Согласование перепланировки нежилого помещения для 2024 года

Согласование переустройства/перепланировки – это комплекс действий по оформлению документов и получению разрешений на производство работ. Точный порядок согласований зависит не только от вида строительных работ, но и от того, где именно расположено помещение. Строже всего требования к перепланировкам в помещениях МКД, поэтому для получения разрешения нужно обращаться в Мосжилинспекцию. Для помещений нежилого здания все относительно проще, так как для производства работ достаточно оформить проект и получить техническое заключение. В согласовании документов для нежилых зданий МЖИ не участвует.

Читайте в нашем обзоре, какие действий включает регламент согласования перепланировки нежилого помещения, что входит в перечень обязательных документов, куда обращаться собственнику.

Нужно ли согласование перепланировки нежилого помещения

В том или ином виде, согласования и разрешения нужны для перепланировок на всех объектах. Основной целью подготовки документов и получения разрешений является подтверждение, что работы будут безопасны, не повлекут повреждений или разрушений на конструкциях здания. В нормативных актах федерального и регионального уровня есть перечни допустимых и запрещенных работ, правила оформления документации, ее согласования в компетентных ведомствах.

Для перепланировок в любых видах помещений обязательно нужно получить проект. Именно этот документ содержит описание решений и работ, требования к их безопасности. Основные моменты, которые нужно знать о согласовании проекта перепланировки нежилого помещения:

• если производство работ запланировано для помещений МКД, согласования нужно пройти до их начала;
• для помещений в нежилом здании работы можно начинать после разработки проекта и его утверждения заказчиком, а разрешение МЖИ не требуется;
• специальное согласование нужно пройти в Москомархитектуре, если проектом предусмотрены работы по изменению фасада (например, обустройство или изменение отдельного входа).

Есть возможность узаконить фактически завершенные работ, если на них не было получено согласование. Для этих целей нужно заказать не проектную документацию, а техническое заключение.

Разъяснения эксперта. Точные правила согласования перепланировок утверждают региональные власти. По этой причине будет отличаться согласование перепланировки нежилого помещения в Московской области, Москве, Санкт-Петербурге, других регионах. Отличия могут заключаться в перечне уполномоченных органов и списке документов, требованиях к допустимым и запрещенным работам. В столице основные правила согласований указаны в Постановлении № 508-ПП (скачать) и Постановлении № 432-ПП (скачать).

Какие органы участвуют в согласовании перепланировки нежилого помещения

Ниже опишем порядок согласования перепланировки нежилого помещения в Москве. В других регионах правила могут несущественно отличаться. Заказывать документы и проходить административные процедуры может собственник помещения, его законный представитель. Если работы проводит арендатор, он обязан получить разрешение от арендодателя, доверенность на представительство интересов.

В многоквартирном доме

Согласование перепланировки нежилого помещения в МКД не отличается от аналогичных правил для квартир. Заказчику работ придется обращаться к следующим специалистам и ведомствам:

• проектная организация – она оформит проект, а при узаконивании выполненных работ может выдать и техническое заключение;
• экспертная организация или автор проекта МКД – оформляют техзаключение о безопасности и допустимости перепланировочных работ;
• Жилищная инспекция Москвы (Мосжилинспекция, МЖИ) – выдает разрешение на перепланировку, приемочный акт после окончания работ;
• Москомархитектура – принимает участие в согласованиях, если проект предусматривает решения по изменению фасадов;
• кадастровый инженер – изготавливает технический план, который нужен для переноса в ЕГРН сведений о характеристиках помещения;
• Росреестр – на основании техплана обновит данные ЕГРН, в том числе о новой планировке помещения, его характеристиках.

В этом списке нет БТИ. Согласование перепланировки нежилого помещения в БТИ не предусмотрено нормативными актами. Но через БТИ нужно заказать техпаспорт или выкопировку с поэтажного плана, прежде чем подавать все документы в жилинспекцию. Также в БТИ придется обращаться после завершения работ, чтобы обновить техпаспорт.

В нежилом здании

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании идет проще. Это связано с тем, что последствия нарушений норм безопасности при производстве работ в нежилом здании существенно ниже, чем для помещений и конструкций МКД. Заказчику работ предстоит обращаться:

• в проектную организацию;
• в экспертную организацию;
• в Москомархитектуру (по мере необходимости);
• к кадастровому инженеру;
• в Росреестр.

