Спор о кадастровой стоимости подразумевает несогласие с ее размером. В этом может быть заинтересован правообладатель недвижимости. Завышенный результат государственной оценки может существенно увеличить суммы налоговых платежей. Успешно оспорив кадастровую стоимость можно приравнять ее к рыночной цене. На этом основании налоговая служба будет рассчитывать платежи в бюджет по новым данным. Основания и правила оспаривания детализированы в Законе № 237-ФЗ.
Читайте, какие структуры участвуют в процедуре оспаривания кадастровой стоимости, что из документов необходимо собрать заявителю, как рассматривается спор.
- Что значит – оспорить кадастровую стоимость
- В чем суть спора о размере кадастровой стоимости
- Как проверить кадастровую стоимость своей недвижимости
- Как узнать рыночную стоимость объекта
- Где заказать отчет о рыночной цене
- Как оформляется документ
- Список полезных документов
- Способы оспаривания
- Досудебный порядок
- Как оспорить кадастровую стоимостьв суде
- Как внести в ЕГРН сведения о новой кадастровой стоимости
- Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости
- Кейсы «СМВ Групп»
- Выводы
- FAQ
- Список источников
Что значит – оспорить кадастровую стоимость
Спор всегда предусматривает наличие каких-либо возражений. Он может возникнуть и в сфере государственной оценки недвижимости, по итогам которой определяется стоимость для кадастра. Заинтересованным лицом в споре могут являться:
- правообладатели жилой и нежилой недвижимости, участков (граждане, организации);
- государственные органы, если они владеют объектами и землей.
Другой стороной спора будет являться государство в лице властей, субъектов РФ. Именно они заказывают оценку через бюджетные учреждения. Чем выше стоимость в кадастре, тем больше налогов поступит в бюджет местного и регионального уровней.
Нельзя заявить о несогласии с показателем кадастровой стоимости без достаточных оснований. В этом случае заявителю будет вынесен отказ. Для успешного разрешения спора необходимо обосновать, что оценка была выполнена с нарушением законодательства, либо стоимость недвижимости по кадастру существенно превышает цену на рынке. В большинстве ситуаций оспаривание проходит по второму основанию.
Разъяснения эксперта. Оценка по заказу государства проводится с определенной периодичностью (1 раз в 2 или 4 года). Соответственно, если на данный момент кадастровая стоимость соответствует рыночной, то в будущем ситуация может измениться. Поэтому на оспаривание можно подавать неограниченное количество раз, когда данные после следующей оценки будут утверждены и попадут в ЕГРН.
В чем суть спора о размере кадастровой стоимости
Возражения по размеру кадастровой стоимости могут быть основаны на ее несоответствии рыночному показателю цены. Это повлечет следующие последствия:
- размер налога на недвижимости и землю будет завышен, т.е. собственнику придется платить в бюджет больше;
- по завышенным данным о стоимости из ЕГРН будут рассчитываться арендные платежи, начальная цена для продажи государственного имущества;
- некоторые виды штрафов по КоАП РФ также рассчитываются исходя из показателя цены в кадастре, т.е. их размер будет завышен.
Чем больше разница между кадастровой и рыночной ценой, тем выше будет переплата по налогам в бюджет. Следовательно, успешное завершение спора будет означать существенную экономию для владельца недвижимости. В некоторых случаях результатом оценки может быть установление стоимости ниже рыночных значений. В такой ситуации на оспаривание подавать не нужно, чтобы не увеличить размер налоговых платежей.
Как проверить кадастровую стоимость своей недвижимости
Для начала оспаривания нужно убедиться, что стоимость недвижимости по кадастру значительно превышает действительную цену на рынке. Кадастровые сведения можно проверить:
- через Публичную кадастровую карту, где размещается информация обо всех объектах и участках, состоящих на учете;
- по данным из налоговых уведомлений и требований (например, такие документы ИФНС рассылает гражданам-собственникам);
- по выписке ЕГРН (этот документ будет нужен и при подаче документов на оспаривание);
- через фонд данных о результатах оценки (запрос можно подать через онлайн-сервис).
Отметим, что на юридических лиц возлагается обязанность по расчету налоговых платежей, подаче деклараций и иных документов в ИФНС. Следовательно, они должны сами запрашивать сведения из ЕГРН. Если налоговый орган увидит ошибки в расчетах, собственнику грозят дополнительные санкции.
В промежутке времени между очередными оценками стоимость в ЕГРН может меняться только по итогам оспаривания. Для этого Росреестр будет руководствоваться судебными актами, решениями бюджетных учреждений или специальных комиссий. При этом в ЕГРН можно увидеть дату последней оценки или внесения новых данных по стоимости.
