Техническое заключение на перепланировку по нормам 2024 года

Техническое заключение на предстоящую перепланировку – это специальный документ, которым подтверждается допустимость и безопасность будущих или завершенных работ. Заключение выдает экспертная компания, автор проекта МКД или проектировщики. Для подготовки документа изучаются проектные решения, проверяются их последствия для инженерных коммуникаций, конструкций. Специалисты должны сделать вывод о том, что по результату работ несущие показатели конструкций не ухудшатся, а инженерные системы будут функционировать в нормальном режиме. Техзаключение, проект проверяются на этапе согласования в жилинспекции.

Читайте в нашем обзоре, с какими целями оформляется техническое заключение на перепланировку квартиры или нежилого помещения, где заказать документ, что будет указано в его разделах.

Цели оформления технического заключения на перепланировку

Экспертное заключение на конструкции и инженерно-технические коммуникации напрямую связано с их основными характеристиками. Сюда входит их реальное (фактическое) состояние, допустимая нагрузка, несущая способность, надежность и прочность, другие параметры. Перепланировка включает определенный набор строительных работ, поэтому они могут прямо или косвенно влиять на указанные технические характеристики.

Чтобы убедиться, что по результатам завершения работ состояние и параметры конструкций/систем не ухудшится, для согласования нужно представить техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки. Несколько важных нюансов, связанных с разработкой и согласованием этого документа:

• по общему правилу, необходимо получить техническое заключение на перепланировку до ее согласования;
• техзаключение не отменяет обязанность заказать проект, так как при согласованиях проверяются оба этих документа;
• если работы проводились без согласований, техзаключение требуется заказать для узаконивания перепланировки;
• при узаконивании документ фактически используется вместо проекта, так весь объем работ уже реально выполнен.

В федеральных нормативных актах нет упоминания о таком документе, как техническое заключение о возможности перепланировки. Такие требования могут вводиться законодательством субъектов РФ. В Москве обязанность представить техзаключение на согласование или узаконивание предусмотрена Постановлением № 508-ПП (скачать).

Разъяснения эксперта. Техзаключение и проект – это два взаимосвязанных документа. Эксперты будут проводить обследования и делать расчеты исходя из тех решений и работ, которые указали в документах проектировщики. Разные строительные работы могут оказывать разное воздействие на инженерные коммуникации, конструкции. Поэтому без проекта получить техзаключение можно только при узаконивании перепланировки, когда работы уже реально завершены.

Зачем нужен документ до начала перепланировки

Техническое заключение о безопасности перепланировки можно оформить до начала или после завершения работ. Исходя из этого будут отличаться цели разработки документа. До обращения в МЖИ и начала производства работ техзаключение оформляется:

• для оценки реального (фактического) состояния инженерных систем. конструкций;
• для выявления повреждений, мест и соединений со сниженной несущей способности, что может повлиять на безопасное выполнение работ;
• для оценки последствий, которые могут наступить в процессе выполнения и после завершения работ;
• для определения перечня компенсирующих мер и усилений, установления дополнительных ограничений на производство работ;
• для расчета нагрузок и усилений.

Если решения и работы, описанные в проекте, повлекут ухудшение состояния конструкций и снижение их несущей способности, эксперты могут дать заключение о невозможности перепланировки. В этом случае собственник может заказать переделку проекта с учетом замечаний экспертов. В большинстве случаев речь идет не о полном запрете на производство работ, а об установлении ряда требований безопасности.

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки

Если работы по несогласованной перепланировке уже фактически завершены, не имеет смысла заказывать проект, выбирать и описывать работы, решения. Узаконивание допускается по техническому заключению, которое подтвердит:

• что в помещении выполнены работы, не запрещенные нормативными актами, СП и стандартами;
• что в результате работы не ухудшились технические параметры инженерных систем и конструкций, а их несущая способность не снижена;
• что при выполнении работ не было допущено повреждение или уничтожение определенных конструкций, элементов, узлов здания.

Фактически, собственник получит техническое заключение о соответствии перепланировки действующему законодательству и нормам безопасности. При этом в документе будут указаны выводы по всем решениям и работам, которые были выполнены на объекте. На основании техзаключения можно пройти узаконивание в административном порядке или через судебные органы.

