Антресоль, как элемент планировки, может существенно повысить эффективность использования помещения. Она представляет собой площадку на возвышении, которая устанавливается на балки, опоры или иные конструкции. Доступ на поверхность антресоли может осуществляться посредством лестниц, иными способами. Согласование антресоли в нежилом помещении осуществляется по правилам перепланировки. Для этого оформляется проект, техническое заключение.
Читайте об особенностях проектирования антресоли и ее согласованиях, о вариантах выбора проектных решений, о требованиях нормативных актов Москвы.
- Официальные понятия и определения
- Нормативная база о согласовании антресолей
- Может ли антресоль быть этажом
- Какие работы подлежат согласованию как перепланировка
- Возведение антресоли
- Изменение характеристик антресоли
- Демонтаж антресоли
- Список полезных документов
- Порядок согласования антресоли в помещениях МКД
- Куда обращаться на согласование
- Особенности согласования антресоли в нежилом здании
- Почему для согласования нужно обращаться в суд
- Как пройти согласование сделанной антресоли
- Сроки и стоимость проектирования, согласований
- Кейсы «СМВ Групп»
- Дополнительные услуги компании «СМВ Групп»
- Заключение
- Список использованной литературы
Официальные понятия и определения
Антресоль рассматривается как специальный элемент планировки помещений, здания в целом. Ее определение можно найти в СП 118.13330.2022 (общественные здания) и СП 54.13330.2022 (многоквартирные дома). Понятие антресоли в указанных сводах правил несущественно отличаются:
- в нежилых зданиях (СП 118.13330.2022) это площадка размером менее 40% от площади помещения, открытая в него или возведенная в пределах этажа с повышенной высотой;
- в МКД (СП 54.13330.2022) это площадка, на и под которую обеспечен доступ людей, с габаритами не более 40% от площади помещения;
- в обоих случаях антресоль не признается отдельным или специальным этажом, если конечно соблюден норматив по соотношению с площадью помещение (до 40%).
Указанные выше понятия важны для проектирования антресоли, согласования строительных работ. Например, для возведения антресоли в МКД может использоваться помещения с высотой, обеспечивающей безопасную эксплуатацию. Это накладывает существенные ограничения на технические характеристики объекта и самой площадки, так как на и под ней должен обеспечиваться доступ людей. Следовательно, антресоль можно спроектировать только для высоких помещений.
В нежилом здании проектные решения выбрать проще. Антресоль может располагаться в пределах этажа, а специальных требований к доступу людей под и на площадке не предусмотрено. Также есть существенные отличия в согласовании проектов антресолей. Для помещений МКД разрешение нужно получить в жилинспекции. Для перепланировок в нежилых зданиях указанное ведомство не принимает участие в согласованиях.
Комментарий эксперта. Возведение антресольной площадки не влечет образование нового этажа или изменений основных параметров здания. Это означает, что работы подпадают не под реконструкцию, а под перепланировку. Это позволяет обойтись без получения разрешения на строительство от Госстройнадзора, без прохождения экспертизы проекта. Но и при согласовании перепланировки есть сложные нюансы, которые помогут учесть специалисты компании «СМВ Групп».
Нормативная база о согласовании антресолей
Предписания о правилах проектирования перепланировки антресоли и получении разрешений на работы есть в следующих нормативных и технических актах:
- Градостроительный кодекс Москвы (скачать);
- Закон № 384-ФЗ (общие требования к безопасности зданий) (скачать);
- Постановление № 508-ПП (для перепланировок в МКД Москвы) (скачать);
- СП 118.13330.2022 (скачать);
- СП 54.13330.2022 (скачать).
Есть сложности при согласовании антресоли для помещений нежилого здания. В Постановлении № 432-ПП приведен перечень работ, на которые не нужно получать разрешение на строительство (следовательно, они не подпадают под реконструкцию). Но работ, связанных с возведением, изменением или демонтажом антресолей в указанном списке нет. Поэтому для согласования приходится обращаться в суд. Такие успешные кейсы есть в практике специалистов компании «СМВ Групп».
Комментарий эксперта. Дополнительные сложности возникают при подготовке технического плана для внесения изменений в ЕГРН. Это обязательно требуется после завершения перепланировки. По мнению должностных лиц Росреестра антресоль не учитывается при подсчете площади помещения. Эти нюансы также приходится соблюдать нашим специалистам.
Может ли антресоль быть этажом
В СП 118.13330.2022 и СП 54.13330.2022 содержатся одинаковые ответы на этот вопрос – антресоль не рассматривается как отдельный этаж, если ее габариты не превышают 40% от исходной площади помещения. При этом на площадке допускается обустройство других помещений. Это важно для оптимизации пространства, особенно для ведения бизнеса. Например, на большой антресоли можно сделать несколько офисов для персонала, места под складирование материалов и архивов.
