При допущении или выявлении незаконной перепланировки можно избежать правовых последствий. В этих целях необходимо выполнить ряд предписаний, установленных законодательно.
- Незаконная перепланировка в многоквартирном доме: что это?
- Какова ответственность за незаконную перепланировку?
- Незаконная перепланировка при покупке: как реагировать
- Как узаконить незаконную перепланировку?
- Узаконивание перепланировки: что нужно знать?
- Стоимость узаконивания перепланировки
- Документы
- Кейсы
- Кейс 1. Согласование перепланировки с узакониванием проемов в нежилом помещении в МКД
- Кейс 2. Согласование перепланировки офисного помещения на первом этаже МКД
- Вывод
- Использованные источники
Незаконная перепланировка в многоквартирном доме: что это?
Перепланировка — изменение структуры помещения, требующее внесения корректировок в техпаспорт соответствующего объекта недвижимости (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). В рамках таких изменений могут быть осуществлены, в частности (п. 1.7.1 Правил по постановлению Госстроя России от 27.09.2003 No 170):
- перемещение, разборка перегородок;
- перемещение, обустройство проемов;
- обустройство или изменение тамбуров.
Комментарий эксперта: нормативными актами на различном уровне могут устанавливаться дополнительные перечни работ, составляющих перепланировку. Подобные работы приведены, к примеру, в п. 2 и 3 Требований по приложению № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.
В общем случае указанные выше действия, произведенные в отношении объекта недвижимости, должны быть согласованы с региональным (муниципальным) органом, отвечающим за жилищную политику (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Окончание перепланировки, осуществленной на законных основаниях, подтверждается актом, который подписан данным органом (ст. 28 ЖК РФ).
В свою очередь, корректировки в конфигурации объекта вследствие перепланировки показываются:
- в техническом плане, а затем — с учетом данных, содержащихся в нем, в ЕГРН (п. 21.20 Требований по приложению № 2 к приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082);
- в техпаспорте помещения — также с учетом содержания техплана, акта (п. 1.6 Правил по постановлении № 170, п. 24 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).
Таким образом, полностью законная перепланировка — та, по итогам которой:
- у собственника помещения на руках есть техпаспорт и техплан, отражающие результаты проведения работ по изменению конфигурации данного помещения;
- сведения о перепланировке отражены в ЕГРН (что может быть подтверждено выпиской из реестра);
- имеется акт об окончании перепланировки (предъявляемый заинтересованным лицам при необходимости).
Если соответствующие изменения (попадающие под определение перепланировки) в конфигурации объекта недвижимости произведены, но должным образом не отражены в указанных выше документах, то перепланировку следует считать незаконной. В случае обнаружения данного факта проверяющими органами собственнику придется иметь дело с последствиями допущения незаконной перепланировки.
Какова ответственность за незаконную перепланировку?
В данном случае возможны:
- Административная ответственность за незаконную перепланировку.
При этом есть общефедеральные нормы и те, что применяются в субъекте РФ (при их наличии в региональном законодательстве).
Обнаружив незаконную перепланировку, жилищная инспекция вправе выписать собственнику помещения штрафы по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ на сумму:
- от 2000 до 2500 руб. на физлицо;
- от 4000 до 5000 руб. на должностное лицо организации;
- от 40000 до 50000 руб. на организацию.
Если объект недвижимости расположен в Москве, то штрафы выписываются на основании КоАП г. Москвы. По общему правилу — на основании ст. 9.12 Кодекса:
- от 2000 до 2500 руб. на физлиц;
- от 5000 до 50000 руб. на должностных лиц;
- от 300000 до 350000 руб. на юрлиц.
В случае, если допущена незаконная перепланировка нежилого объекта, принадлежащего на праве собственности городу, то штрафы оформляются на основании ст. 9.8 КоАП г. Москвы:
- от 1000 до 3000 руб. на физлицо;
- от 10000 до 30000 руб. на должностное лицо;
- от 50000 до 150000 на организацию.
