Перепланировка здания предусматривает изменение его внутренней конфигурации. Такие работы могут проводиться в основных и вспомогательных помещениях, на конструкциях и системах строения. При этом общие параметры и габариты здания не меняются, так как это подпадает под реконструкцию. Чтобы изменить планировку строения или его отдельных помещений, необходимо заказать проект. Список процедур для согласования зависит от того, какая категория целевого назначения установлена для строения.
Читайте, что нужно учесть для изготовления проекта и согласования перепланировки здания, куда обращаться собственнику, какая документация оформляется до и после окончания работ.
- Суть перепланировки
- Варианты проведения перепланировок
- Список полезных документов
- Согласование перепланировки зданий: действия собственника
- Нормативная база
- Какие документы нужны
- Оформление проекта
- Где проходит согласование
- Действия после перепланировки
- Где заказать согласование перепланировки
- Стоимость услуг по согласованиям
- Кейсы «СМВ Групп»
- Выводы
- FAQ
- Список источников
Суть перепланировки
В законодательной базе (в частности, в ЖК РФ) описываются только правила проведения и согласования перепланировок в помещениях разного типа. Но для работ в здании эти требования будут идентичными. Обновление текущей планировки может заключаться в следующем:
- работы в одном или нескольких помещениях основного или вспомогательного типа;
- работы по смене конфигурации во внутреннем объеме здания, не разграниченном по помещениям;
- работы, влекущие изменение фасадных решений.
Помещения входят во внутренний объем здания. Поэтому изменение их планировки меняет и общую конфигурацию внутри строения. Но общие параметры объекта (высота, этажность, строительный объем и т.д.) могут быть изменены только путем проведения реконструкции. Требования к производству и согласованию таких работ значительно строже, чем для перепланировок. В частности, собственнику придется получать разрешение от органов госстройнадзора.
Комментарий проектировщика. Перепланировка предусматривает реализацию определенных решений. Они излагаются в содержании проекта, который правообладатель заказывает до начала работ. Соответствие решений и безопасности работ законодательству обеспечивают проектировщики. Также с этой целью могут предусматриваться согласования, в ходе которых проверяется проект, иная документация.
Варианты проведения перепланировок
Данный вид работ может проводиться с разными целями. Для здания нежилого типа варианты перепланировки могут заключаться в следующем:
- в обновлении конфигурации существующих помещений (в частности, перенос стен внутри, изменение габаритов проемов и т.д.);
- в образовании помещений (например, из свободного объема строения, после раздела и объединения);
- в возведении или демонтаже антресолей (это площадка на высоте, размещенная внутри помещения или на этаже);
- в обустройстве новых входов и групп, проемов различного назначения.
Если требуется восстановление или замена ненесущих конструкций, то такие работы не подпадают под перепланировку (они не влекут изменение конфигурации строения или его помещений). В большинстве случаев документы на текущий или капитальный ремонт не требуется направлять на согласование в компетентные органы.
Одновременно с перепланировочными работами можно выполнить переустройство. Оно заключается в проведении работ на сантехническом, электрическом и ином оборудовании, на элементах инженерных систем. Например, если собственник намерен изменить схемы систем отопления и водоснабжения, это будет являться переустройством. Такие решения допускается указать в едином проекте.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец акта о сносе здания | Скачать |
| 2 | Запрос выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Инструкция для подачи документов в Росреестр | Скачать |
| 4 | Образец акта обследования | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 7 | Образец технического плана | Скачать |
| 8 | Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
Согласование перепланировки зданий: действия собственника
Решение о производстве перепланировке принимает владелец строения или помещений в нем. Полномочия по заказу документации и получению разрешений можно передать иным лицам по доверенности. В общих словах, алгоритм действий будет заключаться в следующем:
- до начала производства работ необходимо заказать проект, а в ряде ситуаций и техзаключение (подробнее о ситуациях, когда требуется данный документ, читайте по ссылке);
- в ситуациях, предусмотренных законодательной базой, требуется пройти согласования;
- после окончания полного цикла работ нужно получить приемочный акт, обратиться за техпланом;
- на итоговой стадии необходимо представить техплан в Росреестр, чтобы обновить ЕГРН в части планировки недвижимости.
Если сделать перепланировку без разрешений и/или проекта, то она будет считаться несогласованной. При определенных обстоятельствах допускается узаконить выполненные работ, но только если они отвечают требованиям безопасности, не повлекли снижение несущей способности и ухудшение характеристик конструкций. Для подтверждения этих фактов собственнику требуется оформить техзаключение. Его может изготовить проектная компания, включенная в состав профильной СРО.
