Конфигурация недвижимости определяется внутренними конструкциями, проемами, входными группами, иные компонентами планировки. В их состав может входить и антресоль, под которой законодательство понимает площадку на возвышении в пределах помещения и/или этажа. По своим признакам, сооружение антресоли подпадает под работы по перепланировке. Это позволяет обойтись без прохождения экспертизы, выдачи разрешения на реконструкцию. Но ввиду пробелов в законодательстве, согласование антресоли в здании нежилого типа может повлечь сложности.
Читайте, как законодательство РФ и Москвы трактует понятие антресоли, как согласовать ее через перепланировку и без реконструкции, куда обращаться для получения разрешений.
- Что понимается под устройством антресоли
- Под какие виды работ подпадает сооружение антресоли – перепланировка или реконструкция
- Список полезных документов
- Особенности согласования перепланировки с устройством антресоли в Москве
- Порядок действий собственника при перепланировке с антресолью
- Документы на перепланировку
- Оформление технического плана
- Прохождение кадастрового учета
- Оспаривание приостановки или отказа Росреестра через суд
- Кейсы «СМВ Групп»
- Кейс 1. В проектной документации на перепланировку торгового здания от «СМВ Групп» было предусмотрено возведение антресоли, образование 2 новых помещений. После окончания работ заказчику был выдан техплан. Оформление этого документа заняло 3 дня.
- Кейс 2. В проекте перепланировки производственных помещений были описаны решения по сооружению антресоли. Ее размер составил 35% от общей площади помещения, что соответствует нормативам. Документация была оформлена проектировщиками «СМВ Групп» за 5 дней.
- Заключение
- FAQ
- Список источников
Что понимается под устройством антресоли
Целью изменения планировки является оптимизация внутреннего пространства помещения или строения в целом, повышение уровня комфорта и т.д. Для этого собственник может возводить и сносить перегородки, менять габариты оконных и дверных проемов, выполнять иные виды работ. При этом необходимо учитывать обязательные предписания законодательства по допустимым и запрещенным работам, по нормам строительной и иной безопасности.
Одним из вариантов изменения внутренней планировки может быть устройство (сооружение) антресоли. Этот элемент конфигурации должен отвечать ряды обязательных предписаний:
- максимальный размер не свыше 40% от исходной площади помещения;
- наличие достаточного места для доступа под и на самой площадке (для прохода граждан, ведения деятельности и т.д.);
- соответствие общие требованиям безопасности, предусмотренным нормативной базой.
Ограничение по максимальному размеру антресоли нельзя превышать. В противном случае придется согласовывать новый этаж здания, что возможно только при реконструкции. Если размер площадки не превышает 40%, она не будет признана отдельным этажом.
Исходя из указанных выше требований, практическая возможность устройства антресоли есть только в нежилых зданиях. Ключевым показателем в данном случае является высота помещения или этажа, где будет возводиться площадка. В МКД нежилые помещения с достаточной высотой встречаются крайне редко. Поэтому обычно такие виды работ характерны для зданий нежилого фонда.
Комментарий эксперта. Сооружение антресоли дает важное преимущество собственнику. Он увеличивает общую полезную площадь (до 40%). При этом на поверхности площадки можно не только вести разные виды деятельности, но и возводить новые помещения. Поэтому вариант с обустройством антресолей сейчас является достаточно распространенным для любых форм ведения бизнеса.
Под какие виды работ подпадает сооружение антресоли – перепланировка или реконструкция
Это ключевой момент, с которым нужно определиться до начала работ. Проведение реконструкции значительно сложнее, чем перепланировки, по следующим причинам:
- ввиду специальных требований законодательства к обеспечению безопасности работ;
- из-за большого перечня документации, которую требуется оформлять до и после реконструкции;
- по причине длительных согласований (экспертиза, получение разрешения и т.д.);
- ввиду более высоких расходов на оформление документации и прохождение согласований.
По своим признакам сооружение антресоли соответствует понятию перепланировки. Появление площадки изменит конфигурацию и характеристики помещения или этажа, но не строения в целом. В частности, не меняется высота и этажность, общий строительный объем.
К сожалению, в нормах федерального законодательства напрямую не описано, по какому варианту нужно согласовывать антресоль. Эти правила могут определять органы власти субъектов РФ. В частности, в Москве действует несколько нормативных актов, имеющих отношение к согласованию перепланировок в разных видах зданий. О том, как они трактуют устройство антресоли, расскажем ниже.