Разъяснение эксперта. Не получив техзаключение, собственник не сможет пройти согласование или узаконивание работ. МЖИ вынесет отказ и не выдаст разрешение. Оспаривать такое решение не имеет смысла, даже если проектом подтверждается безопасность работ. Чтобы не терять время на согласованиях и обжаловании, лучше сразу заказать техническое заключение, сформировать полный комплект документов.

Где заказать техническое заключение на перепланировку в Москве

Расскажем, как сделать техническое заключение на перепланировку квартиры, если вы уже получили проект. С этим могут возникнуть сложности, так как документ может оформить:

• организация, которая является автором проекта дома, до сих пор не ликвидирована или не перестала существовать;
• экспертная организация, уполномоченная региональными властями на выдачу заключений.

Проще всего узнать об авторе проекта дома в организации, которая разрабатывала проектную документацию на перепланировку. При проектировании всегда изучаются сведения о серии и типе здания, особенностях его архитектуры и планировки. Также эту информацию можно посмотреть в техническом паспорте, который потребуется и для согласования проекта.

Если организация-автор уже не существует, либо невозможно получить информацию о ней, техзаключение в Москве может подготовить ГБУ «Экспертный центр». Этой организации переданы региональные полномочия по обследованию технического состояния зданий, подготовки экспертных заключений. Тарифы на оформление документа можно уточнить при личном обращении в центр или на его сайте.

Техническое заключение на перепланировку квартиры в Санкт-Петербург тоже можно заказать у автора проекта дома или в уполномоченной организации. Отметим, что перечень уполномоченных организаций постоянно меняется, уточняется и дополняется.

Когда техзаключение может оформить проектная организация

Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения или квартиры может оформить проектная организация. Это допускается только для целей узаконивания завершенных работ, если на них ранее не оформлялся проект. Причины этому описаны выше – техзаключение будет оценивать решения и работы по факту. Заказать все необходимые документы для согласования или узаконивания можно в нашей компании.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Порядок оформления технического заключения на проект перепланировки

При заключении договора с проектной организацией можно согласовать условия получения техзаключения. Это будет проще и быстрее, чем обращаться за документом самостоятельно. Наша компания предлагает услуг «под ключ», куда входит получение всех необходимых документов для согласований.

Заключение договора с экспертной организацией

Если вы решили получать техзаключение о допустимости перепланировки самостоятельно, нужно заключить договор с автором проекта дома, экспертной или проектной организацией. При заключении договора будет согласована цена технического заключения на перепланировку, сроки оформления документа. Специалистам нужно передать проект и иную документацию, которая требуется для согласования или узаконивания работ.

Обследования несущих конструкций и инженерных систем

Чтобы эксперты сделали обоснованные, точные и правильные выводы о допустимости перепланировки, они проводят обследования на месте. В частности, обследования будут проводиться:

• на конструкциях, местах их соединения и отдельных элементах в местах предстоящих работ;
• на конструкциях и элементах здания, на чьих параметры и несущей способности косвенно скажутся строительные работы;
• на элементах систем инженерных коммуникаций, так как их характеристики и работоспособность тоже могут зависеть от перепланировочных работ.

Отметим, что перечень обследований зависит от особенностей здания, перечня и мест производства работ, степени их влияния на конструкции и инженерные системы. План обследований составляется на начальном этапе работы. Они могут включать визуальный осмотр, диагностику с использованием специальных инструментов и оборудования, другие мероприятия.

Расчеты несущей способности и допустимой нагрузки

На основании представленных документов и итогов обследований эксперты выполнят расчеты несущей способности и допустимой нагрузки. Это нужно, чтобы оценить последствия проектных решений и работ. По итогам расчетом могут приниматься следующие решения:

• о выдаче положительного заключения, допускающего выполнение работ;
• о подтверждении безопасности завершенных работ, что важно для узаконивания;
• об условиях, при которых выполнение работ будет отвечать нормам безопасности (например, разработка дополнительных усилений конструкций, проемов);
• о недопустимости выполнения работ, описанных в проекте.

Отдельно стоит разъяснить последний пункт из списка. Если эксперты дали отрицательное заключение, нужно вносить корректировки в проект. Например, можно убрать или заменить некоторые виды работ, указать другие решения. Но есть ряд случаев, когда строительные работы будут вообще запрещены для данного типа помещения, конструкций. Обычно проектировщики не допускают таких ошибок, не включают в документы заведомо недопустимые работы. Но если получено отрицательное заключение, в проект придется вносить изменения.

