По кадастровой стоимости государство взимает имущественный налог, рассчитывает административные штрафы. Также этот показатель применяется при определении суммы нотариальной пошлины при вступлении в наследство, при проведении аукционов на продажу и аренду государственной недвижимости. Снизив цену объекта в кадастре, собственник может получить существенную экономию на налоговых платежах. Процедуру можно пройти через бюджетное учреждение или в судебном порядке. Основным документом для этого будет являться отчет о рыночной цене.
Читайте, при каких условиях допускается уменьшение кадастровой стоимости недвижимости, какие варианты действий может выбрать собственник, где заказать документы для комиссии или суда.
- С какой целью собственник может уменьшить кадастровую стоимость
- Нормативная база
- Варианты снижения кадастровой стоимости до утверждения результатов оценки
- Список полезных документов
- Особенности снижения кадастровой стоимости после утверждения результатов оценки
- Варианты снижения
- Куда обращаться
- Правила рассмотрения документов в бюджетном учреждении и комиссии
- Судебное оспаривание кадастровой стоимости
- Сколько стоят услуги по снижению и оспариванию стоимости
- Наши кейсы
- Выводы
- FAQ
- Список использованной литературы
С какой целью собственник может уменьшить кадастровую стоимость
Владельцу недвижимости вряд ли нужно предпринимать какие-либо действия по снижению кадастровой стоимости или для внесения иных изменений в ЕГРН, если это не влечет экономической выгоды. Это лучше просчитать еще до заказа документов, подачи их в уполномоченные органы. Учитывая сферу применения данных из кадастра, собственник может подать на уменьшение кадастровой цены, чтобы снизить размер отчислений по имущественному или земельному налогу. Если процедура пройдет успешно, можно сэкономить на налоговых платежах вплоть до следующей государственной оценки.
Экономическая выгода будет достигнута, если действительная рыночная цена недвижимости ниже кадастровой. Это может быть вызвано следующими обстоятельствами:
- проводя оценку, бюджетное учреждение использует разные методики расчетов и сбора данных, но не проводит осмотр объектов, не определяет их реальные характеристики и состояние;
- в ходе оценочных действий по заказу государства могут рассматривать документы и информация от правообладателей недвижимости, но на практике это происходит крайне редко;
- несмотря на детальное описание методик оценки в нормативных актах, при сборе данных и расчетах могут быть допущены ошибки, что приведет к завышению итоговых показателей.
Проще говоря, эксперты бюджетного учреждения не видят реальное состояние недвижимости, не выезжают на место для осмотров и обследований. В некоторых случаях данные о точных характеристиках объекта можно получить из декларации или иной документации от собственника. Однако это происходит только в единичных случаях. Большинство граждан и организаций узнают об итогах оценку уже при расчете налога на недвижимости или при получении уведомлений (требований) из ИФНС.
Комментарий эксперта. Налоговые органы только применяют показатели кадастровой стоимости, но не участвуют в процедуре оценки. Сведения для расчета платежей в бюджет ИФНС берет из ЕГРН. Отметим, что предприятий обязаны сами подготовить расчеты и декларации с суммами налоговых выплат. Для этого им необходимо запросить сведения ЕГРН на свои объекты, участки. При проверке этих данных можно увидеть, что цена имущества по кадастру завышена, по сравнению с рыночными значениями.
Нормативная база
Регламент рассмотрения дел по изменению кадастровой стоимости описан в статьях 22 и 22.1 Закона № 237-ФЗ. В частности, основанием для разбирательства и принятия решения может быть:
- существенное несоответствие между значениями кадастровой и рыночной цены;
- выявление ошибок в исходных данных, а также материалах и сведениях, собранных в ходе оценки, что привело к завышению или занижению;
- отказ учесть информацию, указанную в документах собственника (например, это может быть декларация с реальными характеристиками объекта).
В Приказе Росреестра № П/0287 есть форма заявления, с которым нужно обращаться в бюджетное учреждение. В этом же нормативном акте детализированы требования к заполнению документа.
В Законе № 237-ФЗ и Приказе № П/0087 указано, что требование о снижении стоимости должно быть основано на отчете о рыночной цене. Этот документ оформляется на основании Закона № 135-ФЗ. Если отчет не будет отвечать требованиям нормативных актов, его может не принять комиссия или суд.