Список полезных документов
В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.
| № | Описание документа | Ссылка для скачивания |
| Технический план | Скачать | |
| Техническое задание на реконструкцию | Скачать | |
| Выписка из ЕГРН | Скачать | |
| Подготовка проектной документации на экспертизу (рекомендации) | Скачать | |
| Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Скачать | |
| Заявление о проведении экспертизы проекта | Скачать | |
| Заявление о кадастровом учете | Скачать | |
| Заявление на выдачу разрешения на строительство | Скачать |
Особенности согласования перепланировки с устройством антресоли в Москве
Об общих правилах проведения перепланировок в нежилых зданиях рекомендуем прочитать по ссылке. Если работы предусматривают сооружение антресоли, то нужно учитывать следующие нюансы:
- в Постановлении № 508-ПП напрямую указано о возможности возвести антресоль при перепланировке, но этот нормативный акт распространяется только на помещения МКД;
- для аналогичных работ в зданиях нежилого фонда применяется Постановление № 432-ПП, но там ничего не сказано про обустройство антресолей;
- ввиду указанного пробела в законодательной базе, должностные лица Росреестра ошибочно относят антресоль к изменениям основных параметров строения, т.е. к реконструкции.
Есть еще один важный нюанс. При соблюдении требований Постановления № 432-ПП и иных нормативных актов перепланировку в нежилом здании можно выполнить без согласования в органах власти. Соответственно, для начала работ требуется иметь проект, ряд дополнительных документов. Но после их перепланировки сложности возникнут при прохождении учета в кадастре. Ввиду пробелов в законодательстве Росреестр может вынести отказ в обновлении сведений ЕГРН. Оспорить его можно в судебном порядке.
Порядок действий собственника при перепланировке с антресолью
При любой схеме перепланировки собственнику требуется проект. Заказать этот документ можно у проектировщиков «СМВ Групп». Также советуем ознакомиться с общими предписаниями к документации, описанными в нашем материале. Кроме разработки проекта, специалисты «СМВ Групп»:
- помогут оформить дополнительные документы для производства работ и их согласования (например, техзаключение);
- проведут обмеры и обследования для проектирования, оформления техплана;
- изготовят техплан после окончания перепланировки;
- представят интересы заказчика при проведении кадастрового учета, оспаривании отказа или приостановки Росреестра.
Устройство антресоли может сопровождаться иными изменениями конфигурации помещения. Например, для этого требуется перенос или демонтаж внутренних перегородок, возведение лестницы и опор, иные виды работ. Все указанные решения можно описать в одном проекте.
Комментарий эксперта. Нередко перепланировочные работы проводят без проекта. На этот случай предусмотрена возможность узаконивания. Перепланировку в нежилом здании можно узаконить путем оформления техплана, прохождения административной или судебной процедуры. Подробнее о вариантах и правилах узаконивания читайте в материале экспертов «СМВ Групп».
Документы на перепланировку
Приняв решение о проведении перепланировки с сооружением антресоли, собственнику помещения (нежилого здания) необходимо собрать или заказать ряд документов. Исходя из ситуации, в их перечень будет входить:
- документ о правах на объект (договор, выписка ЕГРН и т.д.);
- проектная документация (оформляется компанией, состоящей в проектном СРО);
- техзаключение (требуется в отдельных ситуациях);
- технический план, оформленный и заверенный кадастровым инженером;
- заявление на проведение кадастрового учета.
Это общий список документации, который может уточняться в зависимости от обстоятельств. Например, нередко требуется получение заключения от Роспотребнадзора (СЭС) на соответствие работ санитарно-эпидемиологическим нормам. Этот документ включается в состав приложений проекта.
Оформление технического плана
Получив проект, которым предусмотрено устройство антресоли, можно приступать к работам. В отличие от МКД, для перепланировки в нежилом здании не требуется разрешения от гос. органов. Отметим про одно исключение – согласование необходимо пройти по линии Москомархитектуры, если будут проводиться работы с изменением фасадных решений.
После завершения работ изменится планировка помещения и/или этажа нежилого здания. Соответственно, необходимо обновить данные о характеристиках объекта в ЕГРН. С этой целью владелец помещения или здания действует следующим образом:
- необходимо заключить договор с аттестованным кадастровым инженером (такие услуги предлагает и «СМВ Групп»);
- на объекте проводятся кадастровые работы (обследования, измерения, расчеты, фотосъемка и т.д.);
- данные, полученные на объекте, переносятся в содержание техплана (документ заполняется по форме Приказа № П/0082);
- техплан удостоверяется электронной подписью инженера, после чего направляется в Росреестр.
