Для возведения и согласования антресоли нужно разработать проект. Проектирование антресоли — важная задача, которая требует участия инженеров с высокой квалификацией. Качественно разработанный проект антресольной площадки обеспечит безопасность людей при грамотно расширенном пространстве нежилого помещения — в офисе, в ресторане и в любом другом месте.
В этой статье мы расскажем о том, что такое проектирование антресоли, когда требуется создать проект и как проходит согласование антресоли нежилом помещении в МКД и какие особенности существуют у получения разрешения на реконструкцию.
Также расскажем об обследованиях, оценке экономической целесообразности и стоимости возведения антресоли.
Что такое антресольная площадка
Антресоли — по сути, площадки, расположенные выше основного уровня пола. Они делят помещение на два уровня. Площадка может находиться в нежилых помещениях и в нежилых зданиях. Для проектирования антресоли в нежилых помещениях МКД существует ряд ограничений.
Согласно принятым законодательным нормам, антресольная площадка в нежилом помещении МКД не может превышать 40% от общей площади помещения. В случаях, когда площадка превышает это соотношение по площади, речь будет идти о проектировании отдельного антресольного этажа.
У антресоли существует ряд особенностей:
- На одно помещение может приходиться несколько антресольных площадок, однако их общая площадь не может превышать 40% от общей площади помещения.
- Антресоли не могут использоваться для размещения санитарных узлов, сантехники, если речь идёт о монтаже площадки в заведении общественного питания.
- Высота потолков в зале должна составлять минимум 4,5 метра — для обустройства комфортного пространства, как на антресольном этаже, так и под ним.
Антресоли освобождают место и помогают грамотно использовать вертикальное пространство помещения. С их помощью можно также скорректировать его форму и расширить рабочее пространство — как визуально, так и физически.
Если проект антресоли не был оформлен, а перепланировка или реконструкция не была согласована, то хозяину помещения грозит административный штраф. Штрафы за незаконную перепланировку небольшие.
Однако, если изменения не соответствуют требованиям, владельца могут обязать вернуть помещение в исходное состояние в судебном порядке — когда ему нужно будет узаконить площадку или этаж.
Чтобы иметь возможность узаконить перепланировку (лучше согласовать антресоль изначально), нужно, чтобы проект антресоли и реальное состояние объекта полностью соответствовали СанПиНам, строительным правилам и нормам законодательства. В противном случае узаконить антресоль будет или сложно, или невозможно.
Кому и для чего нужен проект антресоли
Проект антресоли разрабатывается инженерами, поскольку строительные работы и их конечный результат должны быть безопасными для людей. Также проект понадобится при согласовании антресоли.
Обустраиваются антресоли на основе проекта перепланировки или проекта реконструкции. Если антресоль будет находиться в нежилом помещении МКД — это будет перепланировка. Если речь идёт об обустройстве антресоли в нежилом здании — реконструкция.
Подготовка проекта антресоли связана с проведением строительных и технических изысканий — их также называют обследованиями. По сути, создание проекта начинается с предварительной оценки экономической целесообразности.
Например, в практике сотрудников «СМВ Групп» был случай, связанный с реконструкцией нежилого здания. Возведение антресоли позволило собственнику обзавестись дополнительными 100 квадратными метрами площади (общая площадь помещения составляла 300 квадратных метров до монтажа антресоли).
Учитывая стоимость квадратного метра в месте расположения здания — около 300 тысяч рублей за один метр — владелец помещения существенно сэкономил. Реконструкция обошлась ему всего в 600 тысяч, поэтому была экономически оправдана.
Сотрудники компании «СМВ Групп» с радостью помогут оценить предварительную стоимость, создать проект, согласовать его на всех этапах, разработать новые технические планы после монтажа антресоли и получить выписку из ЕГРН.
Особенности разработки проекта антресоли
Проектировщики при создании документации на антресоли и используют ряд постановлений, сводов правил и законов. К примеру, положения Градостроительного кодекса и Постановлений Правительства Москвы (№508-ПП и №432-ПП) очень важны для грамотного согласования проекта.
