Оценка БТИ и кадастровая стоимость в 2026 году

Оценка БТИ не предусматривает расчета кадастровой стоимости. Бюро технической инвентаризации могут определить только инвентаризационную или рыночную цену. Это необходимо для множества целей, но не для внесения данных в ЕГРН. Кадастровую оценку проводят не БТИ, а бюджетные учреждения. Эти работы регулируются специальными нормативными актами. В отличие от инвентаризационной цены, кадастровую стоимость можно снизить. С 1 января 2026 года это делается через установление кадастровой стоимости в размере рыночной по статье 237-ФЗ (ст. 22.1) — заявление подается в бюджетное учреждение. Эксперты компании «СМВ Групп» предлагают услуги по сопровождению этой процедуры и проведут независимую оценку недвижимости.

Читайте в статье, как связана деятельность БТИ с определением кадастровой стоимости, в чем отличия разных видов оценки, где посмотреть сведения по их итогам.

Подпадает ли определение кадастровой стоимости под оценку БТИ

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ. Полномочия в этой сфере распределены следующим образом:

• оценщики, состоящие в СРО, могут проводить «независимую» оценку и определять рыночную цену движимого или недвижимого имущества;
• бюджетные учреждения, подконтрольные государству, проводят кадастровую оценку недвижимости, после чего данные о кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН;
• БТИ могут определять (рассчитывать) инвентаризационную стоимость, а если в штате есть оценщики, состоящие в СРО, то и рыночную цену объектов.

Оценщики и органы БТИ не участвуют в кадастровой оценке. Она проводится по заданию и на основании решения органов власти субъектов РФ. При проведении этих работ бюджетные учреждения применяют не только общие, но и специальные правила. Они описаны в Законе № 237-ФЗ и Приказе Росреестра № П/0336.

Фактически, БТИ сейчас являются обычными коммерческими организациями. В некоторых регионах они являются бюджетными учреждениями и частично финансируются из региональных бюджетов. Примером можно назвать ГБУ «МосгорБТИ», которое работает в столице. В перечень направлений деятельности БТИ может входить проектирование, кадастровые и иные работы, предоставление сведений и документов из архива. Но у указанных организаций до сих пор есть ряд специальных полномочий, связанных с проведением технического учета и инвентаризации.

Комментарий эксперта. Специалистам «СМВ Групп» приходится постоянно обращаться в БТИ по разным вопросам. В основном, речь идет о получении копий учетно-технической документации (например, для разработки проектов на строительные работы). Наша компания сама проводит независимую оценку недвижимости, помогает собственникам в снижении кадастровой стоимости. В этих вопросах БТИ ничем не поможет, так как для прохождения процедуры важен показатель рыночной, а не инвентаризационной цены.

Для получения консультации о возможности снижения кадастровой стоимости по вашему объекту или земельному участку, звоните нам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург) или свяжитесь с нами по электронной почте: info@profcourse.ru.

В перечень услуг БТИ не входит кадастровая оценка

Полномочия БТИ в области кадастровой оценки

Никаких специальных полномочий в сфере кадастра у органов БТИ сейчас нет. В сборе сведений и подготовке документов для ЕГРН участвуют:

• кадастровые инженеры;
• должностные лица Росреестра;
• бюджетные учреждения, проводящие государственную оценку.

В некоторых ситуациях данные в ЕГРН вносятся на основании судебных актов, распоряжений органов власти.

Штат БТИ может включать разных специалистов — техники, инженеры, проектировщики, архитекторы и т.д. От этого зависит перечень услуг и работ, предлагаемых гражданам, организациям или государственным структурам. Одним из важных направлений деятельности БТИ является хранение и предоставление архивной документации. Она зачастую нужна на жилые и нежилые объекты, введенные в эксплуатацию до перехода на систему кадастрового учета.

