В Москве, как и в других регионах, кадастровую стоимость определяют в ходе государственной оценки. Эти работы выполняет ГБУ «Городской центр имущественных платежей» (ГБУ ГЦИП). Это учреждение рассматривает и споры о пересмотре кадастровой стоимости. Но у собственника есть право пройти эту процедуру в судебном порядке. Уточнить, какая кадастровая стоимость действует сейчас, можно на столичных порталах или на сайте Росреестра. Также предлагаем проверить эти данные через онлайн-калькулятор «СМВ Групп».
В обзоре рассказывает, какие работы проводятся для расчета кадастровой стоимости в Москве, как организовано взаимодействие с ГБУ, что нужно для оспаривания.
- Когда проводилась кадастровая оценка в Москве
- Где посмотреть материалы по кадастровой оценки и проверить кадастровую стоимость
- Что влияет на кадастровую стоимость объектов недвижимости в Москве
- Разъяснения о правилах проведения оценки
- Оценка вновь учтенных объектов
- Список полезных документов
- Как рассматривают споры о кадастровой стоимости в Москве
- Внесудебная процедура
- Рассмотрение иска в суде
- Почему лучше оспаривать кадастровую стоимость при поддержке экспертов «СМВ Групп»
- Выводы
- Часто задаваемые вопросы
- Список источников
Когда проводилась кадастровая оценка в Москве
Москва является городом федерального значения. Это влияет на проведение кадастровой оценки и оспаривание ее результатов:
- в отличие от большинства остальных субъектов РФ, оценка в столице проводится с периодичностью не чаще 1 раза в 2 года;
- власти столицы изменили схему оспаривания кадастровой стоимости, передав эти полномочия бюджетному учреждению;
- сервисы для подачи документов в ГБУ (для учета в ходе оценки или для пересмотра стоимости) размещены на портале Мэра Москвы.
Плановая оценка недвижимости в столичном регионе проводилась в 2020-2021 годах. Ее результаты можно было найти в ЕГРН, а также в регистре г. Москвы. На 2022 и 2023 годы были назначены внеочередные оценочные работы. Их итоги утвердили в конце 2023 года. Внеплановая оценка назначалась, чтобы все регионы перешли на единые сроки выполнения работ. Это удобно для государства и рядовых собственников.
Во внеочередном порядке оценку могут проводить для вновь учтенных объектов, либо при изменении их параметров. Как указано на сайте ГБУ, уведомление об этих фактах поступает из Росреестр не позже 3 дней после внесения данных в ЕГРН. Что это значит для обычных собственников? Используя такой регламент, государство устраняет ситуации с отсутствием кадастровой стоимости для новых объектов или с ее необъективностью при изменении характеристик.
Разъясняет эксперт «СМВ Групп». Общая схема определения кадастровой стоимости одинакова во всех регионах. Это федеральные правила, установленные Законом № 237-ФЗ. Требования к отдельным этапам оценки и расчету стоимости утверждены Росреестром (Приказ № П/0336). Основные полномочия властей Москвы связаны с уточнением порядка оспаривания и выбором уполномоченного органа для этой процедуры.
Где посмотреть материалы по кадастровой оценки и проверить кадастровую стоимость
Если у вас есть недвижимость в Москве, ее кадастровую стоимость можно посмотреть:
- через онлайн-калькулятор на сайте «СМВ Групп» (нужно указать кадастровый номер или адрес);
- через сервис на сайте ГБУ ГЦИП (вводится только кадастровый номер);
- через Публичную кадастровую карту (объект можно найти прямо на карте, либо по адресу или кадастровому номеру);
- через сервисы на портале Росреестра (нужен полный или неполный кадастровый номер).
Во всех случаях поиск ведется по сведениям из ЕГРН. Также собственник может получить выписку из этого реестра где отражаются данные о кадастровой стоимости.
В некоторых случаях могут потребоваться материалы завершенной оценки. Для недвижимости в Москве их можно найти на сайте ГБУ (за периоды с 2020 года). Аналогичная база данных есть на портале Росреестре (по всем регионам страны).
Величина кадастровой стоимости важна для расчета налогов или проверки их исчисления от ФНС. Данный показатель является налоговой базой, которая уточняется исходя:
- из функционального назначения и площади объекта;
- из месторасположения недвижимости;
- из перечня льгот, повышающих и понижающих коэффициентов (они действуют и в Москве).
Кадастровая стоимость будет действовать до утверждения результатов следующей оценки. Это означает, что она будет периодически меняться. С учетом специфики государственной оценки, стоимость обычно растет.