Варианты снижения кадастровой стоимости до утверждения результатов оценки
Такая возможность действительно есть, хотя ей пользуется небольшое количество граждан и организаций. Документы о начале процедуры оценки размещаются на порталах органов власти субъектов РФ. Собственник, заинтересованный в установлении объективной цены для кадастра, может добровольно представить декларацию на объект, иные документы и сведения. Оценки учреждения обязаны принять и рассмотреть поступившие материалы. Если в них действительно содержаться ценообразующие показатели, они будут учтены в расчетах.
Описанный выше порядок не является оспариванием, так как оценка еще не завершена. Но если документы и сведения от заявителя не учтут в расчетах без законных оснований, у него возникнет право оспорить итог оценочных действий. Для этого будет нужна уже не декларация на недвижимость, а отчет о рыночной цене.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец акта о сносе здания | Скачать |
| 2 | Образец выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Инструкция для подачи документов в Росреестр | Скачать |
| 4 | Образец акта обследования | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 7 | Образец технического плана | Скачать |
| 8 | Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
Особенности снижения кадастровой стоимости после утверждения результатов оценки
В Законе № 237-ФЗ описано 3 варианта действий для уменьшения стоимости объекта по кадастру. Между ними есть отличия по составу документов, по органам, в которые предстоит обращаться собственнику, по срокам. Если стоимость вашей недвижимости по итогам государственной оценки существенно выше рыночной, обращайтесь в компанию «СМВ Групп». Наши услуги:
- помощь в получении документов и сведений для снижения стоимости через бюджетное учреждение, суд или комиссию;
- подготовка отчета о рыночной цене недвижимости (это ключевой документ для всех схем снижения);
- представительство интересов при разбирательстве по делу в судебном или внесудебном порядке.
Оценщики «СМВ Групп» имеют аттестаты о квалификации и соответствующий опыт профильной работы. Это обязательные требования для ведения оценочной деятельности. Учитывая изложенное, отчет с показателем рыночной цены, можно будет использовать при всех вариантах снижения.
Варианты снижения
Действия по снижению или оспариванию кадастровой стоимости можно предпринимать, как только этот показатель будет включен в ЕГРН. Собственник может пройти следующие процедуры:
- установление стоимости в кадастре равной рыночной цене (ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ) – обращаться нужно в бюджетное учреждение, которое проводило оценку;
- оспаривание в комиссионном порядке (ст. 22 Закона № 237-ФЗ) – документы подаются в комиссию, созданную при органе власти региона;
- оспаривание в судебном порядке (ст. 22 Закона № 237-ФЗ) – в суд можно обращаться без предварительного разбирательства спора в комиссии.
Первый вариант из списка был введен достаточно недавно (в 2020 году). Таким способом государство намерено сократить количество случаев оспаривания через суды и комиссии. Бюджетное учреждение, где работают специалисты в сфере оценки, получило право рассматривать заявления и отчеты о рыночной стоимости в плановом (рабочем) порядке. Но если будет вынесено отказное решение, у собственника сохранится возможность оспорить результат государственной оценки.
Куда обращаться
Исходя из вида процедуры, которую выбрал владелец недвижимости, ему предстоит обратиться:
- к независимому эксперту-оценщику – на основании договора будет проведено обследование с изучением ценообразующих факторов, оформлен отчет о рыночной цене;
- в бюджетное учреждение – заявление можно подать не позже 6 месяцев после подготовки отчета о рыночной цене, а срок рассмотрения составляет 30 дней;
- в региональную комиссию – подать документы можно в любой момент до проведения следующей гос. оценки, а срок рассмотрения составляет 30 дней;
- в суд по месту расположения объекта или участка – подается административный иск и отчет, а срок разбирательства может составить 1-2 месяца.
Итогом всех процедур будет решение с указанием нового значения кадастровой стоимости. Этот документ Росреестр использует для обновления информации в ЕГРН. После этого наступят и иные правовые последствия. В частности, подразделения ФНС будут применять для расчета налогов или проверки документов налогоплательщиков по новым данным из реестра.
Правила рассмотрения документов в бюджетном учреждении и комиссии
До того, как начинать активные действия по снижению кадастровой стоимости, нужно сравнить ее с рыночными показателями. Для этого можно:
- самостоятельно изучить рынок спроса и предложений на недвижимость с аналогичными характеристиками, месторасположением;
- обратиться к экспертам, оценщикам и иным специалистам, которые проведут предварительный анализ цен.
Также можно рассчитать примерную экономию на налогах, которая возникнет после успешного снижения кадастровой стоимости. Данные о показателях для расчета налогов можно найти на портале ФНС.
