В законодательной базе РФ нет такого понятия, как регистрация перепланировки. На практике, это мероприятие предусматривает обновление данных в госреестре ЕГРН, называется «кадастровый учет». Пройти его нужно после завершения перепланировки, оформления техплана помещения. По итогам учетных действий в ЕГРН, будут внесены данные о новой планировке (конфигурации) объекта. Непосредственно регистрация может проводиться только при одновременной сдаче помещения в аренду, либо при его продаже.
Читайте, какие этапы включает регистрация перепланировки и где они проходят, что входит в состав документов и кто их может оформить, сколько стоят услуги по сопровождению процедур.
- Что такое регистрация перепланировки, какие процедуры она предусматривает
- От чего зависит порядок получения разрешений на перепланировку
- Список полезных документов
- Законодательство о регистрации перепланировок
- Где заказать услуги по сопровождению регистрации
- Как пройти регистрацию: рекомендации «СМВ Групп»
- Перечень документов
- Действия до начала перепланировочных работ
- Действия после завершения строительных работ
- Порядок регистрации перепланировки в Росреестре
- Стоимость услуг по сопровождению регистрации
- Кейсы «СМВ Групп»
- Кейс 1. По договору с собственником офисных помещений компания «СМВ Групп» оформила проект и техплан. Также были оказаны услуги сопровождению учета перепланировки в Росреестре, регистрации долгосрочного договора аренды. Доход от сдачи помещений во временное пользование составил более 60 000 рублей в месяц.
- Кейс 2. Инженер «СМВ Групп» оформил техплан для узаконивания перепланировки в помещении магазина на первом этаже МКД. Процедура осуществлялась в судебном порядке, после чего документы были переданы в Росреестр. В итоге, заказчик избежал взыскания штрафа в размере от 40 000 рублей, начал получать доход от сдачи помещения в аренду более 55 000 в месяц.
- Выводы
- FAQ
- Список источников
Что такое регистрация перепланировки, какие процедуры она предусматривает
Законодательство о недвижимости предусматривает регистрацию различных видов договоров (продажа, долгосрочная аренда и т.д.), прав на объекты и участки. Перепланировка не относится к сделкам, не влечет переход прав к другим лицам. Поэтому регистрация работ и документов по изменению планировки нормативными актами не предусмотрена.
Условно, под регистрацией понимается и кадастровый учет, который проводит Росреестр. Эта процедура имеет прямое отношение к перепланировкам:
- после завершения строительных работ будут изменены исходные характеристики объекта, зафиксированные в ЕГРН;
- Росреестр сможет узнать об изменении планировки только из техплана, оформленного кадастровым инженером (документ заказывается собственником объекта);
- корректировка данных после перепланировочных работ предусматривает обновление госреестра ЕГРН, но не информации о правах на недвижимость.
Если регистрация прав и договоров всегда предусматривает оплату госпошлины, то за кадастровый учет она не взимается. Если заявитель указывает в документах о проведении одновременно обеих процедур, пошлина платится только за регистрацию.
Учет (регистрацию) перепланировки можно назвать заключительным этапом действий собственника. При этом Росреестр не занимается согласованием, не выдает разрешения на указанные работы. Учетные действия заключаются только в переносе сведений из техплана в ЕГРН. Проверять правильность проведения работ и их соответствие нормам безопасности ведомство не будет.
Комментарий проектировщика. Перепланировочные работы часто проводятся для целей сдачи помещений в аренду. При таких обстоятельствах может потребоваться не только учет, но и регистрация долгосрочного арендного договора. Росреестр обновит ЕГРН в части характеристик помещения, а также укажет там данные о временном обременении права на период действия аренды. Подробнее о регистрации аренды после перепланировки читайте в нашем материале.
От чего зависит порядок получения разрешений на перепланировку
Процесс согласования и проведения перепланировок отличается для помещений в МКД и строений нежилого типа. Также он может зависеть от перечня работ, которые будут выполнены на объекте. Но для финального этапа учета (регистрации) важно следующее:
- учет всегда осуществляется только по линии Росреестра (документы можно направить также через онлайн-сервисы или МФЦ);
- независимо от места проведения работ и перечня ранее пройденных согласований, владельцу объекта необходимо заказывать техплан (он всегда заполняется по единой форме Приказа № П/0082);
- если идет узаконивание перепланировки (выполненной без проекта или обязательных разрешений), то кроме техплана Росреестру может потребоваться судебный акт, положительное решение после административной процедуры.