Также при создании проекта перепланировки или реконструкции для возведения антресоли проектировщику нужно понимать все тонкости требований СП. Существуют даже нормы проектирования антресоли в общественном здании.
Перед началом работ по созданию проекта, инженер проводит обследование и изучает техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций в помещении или здании.
Также проектировщику интересны:
- точная площадь здания или помещения;
- высота помещения;
- материал перекрытий и перегородок;
- другие технические характеристики здания или помещения.
Высота этажа определяется по СП 118.13330.2022. Согласно этой части свода правил, высотой является расстояние от верха нижерасположенного перекрытия до низа расположенного над ним перекрытия. Показатель используется во всех проектах, а типов существует много.
Проект перепланировки антресоли нужно вовремя согласовать, чтобы работы были законными. В случаях, когда перепланировка планируется в нежилом помещении, расположенном в нежилом здании, требуется согласование с собственником такого помещения (или несколькими). Когда речь идёт о перепланировке в нежилом помещении МКД, согласование осуществляется в Мосжилинспекции.
На реализацию проекта реконструкции нежилого здания, где будет возведена антресольная площадка или антресольный этаж, нужно разрешение Росстройнадзора. Для его получения нужно провести экспертизу проекта. Та бывает государственной и негосударственной — последняя быстрее.
От эксперта. Когда антресоль монтируется в нежилом помещении МКД, высота коридора от пола помещения до перекрытия антресоли должна быть не меньше 2,1 метра. Такой же она должна быть высота от пола антресоли до чистого потолка помещения.
Проекты антресолей оформляются только организациями с допуском СРО, в которых работают опытные инженеры-проектировщики. Это связано с необходимостью доверить работу профессионалам и обеспечить безопасность людей.
У компании «СМВ Групп» есть допуск СРО, и мы принимаем заказы на проектирование антресолей. Наши проектировщики учитывают все нюансы и требования к документации.
Чтобы грамотно подготовить проект эксперты проводят обследования, обмеры помещения, изучают кадастровую и техническую документацию. Проект отражает каждое требование к безопасности и проектировщик предлагает строительно-архитектурные решения для устройства антресольной площадки.
Проектом будет руководствоваться подрядчик при строительных работах. Важно, чтобы проект был составлен понятным языком. Также проект будет изучаться комиссией в МЖИ, его будут изучать кадастровые инженеры.
Что делать, чтобы согласовать проект антресоли в нежилом помещении
Чтобы согласовать проект антресоли в нежилом помещении жилого здания (многоквартирного дома), нужно обратиться в Мосжилинспекцию, если согласование в Москве. Владельцу помещения предстоит несколько шагов:
Шаг №1. Ищем организацию с допуском СРО и заключаем договор. Проектную документацию имеют право готовить экспертные организации, имеющие допуск СРО. Документ подтверждает компетентность и опыт проектировщиков — у нашей компании он есть. Когда договор заключен, а сроки обозначены, можно переходить к следующему шагу.
Шаг №2. Разрабатываем проект антресоли. Текстовые и графические материалы проекта отражают требования к выполнению строительных работ. В проекте есть схемы размещения элементов, рекомендации проектировщика, описание работ, расчёт антресоли. Проектная документация поможет и при согласовании, и при строительстве.
Шаг №3. Получаем техническое заключение. Техзаключение о состоянии несущих конструкций и безопасности проводимых работ прикладывается к проекту. Оно нужно для согласования перепланировки.
Шаг №4. Получаем заключение от СЭС. Также для согласования проекта перепланировки потребуется получить санитарно-эпидемиологическое заключение.
Шаг №5. Согласовываем проект с МЖИ. Проект, техническое заключение о безопасности работ, заключения СЭС вместе с правоустанавливающими документами (выпиской из ЕГРН либо свидетельством о праве собственности) отправляются на согласование.
Шаг №6. Монтируем антресоль. Обустройство антресоли и другие строительные работы должны выполняться по проекту. И только по проекту — любая деталь вне проекта может сильно осложнить согласование.
