Незаконная перепланировка в многоквартирном доме в 2024 году — как сделать все законно

Перепланировка в МКД

При допущении или выявлении незаконной перепланировки можно избежать правовых последствий. В этих целях необходимо выполнить ряд предписаний, установленных законодательно.

Незаконная перепланировка в многоквартирном доме: что это?

Перепланировка — изменение структуры помещения, требующее внесения корректировок в техпаспорт соответствующего объекта недвижимости (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). В рамках таких изменений могут быть осуществлены, в частности (п. 1.7.1 Правил по постановлению Госстроя России от 27.09.2003 No 170):

  • перемещение, разборка перегородок;
  • перемещение, обустройство проемов;
  • обустройство или изменение тамбуров.
Незаконная перепланировка в многоквартирном доме в 2024 году - как сделать все законно
Образец плана нежилого объекта до и после перепланировки

Комментарий эксперта: нормативными актами на различном уровне могут устанавливаться дополнительные перечни работ, составляющих перепланировку. Подобные работы приведены, к примеру, в п. 2 и 3 Требований по приложению № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.

В общем случае указанные выше действия, произведенные в отношении объекта недвижимости, должны быть согласованы с региональным (муниципальным) органом, отвечающим за жилищную политику (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Окончание перепланировки, осуществленной на законных основаниях, подтверждается актом, который подписан данным органом (ст. 28 ЖК РФ).

В свою очередь, корректировки в конфигурации объекта вследствие перепланировки показываются:

  • в техническом плане, а затем — с учетом данных, содержащихся в нем, в ЕГРН (п. 21.20 Требований по приложению № 2 к приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082);
  • в техпаспорте помещения — также с учетом содержания техплана, акта (п. 1.6 Правил по постановлении № 170, п. 24 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).

Таким образом, полностью законная перепланировка — та, по итогам которой:

  • у собственника помещения на руках есть техпаспорт и техплан, отражающие результаты проведения работ по изменению конфигурации данного помещения;
  • сведения о перепланировке отражены в ЕГРН (что может быть подтверждено выпиской из реестра);
  • имеется акт об окончании перепланировки (предъявляемый заинтересованным лицам при необходимости).

Если соответствующие изменения (попадающие под определение перепланировки) в конфигурации объекта недвижимости произведены, но должным образом не отражены в указанных выше документах, то перепланировку следует считать незаконной. В случае обнаружения данного факта проверяющими органами собственнику придется иметь дело с последствиями допущения незаконной перепланировки.

Какова ответственность за незаконную перепланировку?

В данном случае возможны:

  1. Административная ответственность за незаконную перепланировку.

При этом есть общефедеральные нормы и те, что применяются в субъекте РФ (при их наличии в региональном законодательстве).

Обнаружив незаконную перепланировку, жилищная инспекция вправе выписать собственнику помещения штрафы по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ на сумму:

  • от 2000 до 2500 руб. на физлицо;
  • от 4000 до 5000 руб. на должностное лицо организации;
  • от 40000 до 50000 руб. на организацию.

Если объект недвижимости расположен в Москве, то штрафы выписываются на основании КоАП г. Москвы. По общему правилу — на основании ст. 9.12 Кодекса:

  • от 2000 до 2500 руб. на физлиц;
  • от 5000 до 50000 руб. на должностных лиц;
  • от 300000 до 350000 руб. на юрлиц.

В случае, если допущена незаконная перепланировка нежилого объекта, принадлежащего на праве собственности городу, то штрафы оформляются на основании ст. 9.8 КоАП г. Москвы:

  • от 1000 до 3000 руб. на физлицо;
  • от 10000 до 30000 руб. на должностное лицо;
  • от 50000 до 150000 на организацию.
  1. Выдача регулирующим органом предписания о возвращении объекта в изначальное состояние — за счет собственника (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
  1. В случае неисполнения указанного предписания — инициирование искового заявления о признании перепланировки незаконной и о продаже объекта и использовании части вырученных средств для приведения объекта в изначальное состояние (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Регулярно встречаются случаи, когда после приобретения объекта недвижимости новым собственником обнаружена незаконная перепланировка — что делать в подобной ситуации? Рассмотрим порядок необходимых действий далее.

