Технический план для перепланировки по нормам 2024 года

Технический план – это один из основных документов для кадастрового учета, формирования реестра ЕГРН. Указанный документ напрямую связан и с перепланировкой, так как по ее итогам изменяться первоначальные характеристики помещения. На этапе согласования проекта подготовка технического плана не нужна. Документ нужно заказать, когда завершенные работы будут приняты по акту. Также технический план помещения потребуется для узаконивания выполненных работ, на которые не оформлялся проект.

В обзоре расскажем, как связана перепланировка квартиры и технический план, нужен ли документ для работ в нежилом помещении, каким нормативным актом утверждена его форма.

Нужен ли технический план для согласования перепланировки

В нормативных актах, регулирующих порядок согласования и проведения перепланировки, напрямую не упомянут такой документ, как технический план. При этом про необходимость внесения изменений в технический паспорт есть прямая норма в Жилищном кодексе РФ. Но технический план перепланировки все равно потребуется, так как собственнику придется вносить изменения в реестр ЕГРН. Только из содержания этого документа Росреестр получит данные о новой планировке и характеристиках квартиры, нежилого помещения.

Порядок оформления технического плана и внесения изменений в техпаспорт после перепланировки отличается. Первый документ оформляется кадастровым инженером после обследований на месте, обмеров помещения, его конструкций и элементов инженерных систем. Специалисты БТИ не будут проводить обследования и обмеры, так как это не входит в их полномочия при перепланировках. Поэтому изменения в техпаспорт будут сделаны на основании технического плана, представленного собственником.

Комментарий эксперта. Кадастровый технический план нужен только для обращения в Росреестр. Для прохождения процедур до начала перепланировки или непосредственно при проведении работ он не нужен. Для этих целей собственник заказывает проект, техническое заключение, собирает ряд других документов. В частности, отсутствие необходимости подавать технический план для согласования перепланировки в Москве прямо следует из Постановления № 508-ПП.

Цель оформления документа

Технический план является одним из основных документов в сфере кадастра. Цели его оформления прописаны в Федеральном законе № 218-ФЗ:

• для постановки на учет новых объектов недвижимости (при перепланировке это может производить в результате объединения, выдела или раздела помещений);
• для обновления данных ЕГРН после перепланировки (в части конфигурации помещений, местоположения на этаже и т.д.);
• для уточнения сведений о характеристиках помещения после ранее выполненной, но несогласованной перепланировки (типичным примером является устранение красных линий БТИ).

Отметим, что после получения технического плана БТИ обновит данные в инвентарном деле, внесет изменения в техпаспорт. При этом учреждение БТИ может оставить копию техплана для материалов инвентарного дела, но оригинал документа все равно будет у собственника. Ему нужно обращаться в Росреестр, где потребуется технический план с подписью кадастрового инженера.

На каком этапе перепланировки нужно заказать технический план

Кадастровые инженеры не принимают участие в разработке проекта на перепланировку, в согласовании документов. Также специалисты не привлекают в состав комиссии для приемки и оформления акта после завершения работ. Поэтому заказать технический план можно только после получения приемочного акта, подтверждающего соответствие выполненных работ проекту, нормативным актам.

При узаконивании завершенной перепланировки тоже нужно составить технический план. В этом случае у собственника не будет на руках приемочного акта, так как он изначально не получал разрешение на перепланировочные работы. По сути, техплан будет одним из основных документов, подтверждающих безопасность завершенной перепланировки.

Где заказать изготовление технического плана

Технический план после перепланировки можно получить только у кадастрового инженера. Причем для оформления техплана недостаточно представить приемочный акт и другие документы на квартиры, выполненные работы. Инженер обязан провести выездное обследование в квартире или нежилом помещении. Это нужно для получения точных данных о новой планировке помещения, его характеристиках, особенностях местоположения на этаже.

В России работают тысячи кадастровых инженеров. Их полномочия подтверждаются квалификационным аттестатом, а Росреестр ведет единую базу данных по всем специалистам. Естественно, договор нужно заключать с кадастровым инженером, который выполняет работы по месту нахождения помещения/здания. Если вам нужен технический план перепланировки квартиры в Москве, обращайтесь к кадастровым инженерам нашей компании.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Порядок оформления технического плана перепланировки

Заказать технический план объекта может собственник, либо его представитель по доверенность. Если перепланировка выполнялась в рамках аренды, то арендатор может заказать техплан, если такое полномочие прописано в договоре или доверенности. В каждом случае кадастровый инженер проверит наличие прав на помещение и/или здание.