Отметим, что при оформлении техплана осуществляется выездное обследование и обмеры помещения с измененной планировкой. В итоге Росреестр получит данные о действительной конфигурации объекта, подтвержденные кадастровым инженером.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец акта о сносе здания | Скачать |
| 2 | Запрос выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Инструкция для подачи документов в Росреестр | Скачать |
| 4 | Образец акта обследования | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 7 | Образец технического плана | Скачать |
| 8 | Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
Законодательство о регистрации перепланировок
Для оформления разрешительных документов на перепланировку, прохождения учета и/или регистрационной процедуры в Росреестре необходимо руководствоваться следующей нормативной базой:
- Закон № 218-ФЗ;
- Постановление № 508-ПП;
- Постановление № 432-ПП;
- Приказ № П/0082.
Законом № 218-ФЗ описан общий алгоритм действий для корректировки данных в ЕГРН. По Приказу № П/0082 заполняется техплан, который собственник закажет после окончания перепланировки. Постановления № 508-ПП и № 432-ПП являются региональными актами Москвы. Они регулируют порядок согласования или узаконивания работ в МКД, зданиях нежилого назначения.
Где заказать услуги по сопровождению регистрации
Чтобы упростить прохождение обязательных процедур при проведении перепланировки, можно заказать их сопровождение. Такие услуги оказывает «СМВ Групп». Мы предлагаем заказчикам:
- разработку проектов, техзаключений для перепланировки в объектах разного типа;
- проведение кадастровых работ, оформление техплана для учета изменений в планировке;
- помощь в узаконивании перепланировки (в судебном или административном порядке);
- представительство интересов при прохождении учета, в том числе направление документов в Росреестр в цифровом виде.
В практике работы проектировщиков, кадастровых инженеров и юристов «СМВ Групп» есть сотни успешных кейсов по согласованию и регистрации перепланировок. С некоторыми примерами наших работ можно ознакомиться по ссылке.
Разъяснения эксперта. Выбор варианта подачи документов в Росреестр скажется на сроках процедуры. Самая быстрая схема предусматривает направление техплана в электронной форме через онлайн-сервис ведомства. В данном случае документ заверяется ЭЦП инженера «СМВ Групп», а обновление ЕГРН будет завершено за 5 дней. Если подавать документы через Многофункциональный центр, срок процедуры составит 7 дней.
Как пройти регистрацию: рекомендации «СМВ Групп»
Ниже расскажем о процедурах, которые предстоит пройти при перепланировках в помещениях нежилого назначения строений разного типа. Решение о проведении работ принимает собственник объекта. Если вы хотите узнать подробнее о перечнях работ, которые запрещены или разрешены при перепланировках в Москве, рекомендуем ознакомиться с нашим материалом.
Перечень документов
Он зависит от того, в каком здании находится помещение, что из работ предусмотрено проектной документацией. В общий список входит:
- проект;
- техзаключение, в котором будет подтверждена безопасность работ для коммуникаций и конструкций здания;
- заявление в МЖИ (если предстоят работы в помещениях жилфонда);
- акт приемки (выдается жилинспекцией после завершения всего объема работ);
- техплан;
- заявление о проведении учета и/или регистрации.
Техпаспорт или выкопировка поэтажного плана из БТИ может потребоваться, если сведения о здании не включены в столичный регистр недвижимости. Но сейчас таких объектов уже не так много, поэтому учетно-техническую документацию МЖИ проверит самостоятельно.
Из дополнительных документов, которые могут потребоваться для получения разрешений, выделим:
- согласие от всех владельцев помещения (если по сведениям ЕГРН их несколько);
- протокол собрания МКД (если предстоят работы, затрагивающее домовое имущество);
- проект колористических решений для Москомархитектуры (требуется, если предстоят работы, меняющие фасадные решения).
Естественно, при любом варианте нужен документ, подтверждающий права на недвижимость (выписка ЕГРН, свидетельство и т.д.).
Действия до начала перепланировочных работ
Регистрировать какие-либо документы до начала перепланировки не нужно. В перечень действий собственника может входить:
- заказ проекта и техзаключения (это можно сделать в «СМВ Групп»);
- получение копии техпаспорта в учреждениях БТИ (если требуется);
- оформление согласий на уровне владельцев помещения, собственников МКД (по мере необходимости);
- обращение в жилинспекцию (для работ в МКД);
- согласование по линии Москомархитектуры (для фасадных работ).
Законодательная база не предусматривает выдачу разрешений, если работы будут проводиться в здании нежилого назначения, не повлекут изменение фасадных решений. По сути, в указанной схеме необходимо оформить проект, а в некоторых случаях еще и техзаключение.
