Раздел нежилого помещения здания заключается в образовании двух и более новых объектов. В отличие от выдела, по итогам раздела перестанет существовать исходный объект. Вся его площадь (объем) перераспределяется между новыми помещениями. Что поставить их на учет в кадастре и переоформить права, необходимо обеспечить ключевые признаки объектов недвижимости. Для нежилых помещений это будет обособленность и изолированность от иных помещений в здании. Решения по разделу будут описаны в проектной документации.
Читайте ниже, как соблюсти требования раздела существующего помещения по Закону № 218-ФЗ, какие проектные решения нужны под строительные работы, где оформить разрешение на них.
- В чем суть и последствия раздела
- С образованием помещений, как полноценных объектов недвижимости
- С образованием помещений, которые не обладают признаками недвижимого имущества
- С образованием части
- При каких условиях новое помещение пройдет на учет после раздела
- Проектная документация, разрешения на работы
- Обособленность и изолированность как признаки нового объекта недвижимости
- Технический план с характеристиками помещений после раздела
- Список полезных документов
- Оформление проектной документации на раздел нежилого помещения
- Исходные данные: техническое задание, соглашение о разделе помещения
- Проектные решения для раздела помещений на два и более новых объекта
- Как и где согласовать
- Кейсы компании «СМВ Групп»
- Наши услуги
- Заключение
- Список использованной литературы
В чем суть и последствия раздела
Помещение является полноценным объектом недвижимости. Для этого оно должно соответствовать критериям обособленности и/или изолированности. Если эти признаки подтверждены документами, объект пройдет постановку на учет в ЕГРН, госрегистрацию прав. Также в здании могут быть неизолированные и/или необособленные помещения. Они не рассматриваются как полноценный объект недвижимого имущества для целей учета, регистрации.
Помещение можно образовать и поставить на учет в кадастре несколькими способами:
- при возведении нового здания – в проекте будут описаны все помещения здания, их характеристики и место расположения на этаже, планировка;
- при образовании помещений из свободного объема существующего строения – проект будет описывать способы отграничения от остального объема строения, в том числе конструкциями, перекрытиями и другими элементами;
- путем проведения работ в существующих помещениях – это может быть выдел, раздел, объединение объектов с последующим прохождением учета в кадастре.
Отдельно отметим про случаи образования частей здания, помещения. Для этого необязательно обеспечивать соответствие по критериям обособленности, изолированности. Часть объекта можно условно выделить в документах, описать на схемах и планах. Допускается возведение временных конструкций или специальных меток. Аренду части здания или помещения можно легально зарегистрировать через Росреестр. Временный учет арендуемой части будет аннулирован по истечению срока действия договора, либо по заявлению сторон.
Разъяснения эксперта. Последствием раздела будет образование двух или более помещений. Их количество и параметры зависят от характеристик и площади исходного объекта, особенностей планировки и мест расположения капитальных конструкций, других факторов. Первоначальный объект перестанет существовать, что повлечет снятие его с учета как объекта недвижимости. Решение о разделе может принять только правообладатель. Если их несколько, оформляется соглашение или договор о разделе нежилого помещения.
С образованием помещений, как полноценных объектов недвижимости
Цели раздела определяет правообладатель. Например, можно разделить помещение с большой площадью, на которое сложно найти арендаторов. Вновь образованные объекты с меньшей площадью могут заинтересовать представителей малого и среднего бизнеса. В итоге, сдавая в аренду два небольших объекта можно заработать больше, чем при заключении договора на один большой. Также раздел может повлечь смену целевого назначения, перепрофилирование под иные виды деятельности.
С образованием помещений, которые не обладают признаками недвижимого имущества
Помещение, образованное из объема здания, не всегда может быть признано самостоятельным и полноценным объектом. Как регламентировано пунктом 20 Приказа Росреестра № П/0082, для подготовки техплана и учета в кадастре вновь созданного помещения в нежилом здании применяются следующие правила:
- техплан изготавливается только на помещение, которое фактически обособлено от других помещений;
- помещение может представлять собой совокупность нескольких смежных обособленных и/или изолированных объектов, в том числе расположенных на разных этажах (один над другим), имеющих взаимный доступ без использования иных помещений;
- не оформляется техплан при создании объекта, который не отвечает признакам обособленности;
- в техплан не вносятся данные о частях и элементах строения, которые изначально не могут быть полноценным объектом (лестничные площадки и клетки, подъезд, шахты лифтом и т.д.).
