Спор о кадастровой стоимости подразумевает несогласие с ее размером. В этом может быть заинтересован правообладатель недвижимости. Завышенный результат государственной оценки может существенно увеличить суммы налоговых платежей. Успешно оспорив кадастровую стоимость можно приравнять ее к рыночной цене. На этом основании налоговая служба будет рассчитывать платежи в бюджет по новым данным. Основания и правила оспаривания детализированы в Законе № 237-ФЗ.
Читайте в нашей статье, какие структуры участвуют в процедуре оспаривания кадастровой стоимости, что из документов необходимо собрать заявителю, как рассматривается спор.
- Что значит – оспорить кадастровую стоимость
- В чем суть спора о размере кадастровой стоимости
- Как проверить кадастровую стоимость своей недвижимости
- Как узнать рыночную стоимость объекта
- Где заказать отчет о рыночной цене
- Как оформляется документ
- Список полезных документов
- Способы оспаривания
- Досудебный порядок
- Как оспорить кадастровую стоимостьв суде
- Как внести в ЕГРН сведения о новой кадастровой стоимости
- Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости
- Кейсы «СМВ Групп»
- Выводы
- FAQ
- Список источников
Что значит – оспорить кадастровую стоимость
Спор всегда предусматривает наличие каких-либо возражений. Он может возникнуть и в сфере государственной оценки недвижимости, по итогам которой определяется стоимость для кадастра. Заинтересованным лицом в споре могут являться:
- правообладатели жилой и нежилой недвижимости, участков (граждане, организации);
- государственные органы, если они владеют объектами и землей.
Другой стороной спора будет являться государство в лице властей, субъектов РФ. Именно они заказывают оценку через бюджетные учреждения. Чем выше стоимость в кадастре, тем больше налогов поступит в бюджет местного и регионального уровней.
Нельзя заявить о несогласии с показателем кадастровой стоимости без достаточных оснований. В этом случае заявителю будет вынесен отказ. Для успешного разрешения спора необходимо обосновать, что оценка была выполнена с нарушением законодательства, либо стоимость недвижимости по кадастру существенно превышает цену на рынке. В большинстве ситуаций оспаривание проходит по второму основанию.
Разъяснения эксперта. Оценка по заказу государства проводится с определенной периодичностью (1 раз в 2 или 4 года). Соответственно, если на данный момент кадастровая стоимость соответствует рыночной, то в будущем ситуация может измениться. Поэтому на оспаривание можно подавать неограниченное количество раз, когда данные после следующей оценки будут утверждены и попадут в ЕГРН.
В чем суть спора о размере кадастровой стоимости
Возражения по размеру кадастровой стоимости могут быть основаны на ее несоответствии рыночному показателю цены. Это повлечет следующие последствия:
- размер налога на недвижимости и землю будет завышен, т.е. собственнику придется платить в бюджет больше;
- по завышенным данным о стоимости из ЕГРН будут рассчитываться арендные платежи, начальная цена для продажи государственного имущества;
- некоторые виды штрафов по КоАП РФ также рассчитываются исходя из показателя цены в кадастре, т.е. их размер будет завышен.
Чем больше разница между кадастровой и рыночной ценой, тем выше будет переплата по налогам в бюджет. Следовательно, успешное завершение спора будет означать существенную экономию для владельца недвижимости. В некоторых случаях результатом оценки может быть установление стоимости ниже рыночных значений. В такой ситуации на оспаривание подавать не нужно, чтобы не увеличить размер налоговых платежей.
Для того, чтобы гарантированно снизить показатель кадастровой стоимости объекта недвижимости или земельного участка собственнику лучше прибегнуть к услугам представителя — квалифицированного эксперта-оценщика. Самодеятельность может обернуться отказом. Такие услуги оказывает компания «СМВ Групп». Наши эксперты помогут выбрать оптимальный вариант оспаривания, подготовят все необходимые документы, а также отчет об оценке рыночной стоимости. Оставьте заявку для анализа вашего объекта на сайтам или по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург) или по электронной почте: nfo@profcourse.ru.