Оформление технического заключения о допустимости перепланировки

Примерный образец технического заключение перепланировки можно посмотреть в списке полезных документов этой статьи. Эксперты укажут в разделах техзаключения:

• дата оформления документа, его номер;
• сведения об экспертной или проектной организации, ее специалистах, работавших над заключением;
• информацию о заказчике;
• общие данные о помещении, на которое выдается заключение (адрес, номер по кадастру, площадь и т.д.);
• основание для выдачи заключения (например, для согласования проекта перепланировки);
• общее описание проектных решений и работ;
• описание фактического состояния конструкций, элементов инженерных систем;
• описание проверок и обследований, выполненных экспертами;
• расчеты, сделанные при подготовке документа;
• чертежи и схемы для обоснования выводов;
• рекомендации или обязательные требования по производству перепланировочных работ;
• итоговые выводы о допустимости или недопустимости работ по представленному проекту;
• подписи экспертов.

В документе могут быть и иные разделы. если это требуется для обоснования выводов, дачи рекомендаций и заключения. Готовый документ выдает заказчику в письменном виде или направляется в МЖИ через электронный документооборот.

Разъяснения эксперта. МЖИ будет рассматривать и проверять техзаключение вместе с проектом, другой документацией (кроме случаев узаконивания перепланировки). Итоговое решение будет вынесено в течение 45 дней. Так как эксперты отвечают за свои выводы в заключении, проблем при прохождении согласований не должно возникнуть.

Куда подавать техническое заключение о безопасности перепланировки

Если идет согласование перепланировки в МКД (в том числе по квартире), то весь комплект документов направляется в МЖИ. Там обязательно должно быть и техзаключение о допустимости и безопасности работ. Если же предстоят работы в помещениях нежилого здания, то техзаключение заказывается на стадии проектирования, но в МЖИ направлять документы не нужно. Жилинспекция не уполномочена на согласование перепланировочных работ в нежилых зданиях.

Кейсы нашей организации

1. Техническое заключение на перепланировку в помещениях торгового центра за 3 рабочих дня

