Владельцы недвижимости часто переносят стены, создают перегородки или меняют элементы фасада, не уведомляя об этом администрацию. Стоит помнить, что любая перепланировка требует согласования, но если она уже сделана без него — незаконную перепланировку можно узаконить.
О том, как узаконить незаконную перепланировку, о разнице между согласованием и узакониванием перепланировки и об особенностях узаконивания перепланировки для разных помещений мы расскажем в этой статье.
- Разница между согласованием и узакониванием перепланировки
- Какую перепланировку необходимо узаконить
- Что будет невозможно узаконить
- Что будет сделать законным проще всего
- Что будет, если не согласовать и не узаконить перепланировку
- Что будет, если никто не узнает о незаконной перепланировке
- Перечень полезных документов
- Что сделать, чтобы узаконить перепланировку через МЖИ
- Что сделать, чтобы узаконить перепланировку через суд
- Этап № 1. Собираем документы
- Этап № 2. Готовим иск
- Если суд не принял решение в пользу собственника
- Чтобы избежать проблем при перепланировке, нужно консультироваться со специалистами заранее
- Если суд принял решение в пользу собственника
- Что сделать, чтобы узаконить перепланировку в ипотечных помещениях
- Что сделать, чтобы узаконить перепланировку в нежилом помещении в Москве
- Что мы можем предложить клиентам — работа с «СМВ ГРУПП»
- Кейсы «СМВ ГРУПП»
- Выводы — как узаконить незаконную перепланировку
- Вопросы, которые часто задают экспертам
- Что будет, если не узаконить перепланировку?
- Как можно узаконить перепланировку со сносом несущей стены?
- Каким образом можно узаконить перепланировку без суда?
- Список литературы
Разница между согласованием и узакониванием перепланировки
Понятия согласования и узаконивания часто путают, хоть они и отличаются по сути. Люди, несведущие в кадастровых и юридических вопросах, считают, что узаконивание перепланировки и согласование перепланировки – это одно и то же.
Итак, согласование перепланировки — это процедура, которая проходит до начала перепланировки и подразумевает её законность. Узаконивание перепланировки — процесс, который начинается после самовольной перепланировки. И только в случаях, когда нужно эту перепланировку сделать законной.
Важно! Снос несущих стен и ряд других изменений может быть опасен для жизни людей. Несущие стены отражены на поэтажных планах и в технических паспортах. Их нельзя сносить (разбирать), но в отдельных случаях допускается изменение размера и характеристик проемов (например, с соответствующим усилением). Однако снос несущих стен не просто влияет на всю конструкцию здания. но ии может повлечь обрушения.
Какую перепланировку необходимо узаконить
Любую. Каждое внесение изменений в конфигурацию помещения, кроме косметического ремонта, придется узаконить. Для этого стоит обратиться в организацию, который занимается легализацией незаконной перепланировки в Москве — в компании «СМВ ГРУПП» работают профессионалы: юристы, проектировщики, кадастровые инженеры.
Чтобы получить консультацию, нужно предоставить исходные документы и сведения на помещение. Также специалисты проведут комплекс выездных обследований, обмеров, других действий на месте. После этого можно будет сделать вывод о возможности узаконить перепланировку.
Что будет невозможно узаконить
- Снос колонн;
- Снос несущих стен;
- Внесение изменений в фасад здания (Кроме входных групп до 15 квадратных метров или до 40 квадратных метров при наличии средств доступа для маломобильных групп населения, расширения и закладки проёмов для дверей и окон);
- Подключенные системы тёплого пола к центральному отоплению.
Если и ряд других ограничений для выпонления перепланировки в неижлых помещения. Например, нежилое помещение в многоквартирном доме нельзя расширять за счёт общего с соседями пространства без их согласия (чердака или подвала). Во многих случаях есть вероятность, что изменения придётся обосновывать в суде и доказывать, что они безопасны для здания и жильцов, сотрудников и людей в целом.
Что будет сделать законным проще всего
- Заделывание, либо расширение проходов в несущих стенах (с соответствующими усилениями, дополнительными мерами безопасности).
