Кадастровая цена

Кадастровая стоимость

Кадастровая цена входит в перечень основных сведений ЕГРН. Ее определят в ходе государственной оценки. Вы будете применять стоимость для расчета налогов. В законах есть понятие кадастровая стоимость, а не кадастровая цена. Но по сути это равнозначные термины. Стоимость объекта можно проверить через электронные ресурсы Росреестра. Но удобнее и проще использовать онлайн-калькулятор от «СМВ Групп». Если кадастровая цена окажется выше рыночной, вы сможете пройти оспаривание.

Объясним, от чего зависит кадастровая цена и как часто она меняется, как повлиять на расчет стоимости, что нужно знать об ее оспаривании.

Что такое кадастровая цена

Оценочная деятельность предусматривает определение разных видов стоимости имущества. Для расчета кадастровой цены применяются специальные правила. Они описаны в Законе № 237-ФЗ и Приказе Росреестра № П/0336. Несколько важных нюансов:

  • законодательство использует официальное определение «кадастровая стоимость», т.е. термин «кадастровая цена» не совсем корректный (хотя по сути это одно и тоже);
  • кадастровая цена определяется для включения соответствующих сведений в кадастр (госреестр ЕГРН), после чего будет она будет использоваться в налогообложении, в некоторых других правоотношениях;
  • кадастровая оценка – это работы, проводимые по заданию и под контролем государства (в лице органов власти субъектов РФ);
  • помимо кадастровой цены, у объекта есть рыночная стоимость, и зачастую эти показатели существенно отличаются;
  • при значительном завышении цены по кадастру ее можно снизить, приравняв к рыночной стоимости.

Кадастровая цена меняется после каждой последующей оценки, и обычно в большую сторону. Тем не менее, собственники недвижимости практически лишены возможности повлиять на оценочные работы и утверждение их результатов. После оценки вы можете подать документы на пересмотр кадастровой цены. Эта процедура называется оспариванием. Она проводится в судебном или внесудебном порядке.

Разъяснения эксперта «СМВ Групп». Кроме кадастровой и рыночной цены, часто рассчитывают другие виды стоимости (инвентаризационная, инвестиционная и т.д.). У них разные сферы применения. Кадастровая цена нужна только в правоотношениях с участием государства. Сюда входит налогообложение, аренда, взыскание штрафов и т.д. Особенности ее применения описаны в нормативных актах.

На схеме показано, как собственник может повлиять на кадастровую стоимость или оспорить ее
На схеме показано, как собственник может повлиять на кадастровую стоимость или оспорить ее

Чем отличается от рыночной стоимости

Отличий между кадастровой и рыночной ценой действительно много. Кроме сферы применения, они заключаются в следующем:

  • способ определения – проводится кадастровая (государственная) или независимая оценка;
  • уполномоченные органы и специалисты – кадастровую цену рассчитывают бюджетные учреждения, а рыночную стоимость определяет оценщик, состоящий в СРО;
  • модели, подходы и методики – они описаны в отдельных нормативных актах и стандартах для независимой или государственной оценки;
  • перечень факторов, влияющих на цену – для кадастровой оценки есть утвержденный рекомендуемый список, тогда как независимый оценщик не связан такими ограничениями;
  • порядком утверждения – кадастровая цена утверждается органом власти после завершения оценки, а рыночную стоимость будет содержать отчет оценщика.

Для исчисления налогов рыночная цена сейчас не применяется. Иногда ее используют для расчета налоговых вычетов при купле-продаже недвижимости между гражданами. Но и здесь ИФНС может применить кадастровую стоимость, если рыночная цена значительно отличается.

Где посмотреть актуальную кадастровую цену объекта

Основные принципы определения кадастровой цены – ее общедоступность и публичность. Закон позволяет любому заинтересованному лицу получить сведения о стоимости недвижимости из ЕГРН (но есть и отдельные исключения). Проверить кадастровую цену объекта можно в онлайн-калькуляторе на сайте «СМВ Групп»:

  • для поиска необходимо ввести адрес объекта или его кадастровый номер;
  • после обработки запроса будет показано значение текущей кадастровой цены (в рублях) из ЕГРН;
  • в форме онлайн-калькулятора можно выбрать услуги, которые предлагает компания «СМВ Групп» — проведение оценки объекта, сопровождение оспаривания, помощь с получением выписки из ЕГРН.

Проверка кадастровой цены может показать ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью. Это является основанием для прохождения процедуры оспаривания.

Росреестр также предлагает несколько ресурсов для проверки кадастровых сведений или запроса выписки из ЕГРН. Собственник может воспользоваться сервисами на портале ведомства, Публичной кадастровой картой. В онлайн-режиме общедоступные данные предоставляются бесплатно. Для целей оспаривания необходимо запросить выписку о кадастровой стоимости (она отличается по составу сведений от общей формы выписки).

