Проект сноса и демонтажа объекта в 2024 году по правилам и СНИПам

Проект сноса и демонтажа – это пакет документации, в соответствии с которой будет осуществляться разбор конструкций и их складирование/вывоз, обеспечиваться безопасность работ. Проект будет описывать способ сноса и демонтажа, порядок организации работ, ограждения территории, отключения от инженерных коммуникаций. Обязательно указываются решения по безопасному использованию специальной техники и оборудования, зонам размещения строительных материалов после демонтажа. После завершения полного объема работ объект можно снять с учета по кадастру. С этой целью необходимо получить акт обследования, подать его в Росреестр.

В статье разъясним, по каким основаниям можно заказать проект на снос, что будет включено в содержание разделов, где и как получить разрешение на демонтаж здания.

По каким основаниям допускается снос объекта

У каждого здания есть определенный период эксплуатации. Он зависит от вида и характеристик конструкции, условий эксплуатации, месторасположения объекта. Когда нормативный ресурс прочности будет исчерпан, можно продлить его ремонтно-восстановительными работами на фундаменте, стенах, перекрытиях, другими конструкциями. Если это невозможно, здание выводится в эксплуатации и подлежит сносу.

Также прекращение существования здания может быть обусловлено другими причинами:

• решением собственника здания и участка;
• решением судебного органа;
• решением государственного или муниципального органа;
• в силу требований нормативных актов.

Специальным основанием для разбора или сноса здания может быть его повреждение в результате чрезвычайных и стихийных бедствий, пожаров, взрывов. Такие обстоятельства сложно или невозможно предвидеть и предотвратить при обычных условиях эксплуатации. Если после указанных событий здание подлежит восстановлению, на перечисленные работы может оформляться проект реконструкции, капитального или текущего ремонта. Если восстановление невозможно, заказывается проект демонтажа на оставшуюся часть объекта.

Разъяснения специалиста. Снос может быть связан с освобождением участка под возведение нового объекта. В указанной ситуации не требуется разработка проекта сноса как отдельного документа. В проект на строительство будет включен специальный раздел по демонтажу (сносу). Согласование такого проекта идет одновременно по безопасности сноса и нового строительства.

Решение собственника

У собственника есть право распоряжаться зданием. Оно включает не только возможность продажи, дарения или передачи объекта в аренду, но и снос, разбор, демонтаж. Такое решение может быть вызвано следующими обстоятельствами:

• исчерпанием нормативного ресурса прочности и надежности конструкций, если их восстановление невозможно, либо влечет неоправданно большие затраты;
• желанием освободить участок под строительство нового объекта, в том числе с иным целевым (функциональным) назначением;
• намерением использовать территорию участка под иных цели и виды деятельности (например, для сельхозпроизводства после перевода участка в другую категорию).

В содержании проекта работ по сносу будет указано соответствующее основание, т.е. решение собственника. При этом от целей решения может зависеть перечень проектных решений. Например, документ может включать обоснование для сохранения части фундамента и инженерной инфраструктуры, которые будут использованы для нового объекта.

Решение суда

Проект демонтажа здания может разрабатываться в рамках исполнения судебного акта. Суд может вынести решение о принудительном сносе в следующих случаях:

• если текущее состояние объекта угрожает безопасности другим зданиям, имуществу и людям (например, это актуально для ветхих и аварийных объектов, чье восстановление невозможно);
• если речь идет о незаконно простроенном здании, т.е. без получения разрешений и прохождения согласований;
• если по договору и в соответствии с нормативными актами участок изымается для государственных/муниципальных нужд (например, для прокладки трубопроводов или строительства автомагистрали).

В последнем случае из списка собственник получает определенную компенсацию за изымаемый участок и снесенный объект. Размер компенсации может определяться в том же судебном процессе, где рассматривается требование о сносе.

Решение государственного органа

Государственные и муниципальные ведомства тоже могут принимать решение о сносе зданий, если это предусмотрено нормативными актами. Прежде всего, речь идет о недвижимости, находящейся в собственности РФ, региона или муниципального образования. Также в комиссионном порядке может приниматься решение о сносе ветхого или аварийного здания.