Заключение договора, передача документов

Основанием для производства кадастровых работ и изготовления технического плана является договор подряда. Кадастровый инженер заключает его с собственником или его уполномоченным представителем. Сроки и стоимость выполнения кадастровых работ определяются индивидуально после предварительного изучения документов заказчика.

Для изготовления техплана кадастровому инженеру передаются следующие документы:

• приемочный акт, подтверждающий завершение работ, их соответствие проектной документации;
• техническое заключение, подтверждающее безопасность завершенных работ (если перепланировка проводилась без предварительного согласования);
• правоподтверждающие документы на квартиру или нежилое помещение, здание.

Технический план здания может потребоваться, если перепланировка выполнялась в нескольких или всех помещениях. Например, собственник здания может провести перепланировочные работы, чтобы перераспределить площадь этажа и образовать несколько новых помещений. Так как указанные работы меняют характеристики здания, на него тоже можно оформить техплан.

Для заполнения технического плана кадастровый инженер обязан провести выездные обследования. Также запрашивают кадастровые сведения ЕГРН. По ним инженер проанализирует исходные характеристики помещения, чтобы сравнить с результатами обследований, обмеров. Специалисты нашей компании получат выписку ЕГРН в течение 10-15 минут, так как взаимодействуют с Росреестром через онлайн-сервис.

Обмеры, обследования в помещениях и здании

Все сведения в техническом плане основаны на результатах выездных обследований, которые проведет кадастровый инженер. Для квартиры или нежилого помещения работы займут несколько часов. Для технически сложного и большого объекта продолжительность замеров и обследований будет больше.

Задачей специалиста при проведении кадастровых работ после перепланировки является:

• определение реальной планировки квартиры или нежилого помещения, с учетом выполненных работ на конструкциях, дверных и оконных проемах, на других элементах объекта;
• определение обновленных характеристик помещения и отдельных конструкций;
• определение и описание в техплане местоположения помещения на этаже;
• определение состав и характеристик инженерного и сантехнического оборудования (если перепланировка была совмещена с переустройством).

При изготовлении технического плана в Москве наши специалисты выполнят все работы в максимально сжатые сроки. Если заказаны работы на территории Московской области, даты и сроки их выполнения зависят от местоположения, удаленности объекта.

После получения данных о помещении инженер приступит к разработке технического плана. Для этого будут использованы промежуточные документы, оформленные в процессе обследований и замеров. Например, по мере замеров информация о характеристиках помещения и конструкций фиксируется в абрисах. Эти документы не входят в состав текстовой и графической части технического плана.

Подготовка технического плана

Оформление технического плана перепланировки в Москве начнется сразу после завершения обследований, замеров. Документ нельзя составить в произвольной форме, так как иначе его не примет Росреестр. Бланк (образец) технического плана утвержден Приказом МЭР № 953. Также основные требования к техническому плану, его частям и разделам, регламентированы Законом № 218-ФЗ.

Специалисты нашей компании оформляют техпланы на квартиры и нежилые помещения в течение 1-2 дней. Для этого сведения после обследований и замеров загружаются в специальные программы. Итоговый документ направляется в электронной форме в Росреестр. С этой целью кадастровый инженер заверит техплан своей ЭЦП. В письменной форме документ может потребоваться для обращения в БТИ и внесения изменений в технический паспорт.

Передача документа в Росреестр

Росреестр проводит кадастровый учет после перепланировки, чтобы обновить информацию в ЕГРН. Учет на основании технического плана займет 5 дней (при обращении напрямую в Росреестр). Если собственник сдавал документы через МФЦ, продолжительность процедуры составит 7 дней.

После завершения проверок и обновления сведений реестра заявитель получит выписку ЕГРН. Однако технический план ему не возвращается, а остается в архивных материалах Росреестра. Техплан нужен только для кадастрового учета, а после его завершения утратит силу. Если в будущем собственник вновь проведет перепланировку, ему необходимо заново заказать технический план квартиры или нежилого помещения.