По итогам этих действий будет оформлен документ, подтверждающий фактическую планировку объекта. В содержании техплана будут описаны и характеристики, местоположение антресоли. Далее сведения документа будут использованы Росреестром для обновления ЕГРН.
Прохождение кадастрового учета
Это заключительная процедура после завершения перепланировки или реконструкции. Суть учета заключается не в регистрации прав (они не меняются), а в обновлении данных ЕГРН. Согласно Закону № 218-ФЗ, Росреестр:
- проверяет техплан и заявление на соответствие требованиям законодательства (по форме, содержанию, полномочиям заявителя и кадастрового инженера);
- переносит информацию из технического плана в ЕГРН (изменения будут отражены и на поэтажном плане объекта);
- выдает заявителю выписку из реестра с новыми характеристиками недвижимости.
В большинстве случаев, если соблюдены правила оформления техплана, при проведении учета не возникнет проблем. Но в части устройства антресоли все сложнее. Так как в нормативных актах Москвы эти работы напрямую не отнесены к перепланировке в нежилом здании, столичное Управление Росреестра трактует их как реконструкцию. Соответственно, заявителю выносят отказ в учете. Оспорить его можно в судебном порядке.
Оспаривание приостановки или отказа Росреестра через суд
В судебном порядке можно оспорить любые незаконные действия и решения государственных ведомств. Не является исключением и отказ Росреестра в учете изменений после перепланировки с сооружением антресоли. У специалистов «СМВ Групп» уже есть положительная практика по данному вопросу. Рассмотрение спора осуществляется по следующим правилам:
- в суд подается административный иск об оспаривании незаконного решения Росреестра;
- в судебном процессе юристы «СМВ Групп» доказывают, что по всем признакам сооружение антресоли является не реконструкцией, а перепланировкой;
- на основании судебного акта Росреестр будет обязан обновить данные в ЕГРН, выдать соответствующую выписку.
Скорее всего, данная схема оспаривания будет являться единственным способом учета перепланировки с антресолью, пока власти Москвы не устранят пробел в законодательстве, либо пока Росреестр не издаст разъяснения по спорному вопросу. Обжалование в судебном порядке занимает достаточно много времени, но другого способа отменить незаконное решение ведомства сейчас нет.
Кейсы «СМВ Групп»
Кейс 1. В проектной документации на перепланировку торгового здания от «СМВ Групп» было предусмотрено возведение антресоли, образование 2 новых помещений. После окончания работ заказчику был выдан техплан. Оформление этого документа заняло 3 дня.
В силу сложившейся практики, столичное Управление Росреестра отказано в кадастровом учете изменений с устройством антресоли. На данный момент дело об оспаривании незаконного решения ведомства находится на рассмотрении в суде.
Кейс 2. В проекте перепланировки производственных помещений были описаны решения по сооружению антресоли. Ее размер составил 35% от общей площади помещения, что соответствует нормативам. Документация была оформлена проектировщиками «СМВ Групп» за 5 дней.
При проектировании антресоли были выбраны решения с возведением опор, лестницы, креплений к несущей стене здания. Полезная площадь помещения увеличилась на 25%. Непосредственно на антресоли собственник разместил стеллажи для хранения оборудования, инструментов.
Заключение
- Устройство антресоли относится к перепланировке, если при этом не меняются основные параметры нежилого здания. Размер площадки не может превышать 40% от площади помещения.
- Нормативная база РФ и Москвы не содержит точных правил согласования перепланировок с устройством антресолей. Из-за этого пробела в законодательстве Росреестр отказывает в проведении кадастрового учета.
- Оспорить отказное решение можно в судебном порядке. При рассмотрении административного иска суд проверяет характер и виды работ, соответствие антресоли техническим и иным требованиям.
- При определенных условиях допускается узаконивание работ, проведенных без проекта. Для этого необходимо подтвердить безопасность перепланировки, ее соответствие нормативным актам.
№ п/п Услуга, документ Предварительная стоимость 1 Оформление проекта и технического заключения на перепланировку от 25 000 руб. 2 Оформление технических паспортов от 30 000 руб. 3 Кадастровые работы с оформлением технического плана от 10 000 руб. 4 Техническая инвентаризация от 20 000 руб. 5 Обмеры от 15 000 руб.
