Переустройство и перепланировка имеют много особенностей применительно к типам помещений и зданий, в которых они производятся. Рассмотрим данную специфику подробнее в контексте обеспечения соответствия строительно-ремонтных работ требованиям федерального законодательства и нормативных актов г. Москвы.
- Перепланировка и переустройство: чем отличаются?
- Переустройство (перепланировка) на нежилых объектах: особенности
- Согласование переустройства и перепланировки нежилых помещений
- Перепланировка (переустройство) в нежилом здании: как обеспечить законность?
- Кадастровый учет перепланировки (переустройства)
- Полезные документы
- Сколько стоит перепланировка (переустройство)
- Кейсы
- Кейс 1
- Кейс 2
- Вывод
- Список использованных источников
Перепланировка и переустройство: чем отличаются?
Переустройство помещения — установка, замена либо перемещение инженерных сетей, сантехники, электрооборудования, вследствие чего требуется отражение изменений в техпаспорте данного помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка — изменение конфигурации помещения, также требующая отражения изменений в техпаспорте (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка может включать (п. 1.7.1 Правил, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170):
- перемещение и разборку перегородок;
- перемещение и обустройство дверных проемов;
- увеличение площади с использованием вспомогательных помещений;
- обустройство или изменение тамбуров.
Комментарий эксперта: между перепланировкой и переустройством часто трудно провести границу. В постановлении № 170 применяется термин «переоборудование», в рамках которого могут происходить и переустройство и перепланировка.
Данные термины — не синонимы, но с учетом их схожести установлены практически одинаковые законодательные требования к проведению ремонтно-строительных работ, составляющих переустройство и перепланировку.
Важнейшая характеристика перепланировки и переустройства заключается в том, что их проведение в общем случае требует согласования с органами власти (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Но из этого правила есть исключения (мы их рассмотрим далее).
Следует также знать, что действующая нормативно-правовая база содержит определение понятий, о которых идет речь, только применительно к помещениям, расположенным в составе жилой недвижимости. Однако, переустройство и перепланировка на нежилых объектах фактически также могут происходить — с учетом нижеследующих особенностей.
Переустройство (перепланировка) на нежилых объектах: особенности
Переустройство и перепланировка — процедуры, которые с точки зрения закона, действительно, возможны только в рамках жилых зданий. Применительно к нежилым объектам проводятся другие процедуры — такие как, например, реконструкция или капитальный ремонт. Их проведение регулируется совершенно иной нормативной базой (в основе которой — положения, прежде всего, Градостроительного Кодекса).
Комментарий эксперта: существует две категории строительно-ремонтных работ — требующие и не требующие разрешения на строительство (реконструкцию). Применительно к жилому фонду ко вторым относятся перепланировка и реконструкция. Применительно к нежилому — те работы, что соответствуют критерию, прописанному в п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
То есть — предусматривающие изменения в структуре помещений, которые не затрагивают конструктивные и прочие характеристики надежности объектов капстроительства, а также не превышают параметры, определенные градостроительным регламентом.
Вместе с тем, возможны:
- Перепланировка и переустройство нежилого помещения, расположенного в жилом здании.
Они должны проводиться на основании тех же самых положений законодательства, что применяется к жилым помещениям — по принципу правовой аналогии (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда России от 23.07.2009 № 64, определение ВАС РФ от 10.04.2014 № ВАС-3999/14 по делу N А40-82277/2012). Соответственно, требуется согласование перепланировки и переустройства нежилых помещений, что находятся в жилом здании (например, помещения магазина на первом этаже МКД).
- Проведение ремонтно-строительных работ в нежилом помещении, расположенном в нежилом здании.
Соответствующие работы могут быть близки перепланировке жилых помещений по существу (например — если проводится перепланировка апартаментов, являющихся нежилой недвижимостью, схожей с квартирами). Но в отношении них жилищное законодательство по аналогии не применяется. Соответственно, согласование по правилам ЖК РФ не проводится.
Правомерно говорить о том, что ремонтно-строительные работы, по существу соответствующие перепланировке жилых помещений, не требуют получения разрешения на реконструкцию в подавляющем большинстве случаев. То есть — попадают под исключение, предусмотренное п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Соответственно, есть все шансы избежать необходимости в получении разрешения на реконструкцию при перепланировке в нежилых зданиях. Которая, нужно отметить, весьма сложна и требует значительных трудозатрат со стороны собственника объекта недвижимости.
