приостановления регистрации выступают стороны. Если недостает сведений для регистрации, то запрос вправе сделать регистрационный орган в различных ведомствах и учреждениях. Следовательно, регистрация временно будет приостановлена до получения запрашиваемых данных, а после получения актуальной информации регистрация будет возобновлена.
Не идентичны данные в ЕГРН и приложенных документах
Росреестр проводит проверку предоставленных документов и если сведения имеют расхождения, то регистрация будет приостановлена. Например, могут пересекаться границы одного земельного участка с соседним.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец акта о сносе здания | Скачать |
| 2 | Запрос выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Инструкция для подачи документов в Росреестр | Скачать |
| 4 | Образец акта обследования | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 7 | Образец технического плана | Скачать |
| 8 | Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
Приостановление государственной регистрации юридического лица
Если у Росреестра появляются обоснованные сомнения о недостоверности сведений в ЕГРЮЛ, то регистрация приостанавливается с целью проведения документарной проверки достоверности предоставленных сведений. Правовым основанием является приказ ФНС России от 11.02.2016 № ММВ-7-14/72@
Приостановление возможно при реорганизации, когда в учредительные документы в ЕГРЮЛ вносятся поправки, а при регистрации юридического лица приостановление не допускается.Срок такого приостановления составляет один месяц, и на электронный адрес заявителя будет направлено решение о приостановлении регистрации прав.
Как возобновить приостановку регистрации в Росреестре
Приостановка регистрационных действий в Росреестре будет неприятным сюрпризом для заявителя. В такой ситуации можно обжаловать приостановку Росреестра в досудебном порядке с помощью направления жалобы в отделение Росреестра субъекта в котором вы регистрируете свое право, а также направить исковое заявление в суд. Конечно, наиболее эффективнее устранить допущенные недостатки в положенный 3-х месячный срок.
Вопрос/ответ: Как узнать причину приостановки регистрации? Росреестр направит вам уведомление с указанием оснований приостановки.
В силу 218-ФЗ ст. 21, поданные документы должны соответствовать требованиям закона и указывать необходимые данные в ЕГРН. Кроме того, информация написана разборчиво, нет сокращений в названиях организации и полностью прописаны ФИО. По этой ссылке можно ознакомиться с полным списком требований, который состоит из 12 пунктов.
В 218-ФЗ ст. 26 ч. 10, возобновление приостановки происходит не позднее 3-х дней после устранения оснований. Важно чтобы документы для исправления причины приостановки были поданы не позднее 3 месяцев.
Причины отказа в регистрации в Росреестре
Если по истечению 3-х месячного срока не устранены допущенные ошибки, то в таком случае регистрирующий орган выносит отказ в оформлении прав (218-ФЗ ст. 27). Решение Росреестра возможно обжаловать в суде. Если суд поддержит ваши исковые требования, то на основании решения суда у органа регистрации будет три рабочих дня для проведения регистрации.
Верховный суд РФ (ВС РФ) прояснил сложные моменты регистрации при отсутствии необходимых документов (Определение № 305-ЭС22-9221 по делу № А40-173639/2020 от 02.09.2022 г.). ВС РФ пришел к следующим выводам:
В 218-ФЗ п. 1 ст. 69 прописано, что права на недвижимость, которые появились до вступления данного закона в силу, считаются действительными, а при отсутствии регистрации в ЕГРН регистрация происходит исходя из волеизъявления владельцев недвижимости.
Истец отметил факт возникновения права собственности до вступления в силу 218-ФЗ. Доводы заявителя были подтверждены надлежащими, допустимыми и относимыми доказательствами.
На основании вышеизложенного, ВС РФ пришел к выводам, что исковые требования необходимо было рассмотреть по существу, а отказ является нарушением законных прав собственника. В итоге, дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Таким образом, решение крайне важное, так как Верховный суд указал на то, что при рассмотрении дела необходимо учитывать интересы сторон, а сам судебный процесс не проводить формально. Важно, что уже сам факт отказа является основанием обращения с иском в суд.