Через Мосжилинспекцию согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании не идет. Ведомство осуществляет надзор только за работами в жилфонде.

Разъяснения эксперта. В некоторых случаях согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме проходит через Роспотребнадзор (СЭС). Ведомство проверяет соответствие документов и работ по эпидемиологическим, санитарным и гигиеническим требованиям. Например, это может потребоваться при изменении статуса помещения (нежилое/жилое), при открытии после перепланировки торговых точек на первом этаже многоквартирного дома, в других ситуациях. Наши специалисты помогут определить точный перечень ведомств, где придется получать разрешения.

Какие документы нужны для согласования работ

Административное согласование перепланировки осуществляется на основании документов, представленных собственником или его представителем. Список документации отличается для работ в помещениях МКД или нежилого здания:

• правоподтверждающий документ на помещение (для обоих вариантов);
• согласие всех правообладателей помещения (для обоих вариантов);
• согласие собственников МКД, оформленное в виде протокола общего собрания (для нежилого здания это не требуется);
• проект;
• техническое заключение о безопасности/допустимости работ;
• заявление в МЖИ о выдаче разрешения (только для работ в МКД);
• заявление в Москомархитектуру (для обоих вариантов, если проект предусматривает изменение фасадов);
• приемочный акт (оформляется через МЖИ для помещений в многоквартирном доме);
• технический план после перепланировки (для обоих вариантов);
• заявление в Росреестр или МФЦ о проведении кадастрового учета.

Если сделана перепланировка нежилого помещения без согласования, то для ее узаконивания проект не потребуется. Остальной список документов будет тем же. Но если МЖИ вынесет отказ в согласовании перепланировки после ее завершения, для обращения в суд потребуется административное исковое заключение.

Наша компания предлагает услуги согласования перепланировки нежилого помещения под ключ. Это означает, что заказчик получит все необходимые документы, а наши специалисты сами пройдут обязательные согласования. Это снижает риски отказа или приостановок, сокращает сроки согласований. Подробнее о наших услугах можно узнать на предварительной консультации.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в МКД

Перепланировка нежилых помещений, не требующая согласования, выполняется на основании проекта. Документ утверждает сам заказчик, после чего подрядная организация может приступить к работам. Но такой вариант распространяется только на перепланировки в нежилых зданиях. О том, как соблюсти нормы закона и согласовать работы в помещениях МКД, расскажем ниже.

Получение согласий и разрешений

Прежде чем направлять документы для согласования перепланировки нежилого помещения в МЖИ. нужно оформить ряд предварительных согласий и разрешений. В зависимости от перечня и характера предстоящих работ, собственнику нужно получить (оформить):

• согласие от остальных правообладателей помещения (если их несколько);
• согласие от собственников остальных помещений МКД, если перепланировка затронет домовое имущество (оформляется протокол после голосования на общем собрании);
• согласие от владельцев смежных квартир, если нужно сделать перепланировку для перевода квартиры в нежилое помещение.

Перечисленные согласия оформляются в виде письменного документа. Согласие на общем собрании подтверждается протоколом.

Оформление проекта и технического заключения

Эти два документы должны описать все решения и работы при перепланировке, подтвердить ее безопасность конструкций, инженерных систем, имущества и людей. Точное содержание разделов проекта и техзаключения определяется индивидуально, зависит от следующих вводных данных:

• исходная планировка и фактические характеристики помещений, конструкций, элементов инженерных сетей;
• виды и перечни работ, которые будут выполнены в помещении;
• требования нормативных актов.

Сначала разрабатывает проект перепланировки. В нем специалисты опишут и укажут обоснования по всем решениям и работам, по безопасности их проведения. В состав проекта входят чертежи, планы и схемы, раскрывающие суть текстовых документов. Срок подготовки проекта в нашей компании составляет до 5 дней. Но для больших и технически сложных помещений этот срок может быть больше.

После разработки проекта можно обращаться за техническим заключением. Эксперты проверят, как скажутся спроектированные работы на характеристиках инженерных коммуникаций, конструкций. Несущая способность, допустимые нагрузки и другие параметры прочности будут проверены путем расчетов, измерений, обследований. В итоговом документе эксперт должны указать вывод о безопасности и допустимости перепланировки по представленному проекту.