Незаконная перепланировка при покупке: как реагировать

Если новый собственник помещения (ставший им по факту заключения договора купли-продажи недвижимости) обнаружил незаконную перепланировку, он вправе:

  1. Узаконить перепланировку за свой счет — не вступая в споры с предыдущим собственником.
  1. Узаконить перепланировку, инициировав затем взыскание расходов на ее узаконивание с бывшего собственника.
  1. Попытаться расторгнуть договор купли-продажи (отменить сделку).

Комментарий эксперта: первый вариант имеет смысл считать основным — как характеризующимся наибольшей вероятностью удачного исхода для текущего собственника. Перепланировку, как показывает практика работы инженеров компании «СМВ Групп», в большинстве случаев можно успешно узаконить при приемлемых издержках.

Касательно второго варианта — судебная практика по перекладыванию расходов на перепланировку на бывших собственников, пусть и незаконную, неоднозначна. С одной стороны, Верховный Суд считает, что текущий собственник не обязан нести расходы на возврат помещения в первоначальный вид, если перепланировку осуществил предыдущий собственник (постановление ВС РФ от 31.10.2017 № 78-КГ17-68).

Вместе с тем, есть позиция, по которой обязанность по приведению объекта недвижимости в прежнее состояние, не выполненная предыдущим собственником, переходит к новому владельцу (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31.01.2020 по делу № А35-11403/2013).

Так или иначе, по желанию текущего собственника расходы на узаконивание перепланировки можно попробовать переложить на предыдущего через суд. Однако, к тому моменту перепланировка должна быть узаконена в любом случае.

Третий вариант сам по себе довольно рискован: если сделку аннулируют, то прежний собственник будет обязан вернуть деньги, а у него их может не оказаться. Издержки будут несоизмеримы с расходами на узаконивание перепланировки.

Условимся, что выбран первый вариант — как наименее рискованный (и при этом сопровождающийся издержками в разумных пределах). Рассмотрим, как именно оформить незаконную перепланировку новому собственнику объекта недвижимости, расположенного в г. Москве. Схема актуальна и для текущего собственника (который сам допустил незаконную перепланировку и желает избежать санкций посредством ее узаконивания).

Как узаконить незаконную перепланировку?

Для решения рассматриваемой задачи нужно:

  1. Подготовить документы (п. 2.5.1.1.3 Административного регламента по приложению No 2 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 No 508-ПП):
  • техническое заключение, удостоверяющее, что работы было допустимо проводить (документ должен соответствовать требованиям по приложению No 3 к постановлению No 508-ПП);
  • техпаспорт на перепланируемый объект;
  • документы, подтверждающие собственность заявителя на соответствующий объект;
  • доверенность от заявителя, если узакониванием занимается его представитель.
Незаконная перепланировка в многоквартирном доме в 2024 году - как сделать все законно
Образец технического заключения о правомерности перепланировки

Комментарий эксперта: если в ходе перепланировки затронуты несущие элементы, то техническое заключение должна подготовить организация, которая является автором проекта МКД. Если обращение к ней невозможно, то подходящую проектную организацию выбирает Мосжилинспекция.

 Техпаспорт необходимо заказывать в БТИ (в Москве — обращаться в МосгорБТИ). Если с момента последней технической инвентаризации объекта прошло более 5 лет — нужно будет пригласить инженеров БТИ для очередных обмеров помещения.

Скорее всего, они обнаружат несогласованную перепланировку (и, возможно, нарисуют «красные линии» на техпаспорте). Но нужно иметь в виду, что такое обнаружение (как и использование «красных линий» на данном этапе узаконивания перепланировки) в рассматриваемом случае практического значения не имеет. Отказывать в предоставлении техпаспорта на том основании, что есть признаки незаконной перепланировки, БТИ не вправе.

Юристы и инженеры «СМВ Групп» на основании доверенности от собственника помещения произведут необходимое взаимодействие с БТИ в целях оперативного получения техпаспорта.