	Год выполнения работ: 2018 г.; Адрес объекта: г. Москва, Кировоградская ул., д. 42; Заказчик работ: собственник здания; Исполнитель работ: Компания СКП; Срок выполнения работ: 3 рабочих дня; Подготовка технической документации: 5 рабочих дня.
Задача от заказчика	В здании по адресу г. Москва, ул. Кировоградская, д. 42 расположен торговый центр. В помещениях ТЦ открыты магазины, точки по оказанию услуг населению. Ввиду перезаключения договоров аренды и привлечения новых арендаторов в 2018 году собственник решил сделать перепланировку. Цели перепланировки: изменить конфигурацию и места размещения инженерного оборудования в 8 помещениях; выделение 1 помещения для нового арендатора; обустройство зоны для отгрузки товаров и заказов клиентов. Ожидаемая прибыль от заключения и переоформления договоров аренды составляет более 170 000 рублей в месяц. Кроме того, собственник хотел привести в соответствие фактическую площадь помещений и сведения ЕГРН. Так как ранее одна из перепланировок не была узаконена надлежащим образом, в 3-х помещениях реальная площадь не соответствовала кадастровым сведениям. Если бы неузаконенная перепланировка была выявлена, собственнику грозил бы штраф от 40 до 50 тыс. руб. Чтобы выполнить перепланировку в соответствии с законодательством, собственнику нужен проект и техническое заключение. За оформлением этих документов заказчик обратился в компанию СКП.
Почему обратились к специалистам компании СКП:	До заключения договора собственник торгового центра изучил предложения от нескольких компаний. Выбор был сделан в пользу компании СКП. Преимущества, которые заинтересовали заказчика: большой опыт работы (с 2013 года) и квалификация специалистов в сфере проектирования; наличие кейсов по аналогичным видам работ и документам, что позволило сразу оценить профессионализм специалистов; оказание услуг «под ключ», т.е. заказчику не придется самому заниматься согласованиями; сроки оформления проекта и технического заключения до 7 рабочих дней, что позволит быстро начать перепланировку. При заключении договора был согласован срок оформления проекта и технического заключения – 3 рабочих дня. Также специалисты компании СКП имеют опыт по обмерам сложных помещений, объектов после неузаконенной перепланировки. Это позволит устранить несоответствия по площади и характеристикам, если бы они были выявлены при обследованиях и обмерах.
	План помещений на момент обследований
Что было сделано специалистами компании:	Техническое заключение должно подтвердить безопасность работ для несущих конструкций, для инженерных систем. Документ разрабатывается с учетом анализа проектных решений, обследований несущих конструкций и инженерных систем. Для анализа исходных данных заказчик передал сканы документов: технический паспорт с поэтажными планами; проектную документацию на ранее выполненные перепланировки; выписку ЕГРН. Перечень действий, которые выполнили специалисты компании СКП для подготовки технического заключения: анализ документации, переданной заказчиком; выезд техников и инженеров на место; обмеры и обследование помещений, конструкций и оборудования инженерных систем с использованием лазерных дальномеров; визуальный осмотр несущих конструкций и оборудования инженерных систем; расчеты несущих нагрузок исходя из предстоящих работ; оформление технического заключения о допустимости работ. В рамках обследований сделана фотофиксация здания и помещений, составлены поэтажные планы. В ходе обследований и обмеров возникли сложности, которые были устранены специалистами компании СКП: несоответствия в площади помещений не превышали допустимых (нормативных) значений, чтобы впоследствии отражено в проекте, техническом плане; при обследовании были выявлены незначительные повреждения инженерных коммуникаций, поэтому в техническом заключении даны рекомендации по проведению работ; были описаны и обоснованы изменения в характеристиках помещения после неузаконенной перепланировки. Специалисты подтвердили, что запланированные работы не скажутся на несущей способности конструкций, безопасны для здания. При этом в техническом заключении были отмечены рекомендации для проведения отдельных работ. В этом вопросе специалисты компании СКП учитывали практические знания по ранее выполненным работам на аналогичных объектах. Отметим, что уже после перепланировки возникла еще одна проблема. Росреестр вынес решение о приостановке регистрации, так как посчитал, что при оформлении технического плана были допущены ошибки. Для отмены приостановки не пришлось обращаться в суд. Специалисты компании СКП с 2013 года успешно взаимодействуют с кадастровыми органами, поэтому знают, как снять возникшие претензии. После уточнения положений технического плана Росреестр отменил приостановку, внес сведения в ЕГРН.
	Техническое заключение
	Заключение о соответствии перепланировки
Результаты работы:	Проект и техническое заключение было передано заказчику точно в намеченный срок – 3 рабочих дня. В техническом заключении было подтверждено: что все запланированные работы соответствуют законодательству; что перепланировка не ухудшила состояние несущих конструкций и инженерных систем; что для проведения работ не требуются дополнительные усиления конструкций. Полученные документы позволили собственнику узаконить перепланировку. Заказчик добился всех намеченных целей: изменена конфигурация и места размещения инженерного оборудования в 8 помещениях; выделено 1 помещения для нового арендатора; обустроена зоны для отгрузки товаров. Прибыль от перепланировки и заключения договоров аренды составила более 170 000 рублей в месяц. В будущем собственник планирует вновь обращаться к специалистам компании СКП, если потребуется техническая документация.

Сроки и стоимость оформления техзаключения

Определить, сколько стоит техническое заключение на перепланировку квартиры или нежилого помещения, можно по тарифам экспертной организации. Предварительные расценки доступны на сайте ГБУ «Экспертный центр». Точный тариф будет определен после анализа заявления и представленных документов.

Срок подготовки техзаключения зависит от вида и характеристик помещений, здания, инженерных коммуникаций. Специалисты нашей компании изготовят документ в течение 1-2 дня. Подробнее о стоимости и сроках оформления документов можно уточнить по телефонам, указанным на сайте.

Заключение

• Техническое заключение – это специальный документ, в котором эксперты оценивают и подтверждают безопасность и допустимость перепланировки. Документы выдается для оценки безопасности работ для конструкций, инженерных систем здания, помещений.
• В зависимости от ситуации, техзаключение на перепланировку можно получить у авторов проекта МКД, в экспертной или проектной организации. Заключение выдается после анализа документации на объект и проекта перепланировки, обследований на конструкциях и инженерных коммуникациях.
• Вместе с проектом техзаключение нужно передать на согласование в МЖИ. Ведомство выдает разрешение на перепланировки в помещениях многоквартирных домов.

Заказать техническое заключение или услуги по его получению можно у наших специалистов. Интересующие вопросы можно задать по телефону. через форму обратной связи.

Список использованной литературы

Жилищный кодекс РФ (скачать)

Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)

Приказ МЭР № 953 (скачать)

Постановление № 508-ПП (скачать)

Постановление № 432-ПП (скачать)