Как проверить кадастровую стоимость своей недвижимости
Для начала оспаривания нужно убедиться, что стоимость недвижимости по кадастру значительно превышает действительную цену на рынке. Кадастровые сведения можно проверить:
- через Публичную кадастровую карту, где размещается информация обо всех объектах и участках, состоящих на учете;
- по данным из налоговых уведомлений и требований (например, такие документы ИФНС рассылает гражданам-собственникам);
- по выписке ЕГРН (этот документ будет нужен и при подаче документов на оспаривание);
- через фонд данных о результатах оценки (запрос можно подать через онлайн-сервис).
Отметим, что на юридических лиц возлагается обязанность по расчету налоговых платежей, подаче деклараций и иных документов в ИФНС. Следовательно, они должны сами запрашивать сведения из ЕГРН. Если налоговый орган увидит ошибки в расчетах, собственнику грозят дополнительные санкции.
В промежутке времени между очередными оценками стоимость в ЕГРН может меняться только по итогам оспаривания. Для этого Росреестр будет руководствоваться судебными актами, решениями бюджетных учреждений или специальных комиссий. При этом в ЕГРН можно увидеть дату последней оценки или внесения новых данных по стоимости.
Как узнать рыночную стоимость объекта
Зная кадастровую стоимость, необходимо сравнить ее с ценой недвижимости на рынке. Для этого можно:
- самостоятельно изучить данные о предложениях по аналогичным объектам и участкам (например, на профильных сайтах);
- заказать оценку через эксперта-оценщика, после чего будет выдан официальный документ – отчет о рыночной цене.
Для целей оспаривания недостаточно просто указать в заявлении текущие рыночные цены на недвижимости. Поэтому вариант с самостоятельным изучением рынка поможет понять, имеет ли смысл заказывать независимую оценку. Но для обращения в суд, бюджетное учреждение или комиссию обязательно нужен отчет. Только путем сверки этого документа со сведениями ЕГРН будет принято решение о несоответствии рыночной и кадастровой цены.
Разъяснения эксперта. Спор может возникнуть в отношении стоимости здания, участка, помещения, сооружения, машино-места. Это объекты налогообложения, на которые начисляются налоги. При наличии в собственности нескольких объектов, оспаривание по каждому из них необходимо проходить отдельно.
Где заказать отчет о рыночной цене
Для целей оспаривания обязательно нужен отчет с расчетом и обоснованием рыночной цены объекта, либо участка. Об этом прямо указано в Законе № 237-ФЗ. Выполнить независимую оценку и выдать отчет может эксперт-оценщик, имеющий аттестат, состоящий в СРО. Только в этом случае документ будет соответствовать требованиям законодательства.
Если вы намерены подать на оспаривание, закажите отчет о рыночной цене в «СМВ Групп». Наши преимущества:
- сжатые сроки проведения оценки, подготовки отчета;
- помощь с прохождением процедуры оспаривания в досудебном или судебном порядке;
- гарантия качества работ, так как у наших оценщиков большой опыт работы, знание практических нюансов оценочной деятельности.
Для заказа отчёта или получения бесплатной консультации по вашему объекту оставьте заявку на нашем сайте, позвоните по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург) или напишите на электронную почту: info@profcourse.ru. Предлагаем ознакомиться с примерами наших работ по ссылке. Там есть и кейсы успешного оспаривания кадастровой стоимости для коммерческой недвижимости.
Как оформляется документ
Алгоритм проведения независимой оценки и подготовки отчета детализирован Законом № 153-ФЗ. На основании договора с собственником или его представителем по доверенности эксперт-оценщик выполнит следующие действия:
- анализ исходных данных об объекте (характеристики, местоположение и т.д.) по документам от заказчика;
- определение факторов, которые могут влиять на цену недвижимости (например, тип объекта и его назначение, адрес и т.д.);
- выбор методики для проведения оценки;
- сбор информации о ценообразующих факторах (например, по сделкам на объекты с аналогичными характеристиками, месторасположением);
- осмотр объекта или участка, определение фактического состояния, износа и т.д.;
- расчет рыночной цены недвижимости (порядок расчета зависит от методики оценки);
- заполнение отчета, который выдается заказчику.