- Выдача регулирующим органом предписания о возвращении объекта в изначальное состояние — за счет собственника (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
- В случае неисполнения указанного предписания — инициирование искового заявления о признании перепланировки незаконной и о продаже объекта и использовании части вырученных средств для приведения объекта в изначальное состояние (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).
Регулярно встречаются случаи, когда после приобретения объекта недвижимости новым собственником обнаружена незаконная перепланировка — что делать в подобной ситуации? Рассмотрим порядок необходимых действий далее.
Незаконная перепланировка при покупке: как реагировать
Если новый собственник помещения (ставший им по факту заключения договора купли-продажи недвижимости) обнаружил незаконную перепланировку, он вправе:
- Узаконить перепланировку за свой счет — не вступая в споры с предыдущим собственником.
- Узаконить перепланировку, инициировав затем взыскание расходов на ее узаконивание с бывшего собственника.
- Попытаться расторгнуть договор купли-продажи (отменить сделку).
Комментарий эксперта: первый вариант имеет смысл считать основным — как характеризующимся наибольшей вероятностью удачного исхода для текущего собственника. Перепланировку, как показывает практика работы инженеров компании «СМВ Групп», в большинстве случаев можно успешно узаконить при приемлемых издержках.
Касательно второго варианта — судебная практика по перекладыванию расходов на перепланировку на бывших собственников, пусть и незаконную, неоднозначна. С одной стороны, Верховный Суд считает, что текущий собственник не обязан нести расходы на возврат помещения в первоначальный вид, если перепланировку осуществил предыдущий собственник (постановление ВС РФ от 31.10.2017 № 78-КГ17-68).
Вместе с тем, есть позиция, по которой обязанность по приведению объекта недвижимости в прежнее состояние, не выполненная предыдущим собственником, переходит к новому владельцу (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31.01.2020 по делу № А35-11403/2013).
Так или иначе, по желанию текущего собственника расходы на узаконивание перепланировки можно попробовать переложить на предыдущего через суд. Однако, к тому моменту перепланировка должна быть узаконена в любом случае.
Третий вариант сам по себе довольно рискован: если сделку аннулируют, то прежний собственник будет обязан вернуть деньги, а у него их может не оказаться. Издержки будут несоизмеримы с расходами на узаконивание перепланировки.
Условимся, что выбран первый вариант — как наименее рискованный (и при этом сопровождающийся издержками в разумных пределах). Рассмотрим, как именно оформить незаконную перепланировку новому собственнику объекта недвижимости, расположенного в г. Москве. Схема актуальна и для текущего собственника (который сам допустил незаконную перепланировку и желает избежать санкций посредством ее узаконивания).
Как узаконить незаконную перепланировку?
Для решения рассматриваемой задачи нужно:
- Подготовить документы (п. 2.5.1.1.3 Административного регламента по приложению No 2 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 No 508-ПП):
- техническое заключение, удостоверяющее, что работы было допустимо проводить (документ должен соответствовать требованиям по приложению No 3 к постановлению No 508-ПП);
- техпаспорт на перепланируемый объект;
- документы, подтверждающие собственность заявителя на соответствующий объект;
- доверенность от заявителя, если узакониванием занимается его представитель.
Комментарий эксперта: если в ходе перепланировки затронуты несущие элементы, то техническое заключение должна подготовить организация, которая является автором проекта МКД. Если обращение к ней невозможно, то подходящую проектную организацию выбирает Мосжилинспекция.
Техпаспорт необходимо заказывать в БТИ (в Москве — обращаться в МосгорБТИ). Если с момента последней технической инвентаризации объекта прошло более 5 лет — нужно будет пригласить инженеров БТИ для очередных обмеров помещения.