Доверив согласование реконструкции опытным и квалифицированным экспертам компании «СМВ Групп», вы обеспечите полное соответствие проведенных ремонтно-строительных работ требованиям законодательства.
Мы работаем с любыми типами помещений, осуществляем оперативную подготовку качественной документации любого уровня сложности.
Таким образом, применительно к нежилому зданию переустройство нежилого помещения — это проведение строительно-ремонтных работ, которые по существу соответствуют тем, что проводятся при переустройстве жилого объекта, и при этом не требуют разрешения на строительство (реконструкцию).
Рассмотрим подробнее, как получить разрешение на перепланировку нежилого помещения в жилом здании, а также то, как обеспечить законность перепланировки на нежилых объектах. Условимся, что речь идет о зданиях, расположенных на территории Москвы.
Согласование переустройства и перепланировки нежилых помещений
Можно выделить следующие основные сценарии согласования:
- общий сценарий — когда согласование предшествует строительно-ремонтным работам;
- согласование по факту проведения работ (узаконивание перепланировки);
- проведение работ без обязательного согласования.
В рамках первого сценария — общего, потребуется:
- Подготовить документы для согласования перепланировки нежилого помещения.
В их число войдут (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, п. 2.5.1.1.1 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП):
- документы, удостоверяющие право собственности на помещение;
- если согласование производит не собственник — доверенность;
- техпаспорт помещения;
- проект перепланировки.
Проект (план) перепланировки нежилого помещения должен соответствовать требованиям, приведенным в Приложении № 3 к постановлению № 508-ПП.
В случае, если проект нетиповой (с высокой вероятностью это будет так — поскольку перечни типовых проектов, публикуемые Мосжилинспекцией, достаточно ограниченные), то к нему должен прилагаться еще один документ — заключение о состоянии конструкций здания и о возможности проведения работ в целях перепланировки (п. 1.2.3.4 Требований по приложению № 3 к постановлению № 508-ПП).
- Направить документы на согласование в Мосжилинспекцию.
Документация направляется в электронном виде с использованием портала Mos.Ru. Эксперты компании «СМВ Групп» предоставят вам необходимую консультационную и технологическую поддержку при передаче данных регулятору в рамках согласования перепланировки.
- Провести ремонтно-строительные работы в рамках перепланировки (переустройства) — в полном соответствии с проектом.
- Обеспечить подписание Мосжилинспекцией акта о завершении перепланировки.
Для этого в данное ведомство дополнительно передается журнал производства работ (п. 2.5.1.1.2.4.1 Административного регламента по приложению № 2 к постановлению № 508-ПП).
Второй сценарий — согласование перепланировки по факту (узаконивание), предусматривает (п. 16 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП):
- Подготовку технического заключения о безопасности проведенных работ, оформленное проектной организацией, входящей в СРО.
Документ должен соответствовать критериям, указанным в п. 2 приложения № 3 к постановлению № 508-ПП.
- Направить техническое заключение в Мосжилинспекцию, дополнив данный документ (п. 2.5.1.1.3 Административного регламента):
- документы, подтверждающие право собственности на помещение;
- техпаспорт.
И еще один сценарий — когда согласование перепланировки не требуется в принципе, но нужно обеспечить законность проведения соответствующих ремонтно-строительных работ.
Соответствующий сценарий возможен при одновременном соблюдении нижеследующих условий:
- Те работы, что проведены, не относятся к указанным в п. 2 и 3 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП (п. 19 Требований).
- В Мосжилинспекцию по факту проведения соответствующих работ предоставлен эскиз с поэтажным планом и экспликацией к нему (п. 19.4 Требований).
- Обеспечено подписание акта о перепланировке (п. 19.1 Требований).
Чтобы оформить акт, потребуется направить в ведомство (п. 2.5.1.1.2.5 Административного регламента):
- документы на право собственности;
- техпаспорт;
- эскиз.
Важный нюанс: во всех рассмотренных выше сценариях перепланировки по факту ее завершения (то есть, после подписания акта) вносятся необходимые изменения в техпаспорт помещения (ст. 25 ЖК РФ и п. 24 Требований по приложению № 1 к постановлению № 508-ПП). В этих целях необходимо обратиться в БТИ.
Изучим теперь порядок проведения перепланировки нежилого помещения, фактически проведенной в нежилом здании.
Перепланировка (переустройство) в нежилом здании: как обеспечить законность?
Как мы уже отметили выше, перепланировка помещения в нежилом здании не требует согласования и по общему правилу не требует получения разрешения на строительство (реконструкцию). Условимся, что в нашем случае будут доступны обе преференции.