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец иска об оспаривании кадастровой стоимости Скачать
2 Запрос выписки ЕГРН Скачать
3 Техническое задание на оценку недвижимости Скачать
4 Образец заявления об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию Скачать
5 Образец заявления о проведении кадастрового учета Скачать
6 Образец отчета о рыночной цене объекта Скачать
7 Образец технического плана Скачать

Кто и когда определяет кадастровую цену недвижимости

Рыночная цена может меняться каждый день (особенно в условиях экономического кризиса, после принятия важных политических и финансовых решений). Кадастровая стоимость, напротив, останется неизменной до проведения следующей оценки. Согласно Закону № 237-ФЗ, она может определяться:

  • с периодичностью 1 раз в 4 или 2 года (зависит от региона, где расположен объект);
  • во внеочередном порядке для объектов, поставленных на кадастровый учет в период времени между оценками (на основании уведомления из Росреестра);
  • во внеочередном порядке, если рыночная цена недвижимости снизилась более чем на 30% (мониторинг рынка по данному показателю осуществляют бюджетные учреждения).

Еще одним случаев для пересмотра кадастровой цены в период между оценками является положительное решение после оспаривания. На основании акта суда, специальной комиссии или ГБУ новые данные в ЕГРН будут внесены Росреестром. При этом сама оценка не проводится, так как решение приравнивает кадастровую стоимость к рыночной.

Разъяснения эксперта «СМВ Групп». Оспаривание проводится в отношении одного конкретного объекта, т.е. кадастровая цена другой недвижимости не изменится. Это еще одно важное отличие государственной оценки. Она основана на массовом подходе, когда цена определяется для больших групп однотипных объектом с примерно одинаковыми характеристиками, местоположением.

Особенности рассмотрения споров о кадастровой стоимости
Особенности рассмотрения споров о кадастровой стоимости

Основные этапы кадастровой оценки

В интересах государства оценка проводится бюджетными учреждениями (они есть в каждом регионе). Основные этапы выполнения работ:

  • формируется и утверждается перечень объектов и участков, для которых нужно определить новую кадастровую стоимость;
  • на начальном этапе осуществляется сбор данных о недвижимости (сведения ЕГРН, материалы технического и инвентаризационного учета, информация с открытого рынка);
  • выбираются ценообразующие факторы, которые будут использоваться для расчетов (они содержатся в приложениях к Приказу Росреестра № П/0336);
  • проводится оценочное зонирование (с учетом текущего административного и кадастрового деления территорий);
  • в зависимости от подходов и моделей оценки, применяются специальные формулы для расчета кадастровой стоимости;
  • рассматриваются документы от собственников и муниципальных образований (по мере поступления), замечания и дополнения от Управления Росреестра;
  • оформляются материалы с итогами оценки (сначала проекты, а затем основные документы).

Итоговые документы передаются в Росреестр. Должностные лица ведомства вносят в ЕГРН данные о новой кадастровой цене, дату ее вступления в силу. Основной массив материалов размещается в Фонде данных. Этот сервис доступен для ознакомления всем заинтересованным лицам.

После обновления ЕГРН собственникам не направляют уведомлений об изменении кадастровой цены. Подразумевается, что в целях исчисления или проверки налоговых платежей владельце недвижимости должны сами уточнять и запрашивать сведения из реестра. Это особенно актуально для организаций, который должны сами рассчитать налоги, представить в ИФНС отчетность.

Что влияет на кадастровую цену

Чтобы соблюсти баланс интересов государства и собственников, закон предусматривает определение кадастровой цены, максимально соответствующей рыночной стоимости. На практике это правило соблюдается далеко не всегда. Бюджетное учреждение оперирует только ограниченным перечнем сведений и ценообразующих факторов. В частности, не учитываются сведения о реальных характеристиках и состоянии объектов, поскольку специалисты ГБУ не проводят осмотр каждого объекта.

При проведении кадастровой оценки на расчеты могут влиять следующие данные о недвижимости:

  • тип, месторасположение, целевое назначение и разрешенное использование;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • износ объекта;
  • материал, из которых изготовлены основные несущие конструкции;
  • удаленность от областных и районных центров, объектов дорожной, инженерной и иной инфраструктуры;
  • наличие по месту нахождения различных объектов социальной, транспортной, коммерческой инфраструктуры.

Описание всех использованных факторов будет отражено в материалах бюджетного учреждения.

