Самострой в Москве явление нередкое, часто драматичное, связанное с большими проблемами для граждан, которые опрометчиво построили незаконный объект недвижимости. В статье дано определение самовольной постройки, рассмотрена легализация самостроя в Москве и условия получения разрешения на реконструкцию или строительство.
- Что считается самостроем
- Борьба с самовольными постройками в Москве
- Ответственность и штрафы за самострой
- Необходимые условия для легализации самостроя
- Земельный участок: нюансы в ходе легализации самостроя
- Самострой: безопасность и соответствие СНиП
- Основные виды самостроя
- Список нужных документов
- Способы легализации самостроя в Москве
- Узаконивание в административном порядке (через ГЗК)
- Узаконивание через суд
- Как получить разрешение на строительство самовольной постройки
- Последовательность действий для получения разрешения на строительство
- Как узаконить пристройку?
- Кейсы ООО «СМВ Групп»
- Выводы
- Полезные документы
Что считается самостроем
Самострой, или самовольная постройка, — это строение, воздвигнутое на чужом участке земли, или на участке земли, разрешенное использование которого исключает строительство такого объекта. Это может быть также строение, созданное без согласования с государственными инстанциями или с нарушением СНиП.
С 2018 года узаконить самовольные постройки на земельном участке стало проще, по Федеральному закону № 339-ФЗ, но он не избавляет от прохождения административной или судебной процедуры.
Борьба с самовольными постройками в Москве
Чтобы урегулировать ситуацию с самостроями в столице, Правительство Москвы приняло два постановления, направленные на борьбу с самовольными постройками и упорядочение решений в отношении самостроя:
- Постановление Правительства Москвы № 819-ПП (11.12.2013) «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
- Постановление Правительства Москвы N 829-ПП (08.12.2015) «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».
На основании данных постановлений ГИН (Государственная инспекция по недвижимости в Москве) занимается обнаружением и прекращением самовольного строительства или незаконной реконструкции объектов недвижимости.
Обнаружив приметы самостроя, сотрудники ГИН составляю акт, в котором констатируются нарушения. Этот документ направляют владельцу и в ДГИ (Департамент городского имущества Москвы). Если владелец ничего не делает для перевода самовольной постройки на легальное положение, Департамент подает в суд исковое заявление на собственника земельного участка. Претензия — использование участка земли не в соответствии с ВРИ (видом разрешенного использования), требование — снос самовольно возведенного строения.
Федеральный закон № 339-ФЗ (03.08.2018) допускает снос самовольных строений и нелегально реконструированных объектов исключительно по решению суда. Помимо этого, собственник имеет возможность придать самострою статус законности. Этот процесс займет от полугода до трех лет. Итогом всех хлопот станет признание права на самовольную постройку.
Ответственность и штрафы за самострой
Незаконная постройка влечет ответственность: нарушитель должен снести строение за свой счет, а также уплатить штраф. Размер штрафа определяется статусом нарушителя:
физлицо — до 2500 рублей; ИП — до 50 000 рублей; юрлицо — до 1 млн рублей.
Те же штрафы ожидают собственника, если он приступил к эксплуатации самостроя, не получив официального разрешения на ввод. ИП и организации в этой ситуации могут поплатиться приостановкой их деятельности на три месяца.
Ответственность и штраф за незаконную реконструкцию аналогичны.
Необходимые условия для легализации самостроя
Так как всякий объект недвижимости расположен на земле, одно из условий узаконивания самовольной постройки — подтверждение права собственности на земельный участок и соблюдение разрешенного пользования того или иного вида.
Другое условие легализации самостроя — подтверждение, что свойства объекта недвижимости отвечают требованиям безопасности.
Отсутствие одного из этих условий лишает собственника возможности узаконить самовольную постройку.
Земельный участок: нюансы в ходе легализации самостроя
Чтобы легализовать самовольно построенный объект, надо определиться с земельными правоотношениями относительно участка земли, на котором возведена постройка.