Разъяснения специалиста. Государственный орган может заставить снести здание, находящее в частной собственности, только по решению суда. Например, если участок изымается для государственных нужд по договору, но собственник отказывается предпринимать действия по демонтажу (сносу), то соответствующее ведомство можно подать иск в суд. От оснований, по которым здание перестанет существовать, зависит, кто именно будет заказывать проект организации по сносу и демонтажу.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Перечень документов на снос и демонтаж здания

Разработка проекта сноса здания осуществляется обязательно до начала работ. По сути, это самый важный документ для прохождения согласований. Также для целей согласования и проектирования будут нужны следующие документы:

• решение о сносе/демонтаже;
• правоподтверждающий документ на сносимое здание, участок;
• заявление о согласовании проекта организации сноса;
• акт приемки завершенных работ;
• акт обследования после разборки здания.

Дополнительные согласования для сноса могут требоваться с собственниками соседних объектов и участков, с коммунальными службами и предприятиями ЖКХ, владельцами транспортной инфраструктуры. Отдельные разрешения будут нужны от ГИБДД, так как для сноса и вывоза стройматериалов привлекается специальная техника, оборудование. Для подтверждения соответствия по нормам экологический безопасности и земельного законодательства также могут потребоваться разрешения от соответствующих ведомств.

Разработка проекта сноса

Если проект организации демонтажа (сноса) зданий разрабатывается как раздел документации на строительство нового объекта, специалисты руководствуются Постановлением № 87. Этот нормативный акт описывает содержание каждого раздела проекта. Проект сноса и демонтажа по 87-му постановлению обязательно проходит экспертизу, проверки в органах стройнадзора. Работы можно начинать на основании разрешения на строительство. В данном случае это разрешение будет распространяться и на работы по разбору здания, освобождению участка под строительство.

Состав проекта по сносу, как отдельного документа, определяется индивидуально. Для разработки документа специалисты руководствуются нормами:

• Градостроительного кодекса РФ (скачать);
• Федерального закона № 384-ФЗ (скачать);
• Постановления № 87 (скачать);
• СП и ГОСТ под соответствующий вид здания, перечень работ.

Для разработки проекта демонтажа может потребоваться оформление и согласование специальных технических условий (СТУ). Например, это может потребоваться для разбора многоэтажных зданий, использования высотной спецтехники, производства работ с повышенной опасностью. Проект организации работ по сносу будет содержать ссылку на СТУ.

Получение исходных данных, обследования

Специалисты нашей компании занимаются оформлением проекта организации демонтажа на все виды зданий. Точный срок и стоимости работы определяются при заключении договора, предварительном изучении представленных документов. Также на этапе заключения договора вы можете изучить примеры проектов сноса, ранее разработанных нашей компанией.

Разработка проекта сноса и демонтажа осуществляется на исходных данных о здании, результатах обследований. На основании договора и ТЗ, специалисты проводят следующие мероприятия:

• изучают представленные материалы на здание и участок (это может быть техническая и эксплуатационная документация, кадастровые сведения, техпаспорт БТИ и т.д.);
• обследуют все здание, его конструкции и инженерные коммуникации;
• проводят обследования на прилегающей территории, на объектах транспортной и инженерной инфраструктуры.

Целью обследований является не только изучение реальных характеристик сносимого здания. Важно изучить особенности строения и планировки участка, где будут проводиться работы, размещаться техника и стройматериалы. Обязательно рассчитываются зоны проведения работ, которые следует оградить от несанкционированного доступа иных лиц. Не менее актуально обеспечить безопасность существующих объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, которые останутся на территории участка после сноса.

Состав проекта по сносу

При разработке проекта сноса объектов капитального строительства может потребоваться описаний действий по выводу их из эксплуатации (если это не сделано на момент проектирования). В данном случае специалисты опишут:

• порядок и условия отключения объекта от инженерных коммуникаций;
• порядок освобождения здания от производственного и технического оборудования, другого имущества;
• меры по обеспечению безопасности в зоне проведения работ до их начала.

Проект сноса аварийных домов разрабатывается при условии, что все жильцы расселены, а их имущество вывезено заказчиком работ. Проектная документация касается только производства работ по сносу и демонтажу, но не выселения граждан, перевоза их имущества.