Какие работы подлежат согласованию как перепланировка
Целью проектирования может быть не только возведение, изменение характеристик или демонтаж антресоли, но и иные виды работ в помещении. Например, с учетом появления площадки на возвышении может потребоваться:
- перенос мест размещения и изменение схемы инженерных коммуникаций;
- возведение или снос несущих перегородок внутри помещения (например, для освобождения пространства под антресоль);
- изменение формы и мест расположения проемов под окна, двери;
- другие виды работ, связанные с изменением конфигурации объекта.
Таким образом, для согласования антресоли перепланировка и переустройство могут проектироваться одновременно. Заказать проект можно в организации, состоящей в СРО. Инжиниринговая компания «СМВ Групп» имеет все необходимые допуски для проектирования. С примерами работ в части возведения или демонтажа антресолей можно ознакомиться на нашем сайте.
Возведение антресоли
Антресоль можно возвести в помещении по проекту перепланировки. Документ может содержать следующие решения и виды работ:
- демонтаж или перенос конструкций и инженерных коммуникаций для освобождения пространства;
- возведение опорных конструкций, на которые будет крепиться основание антресоли;
- выбор решений по обеспечению подъема на высоту площадки (например, лестницы разных типов и конфигурации);
- работы по обустройству поверхности антресоли (например, ограждающие конструкции, перегородки и т.д.).
Появление антресоли изменит исходную планировку помещения. Это означает, что после завершения работ нужно будет внести изменения в сведения ЕГРН. Основанием для указанной процедуры станет технический план. Документ можно заказать у кадастровых инженеров «СМВ Групп».
Изменение характеристик антресоли
На основании проекта антресоль можно изменить. Например, проектные решения могут предусматривать:
- увеличение или уменьшение площади антресоли;
- перенос места размещения лестниц, отдельных элементов площадки;
- образование помещений на поверхности антресоли.
Итог указанных работ также необходимо указать в содержании техплана, чтобы внести новые сведения в ЕГРН.
Демонтаж антресоли
Существующую антресоль можно разобрать. Для этого также оформляется проект перепланировки. На освободившемся пространстве могут появиться новые перегородки или иные конструкции. Порядок согласования перепланировки будет одинаков при любом составе работ в проектной документации. Исключением являются только изменения фасадов, так как на них нужно получать отдельное разрешение от Москомархитектуры.
Разъяснения эксперта. О правилах разработки проекта перепланировки и/или переустройства можно посмотреть в материалена нашем сайте. Требования будут отличаться для помещений в МКД и нежилом здании. Например, Постановление № 508-ПП распространяется только на работы в многоквартирных домах. Для нежилых зданий перечень работ, допустимых при перепланировках, указан в Постановлении № 432-ПП.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец заявления в ДГИ | Скачать |
| 2 | Образец выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Образец технического плана | Скачать |
| 4 | Образец технического паспорта | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Административный регламент кадастрового учета | Скачать |
| 7 | Проект перепланировки | Скачать |
| 8 | Образец заявления о согласовании перепланировки | Скачать |
Порядок согласования антресоли в помещениях МКД
Если в помещении МКД возводится, меняется или разбирается антресоль, согласование осуществляется по Постановлению № 508-ПП. Общий алгоритм действий:
- оформляется письменное согласие между владельцами помещения (если их несколько);
- оформляется проект, техзаключение (подробнее о техническом заключении читайте по ссылке);
- документы передаются на согласование в жилинспекцию;
- на основании разрешения выполняются работы в помещении;
- после окончания перепланировки собственник обращается за приемочным актом (в МЖИ);
- через кадастрового инженера необходимо получить техплан;
- на заключительном этапе собственник или его представитель проходит учет через Росреестр, получает выписку ЕГРН с новыми сведениями о помещении.
На практике, возвести антресоль в помещениях МКД очень сложно из-за технических ограничений. Помещения в большинстве домов не обладают достаточной высотой, чтобы спроектировать площадку на возвышении.
Куда обращаться на согласование
Исходя из перечня работ, которые предусматривает проект перепланировки на антресоль, собственнику предстоит обращаться в следующие ведомства:
- МЖИ (Мосжилинспекция) – выдает разрешение на работы и акт приемки после их завершения;
- БТИ – в это учреждение нужно обратиться после окончания перепланировки, чтобы внести новые данные в техпаспорт;
- МКА (Москомархитектура) – ведомство выдает разрешение на работы, влекущие изменение фасадов (но это может и не потребоваться для возведения или демонтажа антресоли);
- Росреестр – ведомство проводит кадастровый учет на основании техплана.