Обращение в Мосжилинспекцию

В МЖИ нужно подавать уже полностью готовый комплект документов. Срок согласования перепланировки нежилого помещения МКД составляет до 45 дней, но на практике он бывает меньше. Если представленные документы соответствуют нормам ЖК РФ, Постановлений № 508-ПП и № 432-ПП, жилинспекция вынесет решение о согласовании переустройства и перепланировки. На основании этого решения можно приступать к производству работ.

Разъяснения эксперта. После завершения перепланировки помещения в многоквартирном доме согласование предусматривает повторное обращение в МЖИ. Собственнику нужно получить приемочный акт. Этим документом подтверждается, что выполненные работы соответствуют проекту и ранее выданному разрешению. С приемочным актом можно заказывать технический план у кадастрового инженера, обращаться в Росреестр. Наши специалисты оформят техплан в течение 1-2 дней.

Порядок согласования перепланировки в нежилом здании

Если предстоят перепланировочные работы в помещении нежилого здания, согласование идет проще. Собственнику нужно выполнить следующие действия:

• получить согласие от остальных правообладателей объекта (по мере необходимости);
• заказать проект, получить техническое заключение;
• пройти специальное согласование в Москомархитектуре, если проводятся фасадные работы;
• выполнить строительные работы строго по проекту;
• подписать приемочный акт с подрядчиком;
• заказать технический план через кадастрового инженера;
• подать документы в Росреестр или МФЦ, чтобы внести изменения в ЕГРН.

По сути, единственным органом согласования перепланировки в нежилом здании может быть МКА. Но если работы планирует выполнить арендатор помещения или здания, принадлежащего городу, нужно получать дополнительное разрешение от ДГИ. Подробнее об этих нюансах вы можете уточнить у наших специалистов.

Чем грозит перепланировка без согласования

Отсутствие обязательных документов, разрешений и акта согласования перепланировки нежилого помещения может повлечь следующие последствия:

• наложение административного штрафа за отсутствие согласований, нарушение норм строительной безопасности;
• отказ в узаконивании работ, выполненных с нарушениями;
• возмещение ущерба и вреда, причиненного объекту недвижимости, имуществу и людям;
• вынесение предписания о необходимости привести помещение в первоначальное состояние, либо о выполнении дополнительных работ.

Лучше не допускать таких последствий, так как это всегда повлечет дополнительные расходы, проблемы с законом. Наши специалисты помогут пройти все согласования, устранят претензии, отказы и приостановки со стороны государственных ведомств.

Кейсы нашей организации

1. Изготовление технического плана после перепланировки офисного помещения в МКД за 5 рабочих дней