Если заказывать услуги по оценке в «СМВ Групп», готовый отчет будет предоставлен заказчику уже через 2-3 дня. Без фактического осмотра объекта определить его реальную рыночную цену нельзя. Отметим, что это является одной из причин, по которой кадастровая стоимость может существенно отличаться от рыночных значений. В ходе гос. оценки выездное обследование каждого объекта не предусмотрено. Подробнее об отчете можно узнать из нашего предыдущего материала.
Подготовку отчета необходимо доверить профессиональным оценщикам, обладающие большим опытом в данной сфере. В штате компании «СМВ Групп» находятся именно такие специалисты. Мы проведем тщательный анализ всех показателей рынка и состояние объекта недвижимости и подготовим грамотный отчет об оценке. Также оказываем сопровождение в оспаривании. Узнать подробнее о наших услугах вы можете, связавшись с нами по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург). Консультация наших оценщиков бесплатна!
Список полезных документов
Документы для скачивания:
№ п/п | Документ | Ссылка |
1 | Образец акта о сносе здания | Скачать |
2 | Образец выписки ЕГРН | Скачать |
3 | Инструкция для подачи документов в Росреестр | Скачать |
4 | Образец акта обследования | Скачать |
5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
6 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
7 | Образец технического плана | Скачать |
8 | Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
Способы оспаривания
Вплоть до 2020 года в Законе № 237-ФЗ было описано 2 схемы оспаривания – через комиссию и суд. Однако в тексте нормативного акта появилась новая статья 22.1, которой был введен еще один вариант рассмотрения спора. Теперь заявитель может обратиться напрямую в бюджетное учреждение, которая ранее делала оценку по заказу государства.
Еще до утверждения результатов оценки правообладатель может представить в бюджетное учреждение документы о реальных характеристиках и ценообразующих факторах на свои объекты, участки. Например, это может быть декларация на здание, помещение, сооружение. Оценщики обязаны учесть предоставленные данные и документы в работе. На практике, таким вариантом действий пользуется незначительное количество собственников недвижимости.
Досудебный порядок
Если выбран вариант с рассмотрением спора через бюджетное учреждение, нужно учитывать следующие нюансы:
- документы можно подать в течение 6 месяцев после утверждения итогов оценки (эту дату можно найти в выписке ЕГРН);
- собственнику необходимо представить заявление, отчет с рыночной ценой недвижимости, общую или специальную выписку ЕГРН со сведениями о кадастровой стоимости;
- открытых заседаний при рассмотрении дела не предусмотрена, поэтому об итоговом решении заявитель узнает из письма по обычной или электронной почте;
- при положительном решении учреждение само направит его в Росреестр для обновления данных в ЕГРН.
Срок разбирательства спора по данной схеме составляет 30 дней. Документы можно направить в учреждение по почте, через онлайн-сервисы.
Если оспаривание идет через комиссию при органе власти субъекта РФ, то применяются следующие правила:
- документы можно подать в комиссию в любое время между предыдущей и новой оценкой;
- список документов будет таким же, что и при обращении в учреждение;
- срок рассмотрения спора составляет 30 дней;
- комиссия заседает ежемесячно, проводит открытые слушания. Но явка заявителей не обязательна;
- при положительном решении оно будет направлено напрямую в Росреестр.
Если заявитель получил отказ, он сможет обратиться в суд с административным иском. Отметим, что процент положительных решений при таком способе оспаривания достаточно мал. Поэтому лучше сразу обращаться в суд, тем более что закон позволяет это сделать без прохождения внесудебных процедур.