Как узнать рыночную стоимость объекта
Зная кадастровую стоимость, необходимо сравнить ее с ценой недвижимости на рынке. Для этого можно:
- самостоятельно изучить данные о предложениях по аналогичным объектам и участкам (например, на профильных сайтах);
- заказать оценку через эксперта-оценщика, после чего будет выдан официальный документ – отчет о рыночной цене.
Для целей оспаривания недостаточно просто указать в заявлении текущие рыночные цены на недвижимости. Поэтому вариант с самостоятельным изучением рынка поможет понять, имеет ли смысл заказывать независимую оценку. Но для обращения в суд, бюджетное учреждение или комиссию обязательно нужен отчет. Только путем сверки этого документа со сведениями ЕГРН будет принято решение о несоответствии рыночной и кадастровой цены.
Разъяснения эксперта. Спор может возникнуть в отношении стоимости здания, участка, помещения, сооружения, машино-места. Это объекты налогообложения, на которые начисляются налоги. При наличии в собственности нескольких объектов, оспаривание по каждому из них необходимо проходить отдельно.
Где заказать отчет о рыночной цене
Для целей оспаривания обязательно нужен отчет с расчетом и обоснованием рыночной цены объекта, либо участка. Об этом прямо указано в Законе № 237-ФЗ. Выполнить независимую оценку и выдать отчет может эксперт-оценщик, имеющий аттестат, состоящий в СРО. Только в этом случае документ будет соответствовать требованиям законодательства.
Если вы намерены подать на оспаривание, закажите отчет о рыночной цене в «СМВ Групп». Наши преимущества:
- сжатые сроки проведения оценки, подготовки отчета;
- помощь с прохождением процедуры оспаривания в досудебном или судебном порядке;
- гарантия качества работ, так как у наших оценщиков большой опыт работы, знание практических нюансов оценочной деятельности.
Предлагаем ознакомиться с примерами наших работ по ссылке. Там есть и кейсы успешного оспаривания кадастровой стоимости для коммерческой недвижимости.
Как оформляется документ
Алгоритм проведения независимой оценки и подготовки отчета детализирован Законом № 153-ФЗ. На основании договора с собственником или его представителем по доверенности эксперт-оценщик выполнит следующие действия:
- анализ исходных данных об объекте (характеристики, местоположение и т.д.) по документам от заказчика;
- определение факторов, которые могут влиять на цену недвижимости (например, тип объекта и его назначение, адрес и т.д.);
- выбор методики для проведения оценки;
- сбор информации о ценообразующих факторах (например, по сделкам на объекты с аналогичными характеристиками, месторасположением);
- осмотр объекта или участка, определение фактического состояния, износа и т.д.;
- расчет рыночной цены недвижимости (порядок расчета зависит от методики оценки);
- заполнение отчета, который выдается заказчику.
Если заказывать услуги по оценке в «СМВ Групп», готовый отчет будет выдан через 2-3 дня. Без фактического осмотра объекта определить его реальную рыночную цену нельзя. Отметим, что это является одной из причин, по которой кадастровая стоимость может существенно отличаться от рыночных значений. В ходе гос. оценки выездное обследование каждого объекта не предусмотрено. Подробнее об отчете можно узнать из нашего предыдущего материала.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец акта о сносе здания | Скачать |
| 2 | Образец выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Инструкция для подачи документов в Росреестр | Скачать |
| 4 | Образец акта обследования | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 7 | Образец технического плана | Скачать |
| 8 | Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
Способы оспаривания
Вплоть до 2020 года в Законе № 237-ФЗ было описано 2 схемы оспаривания – через комиссию и суд. Однако в тексте нормативного акта появилась новая статья 22.1, которой был введен еще один вариант рассмотрения спора. Теперь заявитель может обратиться напрямую в бюджетное учреждение, которая ранее делала оценку по заказу государства.
Еще до утверждения результатов оценки правообладатель может представить в бюджетное учреждение документы о реальных характеристиках и ценообразующих факторах на свои объекты, участки. Например, это может быть декларация на здание, помещение, сооружение. Оценщики обязаны учесть предоставленные данные и документы в работе. На практике, таким вариантом действий пользуется незначительное количество собственников недвижимости.