В существующем помещении можно установить некапитальные конструкции, чтобы отгородить часть строительного объема и площади (например, для рабочего места конкретного сотрудника в большом офисе). Отгороженная часть будет располагать выходом в основное помещение, но не к местам общего пользования строения или напрямую на улицу. Поэтому она не будет отвечать критериям обособленности и/или изолированности. Учет в кадастре и признание объектом допускается только для основного помещения, которое имеет постоянные (капитальные) ограждающие конструкции, самостоятельный выход.
С образованием части
Нежилое помещение можно разделить на части, чтобы сдать их в аренду. Указанный вариант не предусматривает создание новых полноценных объектов. Но временно образованные части можно ставить на учет в кадастре при госрегистрации аренды. Для этого оформляется технический план с описанием места расположения условных границ выделяемой части.
Формально, арендуемую часть можно вообще не ограждать каким-либо способом. Но Управление Росреестра по Москве и Московской области требует, чтобы арендуемая часть была полностью отгорожена перегородками, стенами или иными аналогичным способом. Если это не подтверждено, договор на аренду не пройдет госрегистрацию, а часть здания (помещения) не поставят на учет.
Разъяснения от «СМВ Групп». В отличие от сдачи в аренду, продажа части помещения в здании запрещена. Она образуется временно (на период договора с арендодателем). После прекращения арендных отношений сведения ЕГРН в отношении части будут перемещены в архив. Предметом купли-продажи может быть только объект, поставленный на постоянный учет в реестре.
При каких условиях новое помещение пройдет на учет после раздела
Главная цель раздела – образование новых объектов. Чтобы ими можно было распоряжаться, нужно сначала пройти процедуру кадастрового учета. В целом, раздел помещения собственником или несколькими правообладателями будет включать следующие этапы:
- заключение соглашения/договора между владельцами объекта (кроме общего согласия на раздел, там указывается о нюансах оформления прав на новые объекты);
- заказ проектной документации в организации, состоящей в СРО (чаще всего для раздела проводится перепланировка и переустройство, но образование новых помещений может быть и в ходе реконструкции);
- оформление дополнительных документов, которые могут потребоваться для раздела (например, это может быть техзаключение о безопасности и допустимости перепланировки);
- получение разрешений в уполномоченных органах (например, согласование перепланировки в жилинспекции, в Департаменте по архитектуре и градостроительству);
- выполнение раздела по проекту, в соответствие с разрешениями;
- получение документов после окончания всего объема работ (например, акт выполненной перепланировки от жилинспекции);
- заказ кадастровых работ, получение техплана (это обязательный документ для учета в кадастре каждого нового объекта);
- обращение в Росреестр, прохождение учета, внесение в ЕГРН данных о новых помещениях, их характеристиках.
Если осуществляется раздел помещения, принадлежащего одному лицу, у него сохраняться права и на все вновь образованные объекты. Если собственников несколько, они могут приобрести равные права на новые объекты, либо указать иной порядок соотношения долей.
Проектная документация, разрешения на работы
Раздел всегда предусматривает комплекс строительных работ. Они выполняются на основании проекта. Так как нужно обеспечить изолированность и обособленность вновь образованных объектов, работы могут предусматривать:
- возведение, перенос и демонтаж стен, перегородок;
- обустройство, заделывание проемов под окна, двери;
- обустройство нового входа с улицы, либо из иных помещений, мест общего пользования здания;
- переустройство инженерных систем, санитарно-технического оборудования;
- иные изменения в характеристиках, конфигурации помещения, строения.
Исходя из способа раздела, характера и списка предстоящих работ, нужно оформлять проект перепланировки (переустройства) или реконструкции. От этого зависит и порядок получения разрешений, перечень дополнительных документов и процедур. Например, разрешение на реконструкцию выдают органы госстройнадзора, а проект обязательно проходит экспертизу. Если предстоит раздел в нежилом здании по перепланировке, то может потребоваться только разрешение от Москомархитектуры (при изменениях фасадов, обустройстве нового входа с улицы).
Обособленность и изолированность как признаки нового объекта недвижимости
До 2021 года существовала неопределенность в части определения и подтверждения признаков изолированности или обособленности недвижимости. Разъяснения по этим вопросам неоднократно давало Минэкономразвития (например, в письмах № 234и-501 и № ОГ-Д23-6667).
Но потом были одобрены поправки в Закон № 218-ФЗ. Там указано следующее:
- жилое помещение не пройдет учет как полноценный объект, если оно не обособлено и не изолировано;
- нежилое помещение не пройдет учет, если оно не обособлено от иных помещений в строении.