Мнение эксперта: В нашей стране в практике органа регистрации действует отрицательная регистрационная система, а государственная регистрация служит единственным доказательством права собственности, но если нет оснований регистрации — например сделка купли-продажи признается недействительной, то возникает право обращения в суд.
Для полного ознакомления с данным вопросом, вам поможет обзор судебной практики по данной категории дел.
Следовательно, обжалование отказа в государственном кадастровом учете возможно и в судебном порядке, а сам факт отказа является законным основанием для такого обращения для защиты своих интересов. Конечно, лучше всего это делать не самому, а обратиться за правовой помощью к узкоспециализированным судебным юристам или адвокатам по гражданским делам.
Обжалование решения Росреестра
Согласно 221-ФЗ, заявитель имеет право на обжалование приостановки Росреестра в апелляционную комиссию, которая является коллегиальным органом по оспариванию решений государственного регистратора. Подать заявление об обжаловании решения о приостановлении может владелец имущества или представитель по доверенности, а также кадастровый инженер. Обжалованием будет занимается апелляционная комиссия Росреестра вашего субъекта.
После рассмотрения в апелляционной комиссии Росреестра с которым вы не согласны, появляется возможность оспорить решение в суде. Если заявитель юридическое лицо, то иск направляется в Арбитражный суд, а если физическое лицо, то в районный суд.
Автор статьи, как практикующий юрист, хотел бы обратить внимание, что обжалование приостановки Росреестра в суд не всегда может быть эффективным способом защиты ваших прав, так как исходя из правоприменительной практики суды в основном придерживаются позиции государственных органов. Поэтому лучше всего устранить недостатки в досудебном порядке. Предлагаю вам образец жалобы в Росреестр, который вы можете скачать по этой ссылке. Прежде чем, подать жалобу лучше оценить все риски и издержки, которые вы можете понести.
Кейс нашего клиента
Приводим вам пример клиента, которому по разным причинам отказывали в оформлении прав на недвижимость. В результате благодаря действиям высококвалифицированных специалистов компании «СМВ Групп» регистрация была проведена успешно, несмотря, что ситуация осложнялась тем, что Росреестр вынес уведомление об отказе 4 раза подряд. Тем не менее, тщательная проверка заявления и приложенных к нему документов на соответствие требованиям законодательства, а также последовательные и уверенные шаги принесли свои результаты. Государственный регистратор осуществил оформление недвижимости с последующей выдачей выписки ЕГРН.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление акта обследования | от 10 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 12 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Сопровождение кадастрового учета | от 15 000 руб. |
Результаты оказания государственной услуги
Росреестр выносит решение: о регистрации, об отказе или о прекращении государственной регистрации. После оформления документов вы получите выписку из ЕГРН, где содержится основные характеристики недвижимости и данные о всех владельцах либо уведомление о прекращении регистрации или сообщение об отказе в регистрации прав.
Кроме того, регистрация на основании решения суда также подтверждается выпиской из ЕГРН. На сегодня это единственный правоустанавливающий документ, который выдается Росреестром после оформления права на недвижимое имущество.
Государственную регистрацию, которая завершена получением выписки из ЕГРН можно оспорить только в суде путем подачи искового заявления с обоснованными требованиями, а также предоставлением неопровержимых доказательств, подтверждающих нарушение вашего права на регистрацию недвижимого имущества.
Принимая тот факт, что если документы подготовят профессионалы своего дела — компании СМВ Групп, то в таком случае оформление ваших законных прав на недвижимость не доставит вам лишних проблем и это будет лучшим и самым эффективным решением для минимизации негативных юридических рисков.
Отдельно хотелось бы обратить внимание, что приостановка Росреестра, это обычная практика, так как в 97% обращений выносится решение о приостановке и лишь в 3% регистрация осуществляется с первого раза. Поэтому необходимо работать с нашей компанией, ведь мы даем гарантии и доводим процедуру до конца. В случае, если регистрация не проходит, то обжалуем в досудебном и судебном порядке. В результате вы получите выписку ЕГРН.