Комментарий эксперта. Чтобы у Росреестра не возникло оснований для приостановок учета перепланировки, важно точно и правильно заполнить технический план. Отступления от формы и правил Приказа № 953 не допускается. Наши специалисты проводят специальную проверку готового техплана по чек-листу. В нем учтены не только требования нормативных актов, но и практика взаимодействия с Росреестром, самые распространенные причины отказов и приостановок. Указанная проверка гарантирует, что документ пройдет учет с первого раза.

Форма технического плана

Технический план кадастрового учета заполняется в соответствие с требованиями Приказа № 953. Форма техплана одинаковая для жилых и нежилых помещений, зданий. Однако точное содержание разделов документа для указанных объектов будет отличаться, так как у них всегда будет уникальный набор характеристик.

Что касается содержания документа, то кадастровый инженер обязательно укажет в нем:

• дату изготовления технического плана;
• информацию об инженере, его аттестате;
• общие данные по объекту (вид помещения – нежилое/жилое, адрес и т.д.);
• основания для выполнения кадастровых работ, т.е. ссылка на договор;
• описание выполненных работ, перечень применявшегося оборудования;
• описание характеристик помещений;
• раздел с заключением (если требуется);
• иные данные, в зависимости от ситуации.

Обязательным приложением (графической частью) документа является поэтажный план. На нем отображается местоположение помещения на этаже, контуры границ и конструкций, места расстановки сантехнического оборудования. В расширенной выписке ЕГРН тоже есть поэтажный план, который будет соответствовать данным, представленным кадастровым инженером.

Комментарий эксперта. Техплан не нужно подавать в Мосжилинспекцию, которая выдавала согласие на перепланировку. После получения приемочного акта взаимодействие с этим ведомством прекращается. Но в БТИ нужно обязательно представить копию техплана, чтобы внести новые данные в технический паспорт, инвентарное дело. При этом кадастровый учет перепланировки в БТИ не осуществляется, так как это исключительные полномочия Росреестра.

Технический план: образец

Типовую форму технического плана и заполненный образец можно скачать в приложении к этой статье. Отметим, что по этим образцам можно увидеть примерный состав и содержание разделов документа. Точное содержание может отличаться для вашего помещения.

Если в результате перепланировки было образовано новое помещение, на основании техплана его можно поставить на учет с регистрацией прав. При этом в документе будут подтверждены признаки обособленности и изолированности, что является основанием для внесения в ЕГРН данных по новому объекту. О наличии указанных признаков кадастровый инженер заполнит заключение в соответствующем разделе документа.

Кейсы нашей организации

1. Оформление технического плана за 3 дня и регистрация договора аренды офисного помещения

