В 2024 году, как и ранее, кадастровую стоимость определяют в ходе государственной оценки. Это основное правило. Расчет ведется по различным сведениям. Их собирает бюджетное учреждение, которое проводит оценочные работы. Итоговые документы проверяет Росреестр. На основании акта новую кадастровую стоимость внесут в ЕГРН. Вы можете ее проверить в режиме онлайн или по выписке из реестра. Если кадастровая цена выше рыночной, ее можно оспорить. Пройти эту процедуру помогут эксперты «СМВ Групп».
В обзоре расскажем, по каким правилам считают кадастровую стоимость в 2024 году, кто и как проводит эти работы, на что ссылаться при оспаривании.
- Что нужно знать о правилах определения кадастровой стоимости в 2024 году
- Какая кадастровая стоимость действует с 2024 года
- Кто проводит кадастровую оценку
- Что может повлиять на величину кадастровой стоимости
- Где проверить текущую кадастровую стоимость на 2024 год
- Список полезных документов
- Причины завышения кадастровой стоимости
- Как повлиять на расчет кадастровой стоимости или снизить ее до рыночной цены
- Особенности оспаривания
- Услуги компании «СМВ Групп»
- Выводы
- Самые важные вопросы и ответы о кадастровой стоимости в 2024 году
- Список источников
Что нужно знать о правилах определения кадастровой стоимости в 2024 году
Общие правила кадастровой оценки не меняют уже более 10 лет. Не стал исключением и 2024 год. Внеочередная оценка состоялась в 2022 и 2023 годах (не во всех, но во многих регионах). Она проводилась, чтобы все субъекты РФ перешли на единые сроки расчета кадастровой стоимости. При этом сам порядок выполнения работ государство не изменило.
Оценка ведется на основании Закона № 237-ФЗ. Также применяют указания, которые Росреестр изложил в Приказе № П/0336. Самое важно из этих документов:
- период проведения оценки – не чаще 1 раза в 4 года (общее правило) или не чаще 1 раза в 2 года (города федерального значения);
- решение о проведении оценки – принимают власти региона (одновременно они готовят перечень объектов для работы);
- проведение оценки – входит в полномочия бюджетного учреждения и включает сбор, анализ и использование различных сведений о недвижимости;
- расчет стоимости – ведется по моделям, выбранным ГБУ из Приказа № П/0336;
- утверждение итогов оценки – ведется на основании документов ГБУ, после чего Росреестр обновит ЕГРН;
- использование кадастровой стоимости – в основном, для расчета налогов за землю и недвижимое имущество по сведениям из ЕГРН.
В период между оценками кадастровую стоимость тоже могут изменить или рассчитать заново. Примером можно назвать оспаривание через суд или по внесудебной схеме. Если вновь появившийся объект был поставлен на учет, для него проведут внеочередную оценку.
Разъясняет эксперт «СМВ Групп». Кроме кадастровой, есть и другие виды оценки. Если нужно рассчитать рыночную цену, то проводится «независимая» оценка. Ее правила определены Законом № 135-ФЗ и несколькими специальными стандартами (ФСО). Рыночная цена более объективная величина, чем кадастровая стоимость. Но для расчета налогов ее напрямую нельзя использовать.
Какая кадастровая стоимость действует с 2024 года
Кадастровая стоимость вступает силу не сразу после утверждения. К примеру, если результат оценки утвержден в течение 2023 года, то новая стоимость начнет применяться только с 1 января 2024 года. Это общее правило. Если кадастровую стоимость снизят в ходе оспаривания, он начнет действовать «задним числом». Этим моментом будет считаться дата, с которой применялась оспоренная цена.
Рассчитывать кадастровую стоимость только на 1 год не имеет смысла. Поэтому она будет действовать:
- до следующей кадастровой оценки, т.е. не меньше 2 или 4 лет;
- до изменения по итогам оспаривания (в любой момент между государственными оценками);
- до изменения бюджетным учреждением, если это допускается законом (пример – нарушения в ходе оценки, либо снижение цены на рынке более чем на 30%).
Кадастровая стоимость – это базовый показатель для расчета налогов. Но к ней применяются различные дополнительные показатели. Сюда входят общие и льготные ставки налогообложения, коэффициенты понижения и повышения. По кадастровой стоимости могут определять и размер налоговых вычетов.
Вы можете легко проверить, с какой даты применяется стоимость для ваших объектов. В онлайн-формате такая информация доступна на сервисах Росреестра, на Публичной кадастровой карте. Данные о дате применения цены будут указаны при поиске через онлайн-калькулятор «СМВ Групп». Также не очень сложно получить выписку из ЕГРН (общую или по специальной форме). Там содержится информация о дате начала действия стоимости после оценки или оспаривания.