Таким образом, требование по обязательной изолированности нежилого помещения сейчас формально снято. Но на практике в документах на новое помещение изначально подтверждаются оба признака, т.е. обособленность и изолированность.
Обособленность заключается в отграничении от остального объема строения конструкциями. Следовательно, у нежилого помещения после раздела должны быть стены или перегородки. Подтверждать соответствие признаку обособленности будет техплан. Этот документ оформляется после завершения работ по разделу помещения.
Технический план с характеристиками помещений после раздела
Независимо от перечня строительных работ, которые проводились при разделе помещений (реконструкция ил перепланировка), после их завершения необходимо оформить техплан. Порядок заполнения и форма этого документа в 2023 году регламентированы Приказом Росреестра № П/0082. В техпланах указываются характеристики и место расположения вновь созданных помещений после раздела, в том числе на поэтажном плане.
Заказать техплана после раздела здания на помещения или в иных случаях можно в «СМВ Групп». Документ заполняет и подписывает кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат. Данные для заполнения инженер получает после анализа проектно-технической документации на раздел, обследований и обмеров на месте.
Разъяснения эксперта «СМВ Групп». Технический план необходимо оформлять как при разделе нежилого помещения, так и при выделении части строения (помещения). Инженер обеспечивает точность обмерных работ, объективность сведений о характеристиках и контурах новых помещений, выделенных частей. Передача технического плана в Росреестр может осуществляться через интернет-сервис ведомства, либо в письменном виде.
Список полезных документов
Мы подготовили для вас перечень нужных документов, помещенных в таблицу, с функцией скачивания для удобства. Они актуальны на 2024 год.
| № | Наименование образцов и ссылка для скачивания |
| 1 | ТЗ (техническое заключение) (скачать) |
| 2 | Техническое задание о перепланировке (скачать) |
| 3 | Выписка из ЕГРН (скачать) |
| 4 | Заявление о проведении кадастрового учета (скачать) |
| 5 | ТП (технический план) (скачать) |
| 6 | Проект перепланировки (скачать) |
| 7 | Заявление о согласовании перепланировки (скачать) |
Оформление проектной документации на раздел нежилого помещения
Для оформления и согласования документов на раздел нежилых помещений применяются следующие нормативные акты:
- Градостроительный кодекс РФ (скачать);
- Жилищный кодекс РФ (для помещений МКД) (скачать);
- Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
- Постановление № 87 «О составе разделов проектной документации…» (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и(или) перепланировки…» (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется…» (скачать);
- Приказ Росреестра № П/0082 «Об установлении формы технического плана…» (скачать).
Нормативная документация для проектирования выбирается под тип и целевое назначение строения, в котором проводится раздел. Например, для общественных зданий указанные положения регламентированы СП 118.13330.2022.
Исходные данные: техническое задание, соглашение о разделе помещения
Для раздела помещения путем перепланировки собственнику нужно заказать проект. Документацию можно заказать в компанию «СМВ Групп». Наша организация имеет членство в СРО, поэтому может оказывать услуги проектирования. До оформления проекта проводятся следующие действия:
- анализ документации, представленной заказчиком или запрошенной проектировщиками;
- обследования и обмеры помещения, конструкций, инженерных систем (в выездных обследованиях могут принимать участие проектировщики, инженеры, техники);
- анализ данных, полученных в ход обследований;
- выбор проектных решения и работ, которые потребуются для раздела.
Если предстоит раздел нежилого помещения МКД, нужно заказать технического заключение о безопасности и допустимости перепланировки (так как работы будут связаны с воздействием на несущие конструкции). Документ могут оформить специалисты «СМВ Групп», как организации, состоящей в СРО. Однако нужно учитывать, что техзаключение может оформить только автор проекта МКД (проектная организация), в случаях, связанных с затрагиванием несущих конструкций, в том числе устройством антресоли, демонтажом участков стеновых панелей панельных домов, а также при работах в зданиях с деревянными перекрытиями.
Проектные решения для раздела помещений на два и более новых объекта
Исходя из характеристик исходного объекта, после раздела будет образовано два или более новых помещения. В проекте могут быть разделы по следующих направлениям:
- описание и обоснование работ, которые будут выполнены при разделе;
- требования к безопасности работ;
- места расположения и характеристики конструкций, которыми будет огорожено каждое новое помещение;
- размеры и характеристики дверных и оконных проемов, решения по входной группе;
- описание работ по монтажу. переносу или демонтажу элементов инженерных систем;
- характеристики строительных материалов, которые будет использовать подрядная организация;
- описания и обоснование фасадных работ (например, при обустройстве отдельного входа с улицы);
- расчеты и обоснования по усилению конструкций, проемов;
- описание работ по внутренней планировке каждого нового помещения
- обоснование норм пожарной, санитарной и иной безопасности.