- Перенос сантехники. В пределах санитарных узлов, с соблюдением других ограничений и требований.
- Установка, перенос и снос перегородок (только если они не являются несущими стенами).
- Устройство проёмов в несущих стенах.
ВДаже перечисленные работы и изменения планировки могут повлиять на несущую способность конструкций. Поэтому их безопасность нужно подтверждать преоктами, техническими заключениями.
Что будет, если не согласовать и не узаконить перепланировку
Ничего хорошего. За незаконную перепланировку предполагаются штрафы, чётко зафиксированные в законодательстве. Обычно это штраф от 2000 и до 2500 для граждан, от 4000 до 5000 для должностных лиц от 40000 до 50000 для юридических лиц — согласно части 2 статьи 7.21 КоАП РФ. Штрафа и контактов с ФССП можно избежать, если помещение находится в жилом здании. Если помещение находится в МКД, то придётся платить.
Слева красным органами БТИ отмечены изменения, которые внесли в помещение
Административная ответственность за незаконную перепланировку в виде штрафов небольшая, но если нарушение будет зафиксировано, а узаконить изменения не получится, собственника помещения будет ждать взыскание через суд, вынесение постановления постановления.
Судебные решения о возвращении помещения в исходное состояние часто принимаются, когда при перепланировке вносят изменения, повлекшие повреждения конструкций, носят несущие стены. Это сказывается на устойчивости всей конструкции, поэтому такие работы необходимо согласовать заранее — особенно, в жилых зданиях и многоквартирных домах.
Поскольку узаконить некоторые виды перепланировки, как показывает практика, можно только в суде, стоит задуматься над её согласованием.
От эксперта. На узаконивание перепланировки можно потратить около года, если выбирать самостоятельное решение. Будет крайне сложно добиться реального успеха, если изменения несут опасность для конструкции. Любое узаконивание стоит проводить с юристом и специалистами в сфере кадастра.
Существует перепланировка без внесения изменений в несущие стены и конструкцию. Согласно статистике по Москве и Санкт-Петербургу, этот тип встречается в 80% случаев и узаконивание перепланировки проходит в разы проще, быстрее и закончить процесс можно без лишней нервотрёпки — о приемлемых изменениях мы писали выше.
Что будет, если никто не узнает о незаконной перепланировке
Ничего. Однако нежилое помещение, рано или поздно придётся продавать. Помещение также может достаться кому-то в наследство. При покупке крайне необходимы актуальные сведения в ЕГРН о приобретаемой недвижимости, поскольку перепланировка серьёзно влияет на характеристики помещения.
Например, если до перепланировки в помещении было 125 квадратных метров, то после несогласованной установки перегородок покупатель получает 120 квадратных метров. 5 квадратных метров заняли перегородки.
Перед покупкой будущие собственники обычно проверяют наличие проблем с перепланировкой, переустройством или реконструкцией. Если сведения в ЕГРН не будут соответствовать реальному положению вещей, то помещение может оказаться не нужно покупателю или наследнику — это лишние проблемы, а не полезный актив.
Перечень полезных документов
Документы, которые вам понадобятся (для удобства мы добавили функцию скачивания):
| № п/п | Ссылки на скачивание документов | Описание |
| 1 | Скачать | Пример технического заключения |
| 2 | Скачать | Технический план (образец) |
| 3 | Скачать | Пример проекта перепланировки (образец) |
| 4 | Скачать | Заявка на проведение работ для кадастрового учета |
| 5 | Скачать | Заявка на согласование перепланировки (образец) |
Что сделать, чтобы узаконить перепланировку через МЖИ
Нужно подготовить пакет документов. В него войдут:
- Заявление о необходимости узаконить перепланировку.
- Оригиналы или нотариально заверенные копии документов, которые подтвердят право собственности владельца.
- Технический план и техпаспорт объекта.
- Выписка из ЕГРН.
- Техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.