Досудебный порядок
Если выбран вариант с рассмотрением спора через бюджетное учреждение, нужно учитывать следующие нюансы:
- документы можно подать в течение 6 месяцев после утверждения итогов оценки (эту дату можно найти в выписке ЕГРН);
- собственнику необходимо представить заявление, отчет с рыночной ценой недвижимости, общую или специальную выписку ЕГРН со сведениями о кадастровой стоимости;
- открытых заседаний при рассмотрении дела не предусмотрена, поэтому об итоговом решении заявитель узнает из письма по обычной или электронной почте;
- при положительном решении учреждение само направит его в Росреестр для обновления данных в ЕГРН.
Срок разбирательства спора по данной схеме составляет 30 дней. Документы можно направить в учреждение по почте, через онлайн-сервисы.
Если оспаривание идет через комиссию при органе власти субъекта РФ, то применяются следующие правила:
- документы можно подать в комиссию в любое время между предыдущей и новой оценкой;
- список документов будет таким же, что и при обращении в учреждение;
- срок рассмотрения спора составляет 30 дней;
- комиссия заседает ежемесячно, проводит открытые слушания. Но явка заявителей не обязательна;
- при положительном решении оно будет направлено напрямую в Росреестр.
Если заявитель получил отказ, он сможет обратиться в суд с административным иском. Отметим, что процент положительных решений при таком способе оспаривания достаточно мал. Поэтому лучше сразу обращаться в суд, тем более что закон позволяет это сделать без прохождения внесудебных процедур.
Как оспорить кадастровую стоимость в суде
Собственник может сразу обратиться в суд для оспаривания, либо после получения отказного решения от комиссии, бюджетного учреждения. особенности судебного разбирательства:
- собственник подает в суд административный иск;
- в отличие от досудебных процедур, при подаче иска необходимо оплатить пошлину;
- для суда нужны те же документы, что и при внесудебном оспаривании, а также отказные решения бюджетного учреждения или комиссии (если собственник ранее обращался туда);
- если суд удовлетворит иск, Росреестр обновит ЕГРН на основании решения.
При любом варианте оспаривания в положительном решении будет указано о приравнивании кадастровой стоимости к рыночной.
Разъяснения эксперта. Чтобы упростить прохождение внесудебных и судебных процедур при оспаривании можно поручить защиту интересов юристам, другим специалистам. Например, они могут выступить представителем истца в судебном процессе. Заказать такие услуги можно в «СМВ Групп».
Как внести в ЕГРН сведения о новой кадастровой стоимости
Росреестр обновит показатель кадастровой стоимости в ЕГРН на основании следующих документов:
- решение бюджетного учреждения;
- решение региональной комиссии;
- решение суда.
Отчет о рыночной цене подавать в Росреестр не нужно. В ИФНС сообщать об изменении стоимости объекта в кадастре также не требуется.
Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости
При заключении договора с «СМВ Групп» стоимость услуг будет рассчитана исходя из:
- способа оспаривания кадастровой стоимости;
- вида объекта, его характеристик, месторасположения;
- срочности выполнения работ.
О примерных ценах на работы и услуги «СМВ Групп» можно узнать из таблицы ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта перепланировки | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление отчета о рыночной цене объекта | от 12 000 руб. |
| 3 | Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости | от 15 000 руб. |
| 4 | Запрос выписок ЕГРН | в зависимости от вида выписки |
| 5 | Оформление технического плана | от 15 000 руб. |
Кейсы «СМВ Групп»
Кейс 1. На основании отчета, подготовленного оценщиком «СМВ Групп», было пройдено оспаривание через суд. По итогам рассмотрения дела кадастровая стоимости была снижена на 20%, а размер налоговых платежей на 65 000 рублей в год.
Отчет об оценке был оформлен за 2 дня. В суде интересы заказчика представляли специалисты «СМВ Групп». Обновление данных в ЕГРН осуществлялось после предоставления в Росреестр судебного акта.
Кейс 2. По отчету о рыночной цене, который оформил оценщик «СМВ Групп» кадастровая стоимость административного здания была снижена на 15%. Это привело к уменьшению имущественного налога на 110 000 рублей в год.
В данном случае процедура оспаривания проходила сначала через комиссию, а затем в суде. Итоговое решение было передано в Росреестр, что послужило основанием для уточнения данных в ЕГРН. Сниженный размер налога на имущество начал применяться со следующего отчетного периода.
Выводы
- Оспаривание кадастровой стоимости – это ее пересмотр для приравнивания к показателю рыночной цены. Последствием таких действий может стать снижение налога на имущество или землю.
- По Закону № 237-ФЗ есть 3 схемы оспаривания – через суд, комиссию или бюджетное учреждение.
- Ключевым документом для рассмотрения спора будет отчет о рыночной цене недвижимости.