Действия после завершения строительных работ
После завершения работ нужно подтвердить, что они были выполнены строго по проекту. Для этого собственник:
- обращается в жилинспекцию за получением приемочного акта (для МКД);
- оформляет акт с подрядчиком (при работах в зданиях нежилого фонда);
- заключает договор с кадастровым инженером на оформление техплана.
Отдельного внимания заслуживает процедура узаконивания. Она предусматривает подтверждение безопасности работ, выполненных без разрешений и согласований, либо проведенных без проекта. Так как в данной ситуации проект уже не нужен, то собственнику придется заказать техзаключение и технический план. Исходя из того, где находится помещение и какие работы проводились при перепланировке, узаконить ее можно будет в административном или судебном порядке.
Порядок регистрации перепланировки в Росреестре
После оформления техплана собственнику предстоит обращение в Росреестр для обновления сведений в ЕГРН. Особенности процедуры:
- инженер «СМВ Групп» направит техплан и иные документы напрямую в Росреестр (заказчик может указать в договоре пункт о получении письменного технического плана, чтобы самому обратиться туда для кадастрового учета);
- ведомство проверяет форму и содержание техплана на соответствие Приказу № П/0082;
- учет проводится в течение 5 или 7 дней (если заявление содержит пункт о регистрации, продолжительность общей процедуры составит 9 или 11 дней);
- после завершения учетных и/или регистрационных действий заявитель получит выписку ЕГРН.
При выявлении нарушений Росреестр вправе вынести решение о приостановке (например, при несоответствии техплана форме Приказа № П/0082). В практике инженеров «СМВ Групп» такое встречается крайне редко, и обычно вызвано неправильным толкованием закона со стороны чиновников. Если учет приостановят, может потребоваться переоформление документов или обжалование через суд.
Разъяснения эксперта. Мы рассказали про общие правила согласования и регистрации перепланировок. На практике, могут возникать дополнительные нюансы, которые предстоит учитывать проектировщикам и инженерам. Обращаясь в «СМВ Групп», вы получите гарантию успешного согласования, сможете избежать отказов и приостановок.
Стоимость услуг по сопровождению регистрации
Сам учет после перепланировки осуществляется бесплатно. Но оформление документов и сопровождение процедур оплачивает собственник. Стоимость услуг может зависеть от следующих факторов:
- схема согласования перепланировки;
- вид объекта, особенности его исходной планировки, характеристики;
- виды работ и решений, которые нужно описать в документах, согласовать в уполномоченных органах;
- перечень дополнительных услуг и работ, которые нужны заказчику.
Для расчета стоимости услуг представить в «СМВ Групп» исходные данные на помещение. Также в таблице ниже вы можете ознакомиться с примерными ценами.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление акта обследования | от 10 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 15 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Сопровождение кадастрового учета | от 15 000 руб. |
Кейсы «СМВ Групп»
Кейс 1. По договору с собственником офисных помещений компания «СМВ Групп» оформила проект и техплан. Также были оказаны услуги сопровождению учета перепланировки в Росреестре, регистрации долгосрочного договора аренды. Доход от сдачи помещений во временное пользование составил более 60 000 рублей в месяц.
Решения по перепланировке предусматривали расширение дверных проемов, перенос 3 перегородок. Проект был оформлен за 3 дня. После окончания работ инженер «СМВ Групп» провел обмеры в помещениях, оформил техплан за 1 день, направил документ в Росреестр. Учет и регистрация прошли строго в сроки, указанные в Законе № 218-ФЗ.
Кейс 2. Инженер «СМВ Групп» оформил техплан для узаконивания перепланировки в помещении магазина на первом этаже МКД. Процедура осуществлялась в судебном порядке, после чего документы были переданы в Росреестр. В итоге, заказчик избежал взыскания штрафа в размере от 40 000 рублей, начал получать доход от сдачи помещения в аренду более 55 000 в месяц.
На начальном этапе узаконивания было оформлено техзаключение. Оно подтвердило безопасность завершенной перепланировки, соответствие нормативным актам. Суд удовлетворил иск, после чего Росреестр провел учет изменений в ЕГРН. Интересы заявителя представляли кадастровый инженер и юрист «СМВ Групп».
Выводы
- Регистрация перепланировки – это условное название процедуры обновления сведений в ЕГРН (в части конфигурации помещения, здания).
- Учет и регистрация осуществляются Росреестром на основании техплана. Этот документ оформляет кадастровый инженер.
- Согласно Закона № 218-ФЗ, учет после перепланировки проходит в срок 5 или 7 дней. Госпошлина в данном случае не взимается.