Для обеспечения законности перепланировки необходимо будет:
- Разработать техническое заключение о готовности нежилого здания к работам в целях перепланировки (п. 2.2 постановления Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП).
- Провести именно те ремонтно-строительные работы, которые одновременно удовлетворяют следующим критериям:
- работы соответствуют описанию по п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ;
- приведены в приложении № 2 к постановлению № 432-ПП.
Это гарантирует, что для их проведения не потребуется разрешение на строительство (реконструкцию).
Внесения изменения в техпаспорт — по аналогии с жилыми объектами, не требуется.
После проведения перепланировки на жилых объектах или работ, соответствующих перепланировке, на нежилых, необходимо осуществить еще одну процедуру — кадастровый учет результатов проведенных работ.
Кадастровый учет перепланировки (переустройства)
Вследствие перепланировки (проведения работ, которые ей соответствуют по существу) изменяется конфигурация помещения, и сведения об этом должны быть отражены в Едином государственном реестре недвижимости. В этих целях необходимо:
- Составить технический план, в котором показываются результаты проведения работ (п. 21.20, 37, 73 Требований по приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082).
- Направить техплан в Росреестр для отражения изменений в ЕГРН.
Комментарий эксперта: технический план, отражающий результаты перепланировки — столь же важный документ, как и проект (или техническое заключение). Его подготовка должна осуществляться квалифицированными специалистами.
Компания «СМВ Групп» обладает всеми необходимыми компетенциями для составления качественного технического плана и иной документации, используемой при кадастровом учете перепланировки.
Полезные документы
Ниже вы можете ознакомиться с образцами документов, используемых в рамках различных сценариев перепланировки (переустройства) жилых и нежилых помещений.
| Документ | Ссылка |
| Проект перепланировки (переустройства) | Скачать |
| Технический план | Скачать |
| Техническое заключение | Скачать |
| Техпаспорт | Скачать |
Сколько стоит перепланировка (переустройство)
Далее приведены ключевые составляющие стоимости проведения перепланировки помещений.
| Услуга проектной организации | Стоимость (руб.) |
| Разработка проекта перепланировки (переустройства) | 12 000 |
| Разработка технического заключения о проведенных работах | 15 000 |
| Разработка техплана | 20 000 |
| Юридическое сопровождение обеспечения законности перепланировки (взаимодействие с Мосжилинспекцией, БТИ, Росреестром) | 50 000 |
Кейсы
Кейс 1
Собственник офиса, расположенного на цокольном этаже МКД, решил заняться другим видом бизнеса и перепрофилировать данный объект недвижимости под парикмахерскую. В этих целях — появилась необходимость в проведении перепланировки помещения, то есть, изменения его конфигурации.
Для обеспечения законности данной процедуры собственник обратился в компанию «СМВ Групп», которая осуществила подготовку требуемой документации для согласования и проведения кадастрового учета перепланировки. Было осуществлено необходимое юридическое сопровождение предусмотренных законодательством процедур.
Кейс 2
Владелец гаража, расположенного в специализированном комплексе, решил переоборудовать его под автосервис. Чтобы не нарушить требования закона в процессе осуществления соответствующего переоборудования, собственник помещения обратился в компанию «СМВ Групп» с просьбой обеспечить документальное и юридическое сопровождение ремонтно-строительных работ.
Наши эксперты подготовили техническое заключение в целях выполнения требований по постановлению № 432-ПП, обеспечили выполнение работ по разрешенному перечню, а также разработали технический план в целях последующего отражения результатов переоборудования помещения в ЕГРН.
Вывод
Переустройство и перепланировка имеют некоторые особенности. При этом эти термины не являются синонимами, но с учетом того, что в них есть еще и некоторая схожесть, то к ним установление одинаковые требования законодательства.
Переустройство и перепланировка — процедуры, которые с точки зрения закона, действительно, возможны только в рамках жилых зданий. Применительно к нежилым объектам проводятся другие процедуры — такие как, например, реконструкция или капитальный ремонт. Их проведение регулируется другой нормативной базой.
После проведения перепланировки на жилых объектах или работ, соответствующих перепланировке, на нежилых, необходимо осуществить кадастровый учет результатов проведенных работ.
Список использованных источников
- Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать).
- Градостроительный кодекс Российской Федерации (скачать).
- Постановление Госстроя Российской Федерации №170 (скачать).
- Постановление Правительства Москвы №508-ПП (скачать).
- Постановление Правительства Москвы №432-ПП (скачать).
- Приказ Росреестра №П/0082 (скачать).