Скорее всего, они обнаружат несогласованную перепланировку (и, возможно, нарисуют «красные линии» на техпаспорте). Но нужно иметь в виду, что такое обнаружение (как и использование «красных линий» на данном этапе узаконивания перепланировки) в рассматриваемом случае практического значения не имеет. Отказывать в предоставлении техпаспорта на том основании, что есть признаки незаконной перепланировки, БТИ не вправе.
Юристы и инженеры «СМВ Групп» на основании доверенности от собственника помещения произведут необходимое взаимодействие с БТИ в целях оперативного получения техпаспорта.
Дополнительно при необходимости подготавливаются:
- если в результате ремонтно-строительных работ изменено смежное помещение — согласие его собственников на изменение конфигурации объекта;
- если в ходе проведенных работ использована часть общего имущества — согласие собственников на такое использование;
- если в процессе работ осуществлено присоединение части общего имущества — протокол о согласии на такое присоединение, подписанный всеми собственниками на общем собрании.
- Направить собранные документы в Мосжилинспекцию в целях оформления акта об окончании перепланировки (п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).
Комментарий эксперта: документы передаются в Мосжилинспекцию в электронном виде (с использованием сканов), требуется наличие действующей ЭЦП. Обратившись в компанию «СМВ Групп», вы получите необходимые консультации на предмет ведения корректного электронного документооборота при узаконивании перепланировки.
Документы могут рассматриваться до 30 рабочих дней (п. 2.7.1.4 Административного регламента).
Мосжилинспекция не будет подписывать акт, если (п. 2.10.1.3 регламента):
- предоставлен неполный комплект документов;
- обнаружит противоречия, недостоверные сведения в документах (в том числе с учетом данных, полученных в рамках межведомственного взаимодействия);
- те или иные документы, направленные в ведомство и имеющие значение при принятии решения об оформлении акта, утратят юридическую силу;
- вступило в силу решение суда, запрещающее перепланировку;
- фактически выполненные работы не соответствуют положениям законодательства, техническому заключению о правомерности проведенных работ.
После оформления акта:
- Сформировать технический план помещения, отражающий результаты перепланировки, направить его в Росреестр для отражения сведений о проведенных работы в ЕГРН.
- Вновь обратиться в БТИ — на этот раз, в целях отражения корректировок в техпаспорте (исходя из данных по техническому плану, акту).
Комментарий эксперта: нередки случаи, при которых Росреестр отказывает в постановке результатов перепланировки на кадастровый учет даже при поступлении всех необходимых документов о ее узаконивании, а также качественно составленном техническом плане.
В этом случае собственнику нужно быть готовым защищать право на внесение требуемых изменений в ЕГРН через суд.
Есть ряд нюансов, характеризующих узаконивание перепланировки — которые следует учитывать.
Узаконивание перепланировки: что нужно знать?
Необходимо иметь в виду, что:
- Даже узаконенные на основании акта работы считаются незаконной перепланировкой — Мосжилинспекция в любом случае выписывает штрафы.
Это прямое предписание, установленное п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП. При этом, только при условии уплаты данного штрафа будет подписан акт о согласовании (при отсутствии иных причин отказывать в его подписании).
Размер штрафа за незаконную перепланировку определяется в соответствии со ст. 9.12 КоАП Москвы (до 350 тыс. руб. на юрлиц).
Комментарий эксперта: новый собственник может попытаться освободить себя от штрафа через суд либо — также в судебном порядке, переложить издержки на прежнего собственника. В этих целях поможет обращение к квалифицированным юристам проектной организации для получения правовой поддержки в рамках гражданско-правовых споров.
- Акт о завершении несогласованной перепланировки в принципе не может быть оформлен, если ремонтно-строительные работы осуществлены в МКД, являющемся объектом культурного наследия, и при этом требуется предварительное проведение работ по сохранению такого объекта (п. 17 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).
Комментарий эксперта: с 31 декабря 2023 года уже нельзя оформить данный акт, если вследствие перепланировки будет изменен архитектурный облик МКД (п. 18 Требований).