От эксперта. Встречаются случаи, когда у здания или помещения несколько собственников. Тогда требуется заручиться их согласием. Также, в зависимости от вида работ, пакет документов может варьироваться.
МЖИ рассматривает заявление и собранный пакет документов. Если замечаний к не возникает и не возникает вопросов к техническому заключению, то собственник помещения получает акт о завершённой перепланировке и/или переустройстве. Он даёт право на внесение изменений в Росреестр.
Если комиссия не принимает результаты и не вручает акт, то этот вопрос переходит в плоскость судебных вопросов. Итак, переходим к узакониванию незаконной перепланировки через суд.
Что сделать, чтобы узаконить перепланировку через суд
В тех случаях, когда перепланировка не нарушает требования законодательства и норм безопасности, а МЖИ отказывается выдать акт, можно и нужно проходить узаконивание перепланировки через суд. Чтобы сделать перепланировку законной, нужно следовать этому плану.
Этап № 1. Собираем документы
На этом этапе понадобится собрать пакет документов, включающий в себя:
- выписку из ЕГРН;
- технический план помещения;
- технический паспорт помещения;
- техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.
Образец технического плана (скачать)
Технический паспорт можно заказать в БТИ и МФЦ (через Госуслуги и лично). Технический план заказывают у кадастровых инженеров, имеющих квалификационный аттестат.
Этап № 2. Готовим иск
Итак, сначала нужно написать исковое заявление в суд. К этому заявлению прикладываются :
- документы, которые подтвердят право собственности;
- копия технического паспорта;
- технический план объекта;
- документ об оплате госпошлины.
В судебном процессе нужно подтвердить, что несогласованная перепланировка не повлекла нарушение норм строительной и иной безопасности. Представителем в суде может быть юрист, иной специалисты.
Если суд не принял решение в пользу собственника
Отказное решение суда можно обжаловать в вышестоящих инстанциях (апелляция, кассация и т.д.). Если это не принесло результата, узаконить перепланировку другими способами не получится. Собственник стоит ждать требований о восстановлении исходного состояния помещения, привлечения к ответственности.
Чтобы избежать проблем при перепланировке, нужно консультироваться со специалистами заранее
Если суд принял решение в пользу собственника
Если суд принимает решение в пользу владельца помещения, ему нужно бобратиться в Росреестр (либо подать документы через МФЦ) для внесения изменений в ЕГРН. Основанием для этого будет судебный акт и техгнический план,изготовленный кадастровым инженером. Изменения будут внесены специалистами Росреестра, а заявитель получит выписку ЕГРН..
Что сделать, чтобы узаконить перепланировку в ипотечных помещениях
Если помещение было куплено под программу ипотечного кредитования, а ипотека ещё не выплачена, то банк является залогодержателем объекта. Следовательно, без разрешения от банка нельзя менять конфигурацию квартиры.
Большая часть банков справедливо опасаются рисков, связанных с самовольной перепланировкой. Поэтому прописывают в договоре дополнительный пункт о запрете на перепланировку в помещении — ровно до момента полного погашения ипотечного кредита.
Так что такая ситуация в вопросах узаконивания будет решаться с конкретным банком и в судебном порядке. Если в договоре нет пункта о запрете на перепланировку, всё равно придётся:
- получить разрешение от банка;
- уведомить страховую компанию;
- заказать оценку конечной стоимости недвижимости после перепланировки.
Заявление на согласование перепланировки с банком (скачать)
Важно! Нельзя заниматься самовольной перепланировкой в объектах недвижимости, оформленных в ипотеку. Это повлечёт большие финансовые и временные потери. В помещениях, купленных в ипотеку, можно делать косметический ремонт – и на этом всё.
Что сделать, чтобы узаконить перепланировку в нежилом помещении в Москве
Результат перепланировки в нежилом помещении можно узаконить. В Москве для этого существует Постановление Правительства Москвы от 25.10.11 года № 508-ПП. Этот нормативный акт применяется для согласований и узаконивания перепланировок в МКД, но не в нежилых зданиях. Заявителю нужно подать заявление вместе со следужщими документами:
- Выписка ЕГРН или иной документ о праве собственности.