Для этого могут понадобиться следующие мероприятия:
- подписание договора аренды с муниципалитетом или другим правообладателем;
- вступление в права владения бесхозным земельным участком (оформить документально);
- изменение ВРИ (вида разрешенного использования) участка земли; снятие/устранение лимита, предписанного в отношении участка.
Чтобы подтвердить права аренды или собственности, может понадобиться заключение договора, документ о выкупе участка, проведение межевания; кадастровый учет и выписка ЕГРН.
Изменить ВРИ не так просто, так как они зафиксированы в документах землепользования и застройки.
На участок могут быть наложены разного рода лимитирования — сервитуты (права на ограниченное использование чужой земли в частных и общественных целях), ипотека, рента, аренда, зоны с особым условием использования территории — охранные, санитарно-защитные и водоохранные.
Комментарий эксперта. Если ограничений на участок не было на тот момент, когда началось строительство, или ВРИ не запрещал стройку, ликвидировать самострой, по закону № 339-ФЗ, запрещено. Но использовать постройку нельзя до полного узаконивания, в противном случае — штраф. Специалисты компании «СМВ Групп» окажут помощь в согласовании на землю. Подробности сотрудничества можно узнать по телефону указанному насайте.
Самострой: безопасность и соответствие СНиП
Соблюдение санитарных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ и прочих нормативов необходимо при строительстве любого объекта. Когда объект возводится на законном основании, все требования нормативов учитывает проектировщик, они проверяются при согласовании или выдаче разрешений компетентными организациями.
При узаконивании самостроя предусмотрен такой порядок действий:
- оформление документов (проект, экспертное заключение, выписка из правил землепользования и застройки с информацией о границах участка (ГПЗУ) и т. д.), получение разрешения на строительные работы;
- заказ техплана;
- обеспечение подготовки заключений от СЭС, ОГПН (органа государственного пожарного надзора);
- разрешение спорных вопросов (арбитраж) с собственниками соседних строений и участков.
Безопасность по СНиП подтверждают проектные организации. Некоторые виды объектов недвижимости нуждаются в экспертизе. Если в ГПЗУ указаны ограничения, их нужно учесть. Соответствие самостроя требованиям безопасности подтверждать надо в администрации или через суд.
Основные виды самостроя
В Москве чаще всего можно столкнуться с самовольной реконструкцией, при которой меняются параметры здания за счет пристроек, надстроек мансардных этажей, антресолей, преобразования чердачного помещения и подкровельного пространства.
Пресечение незаконной реконструкции в Замоскворечье
Привлекательными для самовольной реконструкции стали складские и производственные здания, уже не используемые по назначению. Высота потолков в этих одноэтажных зданиях (до 12 метров) позволяет обустроить внутри два-три этажа с сохранением прежних параметров высоты здания и площади застройки и с увеличением общей полезной площади строения в разы.
Еще один вид самовольной постройки — возведение здания с нуля на пустом месте без разрешительных документов или строительство нового здания на месте сноса старого, но уже с большими квадратными метрами и большим количеством этажей.
Список нужных документов
| № | Описание документа | Скачать документ |
| 1 | Технический план | Ссылка для скачивания |
| 2 | Заявление (получение разрешение на реконструкцию здания) | Ссылка для скачивания |
| 3 | Заявление о кадастровом учете | Ссылка для скачивания |
| 4 | Экспертиза самовольной постройки (заявление на проведение) | Ссылка для скачивания |
| 5 | Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Ссылка для скачивания |
| 6 | Рекомендации по подготовки проектных документов | Ссылка для скачивания |
| 7 | Выписка из ЕГРН | Ссылка для скачивания |
| 8 | Техническое задание | Ссылка для скачивания |
Способы легализации самостроя в Москве
Самовольно возведенные или реконструированные объекты согласовывают двумя способами — в административном или судебном порядке. Вид строительства (возведение с нуля или реконструкция) на порядок согласования не влияет, в обоих случаях процедуры одинаковы.