Дополнительно при необходимости подготавливаются:

  • если в результате ремонтно-строительных работ изменено смежное помещение — согласие его собственников на изменение конфигурации объекта;
  • если в ходе проведенных работ использована часть общего имущества — согласие собственников на такое использование;
  • если в процессе работ осуществлено присоединение части общего имущества — протокол о согласии на такое присоединение, подписанный всеми собственниками на общем собрании.
  1. Направить собранные документы в Мосжилинспекцию в целях оформления акта об окончании перепланировки (п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).

Комментарий эксперта: документы передаются в Мосжилинспекцию в электронном виде (с использованием сканов), требуется наличие действующей ЭЦП. Обратившись в компанию «СМВ Групп», вы получите необходимые консультации на предмет ведения корректного электронного документооборота при узаконивании перепланировки.

Документы могут рассматриваться до 30 рабочих дней (п. 2.7.1.4 Административного регламента).

Незаконная перепланировка в многоквартирном доме в 2024 году - как сделать все законно
Образец акта о завершении перепланировки в многоквартирном доме

Мосжилинспекция не будет подписывать акт, если (п. 2.10.1.3 регламента):

  • предоставлен неполный комплект документов;
  • обнаружит противоречия, недостоверные сведения в документах (в том числе с учетом данных, полученных в рамках межведомственного взаимодействия);
  • те или иные документы, направленные в ведомство и имеющие значение при принятии решения об оформлении акта, утратят юридическую силу;
  • вступило в силу решение суда, запрещающее перепланировку;
  • фактически выполненные работы не соответствуют положениям законодательства, техническому заключению о правомерности проведенных работ.

После оформления акта:

  1. Сформировать технический план помещения, отражающий результаты перепланировки, направить его в Росреестр для отражения сведений о проведенных работы в ЕГРН.
  2. Вновь обратиться в БТИ — на этот раз, в целях отражения корректировок в техпаспорте (исходя из данных по техническому плану, акту).

Комментарий эксперта: нередки случаи, при которых Росреестр отказывает в постановке результатов перепланировки на кадастровый учет даже при поступлении всех необходимых документов о ее узаконивании, а также качественно составленном техническом плане.

В этом случае собственнику нужно быть готовым защищать право на внесение требуемых изменений в ЕГРН через суд.

Есть ряд нюансов, характеризующих узаконивание перепланировки — которые следует учитывать.

Узаконивание перепланировки: что нужно знать?

Необходимо иметь в виду, что:

  1. Даже узаконенные на основании акта работы считаются незаконной перепланировкой — Мосжилинспекция в любом случае выписывает штрафы.

Это прямое предписание, установленное п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП. При этом, только при условии уплаты данного штрафа будет подписан акт о согласовании (при отсутствии иных причин отказывать в его подписании).

Размер штрафа за незаконную перепланировку определяется в соответствии со ст. 9.12 КоАП Москвы (до 350 тыс. руб. на юрлиц).

Комментарий эксперта: новый собственник может попытаться освободить себя от штрафа через суд либо — также в судебном порядке, переложить издержки на прежнего собственника. В этих целях поможет обращение к квалифицированным юристам проектной организации для получения правовой поддержки в рамках гражданско-правовых споров.

  1. Акт о завершении несогласованной перепланировки в принципе не может быть оформлен, если ремонтно-строительные работы осуществлены в МКД, являющемся объектом культурного наследия, и при этом требуется предварительное проведение работ по сохранению такого объекта (п. 17 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП).

Комментарий эксперта: с 31 декабря 2023 года уже нельзя оформить данный акт, если вследствие перепланировки будет изменен архитектурный облик МКД (п. 18 Требований).

  1. В подписании акта будет отказано, если представители приемочной комиссии не допущены в помещение в течение 15 рабочих дней после подачи документов в целях подписания акта.

Мосжилинспекция согласует с владельцем помещения (его представителем) день и времени осуществления комиссионного обследования перепланировки. При этом, в составе комиссии должен находиться сам заявитель (п. 3.3.3.8 Административного регламента).