	Год выполнения работ — 2020 г.  Адрес объекта: г. Москва, Денисовский пр., д. 26 Заказчик работ: АО «ТИКО-Пластик» Исполнитель работ: Компания СКП Срок выполнения работ 17 рабочих дней. Срок подготовки документации 3 дня
Задача от заказчика	АО «ТИКО-Пластик» подбирало нежилые помещения в аренду под офисы. Предложение от владельца административного здания по адресу г. Москва, Денисовский пр., д. 26 полностью устраивало арендатора по размеру арендных платежей, сроку действия договора. Чтобы быстро открыть офис и начать работу, заказчику требовалось: разработка договора аренды, с учетом получения согласия от залогодержателя здания; подготовка технических планов на помещения, выделяемые под аренду, в максимально сжатые сроки; регистрация договора аренды в Росреестре с постановкой помещений на кадастровый учет. Для заказчика крайне важно, чтобы все документы были оформлены в максимально сжатые сроки. Действие аренды по предыдущему адресу заканчивалось и при затягивании сроков АО «ТИКО-Пластик» понесло бы дополнительные расходы и убытки. По рекомендации партнеров по бизнесу заказчик выбрал для выполнения работ компанию СКП. При равной стоимости работ и услуг, компания СКП всегда делает их существенно быстрее других компаний.
Почему обратились к “СМВ Групп”:	Компания СКП специализируется на подготовке документов для кадастрового учета и регистрации прав. Кадастровые инженеры с 2013 года лет изготавливают техническую документацию для объектов недвижимости. Также специалисты берут на себя все формальности, связанные с кадастровым учетом и регистрации аренды. Для целей заказчика специалисты компании СКП оформляли договор аренды и технические планы на офисные помещения. Накопленный опыт и высокая квалификация инженеров позволяет изготавливать технические планы в очень короткий срок от 1 до 5 рабочих дней. Технические планы, изготовленные в соответствие с Приказом МЭР № 953,  позволят избежать проблем и задержек при прохождении кадастрового учета, регистрации аренды.
Что было сделано специалистами компании:	От заказчика были получены: Регистрационные документы на юридическое лицо (лист записи ЕГРЮЛ, ИНН, ОГРН, приказ на руководителя); Правоустанавливающие документы на объект недвижимости, помещения которого будут передаваться в аренду; Сведения о предварительно согласованных условиях договора аренды. На начальном этапе работы кадастровые инженеры компании СКП выехали на объект, провели обследования и обмеры помещений, которые будут передаваться в аренду. Перечень действий: Организован выезд группы техников-инвентаризаторов; Произведены замеры всего здания и отдельных помещений; Произведена фотофиксация объекта недвижимости. Результаты обследования занесены техником в абрис полевых работ и подготовлен поэтажный план. Одновременно специалисты компании СКП разработали договор долгосрочной аренды. В нем были сделано описание помещений, передаваемых под офис. По итогам работы были оформлены технический план и договор аренды. Их нужно представить в Росреестр для регистрации и кадастрового учета. Арендодатель за это время получил согласие залогодержателя (банка) на передачу в аренду недвижимости под обременением.
	Поэтажный план с отображением арендуемых помещений
	Поэтажный план второго этажа
Описание достигнутого результата	По итогу проведённых работ кадастровыми инженерами компании СКП был изготовлен технический план. Данный документ подготавливается на основании переданной документации, сведений ЕГРН и результатах проведённых обследований, обмеров. В техническом плане содержатся следующие сведения: о координатах и характеристиках здания; о фактической площади и характеристиках всех помещений, их отображение на поэтажных планах; об этажности здания. Без кадастровых инженеров получить технический план невозможно. Общий срок изготовления технического плана составил 3 рабочих дня. Регистрация договора и кадастровый учет помещений Росреестр выполнил за 12 рабочих дней. Так как документы, подготовленные компанией СКП, полностью соответствовали законодательству, у Росреестра не было основания отказать в регистрации аренды или продлить срок процедуры. После завершения регистрации заказчик получил договор аренды с отметкой Росреестра, выписку ЕГРН.
	Выписка ЕГРН лист 1
	Выписка ЕГРН лист 10 с отображением местоположения объекта
Результаты работы:	Готовый технический план и договор аренды был передан заказчику в течение 3 дней. Полный пакет документов заказчик передал в Росреестр и через 12 рабочих дней уже получил зарегистрированный договор аренды и выписку ЕГРН. В других компаниях получение необходимых документов для регистрации и кадастрового учета занимает от 10 до 14 рабочих дней. Благодаря профессионализму специалистов компании СКП заказчик максимально быстро зарегистрировал договор и смог переехать в новые офисные помещения. По расчету заказчика, он сэкономил более 70 000 рублей, которые пришлось бы платить за задержку в сдаче ранее арендованного объекта.

Сроки и стоимость технического плана

За технический план цена определяется по договору с кадастровым инженером. О том, как определяются примерные сроки производства кадастровых работ, мы рассказали выше. Примерные цены на услуги и документы нашей компании можно посмотреть ниже.

Учет перепланировки на основании технического плана осуществляется бесплатно. Поэтому при обращении в Росреестр или МФЦ не придется платить дополнительную пошлину. Также не нужно платить сборы и пошлины при согласованиях перепланировки через Мосжилинспекцию.

Заключение

• Итоги перепланировки нужно учесть в реестре ЕГРН. В нем обновляется информация о планировке и характеристиках помещения, его местоположении на этаже.
• Официальным документом для учета перепланировки является технический план. Документ можно заказать только через кадастрового инженера.
• Технический план оформляется после завершения перепланировки, когда собственник получит приемочный акт. Если проект не проходил согласования, техплан изготавливается для целей узаконивания перепланировки.

Заказать технические план перепланировки в Москве можно в нашей компании. Уточнить сроки и стоимость подготовки документа можно по телефонам, указанным на сайте.

Список использованной литературы

Жилищный кодекс РФ (скачать)

Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)

Приказ МЭР № 953 (скачать)

Постановление № 508-ПП (скачать)

Постановление № 432-ПП (скачать)