Кто проводит кадастровую оценку
В 2024 году оценку могут проводить только бюджетные учреждения (ГБУ). Никаких исключений закон не допускает. Основные полномочия ГБУ:
- запрос любых материалов и сведений, которые нужны для оценки;
- выбор моделей и подходов для расчета стоимости, а также перечня ценообразующих факторов;
- подготовка проектов и итоговых документов по оценке;
- мониторинг за состоянием цен на рынке недвижимости;
- подготовка заключений на отчеты о рыночной цене;
- рассмотрение споров о кадастровой стоимости (если регион отказался от использования для этих целей специальной комиссии).
У ГБУ есть и другие полномочия, прямо или косвенно связанные с кадастровой оценкой. О них можно узнать на сайтах бюджетных учреждений. Вот ссылка на ресурс ГБУ «Городской центр имущественных платежей». Оно занимается оценкой в Москве. На сайте представлена информация не только о выполнении оценочных работ. Собственники могут найти полезные материалы о процедуре оспаривания, сервис для подачи декларации и иных документов.
Разъясняет эксперт «СМВ Групп». Для получения сведений при оценке ГБУ может обращаться в Росреестр, БТИ, другие структуры. Также ведется сбор информации из публичных источников. Прием документов от собственников организован через онлайн-сервисы или иными способами. В любом случае, ГБУ обязано обосновать все факторы, на основе которых рассчитана кадастровая стоимость.
Что может повлиять на величину кадастровой стоимости
Проводя оценку, ГБУ обязано следовать указаниям из Приказа № П/0336. Они относятся и к факторам, которые влияют на кадастровую цену. Расчет зависит:
- от подхода к оценке (массовый или индивидуальный);
- от моделей расчета стоимости (определяется на основе исходных данных);
- от различных характеристик объектов (тип, площадь, место расположения и т.д.);
- от сведений, поступивших от собственников, муниципальных образований.
Основной объем сведений ГБУ получит вместе с заданием и перечнем объектов. Далее изучается состояние рынка сделок и предложений в соответствующем регионе. Массовый подход применяется для группы однородных объектов. В некоторых случаях ГБУ может использовать и индивидуальный подход.
Факторы, которые влияют на расчет цены, включены в приложения к Приказу № П/0336 (примерный список). Они связаны с характеристиками объекта:
- тип, функциональное назначение, разрешенные виды использования;
- технические параметры (площадь, материал конструкций и т.д.);
- уровень оснащенности инженерными коммуникациями;
- год ввода эксплуатацию;
- место расположение, в том числе в пределах особых зон;
- параметры окружающей застройки;
- социально-экономические характеристики (например, наличие в населенном пункте магазинов, социальной инфраструктуры и т.д.).
Если ранее кадастровая стоимость была оспорена и снижена, эти данные ГБУ обязано учесть при оценке.
Если при расчетах были допущены ошибки, по данным фактам тоже можно подать заявление на оспаривание. Но рядовому собственнику, не имеющему специальных познаний, выявить нарушения очень сложно. Кроме того, даже если доказать ошибку, это далеко не всегда приведет к снижению стоимости. Поэтому на оспаривание лучше подавать из-за несоответствия величин кадастровой и рыночной цен.
Где проверить текущую кадастровую стоимость на 2024 год
Актуальные данные по кадастровой стоимости всегда можно проверить на сайте «СМВ Групп». В форме поиска онлайн-калькулятора можно ввести кадастровый номер или адрес объекта. Информация загружается напрямую из ЕГРН. Также для этих целей можно использовать:
- Публичную кадастровую карту (государственный портал);
- сервисы на портале Росреестра;
- вариант с получением выписки из ЕГРН (запросить документ можно в МФЦ, на «Госуслугах» и другими способами).
Независимо от способа проверки, величина кадастровой стоимости всегда будет одинакова (так как она загружается из ЕГРН).
Разъясняет эксперт СМВ Групп». В нашем онлайн-калькуляторе вы можете выбрать услуги – по проведению оценки, сопровождению оспаривания и т.д. Далее с вами свяжется наш специалист, который изучит дополнительную информацию и озвучит условия сотрудничества. После оценки будет выдан отчет о рыночной цене. С этим документом можно обращаться на рассмотрение спора о кадастровой стоимости.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец иска об оспаривании кадастровой стоимости | Скачать |
| 2 | Запрос выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Техническое задание на оценку недвижимости | Скачать |
| 4 | Образец заявления об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец отчета о рыночной цене объекта | Скачать |
| 7 | Образец технического плана | Скачать |
Причины завышения кадастровой стоимости
Их сразу несколько. Специфика проведения кадастровой оценки не всегда позволяет определить реальную стоимость объекта:
- из-за отсутствия данных о реальных характеристиках и износе объекта, степени его благоустройства;
- из-за применения массового подхода, которые лежит в основе оценки;
- из-за ограниченного перечня ценообразующих факторов (при независимой оценке их намного больше).