В итоге, сведения о новой планировке помещения (например, с вновь возведенной антресолью) будут отражены в ЕГРН.
Разъяснения эксперта. Еще раз вернемся к вопросу подсчета площадей после перепланировки. В конце декабря было издано Письмо Росреестра № 13-01126/22. Там был указано, что антресоль, чья площадь составляет до 40 % площади помещения, не должна учитывается при расчете площади объекта. Но в письме дополнительно сказано, что изложенная позиция является только мнением должностных лиц ведомства, а не законодательной нормой.
Особенности согласования антресоли в нежилом здании
В помещениях нежилого здания намного больше вариантов для выбора проектных решений по антресоли. Прежде всего, это возможно при достаточной высоте помещения (от 5 м.). Возвести антресоль можно для следующих целей:
- для оптимизации пространства помещения и целого этажа здания;
- для размещения на антресоли новых помещений разного целевого назначения;
- для использования антресоли под цели, отличающиеся от видов основной деятельности (например, если на пространстве помещения расположен магазин, то на антресоль можно вынести офис управления).
Кроме большого варианта выбора проектных решений, антресоль в помещении нежилого здания намного проще согласовать. Например, собственнику не придется обращаться с проектом и техзаключением в МЖИ, так как такое требование отсутствует в законодательстве.
Почему для согласования нужно обращаться в суд
Для выполнения работ по проекту перепланировки в нежилом здании не нужно обращаться за разрешениями (кроме фасадных работ). Но обязанность получить техплан и пройти учет в Росреестре сохраняется, так как в Постановлении № 432-ПП не указаны работы, связанные с возведением или демонтажом антресолей. По указанной причине для прохождения согласований и отражения сведений в ЕГРН приходится обращаться в судебные органы.
Для разбирательства дел в суде нужны будут все документы на перепланировку – проект, техническое заключение. Также кадастровый инженер «СМВ Групп» подготовит техплан, где будет описана фактическая планировка помещения после завершения работ. На основании судебного акта можно будет обратиться в Росреестр, пройти кадастровый учет.
Как пройти согласование сделанной антресоли
Если работы, связанные с возведением или демонтажом антресоли, были выполнены без разрешения и согласования, можно пройти узаконивание. В данном случае уже не требуется заказывать проект. Основным документом для узаконивания будет являться техническое заключение. Для помещений в нежилом здании техзаключение могут оформить специалисты компании «СМВ Групп».
Сроки и стоимость проектирования, согласований
Цена и сроки всех услуг по проектированию и согласованию антресолей определяются индивидуально. Для этого наши специалисты изучат ТЗ, проанализируют сведения и документы на объект от заказчика. Все условия сотрудничества будут согласованы при заключении договора. Примерную стоимость некоторых услуг можно посмотреть в таблице ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Разработка эскизного проекта | от 15 000 руб. |
Кейсы «СМВ Групп»
Кейс 1. В 2021 году проектировщиками «СМВ Групп» были оформлены документы на перепланировку с возведением антресоли в производственном здании. На площадке, возведенной по проекту, были размещены офисные места предприятия.
Кейс 2. В 2022 году специалисты инжиниринговой компании «СМВ Групп» оформили проект на перепланировку в торговом здании. Решения в проекте предусматривали и возведение антресоли на первом этаже.
Дополнительные услуги компании «СМВ Групп»
Кроме подготовки документов и помощи в согласовании антресоли, компания «СМВ Групп» предлагает:
- оформление проектов на иные виды работ;
- представительство интересов в муниципальных и государственных органах, в судах;
- подготовка документации для кадастрового учета в Росреестре;
- оформление документов для обеспечения противопожарной безопасности.
Подробнее о перечисленных и иных услугах вы можете узнать на консультации у наших экспертов.
Заключение
- Антресоль является площадкой на возвышении над поверхностью помещения или этажа. Ее габариты не могут превышать 40% от площади помещения, иначе придется согласовывать отдельный этаж.
- Возведение, изменение характеристик или демонтаж антресоли подпадает под работы по перепланировке. Для согласования работ нужно заказать проект, техническое заключение.
- Если обустройство или демонтаж антресоли осуществляется в помещениях МКД, документы нужно согласовать в МЖИ. Для помещений нежилого здания это не требуется, однако для согласования может потребоваться обращение в суд.
- Сведения об обновленной планировке помещения с антресолью нужно внести в ЕГРН. Для этого нужно заказать технический план, представить его в Росреестр.
Заказать услуги по проектированию и согласованию антресоли можно в инжиниринговой компании «СМВ Групп».