Что влияет на кадастровую стоимость объектов недвижимости в Москве
Очевидно, что при прочих равных условиях, кадастровая и рыночная стоимость недвижимости в Москве будет выше, чем в остальных регионах. Это объективная реальность, которая находит подтверждение в ходе государственной оценки. Общие правила для ее проведения:
- в каждом регионе, в том числе в Москве, оценочные работы выполняют бюджетные учреждения (ГБУ);
- решение о проведении оценки утверждает орган власти;
- бюджетному учреждению передают перечень объектов и участков, для которых нужно рассчитать стоимость;
- основные материалы по оценке размещаются в публичном доступе (например, сюда входят проекты и итоговые акты об утверждении стоимости);
- для объективности оценочных работ налажено взаимодействие с собственниками (они могут передать декларацию на объект и иные документы через столичный сервис).
ГБУ ГЦИП предлагает обратиться за разъяснением по кадастровой стоимости (ссылка на сервис). Подать обращение может собственник или его представитель. Кроме выдачи разъяснений, ГБУ может направить уведомление о наличии ошибки и начале проверки по данному факту. При серьезных нарушениях кадастровую стоимость могут пересчитать (но такие ситуации встречаются редко).
Мнение эксперта «СМВ Групп». Несмотря на все усилия государства, кадастровую стоимость сложно назвать объективным показателем. Она обычно выше рыночной. Что это означает на практике? Собственникам придется платить налоги по завышенной базе. Но эту проблему можно решить, если подать заявление или иск на оспаривание стоимости. Если ее снизят до реальной рыночной величины, расходы на налоговые платежи станут меньше.
Разъяснения о правилах проведения оценки
На сайте ГБУ ГЦИП достаточно подробно описана схема оценки, проводимой по заданию властей Москвы. Основные стадии:
- действия со стороны заказчика (Департамент имущества г. Москвы) – утверждение решения и перечня объектов, передача сведений и документов для проведения оценки;
- предварительные работы – изучение материалов, запрос дополнительных сведений из ЕГРН или от «МосгорБТИ», других структур;
- работы по сбору и анализу ценообразующих факторов – проводятся на основе перечней из Приказа № П/0336, включают анализ рынка, документов и сведений от собственников;
- группировка и сегментация объектов (участков) – применяются данные зонирования, разграничения недвижимости по профильным сегментам;
- расчет кадастровой стоимости – ведется по моделям и формулам Приказа № П/0336;
- подготовка проектов документов – их рассматривает Росреестр, а все замечания и дополнения учитываются при оформлении итоговых материалов;
- утверждение акта о результатах оценки – на этом этапе взаимодействуют ГБУ, Росреестр и орган власти;
- перенос данных в ЕГРН – этим занимается Росреестр, куда поступают итоговые материалы от бюджетного учреждения.
Естественно, это только упрощенная схема действий. Но подробное описание каждого этапа оценки вряд ли интересно рядовому собственнику. Ему важен итог работ, т.е. утвержденный показатель кадастровой стоимости.
В ходе оценки ГБУ оперирует данным с рынка недвижимости в Москве. Но даже это не приводит к установлению объективной кадастровой стоимости. В частности, оценка ведется массовым подходом – по группе объектов со схожими параметрами и одинаковым местоположением. Их рыночная цена может значительно отличаться из-за индивидуальных особенностей и характеристик. ГБУ данные обстоятельства фактически не учитывает.
Оценка вновь учтенных объектов
Что будет, если объект поставлен на учет или его характеристики изменились уже после завершения оценки? На этот случай действуют специальные правила (они тоже разъяснены на сайте ГБУ ГЦИП):
- в течение 3 дней после обновления ЕГРН данные будут переданы в бюджетное учреждение (это обязанность Росреестра);
- проводится индивидуальная оценка во внеочередном порядке (за основу берутся данные, собранные в ходе плановых оценочных работ);
- после расчета и утверждения кадастровой стоимости ГБУ направляет их в Росреестр (в течение 3 дней).
Общий срок выполнения таких работ обычно не превышает 2-3 недель. Это означает, что кадастровая стоимость быстро появится в ЕГРН, даже если объект недавно поставили на учет. Собственнику придется платить налоги на основании законодательства РФ и Москвы.