- В подписании акта будет отказано, если представители приемочной комиссии не допущены в помещение в течение 15 рабочих дней после подачи документов в целях подписания акта.
Мосжилинспекция согласует с владельцем помещения (его представителем) день и времени осуществления комиссионного обследования перепланировки. При этом, в составе комиссии должен находиться сам заявитель (п. 3.3.3.8 Административного регламента).
Стоимость узаконивания перепланировки
Рассмотрим основные составляющие стоимости узаконивания перепланировки — в части расходов на услуги проектных организаций.
| Услуга | Стоимость (руб.) |
| Разработка технического заключения о правомерности проведенных работ | 15 000 |
| Разработка технического плана | 20 000 |
| Подготовка дополнительной документации в сложных случаях (например, протокола о согласии собственников на присоединение имущества) | 20 000 |
| Юридическое сопровождение взаимодействия с Мосжилинспекцией, БТИ, Росреестром) | 30 000 |
Документы
Ниже — образцы документов, применяемых в процессе узаконивания перепланировки.
| Документ | Ссылка |
| Технический план на объект недвижимости | Скачать |
| Техническое заключение о правомерности работ | Скачать |
| Технический паспорт | Скачать |
Кейсы
Кейс 1. Согласование перепланировки с узакониванием проемов в нежилом помещении в МКД
Юридическое лицо приобрело нежилое помещение, размещенное на первом этаже МКД. Использовать его планировалось в торговой деятельности.
В ходе ремонта было обнаружено, что дверной проем в одной из несущих стен значительно шире, чем это отражено в технической документации. Собственник обратился в компанию «СМВ Групп» за получением консультации. Инженеры компании определили, что предыдущий владелец произвел усиление дверного проема, но не согласовал его с Мосжилинспекцией.
Специалистами «СМВ Групп» были составлена необходимая проектная документация для подписания акта о согласовании по факту проведенных работ.
После получения акта, кадастровым инженером был подготовлен технический план и результаты перепланировки были зарегистрированы в Росреестре без приостановок.
Кейс 2. Согласование перепланировки офисного помещения на первом этаже МКД
Новый собственник офисного помещения, размещенного в угловой части первого этажа МКД, обнаружил наличие перегородок, не указанных в имеющейся технической документации.
Инженеры компании «СМВ Групп», получив обращение от собственника по поводу дальнейших действий, составили техническое заключение о правомерности установки перегородок, а затем, дополнив его иной проектно-технической документацией, обеспечили подписание акта об окончании перепланировки.
Далее был подготовлен технический план и результаты работ были успешно поставлены на кадастровый учет в Росреестре.
Вывод
Когда была выявлена незаконная перепланировка на объекте недвижимости, всегда есть вариант избежать правовых последствий. В этих целях необходимо выполнить ряд мер, установленных законодательством.
Ответственность за незаконную перепланировку бывает административная (штрафные санкции в денежном выражении), выдача предписания о приведении объекта в первоначальное состояние, иск и подача заявления о признании перепланировки незаконной (если не выполнено предписание).
Если случилось так, что новый собственник обнаружил незаконную перепланировку в только что купленном помещении, то он вполне может узаконить перепланировку сам или взыскав расходы с бывшего собственника, либо расторгнуть договор.
Для того, чтобы узаконить незаконную перепланировку требуется: подготовить необходимую документацию, в том числе проект перепланировки, оформить строительные работы, составить акт о выполненной перепланировке, оформить техническое заключение о безопасности выполненных работ и технический план. Далее подготовленный технический план подают в Росреестр и по истечение необходимого срока получаем новую выписку ЕГРН с узаконенной перепланировкой.
Использованные источники
- Жилищный Кодекс Российской Федерации (скачать);
- Постановление Госстроя № 170 (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (скачать);
- Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации (скачать).