Как оспорить кадастровую стоимость в суде
Собственник может сразу обратиться в суд для оспаривания, либо после получения отказного решения от комиссии, бюджетного учреждения. особенности судебного разбирательства:
- собственник подает в суд административный иск;
- в отличие от досудебных процедур, при подаче иска необходимо оплатить пошлину;
- для суда нужны те же документы, что и при внесудебном оспаривании, а также отказные решения бюджетного учреждения или комиссии (если собственник ранее обращался туда);
- если суд удовлетворит иск, Росреестр обновит ЕГРН на основании решения.
При любом варианте оспаривания в положительном решении будет указано о приравнивании кадастровой стоимости к рыночной.
Разъяснения эксперта. Чтобы упростить прохождение внесудебных и судебных процедур при оспаривании можно поручить защиту интересов юристам, другим специалистам. Например, они могут выступить представителем истца в судебном процессе. Заказать такие услуги можно в «СМВ Групп». Для оказания услуг по снижению кадастровой стоимости недвижимости наши эксперты руководствуются не только законодательством. Важное значение имеет судебная практика по аналогичным делам, материалы о рассмотрения споров с сайта Росреестра.
Мы подготовим нужные документы, правильно заполнят заявление, окажут сопровождение при проведении заседаний. Команда «СМВ Групп» обладает богатым опытом в судебном оспаривании кадастровой стоимости.
Оставьте заявку для анализа вашего объекта на сайтам или по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург) или напишите на электронную почту: info@profcourse.ru.
Как внести в ЕГРН сведения о новой кадастровой стоимости
Росреестр обновит показатель кадастровой стоимости в ЕГРН на основании следующих документов:
- решение бюджетного учреждения;
- решение региональной комиссии;
- решение суда.
Отчет о рыночной цене подавать в Росреестр не нужно. В ИФНС сообщать об изменении стоимости объекта в кадастре также не требуется.
Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости
При заключении договора с «СМВ Групп» стоимость услуг будет рассчитана исходя из:
- способа оспаривания кадастровой стоимости;
- вида объекта, его характеристик, месторасположения;
- срочности выполнения работ.
О примерных ценах на работы и услуги «СМВ Групп» можно узнать из таблицы ниже.
№ п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
1 | Оформление проекта перепланировки | от 35 000 руб. |
2 | Оформление отчета о рыночной цене объекта | от 20 000 руб. |
3 | Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости | от 15 000 руб. |
4 | Запрос выписок ЕГРН | в зависимости от вида выписки |
5 | Оформление технического плана | от 35 000 руб. |
Кейсы «СМВ Групп»
Кейс 1. На основании отчета, подготовленного оценщиком «СМВ Групп», было пройдено оспаривание через суд. По итогам рассмотрения дела кадастровая стоимости была снижена на 20%, а размер налоговых платежей на 65 000 рублей в год.
Отчет об оценке был оформлен за 2 дня. В суде интересы заказчика представляли специалисты «СМВ Групп». Обновление данных в ЕГРН осуществлялось после предоставления в Росреестр судебного акта.
Кейс 2. По отчету о рыночной цене, который оформил оценщик «СМВ Групп» кадастровая стоимость административного здания была снижена на 15%. Это привело к уменьшению имущественного налога на 110 000 рублей в год.
В данном случае процедура оспаривания проходила сначала через комиссию, а затем в суде. Итоговое решение было передано в Росреестр, что послужило основанием для уточнения данных в ЕГРН. Сниженный размер налога на имущество начал применяться со следующего отчетного периода.
Выводы
- Оспаривание кадастровой стоимости – это ее пересмотр для приравнивания к показателю рыночной цены. Последствием таких действий может стать снижение налога на имущество или землю.
- По Закону № 237-ФЗ есть 3 схемы оспаривания – через суд, комиссию или бюджетное учреждение.
- Ключевым документом для рассмотрения спора будет отчет о рыночной цене недвижимости.