В обратной ситуации, если объект перестал существовать и снят с учета, его оценка не проводится. Платить налоги нужно за период до исключения сведений из ЕГРН. Отметим, что снятие с учета осуществляется на основании акта обследования. Этот документ оформит кадастровый инженер «СМВ Групп» на основании договора с собственником.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец иска об оспаривании кадастровой стоимости | Скачать |
| 2 | Запрос выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Техническое задание на оценку недвижимости | Скачать |
| 4 | Образец заявления об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец отчета о рыночной цене объекта | Скачать |
| 7 | Образец технического плана | Скачать |
Как рассматривают споры о кадастровой стоимости в Москве
Собственник может не согласиться с кадастровой стоимостью, определенной ГБУ ГЦИП. Как вариант, можно подать заявление об устранении нарушений, допущенных в ходе оценки. Но чаще всего подходит только вариант с оспариванием стоимости, если она выше цены по открытому рынку. Общая схема действий:
- собственник выбирает орган, в который обратится для оспаривания (подробнее об этих нюансах расскажем ниже);
- по заданию собственника проводится независимая оценка с оформлением отчета о рыночной цене (эти услуги предлагает «СМВ Групп»);
- оформляются и подаются документы на оспаривание (кроме отчета. Сюда входит выписка ЕГРН, а также административный иск или заявление);
- проводится рассмотрение спора, проверяются представленные документы;
- принимается решение по сути спора (если заявление удовлетворено, то кадастровую стоимость снизят до рыночной величины);
- решение направляется в Росреестр для корректировки данных ЕГРН.
Процедуры оспаривания доступны не только в Москве, но и во всех субъектах РФ. Но регионы могут сами решить, какой орган будет рассматривать спор во внесудебном порядке. До 2026 года это могут быть комиссии или бюджетные учреждения.
Внесудебная процедура
Москва, как еще пара десятков регионов, передала полномочия по рассмотрению споров на уровень ГБУ. Столичная комиссия, которая решала эти вопросы ранее, еще не упразднена, но фактически не действует. ГБЦ ГЦИП рассматривает споры по следующей схеме:
- собственники могут подать документы по почте или лично, направить их через электронный сервис;
- заседания по спорам проводятся в течение 30 дней с обязательным уведомлением заявителя (явка необязательна);
- решение направляется по электронной почте или в личный кабинет портала mos.ru;
- при положительном исходе спора ГБУ передает решение в Росреестр.
На сайте ГБУ публикуются данные о результатах рассмотрения споров. Аналогичную информацию можно найти на портале Росреестра.
Рассмотрение иска в суде
Вместо обращения в ГБУ, оспорить кадастровую стоимость в Москве можно через суд. Туда подается тот же комплект документов, но вместо заявления направляется иск. Дело рассматривают в открытом заседании с уведомлением истца или его представителя. Итоговое решение вынесут в течение месяца, но такой же срок дается на обжалование.
С 2026 года во всех регионах страны будет изменены правила оспаривания. Такие вопросы будут решать только ГБУ. Собственники не смогут подать иск в суд, пока не пройдут внесудебную процедуру. Сейчас пока действует прежняя схема, при которой можно сразу обращаться в судебные органы.
Почему лучше оспаривать кадастровую стоимость при поддержке экспертов «СМВ Групп»
Вот несколько преимуществ, которые вы получите при заказе услуг по сопровождению оспаривания в «СМВ Групп»:
- большой массив положительных кейсов, завершенных нашими экспертами;
- быстрое проведение оценки для любых типов объектов на территории Москвы;
- гарантия отсутствия ошибок в отчетах о рыночной цене, что исключает риски отказа;
- полное сопровождение всех действий, в том числе участие в заседаниях по спору.
Также у нас на сайте есть много полезных материалов. Они помогут разобраться в специфике определения кадастровой стоимости в Москве и схемах ее оспаривания. Примерные цены на основные услуги указаны в таблице ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление акта обследования | от 10 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 12 000 руб. |
| 4 | Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости | от 10 000 руб. |
| 5 | Сопровождение кадастрового учета | от 15 000 руб. |
Выводы
- Для недвижимости в Москве кадастровую стоимость определяет ГБУ «Городской центр имущественных платежей». Эта же структура рассматривает споры о стоимости, хотя собственник может сразу обращаться в суд.
- Последняя кадастровая оценка в Москве проводилась в 2022 и 2023 годах. Стоимость можно проверить через различные электронные ресурсы, в том числе на сайте компании «СМВ Групп».
- Кадастровую стоимость снят при оспаривании, если она превышает рыночную. Доказывается этот факт отчетом о рыночной цене, который оформит оценщик «СМВ Групп».
Часто задаваемые вопросы
Когда последний раз считали кадастровую стоимость в Москве?
Внеочередная кадастровая оценка в столичном регионе проводилась в 2022 и 2023 годах. Ее результаты уже внесены в ЕГРН и вступили в силу.
Почему кадастровая стоимость в Москве выше чем в остальных регионах?
Такая ситуация неизбежна, поскольку кадастровая оценка учитывает сведения с открытого рынка недвижимости. Так как рыночная стоимость объектов в столице выше чем в остальных регионах, это скажется и на кадастровой цене.
Как считают кадастровую стоимость на новые объекты в Москве?
Для вновь учтенных объектов кадастровая оценка проводится внепланово и в индивидуальном порядке. ГБУ ГЦИП проводит такие работы на основании уведомления Росреестра.