Шаг №7. Получаем акт приёмки в МЖИ или в МВК. Когда строительные работы завершены, нужно получить акт завершённой перепланировки в МЖИ или в другом органе — в зависимости от города России. Акт делает перепланировку законной.
Шаг №8. Создаём техплан помещения. Составление технического плана — это задача кадастрового инженера. Он отражает реальное состояние объекта недвижимости после перепланировки и нужен для постановки на учёт в Росреестре.
Шаг №9. Получаем выписку из ЕГРН. Помещение поставлено на учёт — для этого был нужен технический план — и осталось получить выписку из ЕГРН с обновлёнными сведениями. Выписка является правоустанавливающим документом и в ней отражены изменения, произошедшие после монтажа антресоли.
Для подготовки проекта антресоли в нежилом здании можно обратиться в компанию «СМВ Групп». Наши специалисты помогут заказчику на всех этапах — от принятия решения и до получения разрешения на ввод здания с антресольной площадкой в эксплуатацию.
Что делать, чтобы согласовать проект антресоли в нежилом здании
Возведение антресоли в нежилых зданиях согласовать гораздо сложнее, чем в нежилых помещениях. Согласно законодательным нормам, создание антресольных площадок и этажей в нежилых зданиях является реконструкцией — а реализация реконструкции несколько сложнее.
Чтобы согласовать такой проект, нужно получить разрешение на строительство в Росстройназоре. По завершению Росстройнадзор должен выдать разрешение на введению здания в эксплуатацию.
Кроме изготовления проекта, технического заключения, а в последствии технического плана и получения выписки, понадобится:
- Получить документы на землю.
- Провести ряд дополнительных инженерных взысканий, включая геодезию.
- Заказать государственную или негосударственную экспертизу проекта реконструкции. Вторая быстрее.
- Получить разрешение на строительство в Росстройнадзоре. Для этого нужно подать в организацию проект, техническое заключение и результаты экспертизы.
- После монтажа антресоли или создания антресольного этажа нужно получить разрешение на ввод в эксплуатацию в Госстройнадзоре.
Реконструкция дороже обычной перепланировки. В нашей компании стоимость реконструкции начинается от 500000 рублей, однако собственник получает большую выгоду от этого. К тому же, реконструкция — один из немногих способов быстро увеличить площадь здания при использовании имеющегося объёма.
Кейсы
Кейс 1. Проект антресоли в нежилом помещении жилого дома, которое используется в качестве офиса. Участвовали во всех этапах — от разработки проекта и до получения выписки — сэкономив деньги и время владельца помещения.
Кейс №2. Подготовили проект и помогли в согласовании антресоли нежилого помещения в многоквартирном доме. Расширили площадь помещения, затем наши кадастровые инженеры помогли составить новый технический план.
Выводы
Проектирование антресоли — обязательная часть работ по её монтажу и согласованию. Чтобы подготовить проект антресольной площадки или антресольного этажа нужно обратиться в экспертную организацию с допуском СРО — только проектировщики такой организации имеют право на подготовку документации. Для согласования проекта антресоли, нужна не только проектная документация, но и техническое заключение о безопасности работ.
Если согласовывается проект антресоли в нежилом помещении жилого здания, то он согласовывается через Мосжилинспекцию Москвы. Если согласовывается проект антресоли в нежилом здании, то это будет проект реконструкции, на реализацию которого нужно получить разрешение на строительство в Росстройнадзоре.
Компания «СМВ Групп» занимается подготовкой проектов антресоли и антресольного этажа, сопровождением согласования и помогает узаконить несогласованные работы по перепланировке.
Список использованных источников
- Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать);
- Постановление Правительства Москвы №508-ПП (скачать);
- Постановление Правительства Москвы №106-ПП (скачать);
- Постановление Правительства Москвы №432-ПП (скачать);
- СП 54.13330.2022 (скачать);
- ГОСТ Р 21.101-2020 (скачать);
- Градостроительный кодекс Российской Федерации (скачать).