Узаконивание в административном порядке (через ГЗК)
Способ легализации через Градостроительную земельную комиссию более быстрый и не требует судебных издержек, но положительный результат при этом бывает редко.
Последовательность легализации самостроя:
- подача заявления в Департамент градостроительной политики города Москвы (ДГП) с просьбой о сохранении самовольно возведенного объекта недвижимости в существующих объемах;
- проведение Государственной инспекцией по недвижимости (ГИН) обследования объекта и земельного участка, на котором он возведен;
- направление запросов в другие инстанции — Департамент городского имущества Москвы, Москомархитектуру, Мосгоргеотрест и другие, что позволит сформировать основу для рассмотрения вопроса Градостроительной земельной комиссией.
После рассмотрения обращения ГЗК может вынести положительное или отрицательное решение:
- положительное — сохранить самострой, для этого собственнику надо пройти все этапы легализации и уплатить штраф;
- отрицательное — передать дело в суд на основании необходимости сноса объекта или возврата его в исходное состояние (выявлены нарушения), если собственник не предпринимает никаких мер по узакониванию — тоже штраф.
Когда ГЗК принимает решение о сохранении самовольной постройки, в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вносятся изменения, оформляется градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с другими параметрами строительства, оформляется проектная документация на объект, затем предоставляется на согласование, дается разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию.
Одновременно земельные отношения с городом получают новое оформление: в договор аренды земельного участка вносятся изменения параметров объекта недвижимости и ВРИ (если необходимо).
Узаконивание через суд
Легализацию самостроя через суд собственники обычно начинают в качестве ответчиков по иску ДГИ. Но случается, что владельцы недвижимости сами подают иск о признании самовольной постройки, если считают необоснованным отказ ГЗК. Судебный процесс о признании права на самострой, инициированный собственником, самый результативный.
Узаконивание самостроя через суд по итогам отличается от легализации в административном порядке получением судебного решения, дающего возможность узаконить самострой, если объект возведен в соответствии с градостроительными нормами и правилами, не угрожает жизни и здоровью, не нарушает права третьей стороны имущественных правоотношений.
Судебное решение не гарантирует при этом, что архитектурно-градостроительное решение (АГР) самовольной постройки будет согласовано в Москомархитектуре, без чего не может быть разрешения на строительство.
Как получить разрешение на строительство самовольной постройки
В обычном порядке разрешение на строительство дается при запланированных работах. В процессе узаконивания самостроя разрешение на строительство уже существующего объекта возможно по решению о сохранении самовольной постройки в административной или судебной инстанции.
Для строительства и реконструкции объекта нужно получить разрешение компетентных органов муниципалитета. В Москве документы предоставляются на рассмотрение в Комитет государственного строительного надзора (КГСН). Специалисты КГСН работают по административному регламенту предоставления госуслуги города Москвы «Выдача разрешения на строительство» (№145-П).
Последовательность действий для получения разрешения на строительство
- Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) в Москомархитектуре и технических условий для подключения инженерных сетей в ресурсоснабжающей организации.
- Обследование самовольной постройки проектной организацией для определения ее характеристик и подготовки проекта.
- Разработка проектной документации строительства.
- Проведение экспертизы проекта экспертной организацией, которая готовит экспертное заключение. Проект вместе с экспертным заключением подается в Госстройнадзор, который выдает разрешение на строительство.
- Получение архитектурно-градостроительного решения (АГР) от Москомархитектуры, если работы касались фасадов.
- Выдача разрешения на строительство в Госстройнадзоре, если заявитель подтвердил соответствие незаконной постройки нормам безопасности, если земельный участок используется законно.
- Получение разрешения на ввод в эксплуатацию.
Поскольку объект уже построен, после выдачи разрешения на строительство можно не медля со всей документацией обращаться в Госстройнадзор за вводом недвижимости в эксплуатацию. После проведения обследования разрешение на ввод будет дано, с ним можно заказать техплан, затем в Росреестре пройти процедуру кадастрового учета и регистрацию права собственности.
Как узаконить пристройку?