Заключая договор с экспертом-оценщиком, нужно предоставить правоподтверждающий документ, обеспечит доступ для осмотра объекта. После подготовки отчета с указанием рыночной цены нужно действовать следующим образом:
- необходимо получить выписку ЕГРН, где будет указан показатель стоимости недвижимости по кадастру;
- заявление, отчет и выписка направляются на рассмотрение напрямую в комиссию или учреждению, либо через МФЦ;
- срок проверки документов в обоих случаях составляет 30 дней;
- бюджетные учреждения не проводят открытых заседаний с вызовом заявителя, а принимают решения в заочном порядке;
- комиссия, напротив, собирается на открытые заседания, куда может явиться заявитель (но решение будет принято и без его участия);
- по итогам рассмотрения дела выносится положительное или отказное решение;
- положительное решение направляется в Росреестр для обновления информации в ЕГРН;
- отказ можно обжаловать через судебную процедуру.
Отметим, что закон не обязывает собственников проходить внесудебные процедуры. Можно сразу направить административный иск в суд.
Разъяснения эксперта. Комиссия или учреждение не могут произвольно отклонить отчет независимого эксперта-оценщика, если он отвечает всем требованиям законодательства. Поэтому наличие указанного документа, подтверждающего значительную разницу между кадастровой и рыночной ценой, является залогом успешного завершения дела.
Судебное оспаривание кадастровой стоимости
Данный способ действия прямо предусмотрен статьей 22 Закона № 237-ФЗ. В суд необходимо представить:
- административное исковое заявление;
- выписку ЕГРН на недвижимость;
- отчет эксперта-оценщика;
- платежку на госпошлину;
- отказное решение комиссии или учреждения (если заявитель проходил внесудебную процедуру в указанных органах).
Ключевым документом для судебного разбирательства также будет отчет оценщика. Если он соответствует законодательству об оценочной деятельности, суд примет положительное решение. Подробнее о судебном оспаривании читайте в нашем материале.
Сколько стоят услуги по снижению и оспариванию стоимости
Учитывая, что основным документом будет являться отчет эксперта-оценщика, стоимость его оформления будет зависеть от следующие факторов:
- срочность выполнения работ (если это требуется заказчику);
- тип, характеристики объекта (это важно для целей обследования);
- удаленность объекта.
Для расчета будут изучены основные данные на объект. Примерные расценки на работу и услуги «СМВ Групп» мы указали в таблице ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта перепланировки | от 16 000 руб. |
| 2 | Оформление отчета о рыночной цене объекта | от 12 000 руб. |
| 3 | Сопроовождение оспаривания кадастровой стоимости | от 15 000 руб. |
| 4 | Запрос выписок ЕГРН | в зависимости от вида выписки |
| 5 | Оформление технического плана | от 15 000 руб. |
Наши кейсы
Кейс 1. Оценщик «СМВ Групп» оформит отчет о рыночной цене административного здания в Москве. На основании этого документа собственник прошел судебное оспаривание, добился уменьшения кадастровой стоимости на 24%. Экономия на имущественном налоге составила 182 000 рублей в год.
Обследования для получения данных о состоянии здания были проведены в течение 2 дней. Также оценщик «СМВ Групп» собрал информацию о спросе и предложениях на рынке, о ценообразующих факторах для данного объекта.
Отчет был приложен к административному иску в суд. По итогам разбирательства дела было принято положительное решение, после чего Росреестр обновил данные в ЕГРН. При следующем расчете налогов собственник использовал уже новый показатель стоимости по кадастру.
Кейс 2. На основании отчета о рыночной цене, оформленного оценщиком «СМВ Групп», собственнике смог уменьшить кадастровую стоимость на 18%. Это повлекло снижение налоговых платежей на 220 000 рублей в год. Процедура осуществлялась в судебном порядке.
Работа по обследованию складского сооружения и по подготовке отчеты была завершена оценщиком «СМВ Групп» за 2 дня. Было принято решение обращаться с документами в суд. На основании судебного акта Росреестр внес в ЕГРН обновленную информацию по кадастровой стоимости. Отчет оценщика «СМВ Групп» был принят судом без замечаний.
Выводы
- Уменьшение стоимости недвижимости по кадастру заключается в приравнивании ее к рыночной цене. В некоторых случаях возможно оспаривание результатов оценки из-за допущенных ошибок.
- Для уменьшения можно выбрать вариант с обращением в бюджетное учреждение, региональную комиссию или суд. Во всех этих процедурах основным документом заявителя будет отчет о рыночной цене.
- По итогам процедур выносится решение о снижении кадастровой стоимости до значения рыночной цены. Далее Росреестр внесет новые данные в ЕГРН.