	Год выполнения работ — 2020 г. Адрес объекта: Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 92, пом. XI Площадь здания: 318,3 кв. м. Заказчик работ: владелец нежилого помещения в многоквартирном доме (МКД) Исполнитель работ: Компания СКП. Общий срок выполнения работ 25 дней. Срок подготовки технической документации 5 дня.
Задача от заказчика	Заказчик владеет нежилым помещением в многоквартирном доме по адресу г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 92. Помещение используется как офис, располагается на первом этаже дома. В 2020 году собственник сделал перепланировку в помещении. Работы были выполнены без оформления проекта и без согласования с МЖИ, хотя это обязательно по Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП. Если не узаконить выполненную перепланировку, собственнику может грозить: штраф за самовольно выполненные работы от 40 до 50 тыс. руб.; судебное взыскание ущерба, причиненного несогласованной перепланировкой; приостановление деятельности, если не будет подтверждена безопасность работ при перепланировке. Узаконивание перепланировке после ее выполнения всегда намного сложнее. Если МЖИ выявит нарушение в безопасности работ, то заявитель может получить отказ. Поэтому для узаконивания важно правильно оформить техническое заключение о допустимости строительных работ и их безопасности для несущих конструкций. Также после узаконенной перепланировки нужно оформить технический план. По данному документу Росреестр внесет в ЕГРН сведения о новых характеристиках здания и помещения.
Почему обратились в компанию СКП:	Заказчик выбрал для выполнения работ компанию СКП. Компания входит в число лидеров на рынке проектных и кадастровых работ, оказывает сопровождение при узаконивании перепланировки. Услуги под ключ – самый выгодный вариант сотрудничества. Заказчик получит готовые документы после прохождения всех согласований. Специалисты компании СКП уже более 8 лет успешно проводят узаконивание перепланировок жилых и нежилых помещений МКД через Мосжилинспекцию. Если перепланировка проведена без проекта, нужно обязательно провести обследование несущих конструкций, оценить их состояние и безопасность. Технические планы оформляют кадастровые инженеры компании СКП, когда перепланировка уже завершена. В содержании документа описываются реальные характеристики и конфигурация помещений. С заказчиком был согласован срок на подготовку технического заключения и технического плана 5 рабочих дней. Это существенно меньше, чем предлагают другие кадастровые компании. Также в договоре был указан срок на направление документов и сопровождение проверок в МЖИ. Примерный срок рассмотрения документов в МЖИ при узаконивании составляет 20 дней. Это указано в Административном регламенте Постановления № 508-ПП.
	Абрис, оформленный специалистом при обмерах помещения
Что было сделано специалистами компании:	Для подготовки технического заключения о допустимости работ специалисты компании СКП: изучили исходные документы на нежилое помещение МКД, в том числе кадастровые сведения ЕГРН; определили по техническому паспорту серию дома, так как это важно для оценки состояния несущих конструкций; провели обследование несущих конструкций и инженерных систем дома, в том числе в местах проведения работ. Обследования и расчеты показали, что выполненные работы не ухудшили состояние конструкций и их несущую способность. Эти выводы были указаны в техническом заключении. Пакет документов, включая техническое заключение, был направлен в МЖИ. Хотя при проверке не обошлось без сложностей, специалисты компании СКП добились получения акты приемки перепланировки. Опытные специалисты знают, по каким причинам Росреестр или МЖИ могут отказать в рассмотрении документов или приостановить регистрацию. После прохождения процедур в МЖИ кадастровые инженеры компании СКП оформили технический план на нежилое помещение. Этот документ нужен, чтобы пройти кадастровый учет, внести изменения в ЕГРН. Технический план был оформлен за 5 рабочих дней. После кадастрового учета заказчик получил выписку ЕГРН.
	Техническое заключение о допустимости перепланировки
	Акт приемки МЖИ о выполненной перепланировки
Результаты работы:	Выгода, полученная заказчиком от сотрудничества с компанией СКП: не придется платить штраф за самовольно выполненные работы от 40 до 50 тыс. руб.; устранен риск судебного взыскания ущерба, причиненного несогласованной перепланировкой. Учитывая, что срок оформления технической документации был минимальным, собственнику помещения не пришлось приостанавливать свою работу. В дальнейшем собственник планирует и дальше обращаться в компанию СКП», если потребуется техническая документация или другие услуги.
	Выписка ЕГРН после узаконивания перепланировки

Сроки и стоимость согласования перепланировки нежилого помещения

Достаточно долго идет оформление документов и согласование работ в помещениях МКД. Только на прохождение административной процедуры в МЖИ уйдет до 45 дней. Срок изготовления проекта и технического заключения обычно составляет 2-5 дней. Технический план будет оформлен за 1-2 дня.

Цена согласования перепланировки нежилого помещения определяется индивидуально. Не нужно платить пошлины за рассмотрение документов в МЖИ, за процедуры в Росреестре. Но изготовление проекта, технического заключения и техплана относится к платным услугам. Уточнить стоимость оформления этих документов вы можете на консультации у наших специалистов.

Заключение

• Согласование перепланировки в нежилом помещении зависит от того, где будут проводится работы. Для производства работ в многоквартирных домах разрешение нужно получать через жилинспекцию.
• На работы в помещениях нежилого здания достаточно заказать проект, техническое заключение. Обращаться в МЖИ для данного варианта перепланировки не нужно.
• В комплект документов для согласований входит проект, техзаключение, приемочный акт, технический план. Дополнительные согласия и разрешения могут потребоваться для перепланировки в нежилом помещении МКД.

Наша компания предлагает услуги по оформлению документов и сопровождению согласований на перепланировку. Подробности можно уточнить по телефону, через форму обратной связи.

Список использованной литературы

Жилищный кодекс РФ (скачать)

Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)

Приказ МЭР № 953 (скачать)

Постановление № 508-ПП (скачать)

Постановление № 432-ПП (скачать)