Частый и излюбленный вариант незаконной реконструкции в Москве — пристройка к зданию. Она может быть хозяйственного назначения или выполнять функцию защиты несущих строительных конструкций. Вместе с тем пристройка увеличивает площадь здания и повышает его стоимость.
Незаконная пристройка в Зюзино (Москва)
Собственника рано или поздно настигнет необходимость узаконить незаконную пристройку, так как в случае нарушений ВРИ или СНИП суд может предписать ему демонтаж этого элемента реконструкции здания.
Легализация пристроя осуществляется посредством согласования поправок, внесенных в документы, с компетентными инстанциями. Узаконить пристройку к зданию можно так же, как любой другой самострой, преимущественно в судебном порядке.
Закон требует не только получения разрешения на пристрой. Основные параметры здания в связи с увеличением его площади и объема меняются, поэтому собственник должен принять следующие меры:
- заказать технический план с новыми параметрами строения после проведения работ;
- обратиться в «СМВ Групп» для внесения изменений а техплан, если объект числится на техническом учете;
- пройти процедуру кадастрового учета в Росреестре для обновления сведений ЕГРН.
Само здание как кадастровый объект не прекратит существование, но изменит свои характеристики. Здание остается на учете, кадастровый номер сохраняется. Пристрой получает статус законности, когда сведения о нем вносятся в ЕГРН. Выписка из реестра — подтверждение для собственника.
Разрешение на пристройку к нежилому зданию дает Госстройнадзор. Для получения этого документа нужен ряд мероприятий:
- получения согласия всех собственников недвижимости на предстоящие работы;
- заказ инженерных изысканий и обследования для разработки проекта, получение экспертного заключения или отчета;
- заказ проекта реконструкции в СРО организации;
- выдача положительного заключения экспертизы по проекту;
- подача пакета документов в Госстройнадзор для получения разрешения.
Так как, пристройка уже есть, сразу же можно оформлять разрешение на ввод в эксплуатацию, которое выдает тоже Госстройнадзор.
Комментарий эксперта. В процедуре легализации незаконной реконструкции невозможно обойтись без поддержки специалистов. Опытные проектировщики и юристы компании «СМВ Групп» окажут весь комплекс услуг по узакониванию реконструкции.
Часто задаваемые вопросы
Как быть, если самовольной постройке угрожает снос?
Стоит попробовать узаконить постройку административным путем или через суд. Если постройка в Москве, то первый способ — через ГЗК (градостроительно-земельную комиссию Москвы), которая выдаст решение. Получив его, собственник заключает договор аренды, проходит путь оформления разрешения на строительство и другой документации, требуемой для ввода здания в эксплуатацию. В судебном порядке узаконивание постройки проходит по ст. 222 ГК РФ.
Возможно ли провести легализацию самостроя, не привлекая юриста?
Узаконить самострой своими силами очень сложно, особенно в Москве и МО. Процедуру признания прав собственности на самовольную постройку осложняют ежегодно принимаемые новые нормативно-правовые акты. Профильные юристы компании «СМВ Групп» следят за изменениями в законодательстве, у них наработан опыт в предоставлении таких услуг, поэтому для положительного решения своей проблемы с самостроем лучше обратиться за помощью к специалисту.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Обмеры | от 15 000 руб. |
Кейсы ООО «СМВ Групп»
Кейс 1. Легализация реконструкции ТЦ в г. Балашиха Московской области. Специалисты компании справились со всеми сложностями, сопровождавшими проект.
Кейс 2. Легализация магазина в Дмитровском р-не МО. В результате работ ООО «СМВ Групп» площадь здания увеличена и легализована в кратчайшие сроки.
Выводы
Самострой — это самовольное возведение или незаконная реконструкция объекта без разрешений и согласований, там, где строительство запрещено или ограничено. Самострой можно узаконить, если он выполнен с соблюдением строительных норм и правил, а вид разрешенного использования земельного участка позволяет постройки. Легализация самостроя проходит в административном или судебном порядке.