Читайте Где заказать кадастровую стоимость и как ее можно снизить в 2026 году

Нельзя сказать, что документы и сведения из БТИ совсем не повлияют на определение кадастровой стоимости. Методические указания для гос. оценки допускают запрос, анализ и использование любых данных о характеристиках недвижимости. Сюда может входить и информация технического учета, которой владеют БТИ. О том, как этот процесс реализован на практике, читайте ниже.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Документ	Ссылка
1	Образец иска об оспаривании кадастровой стоимости	Скачать
2	Запрос выписки ЕГРН	Скачать
3	Техническое задание на оценку недвижимости	Скачать
4	Образец заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной	Скачать
5	Образец заявления о проведении кадастрового учета	Скачать
6	Образец отчета о рыночной цене объекта	Скачать
7	Образец технического плана	Скачать

Как сведения БТИ могут повлиять на кадастровую стоимость объекта

Обратимся к Приказу Росреестра № П/0336. Уже в пункте 17 указано, что для подготовки к оценке орган власти региона не только формирует перечень объектов, но и обеспечивает предоставление данных из учетно-технической документации. Поскольку она имеется в распоряжении БТИ, заказчик оценочных работ направляет запрос, взаимодействует с Бюро иным способом.

В учетно-технических документах БТИ содержатся следующие сведения о недвижимости:

• вид (тип), адрес;
• год постройки, ввода в эксплуатацию, реконструкции и капитального ремонта;
• начальная и текущая инвентаризационная стоимость;
• технические характеристики (высотность, этажность, площадь и т.д.);
• оснащение инженерной инфраструктурой (водоснабжение, отопление и т.д.);
• основные материалы несущих конструкций;
• иные данные, в зависимости от вида объекта и сроков проведения технической инвентаризации.

БТИ может предоставлять сведения и документы в электронном или бумажном виде. Далее весь объем материалов передается бюджетному учреждению для анализа, проведения оценки и расчета кадастровой стоимости.

Уже после завершения оценки вся информация, ранее собранная органов власти и ГБУ, будет актуализироваться (п. 21 Приказа № П/0336). Соответственно, взаимодействие и обмен сведениями с БТИ организован на постоянной основе.

Разъяснения эксперта. Для расчета рыночной стоимости оценщики «СМВ Групп», кроме выписки ЕГРН также изучают учетно-техническую документацию из БТИ. По мере необходимости, она запрашивается самостоятельно на основании доверенности от заказчика работ. Далее все документы, использованные при оценке, включаются в состав приложений к отчету. Таким способом оценщик подтверждает обоснованность всех факторов, учтенных при расчете рыночной цены. Это все указывает о качестве подготавливаемых отчетов.

Также для его составления изучается содержание предложений и аналогичные объекты на рынке недвижимости, проводится объективный анализ. Наши оценщики имеют богатый опыт в подготовке данных документов и успешном снижении кадастровой стоимости на их основании.

Для заказа отчета или получения бесплатной консультации по вашему земельному участку оставьте заявку у нас на сайте, позвоните нам +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург) или свяжитесь по электронной почте: info@profcourse.ru.

Сведения из архива БТИ можно использовать при кадастровой и независимой оценке

Кто и когда запрашивает сведения из БТИ

В разделе II Приказа № П/0336 указано, что сбор учетно-технической документации при подготовке к оценке может осуществляться с участием уполномоченного органа, т.е. бюджетного учреждения. Это весьма важно по ряду причин:

• ГБУ, ранее уже проводившее оценку в регионе, может иметь основной массив материалов и данных, т.е. для работы потребуется только новая информация;
• по мере необходимости, у БТИ могут запросить уточнения по ранее предоставленным сведениям, документы в более хорошем качестве.

Читайте Отчет о стоимости объекта недвижимости в 2026 году

На основе первичных данных ГБУ принимает решение о выборе методик и подхода к оценке, моделей расчета кадастровой стоимости.