Перечень разделов проекта сноса зависит от особенностей архитектуры и планировки здания, его местоположения на участке. Эти нюансы определят наши специалист при заключении договора. Проект организации работ по демонтажу будет содержать следующие обязательные разделы:

• данные о проектной организации;
• сведения о заказчике работ;
• общие кадастровые и технические данные о здании (адрес, этажность и т.д.);
• основания для разработки проекта (например, решение правообладателя или судебный акт);
• описание фактического состояния сносимого здания по результатам обследований;
• описание способа и этапов сноса (например, поэтапный разбор конструкций, начиная с верхнего этажа, контролируемое обрушение и т.д.);
• перечень проектных решений по сносу или демонтажу, от способа разбора до временного усиления оставшихся конструкций;
• перечень мер безопасности, которые нужно обеспечить на период сноса (ограждение территории работ, выставление специальных знаков и маркировки и т.д.);
• расчеты зон безопасности, мест складирования стройматериалов и размещения спецтехники;
• расчеты и обоснования по количеству и видам спецтехники, оборудования, рабочей силе;
• описание условий выполнения работ на объекте, его отдельных этажах и конструкциях.

Отдельным разделом будет проект организации сноса здания, т.е. описание этапов и последовательности действий подрядной организации. Это позволит оптимизировать все рабочие процессы, избежать ненужных работ, обеспечить безопасность людей и имущества.

В состав проекта организации сноса объекта капитального строительства обязательно входят чертежи, планы, схемы. На них раскрываются проектные решения, описываются места поэтапного выполнения работ, маршруты передвижения и стоянки спецтехники. Отдельные схемы и планы разрабатываются для возведения ограждений вокруг здания, для складирования стройматериалов до их вывоза с участка.

Где согласовать проект на снос

Проект на снос зданий и сооружений нужно обязательно согласовать. Если речь идет об освобождении участка под новый объект, единый проект направляется на экспертизу, в госстройнадзор. Если же проект разработан исключительно на снос, то нужно обращаться для согласований в следующие ведомства:

• Госстройнадзор (выдает разрешение на проведение работ, осуществляет текущий контроль);
• ГИБДД (дает разрешения на передвижение спецтехники, на временное перекрытие дорог и т.д.);
• коммунальные службы и предприятия ЖКХ (в части отключения коммуникаций, безопасности для существующих элементов инженерной инфраструктуры);
• администрация метрополитена (если под участком или на его территории располагаются объекты метро);
• МЧС (в части обеспечения требований пожарной безопасности);
• иные ведомства, в зависимости от типа объекта, мета проведения работ и их перечня.

При выборе разрушающих способов сноса (например, взрыв), Госстройнадзор создает специальную комиссию для контроля за работами.

Разъяснения специалиста. Нужен ли проект на снос здания, если оно не относится к объектам капитального строительства? В этом случае обязательное проектирование не предусмотрено нормативными актами. Но без проекта крайне сложно обеспечить меры безопасности даже при разборе относительно небольшого объекта. Поэтому рекомендуем заказывать проектную документацию даже в этом случае.

Акт обследования после сноса здания

Когда на основании проекта организации строительства/демонтажа будут завершены все работы на участке, несуществующее здание нужно снять с учета в ЕГРН. С этой целью заказчик обращается к кадастровому инженеру, заключает договор на изготовление акта обследования. Этот документ оформляется в соответствие с Приказом МЭР № 861. В заключении акта специалист подтвердит, что объект отсутствует на участке. Это будет основанием для исключения из ЕГРН сведений о здании, снятия его с учета.

Стоимость проекта сноса определяется индивидуально при заключении договора. Примерные цены за проектирование и другие виды работ можно посмотреть ниже.