- Технический план
- Технический паспорт (если сведения о доме отсутствуют в регистре недвижимости Москвы).
- Техническое заключение о безопасности работ, которые были проведены в процессе перепланировки.
- Решенияе собрания владельцев помещений о согласии на перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме (если работы проводились на общедомовом имуществе).
Собственно, процесс узаконивания перепланировки в нежилом помещении в нежилом здании от узаконивания перепланировки в многоквартирном доме отличается только необходимости получать решение собрания собственников и рядом других особенностей, включая необходимость получить результаты экспертизы в санитарно-эпидемиологической службе, о которых мы написали в другом материале.
Что мы можем предложить клиентам — работа с «СМВ ГРУПП»
- Компания работает на рынке больше 10 лет.
- Большая часть заказанных проектов выполняется раньше срока, который наша компания указывает в договоре.
- Предоставляем гарантию в 1 год на свои услуги.
- Выполнили уже больше 10 000 проектов для своих заказчиков.
- С нами на постоянной основе сотрудничают 120 компаний.
- У нас адекватные цены.
- Мы предлагаем больше 45 видов услуг, связанных с недвижимостью.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Обмеры | от 15 000 руб. |
Кейсы «СМВ ГРУПП»
№1. Спасли владельца от штрафа и узаконили перепланировку
Владелец нежилого помещения, которое расположено в торговом центре, решил изменить его конфигурацию. Он сделал это без предварительного согласования. Наши сотрудники помогли оформить ждокументы на самовольную перепланировку, избежать внесения административного штрафа для собственника помещения.
№2. Помогли арендатору сделать перепланировку и избежать штрафов
Новому арендатору помещения было необходимо сделать перепланировку помещения, чтобы использовать его под ресторанный бизнес. Заказчик не допустил ошибок при перепланировке помещения, произвел только разрешенные строительно-монтажные работы на объекте. Это позволило ему избежать штрафов за незаконную перепланировку.
Выводы — как узаконить незаконную перепланировку
Узаконить перепланировку можно в административном порядке или через суд. Обязательным в данном вопросе является подача заявления в МЖИ в первую очередь, поскольку есть шансы, что вопрос решат положительно на первом этапе. МЖИ уполномочена рассматривать документы только на перепланировки в помещениях МКД.
Для узаконивания перепланировки в помещении всегда нужно:
- подготовить техническое заключение о безопасности проведенных работ;
- заказать технический план;
- внести изменения в технический паспорт;
- подготовить документы, подтверждающие право собственности;
- пройти процедуру внесения изменений в сведения ЕГРН.
В остальном всё зависит от типа собственности — это может быть перепланировка в нежилом здании и нежилом помещении, а также перепланировка в нежилом помещении в жилом здании. Требования будут варьироваться в зависимости от типа здания, в котором находится помещение, но на каждую из этих тем у нас есть отдельная статья.
Если вы сделали незаконную перепланировку, можете всегда обратиться в компанию «CМВ ГРУПП». Здесь помогут разобраться с узакониванием и документами, связанными с этим.
Вопросы, которые часто задают экспертам
Что будет, если не узаконить перепланировку?
Штраф и предписание об исправлении изменений, внесенных в конфигурацию помещения. Узаконить её придётся в любом случае, к слову. Особенность помещений — они покупаются, продаются и передаются в наследство. При продаже помещение будут проверять по ЕГРН. Это точно касается коммерческих нежилых помещений.
Как можно узаконить перепланировку со сносом несущей стены?
Снос несущей стены может угрожать всей конструкции, поэтому такие работы при перепланировках запрещены.
Каким образом можно узаконить перепланировку без суда?
Сначала нужно обратиться в МЖИ вместе с пакетом документов (если идет узаконивание работ в помещениях МКД). Если МЖИ не выдало акт о завершенной перепланировке или переустройстве и подтвердила, что перепланировка как-то угрожает безопасности людей, и не выдала акт — то через суд с заключениями.