При проведении оценки могут учесть сведения из декларации о характеристиках недвижимости. Собственники вправе подать указанный документ через онлайн-сервисы на региональных порталах госуслуг, на сайтах Управлений Росреестра и бюджетных учреждений. Если данные будут учтены, то кадастровая цена может быть приближена к рыночной.

Разъяснения от Росреестра о рассмотрении замечаний при проведении кадастровой оценки
Разъяснения от Росреестра о рассмотрении замечаний при проведении кадастровой оценки

Можно ли добиться снижения кадастровой цены

Поскольку повлиять на ход оценки и расчет кадастровой цены практически невозможно, собственники могут воспользоваться правом на ее оспаривание. Вот что нужно знать об этой процедуре:

  • в состав документов, которые нужны для рассмотрения спора, входит отчет о рыночной цене, выписка ЕГРН, административный иск или заявление;
  • материалы на оспаривание можно направить сразу в суд, либо обратиться для разбирательства спора в уполномоченный орган (бюджетное учреждение или комиссия);
  • в процессе рассмотрения спора сравнивают данные о кадастровой и рыночной цене (по отчету независимого оценщика и выписке ЕГРН);
  • положительное решение приравняет кадастровую цену к рыночной, что станет основанием для обновления ЕГРН;
  • оспаривать кадастровую цену нужно индивидуально по каждому объекту (соответственно, для этого потребуются разные отчеты о рыночной стоимости).

Собственник может пройти процедуру самостоятельно, либо при поддержке представителя. Услуги по сопровождению оспаривания предлагает компания «СМВ Групп».

На что это повлияет

Итоговая цель оспаривания кадастровой цены – уменьшение налоговых платежей. Такая выгода достигается за счет использования налоговой базы на основе сниженной кадастровой стоимости. Применять новый показатель можно до проведения следующей оценки. Если по ее итогам цена по кадастру будет снова превышать рыночную, собственник праве заново пройти оспаривание.

При определенных условиях можно использовать сниженную кадастровую цену для перерасчета налогов за прошлые периоды (но не более 3). Это станет основанием для подачи в ИФНС заявления возврате или зачете переплаты. Новую кадастровую цену могут использовать и для расчета арендных платежей по муниципальному или государственному имуществу.

Услуги компании «СМВ Групп»

Чтобы воспользоваться правом на снижение кадастровой цены и добиться уменьшения налоговых платежей, обратитесь в компанию «СМВ Групп». Мы предлагаем полноценное сопровождение оспаривания, куда входят услуги:

  • по проведению независимой оценки, оформлению отчета на любые виды недвижимости;
  • по подготовке других документов, которые нужны для рассмотрения спора;
  • по представительству интересов заказчика в судебных и внесудебных процедурах.

Также вы можете заказать множество других услуг в сфере кадастра, оценки, регистрации прав. Подробности уточняйте у наших экспертов. Примерные цены на основные услуги указаны в таблице ниже.

Для разных видов объектов есть перечень ценообразующих факторов
Для разных видов объектов есть перечень ценообразующих факторов
№ п/п Услуга, документ Предварительная стоимость
1 Оформление проекта и технического заключения на перепланировку от 25 000 руб.
2 Оформление акта обследования от 10 000 руб.
3 Кадастровые работы с оформлением технического плана от 12 000 руб.
4 Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости от 10 000 руб.
5 Сопровождение кадастрового учета от 15 000 руб.

Заключение

  • Кадастровая цена (стоимость) – это один из основных параметров недвижимости по ЕГРН. Определяет ее бюджетное учреждение по заданию государства.
  • Сведения о кадастровой цене важны для исчисления налогов за землю и объекты капитального строительства. Проверить этот показатель можно через онлайн-калькулятор на сайте «СМВ Групп», через информационные сервисы Росреестра.
  • Кадастровая цена может значительно превышать рыночную, что вызвано спецификой государственной оценки. В этом случае владелец объекта может пройти процедуру оспаривания по судебной или внесудебной схеме.

FAQ

Чем кадастровая цена отличается от кадастровой стоимости?

Официальным понятием по законодательству РФ является кадастровая стоимость. В обиходе нередко используется термин кадастровая цена. Но в документах необходимо указывать именно формулировку «кадастровая стоимость».

От чего зависит кадастровая цена?

Она рассчитывается ГБУ на основе различных ценообразующих факторов. Их перечень указан в Приказе Росреестра № П/0336. При определении рыночной стоимости указанный перечень будет существенно шире, поэтому независимая оценка дает более объективный результат.

Как снизить кадастровую цену?

Узнайте цену на эту услугу:

 

Это допускается, если цена объекта по кадастру превышает рыночную. Для снижения необходимо пройти оспаривание через суд или уполномоченный орган.

Список источников

Оцените статью
СМВ ГРУПП