В проект будет описано место расположение и характеристики по всем вновь образованным помещениям. Например, в графической части проектной документации место расположения описывается на плане этажа с соответствующими пояснениями.
Разъяснения эксперта «СМВ Групп». При разделе нежилых помещений нужно соблюдать требования Постановления № 432-ПП. Там указан перечень работ, на которые не требуется разрешение на строительство (т.е. они подпадают под перепланировку). Там же указаны запреты и исключения на отдельные работы, которые вообще нельзя выполнить, либо они будут допустимы только при реконструкции. Специалисты «СМВ Групп» помогут правильно выбрать допустимый вариант раздела нежилого помещения с учетом норм законодательства, особенностей объекта.
Как и где согласовать
Разрешения на строительные работы по разделу нежилого помещения нужно получить:
- в Мосжилинспекции (для перепланировки в МКД);
- в Москомархитектуре (если проектом предусмотрено изменение фасада строения, обустройства отдельного входа);
- у собственников других помещений МКД (если раздел затрагивает общедомовое имущество);
- в органах госстройнадзора (если раздел осуществляется путем реконструкции здания).
В жилинспекцию и МКА нужно обращаться не только за разрешением до начала работ, но и для получения акта выполненной перепланировки.
Росреестр, куда нужно обращаться на заключительной стадии после раздела, не выдает разрешений. Ведомство ставит на учет новые помещения, обновляет информацию в ЕГРН. Данные госреестра о помещении, которое было разделено в ходе перепланировки или реконструкции, переносятся в архив.
Кейсы компании «СМВ Групп»
Кейс 1. В 2021 году специалисты «СМВ Групп» оформили проект перепланировки на раздел нежилого помещения банка. В частности, проектом предусмотрено обустройство отдельной входной группы.
Кейс 2. В 2022 году специалисты «СМВ Групп» оформили проект и технические планы для раздела торгового помещения в ТЦ. Согласно проекту, было образовано и поставлено на кадастровый учет 6 новых помещений.
Наши услуги
Компания «СМВ Групп» не только оформит проекты, техзаключения и технические планы для раздела. Мы поможем пройти согласования и получить разрешения, которые требуются по закону. Из дополнительных услуг вы можете заказать:
- обмеры, обследования помещений, зданий;
- оформление проектной документации на другие строительные работы, не связанные с разделом;
- поддержку при прохождении учета и регистрации в Росреестре;
- узаконивание выполненной перепланировки, если она была сделана без разрешений.
Об условиях сотрудничества вы узнаете на бесплатной консультации. В таблице указаны цены за некоторые виды документов и услуг.
| № | Услуга | Стоимость | Сроки |
| 1 | Составление технического плана для перепланировки | От 25 000 рублей | от 1 дня |
| 2 | Проект перепланировки + согласование | От 40 000 рублей | от 5 дней |
| 3 | Заключение инженера | От 40 000 рублей | от 5 дней |
| 4 | Регистрация в ЕГРН | От 10 000 рублей | от 10 дней |
| 5 | Составление технического плана на раздел объекта | От 50 000 рублей | от 3 дней |
| 6 | Обмерные работы | От 10 рублей за 1 кв.м. | от 1 дня |
Заключение
- Раздел нежилого помещения заключается в образовании новых помещений. Их количество и характеристики зависят от параметров исходного объекта.
- Раздел возможен путем перепланировки или реконструкции. В обоих случаях нужна проектная документация, но порядок ее согласования будет отличаться.
- Учет и регистрация вновь образованных помещений после раздела осуществляется через Росреестр. Для этого нужно сначала заказать технический план.
Закажите услуги по оформлению и согласованию документов для раздела в «СМВ Групп»!
Список использованной литературы
- Градостроительный кодекс РФ (скачать)
- Жилищный кодекс РФ (для помещений МКД) (скачать)
- Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать)
- Постановление № 87 «О составе разделов проектной документации…» (скачать)
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и(или) перепланировки…» (скачать)
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется…» (скачать)
- Приказ Росреестра № П/0082 «Об установлении формы технического плана…» (скачать)