Стоимость узаконивания перепланировки

Рассмотрим основные составляющие стоимости узаконивания перепланировки — в части расходов на услуги проектных организаций.

Услуга Стоимость (руб.)
Разработка технического заключения о правомерности проведенных работ 15 000
Разработка технического плана 20 000
Подготовка дополнительной документации в сложных случаях (например, протокола о согласии собственников на присоединение имущества) 20 000
Юридическое сопровождение взаимодействия с Мосжилинспекцией, БТИ, Росреестром) 30 000

Документы

Ниже — образцы документов, применяемых в процессе узаконивания перепланировки.

Документ Ссылка
Технический план на объект недвижимости Скачать
Техническое заключение о правомерности работ Скачать
Технический паспорт Скачать
Часто задаваемые вопросы
Что понимать под незаконной перепланировкой в МКД?
Что делать при обнаружении незаконной перепланировки в МКД?
Что будет, если перепланировку не узаконить?

Кейсы

Кейс 1. Согласование перепланировки с узакониванием проемов в нежилом помещении в МКД

Юридическое лицо приобрело нежилое помещение, размещенное на первом этаже МКД. Использовать его планировалось в торговой деятельности.

В ходе ремонта было обнаружено, что дверной проем в одной из несущих стен значительно шире, чем это отражено в технической документации. Собственник обратился в компанию «СМВ Групп» за получением консультации. Инженеры компании определили, что предыдущий владелец произвел усиление дверного проема, но не согласовал его с Мосжилинспекцией.

Специалистами «СМВ Групп» были составлена необходимая проектная документация для подписания акта о согласовании по факту проведенных работ.

После получения акта, кадастровым инженером был подготовлен технический план и результаты перепланировки были зарегистрированы в Росреестре без приостановок.

Незаконная перепланировка в многоквартирном доме в 2024 году - как сделать все законно
В рамках незаконной перепланировки могут производиться различные полезные улучшения — например, усиление дверного проема. Необходимо, тем не менее, узаконить результаты работ

Кейс 2. Согласование перепланировки офисного помещения на первом этаже МКД

Новый собственник офисного помещения, размещенного в угловой части первого этажа МКД, обнаружил наличие перегородок, не указанных в имеющейся технической документации.

Инженеры компании «СМВ Групп», получив обращение от собственника по поводу дальнейших действий, составили техническое заключение о правомерности установки перегородок, а затем, дополнив его иной проектно-технической документацией, обеспечили подписание акта об окончании перепланировки.

Далее был подготовлен технический план и результаты работ были успешно поставлены на кадастровый учет в Росреестре.

Незаконная перепланировка в многоквартирном доме в 2024 году - как сделать все законно
Собственники офисных помещений часто устанавливают перегородки — в целях разделения объекта недвижимости на кабинеты для сотрудников, но о необходимости согласования таких работ забывают

Вывод

Когда была выявлена незаконная перепланировка на объекте недвижимости, всегда есть вариант избежать правовых последствий. В этих целях необходимо выполнить ряд мер, установленных законодательством.

Ответственность за незаконную перепланировку бывает административная (штрафные санкции в денежном выражении), выдача предписания о приведении объекта в первоначальное состояние, иск и подача заявления о признании перепланировки незаконной (если не выполнено предписание).

Если случилось так, что новый собственник обнаружил незаконную перепланировку в только что купленном помещении, то он вполне может узаконить перепланировку сам или взыскав расходы с бывшего собственника, либо расторгнуть договор.

Для того, чтобы узаконить незаконную перепланировку требуется: подготовить необходимую документацию, в том числе проект перепланировки, оформить строительные работы, составить акт о выполненной перепланировке, оформить техническое заключение о безопасности выполненных работ и технический план. Далее подготовленный технический план подают в Росреестр и по истечение необходимого срока получаем новую выписку ЕГРН с узаконенной перепланировкой.

Использованные источники

  • Жилищный Кодекс Российской Федерации (скачать);
  • Постановление Госстроя № 170 (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
  • Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (скачать);
  • Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации (скачать).

Узнайте цену на эту услугу:

 

 

Оцените статью
СМВ ГРУПП