Разница между кадастровой и рыночной ценой может быть весьма большой. Не нужно объяснять, чем это обернется для собственника. И если есть возможность снизить кадастровую стоимость, а значит и размер налогов, стоит непременно ей воспользоваться. Для этого необходимо пройти оспаривание. Оно доступно в виде судебной или внесудебной процедуры.
Как повлиять на расчет кадастровой стоимости или снизить ее до рыночной цены
Если смотреть законодательную базу, то собственнику дают 3 способа для снижения кадастровой стоимости:
- предоставление документов на стадии оценки;
- оспаривание результатов оценки из-за нарушений или ошибок;
- оспаривание стоимости, если она превышает рыночную цену.
Первый вариант не дает гарантию, что ГБУ учет представленные материалы (хотя это вполне возможно). Нарушения и ошибки, как мы отмечали выше, установить и доказать очень сложно. Поэтому на практике у собственника остается только вариант с оспариванием из-за завышения кадастровой стоимости. Это тоже не самая простая процедура. Но при поддержке экспертов «СМВ Групп» шансы на положительный исход будут весьма высоки.
Особенности оспаривания
По состоянию на 2024 год применяются общие и специальные правила оспаривания. Стандартный порядок – это обращение в суд или в орган, уполномоченный регионом. Именно с определением порядка внесудебного оспаривания связаны специальные правила:
- до 2026 года применяются правила переходного периода;
- орган власти региона может оставить прежнюю схему оспаривания (комиссия) или наделить данными полномочиями бюджетное учреждение;
- независимо от вида органа по внесудебной процедуре, собственники могут сразу обращаться в суд (после 2026 года это право будет отменено).
При рассмотрении спора кадастровую стоимость не пересчитывают заново. Ее будут сравнить с величиной рыночной цены. Эти данные будут взяты из отчета, оформленного независимым оценщиком. Следовательно, вся процедура заключается в проверке документов. Их обязан представить заявитель (собственник или его представитель).
Основным документом для доказывания является отчет. Он оформляется оценщиком «СМВ Групп» в течение 1-3 дней (точный срок будет определен при заключении договора). Дополнительно нужно запросить и предоставить выписку из ЕГРН. Она подтверждает права на объект и текущее значение кадастровой стоимости. В суд подается иск, а в комиссию или ГБУ – заявление. Итог пересмотра стоимости будет отражен в ЕГРН.
Услуги компании «СМВ Групп»
Сопровождение оспаривания – это комплекс услуг, которые предлагает «СМВ Групп». Сюда входит:
- оценка объекта и изготовлением отчета (подтвердит рыночную цену);
- сбор, заполнение и подача документов по выбранной схеме оспаривания;
- представительство интересов в заседаниях суда или внесудебного органа.
Все услуги оказывают опытные оценщики и юристы. В их практике уже есть множество успешных кейсов по оспариванию кадастровой стоимости. С некоторыми из них можно ознакомиться на сайте «СМВ Групп». Примерные цены на основные услуги указаны в таблице ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление акта обследования | от 10 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 12 000 руб. |
| 4 | Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости | от 10 000 руб. |
| 5 | Сопровождение кадастрового учета | от 15 000 руб. |
Выводы
- Кадастровую стоимость в 2024 году определяют в ходе государственной оценки. Эти работы выполняет бюджетное учреждение. Заказчиком является орган власти субъекта РФ.
- На 2024 год и вплоть до 2026 года действует переходный период для оспаривания стоимости. Кроме суда, спор могут рассматривать бюджетные учреждения или комиссии (зависит от решения регионов).
- Оспаривание – это процедура по пересмотру кадастровой стоимости, если она превышает рыночную. Доказывать этот факт нужно отчетом о независимой оценке.
Самые важные вопросы и ответы о кадастровой стоимости в 2024 году
Сколько действует кадастровая стоимость, определенная в 2024 году?
Это зависит от региона, где расположен объект. Общее правило – оценка с новым расчетом стоимости проводится не чаще 1 раза в 4 года. Но для городов федерального значения иной порядок – не чаще 1 раза в 2 года.
Если оспорить и снизить кадастровую стоимость в 2024 году, с какой даты она будет применяться?
По закону новый показатель будет действовать с даты утверждения итогов оценки. Отметим, что это дает возможность подать на пересмотр размера налогов (но только за 3 последних периода). Поэтому лучше обращаться на оспаривание как можно раньше.
Могут ли снизить кадастровую стоимость в 2024 году?
На практике, снижение возможно только по результатам оспаривания. Еще одним основанием может стать резкое снижение цены объектов на публичном рынке (более чем на 30%). Но в текущих условиях это нереально.