Кейсы нашей организации

1. Оформление 3-х актов обследования для ведущего научно-исследовательского медицинского учреждения за 3 рабочих дня для снятия с кадастрового учета объектов после сноса

 

Год выполнения работ – 2021 г. Адрес объекта: г. Санкт-Петербург, пос. Песочный, ул. Ленинградская, д. 68 Заказчик работ: ФГБУ «НМИЦ онкологии им. Н.Н. Петрова» Исполнитель работ: Компания СКП Срок выполнения работ 3 рабочих дня. Срок подготовки технической документации 3 рабочих дня.
Задача от заказчика	ФГБУ «НМИЦ онкологии им. Н.Н. Петрова» является одним из ведущих научно-исследовательских медицинских учреждений Северо-Западного федерального округа и г. Санкт-Петербурга. В собственности ФГБУ есть несколько нежилых зданий. С целью строительства нового корпуса под научно-исследовательскую деятельность было принято решение о сносе двух старых зданий, освобождении части участка. Чтобы начать строительство нового здания, заказчику нужно: получить акты обследований, где будет подтверждено отсутствие снесенных строений на части участка; обратиться в Росреестр, снять отсутствующие здания с кадастрового учета; получить выписку ЕГРН, где будет подтверждено освобождение участи участка. Акты обследования заказчику нужны в максимально короткий срок. При затягивании процедуры снятия объектов с учета придется платить неустойку подрядчику по строительству. Общая сумма убытков может составить до 250 000 рублей. Специалисты компании СКП предложили оформить акты обследований за 3 рабочих дня. Это полностью соответствовало целям ФГБУ.
Почему обратились к Компании СКП:	Преимущества сотрудничества с компанией СКП, которые заинтересовали заказчика: быстрое оформление актов обследований – до 3 рабочих дней; наличие ранее выполненных работ по заказу государственных и муниципальных учреждений в СПб; большой опыт работы кадастровых инженеров компании СКП (с 2013 года). Готовые акты обследований специалисты компании СКП сами направят в Росреестр, что ускорит снятие объектов с учета.
Что было сделано для устранения претензий:	Для работы кадастровых инженеров заказчик передал исходные документы: выписку ЕГРН на здания и участок; проект на снос (демонтаж) объектов недвижимости; акты выполненных работ по сносу. Для обследований был организован выезд кадастровых инженеров. На участке была сделана фотофиксация места, где ранее располагались объекты недвижимости. Так как здания действительно перестали существовать, кадастровый инженер указал это в заключении акта обследования.
	Раздел проекта на снос (демонтаж) пристроек
	Акт обследования 1 лист
	Акт обследования 2 лист
Описание достигнутого результата	В актах обследования кадастровый инженер компании СКП сделал заключение, что нежилые здания на участке перестали существовать. Документы были переданы заказчику через 3 рабочих дня. На основании актов обследования заказчик обратился в Росреестр, снял здания с кадастрового учета. Для подтверждения этого факта была выдана выписка ЕГРН. Так как часть участка была официально освобождена, ФГБУ «НМИЦ онкологии им. Н.Н. Петрова» приступило к строительству нового здания
Результаты работы:	Готовый акт обследования был передан заказчику через 3 рабочих дня. Он точно соответствовал Приказу МЭР № 861, поэтому у Росреестра не возникло оснований для приостановки. В течение 10 рабочих дней заказчик снял здания с кадастрового учета в Росреестре, получил выписку ЕГРН. Сразу после снятия объектов с кадастрового учета была начата реконструкция здания. Заказчик избежал затягивания сроков начала строительства, что могло обернуться убытками до 250 000 рублей.

 

Заключение

• Проект сноса/демонтажа описывает порядок работ на объекте, требования и меры безопасности, этапы действий подрядной организации. Если снос осуществляется для целей возведения нового объекта, заполняется специальный раздел в проекте строительства.
• Содержание проекта на снос определяется по Постановлению № 87, ГрК РФ. Федеральному закону № 384-ФЗ, СП и ГОСТ на соответствующие виды работ и зданий.
• Согласования сноса осуществляются через федеральные и региональные ведомства – Госстройнадзор, предприятия ЖКХ, ГИБДД, МЧС, другие органы и структуры.

Заказать проект на снос существующего здания и его согласования можно в нашей компании. Подробности уточняйте по телефонам, указанным на сайте, через форму обратной связи.

Список использованной литературы

Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)

Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать)

Приказ МЭР № 861 (скачать)

Приказ МЭР № 953 (скачать)