Уже в ходе оценочных работ специалисты бюджетного учреждения также будут использовать техническую и учетную документацию от БТИ. Вот несколько примеров таких действий по Приказу № П/0336:

• анализ документов и сведений проводится для условного объединения нескольких взаимосвязанных объектов в один условный объект (пункт 24 приказа);
• для максимального учета координат характерных точек границ условного объекта применяются сведения, включенные в ЕГРН при переносе их архивов БТИ (пункт 25);
• в состав ценообразующих факторов можно включать различные сведения о технических характеристиках объектов (помимо прочего, они берутся из документов из БТИ);
• при отсутствии сведений о рынке для некоторых видов объектов используется не сравнительный, и иной подход оценки, где также применяются учетно-технические сведения.

Таким образом, информация и документы от БТИ могут использоваться на разных этапах оценки. При этом инвентаризационная стоимость, рассчитанная Бюро, напрямую не берется за основу для определения кадастровой стоимости. У этих видов стоимости разное значение и сфера применения.

Какие факторы влияют на кадастровую цену недвижимости

Каждая оценка, проводимая по заданию государства, предусматривает анализ определенных ценообразующих факторов. Они выбираются по приложениям к Приказу № П/0336 исходя из вида и целевого назначения объекта (участка). Вот примеры факторов, которые связаны со сведениями их учетно-технической документации БТИ:

• вид объекта;
• основные технические параметры (высота, объем, площадь, этажность и т.д.);
• год ввода в эксплуатацию, проведения различных работ (реконструкция, капитальный ремонт);
• нормативный или фактический износ объекта;
• различные социально-экономические показатели.

Отметим, что основной объем данных берется из ЕГРН. Туда ранее переносились и сведения из архивной документации БТИ. Но если параметры объекта были уточнены в ходе плановой или внеочередной инвентаризации, они могут не совпадать с информацией из ЕГРН. В этом случае специалисты бюджетного учреждения взаимосвязанно работают с данными из разных источников.

Комментарий эксперта «СМВ Групп». Бюджетные учреждения не привлекают к оценочным работам специалистов БТИ или иных организаций. Взаимодействие осуществляется только путем направления запросов и обмена документами, информацией. В утверждении результатов оценки БТИ также не принимает участие. Эти полномочия есть только у Росреестра и органа власти региона.

Какую оценку может проводить БТИ

В зависимости от состава специалистов в штате, учреждения БТИ могут проводить оценку и определять:

• инвентаризационную стоимость — рассчитывается в рамках технической инвентаризации;
• рыночную стоимость — рассчитывается в ходе комплексной независимой оценки.

Сведения об инвентаризационной стоимости отражаются в технических паспортах, справках ТЭП, других документах. Они периодически передаются на хранение в архив, который ведут БТИ. Если проводится независимая оценка, то значение рыночной стоимости будет отражено в отчете.

Чтобы не путать три показателя, которые встречаются в документах на один и тот же объект, приведем их в сравнении.

Параметр	Инвентаризационная стоимость	Рыночная стоимость	Кадастровая стоимость
Кто определяет	БТИ в рамках технической инвентаризации	Оценщик, состоящий в СРО	Бюджетное учреждение (ГБУ) по решению региона
Где отражается	Техпаспорт, справка ТЭП, иные документы БТИ	Отчет об оценке	Выписка из ЕГРН
Основа расчета	Технические характеристики и износ объекта	Рыночные данные, федеральные стандарты оценки	Ценообразующие факторы, рыночная информация
Можно ли снизить собственнику	Нет	Определяется по заданию, снижение неприменимо	Да, через установление в размере рыночной по ст. 22.1
Основное применение	Учетно-техническая документация, списание объектов	Сделки, снижение кадастровой стоимости	Налог на имущество и землю, аренда

По мере необходимости собственник может запрашивать копии учетно-технических документов (в том числе для получения данных об инвентаризационной стоимости). Запрос подается в БТИ, а срок его исполнения зависит от того, где хранится документация. При этом собственник никак не может повлиять на расчет инвентаризационной стоимости, добиться ее снижения путем оспаривания.

Юридический статус инвентаризационной стоимости

Данный вид стоимости применяется только в ограниченных случаях. БТИ или иным субъектам она нужна:

• для оформления справок ТЭП и иной учетно-технической документации;
• для проведения независимой оценки (в некоторых случаях может повлиять на рыночную цену);
• для ведения отчетности и иных документов на основные средства предприятия;
• для списания объектов недвижимости, снятия их с баланса.

БТИ не выдают отдельных справок об инвентаризационной стоимости. Эти сведения будут включены в содержание различных документов.

Читайте Пересмотр кадастровой стоимости земельных участков в 2026 году

В Москве кадастровую оценку проводит ГБУ Городской центр имущественных платежей

Что изменилось в кадастровой оценке в 2026 году

С 1 января 2026 года государственная кадастровая оценка в регионах (кроме городов федерального значения) проводится с использованием Национальной системы пространственных данных (НСПД) — это предусмотрено Федеральным законом от 23.07.2025 № 243-ФЗ. В 2026 и 2027 годах наряду с НСПД допускается использование региональных информационных систем, созданных до 1 января 2026 года. Для собственника это означает, что данные о характеристиках объекта, в том числе перенесенные из архивов БТИ, обрабатываются в единой цифровой среде.

Изменился и порядок снижения кадастровой стоимости. Понятие «оспаривание результатов определения кадастровой стоимости» уступило место установлению кадастровой стоимости в размере рыночной по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ. Заявление подается в бюджетное учреждение, а не в комиссию при Росреестре. Сначала обязателен досудебный порядок — обращение в ГБУ, и только при отказе спор переносится в суд.

Отдельно отметим правило для арендаторов. С 8 января 2026 года (Федеральный закон от 28.12.2025 № 513-ФЗ) для подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной арендатору требуется письменное согласие собственника объекта. В согласии указывают кадастровый номер объекта и данные собственника.

Как установить кадастровую стоимость в размере рыночной: пошаговая инструкция

Показать пошаговую инструкцию

1. Шаг 1. Проверьте текущую кадастровую стоимость объекта по выписке из ЕГРН и сравните ее с ориентировочной рыночной ценой.
2. Шаг 2. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости у оценщика, состоящего в СРО. Отчет готовится по федеральным стандартам оценки в форме электронного документа.
3. Шаг 3. Если заявление подает арендатор, получите письменное согласие собственника с указанием кадастрового номера объекта и данных собственника.
4. Шаг 4. Подайте заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в бюджетное учреждение, проводившее оценку, не позднее шести месяцев с даты, на которую определена рыночная стоимость в отчете.
5. Шаг 5. Дождитесь решения ГБУ. Учреждение рассматривает заявление в установленный срок и при положительном решении направляет сведения в Росреестр для внесения в ЕГРН.
6. Шаг 6. При отказе обратитесь в суд — досудебный порядок к этому моменту уже соблюден.

Чем отличается рыночная цена, когда ее определяют

Рыночная цена — это стоимость, за которую объект можно продать в свободных условиях на публичном рынке. Она может применяться как для совершения сделок, так и для множества иных целей. Рыночная цена рассчитывается следующим образом:

• оценщик, состоящий в СРО, проводит оценку на основе договора и задания от собственника;
• для расчетов и их обоснования применяются федеральные стандарты оценки (ФСО);
• после завершения работ оценщик оформляет отчет, где будет отражена величина рыночной цены;
• срок действия отчета составляет до 6 месяцев, если иное не регламентировано законом.

Рыночную цену можно сравнить с кадастровой стоимостью. Для этого можно воспользоваться онлайн-калькулятором на сайте «СМВ Групп». Если стоимость объекта по ЕГРН выше рыночной, ее можно снизить. С 1 января 2026 года во всех регионах действует единый порядок по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ: заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подается в бюджетное учреждение, проводившее оценку. Сначала обязателен досудебный порядок — обращение в ГБУ, и только при отказе спор переносится в суд. К заявлению прикладывается отчет об оценке рыночной стоимости в форме электронного документа, а подать его нужно не позднее шести месяцев с даты, на которую определена рыночная стоимость в отчете.

Если вам нужно подготовить отчет о снижении кадастровой стоимости — обращайтесь в нашу компанию. Специалисты «СМВ Групп» быстро проведут оценку объекта недвижимости и оформят отчет о рыночной цене, если собственнику требуется установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Подробнее о ценах и сроках на наши услуги можно уточнить по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург). Консультация бесплатна!

Услуги компании «СМВ Групп»

В перечень направлений деятельности компании «СМВ Групп» входят различные услуги:

• оценка объектов недвижимости и земельных участков, подготовка отчетов о рыночной цене;
• сопровождение процедуры установления кадастровой стоимости в размере рыночной, с представительством интересов заказчика;
• кадастровые работы, проектирование, помощь в согласованиях, иные услуги.

Вы можете узнать подробнее обо всех услугах у экспертов «СМВ Групп» по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург).

В процедурах снижения кадастровой стоимости БТИ тоже не участвует

Стоимость оценки и сопровождения кадастровой стоимости

Итоговая цена зависит от типа объекта (помещение, здание, участок), его площади и сложности, а также от региона — Москва или Санкт-Петербург. Ниже приведены отправные цены на работы, которые чаще всего требуются при подготовке документов и снижении кадастровой стоимости.

Услуга	Стоимость
Техническое заключение кадастрового инженера	от 35 000 руб.
Технический план для раздела	от 50 000 руб.
Исправление кадастровой ошибки	от 50 000 руб.
Технический паспорт	от 20 000 руб.
Справка ТЭП	от 50 000 руб.
Выезд кадастрового инженера	от 10 000 руб.

Точную цену по вашему объекту специалисты рассчитывают индивидуально после того, как уточнят его характеристики и цель обращения. Актуальные цены на кадастровые, проектные и иные работы собраны на странице стоимости услуг «СМВ Групп».

Как проходит работа с реальными объектами и какие задачи по кадастру и согласованиям уже решены, можно посмотреть в разделе выполненных проектов «СМВ Групп».

Заключение

• Оценка БТИ предусматривает расчет инвентаризационной, а не рыночной или кадастровой стоимости. Этот показатель применяется только в ограниченных случаях, а собственник не может повлиять на него.
• В кадастровой оценке учреждения БТИ не задействованы. Но они обязаны передавать сведения из учетно-технической документации, архивные данные.
• Кадастровую стоимость, в отличие от инвентаризационной, можно снизить. С 1 января 2026 года это делается через установление кадастровой стоимости в размере рыночной по ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ: заявление подается в бюджетное учреждение, для чего готовится отчет о рыночной цене.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли заказать оценку в БТИ для расчета кадастровой стоимости?

Кадастровую стоимость определяют не БТИ, а бюджетные учреждения. Чтобы снизить ее до рыночной, нужен отчет о рыночной цене. Заказать оценку с оформлением этого документа можно в компании «СМВ Групп».

Влияет ли оценка БТИ на кадастровую стоимость здания?

Для расчета кадастровой стоимости могут использовать сведения из учетно-технической документации БТИ. Но за основу обычно берется информация с публичного рынка недвижимости или из ЕГРН.

Как получить сведения о кадастровой стоимости или об оценке БТИ?

Кадастровую стоимость можно проверить через онлайн-калькулятор на сайте «СМВ Групп», либо по выписке из ЕГРН. Инвентаризационную стоимость можно увидеть в различных документах из БТИ — техпаспорта, справки ТЭП и т.д.

Куда подавать заявление о снижении кадастровой стоимости в 2026 году?

С 1 января 2026 года заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подается в бюджетное учреждение (ГБУ), проводившее оценку. Обращение в ГБУ — обязательный досудебный этап, и только при отказе спор переносится в суд.

Список источников

• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• Закон № 237-ФЗ (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0336 (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0311 (скачать).