Нормативная база
При разработке проекта и прохождении согласований нужно руководствоваться законодательными актами и нормативно-технической базой. В части работ для зданий нежилого назначения (и помещений в них) применяются нормы:
- Закона № 218-ФЗ;
- Закона № 384-ФЗ;
- Постановления № 432-ПП;
- Приказа Росреестра № П/0082;
- СП на конкретный тип объектов (производственные, административные и т.д.).
Если проектируются работы для помещений в МКД, нужно руководствоваться положениями Постановления № 508-ПП. Данный вариант предусматривает прохождение согласования через жилинспекцию Москвы.
Какие документы нужны
Работы по перепланировке и регламенты согласований предусматривают оформление различных видов документации. Исходя из вида работ и категории объекта, заказчику может требоваться:
- согласие от всех владельцев недвижимости;
- проект (разрабатывается компанией, состоящей в СРО);
- техзаключение (подтверждает безопасность перепланировочных работ для систем, узлов и конструкций строения);
- заявление о выдаче разрешений на работы (если требуется);
- документ о правах на строение, помещение и/или участок;
- копия техпаспорта, выкопировка поэтажного плана;
- акт приемки после работ;
- техплан, отражающий фактическую планировку объекта после производства работ.
К дополнительным документам, которые требуются для изменения фасадов, можно отнести проекты и паспорта колористических решений. Подробнее о статусе и порядке оформления этой документации читайте по ссылке.
В ходе строительных работ оформляются журналы, промежуточные акты. Эти документы могут потребоваться при получении акта приемки. Точный список документации будет определен после предварительного анализа сведений о недвижимости, работах и решениях для изменения планировки.
Разъяснения эксперта. Если работы не предусматривают изменения фасадов нежилого здания, то специальное согласование проекта не требуется. После утверждения документации руководителем проектной компании заказчик может заключать соглашение с подрядчиком, начинать перепланировку. Для получения разрешений на обновление фасадов необходимо обращаться в Москомархитектуру.
Оформление проекта
Это главный документ для любых вариантов перепланировки. Проектировщики «СМВ Групп» заполняют документ по следующим разделам:
- описание текущего состояния объекта (информация собирается в ходе предпроектных обследований);
- описание и обоснование решений по обновлению планировки;
- описание мер безопасности, которые должны быть соблюдены при производстве работ;
- расчеты и обоснования по несущей нагрузке конструкций, их усилению;
- описание работ по фасадным изменениям (если требуется);
- требования к материалам, оборудованию;
- заключение о соответствии решений и работ требованиям законодательства;
- комплект графических материалов для выполнения работ.
При выборе и описании работ проектировщики руководствуются Постановлением № 432-ПП. Там предписано, какие изменения и решения допустимы при перепланировках в объектах нежилого фонда.
Если заказчику предстоит узаконивание работ, то получать проект не нужно. Вместо этого изготавливается техзаключение. Им подтверждается, что перепланировка соответствует требованиям безопасности, не повлекла ухудшение несущих и иных характеристик конструкций.
Где проходит согласование
В зависимости от особенностей объекта и списка решений (работ), собственнику необходимо обращаться:
- в проектную компанию – за проектом, техзаключением;
- в МЖИ – для получения разрешения на работы в МКД;
- в Москомархитектуру – для разрешения на фасадные работы, колористику;
- в учреждения БТИ – если необходимо получить техпаспорт, либо внести изменения в него;
- к кадастровому инженеру – для получения техплана;
- в Росреестр – для обновления информации в ЕГРН после перепланировки.
Чтобы упростить процесс, рекомендуем заказать в «СМВ Групп» услуги по согласованиям «под ключ». Сюда будет входить оформление всей необходимой документации и их передача в компетентные органы, представительство интересов заказчика.
Действия после перепланировки
Когда планировка объекта будет изменена, информация об этом не появится автоматически в ЕГРН. Для этого необходимо выполнить дополнительные действия:
- заключить договор на оформление техплана с кадастровым инженером, у которого есть действующий аттестат;
- обеспечить доступ для обследований на объекте;
- получить готовый техплан, оформленный на основании Приказа № П/0082.
По умолчанию, инженер сам направит техплан на учет в Росреестр через интернет-сервис. Заказчик может указать в договоре пункт о подготовке документа в обычном письменном виде. Примерный срок разработки техплана в «СМВ Групп» составляет до 2-3 дней.
Где заказать согласование перепланировки
Предлагаем заказать изготовление проекта и комплекс услуг по согласованию в «СМВ Групп». Наши преимущества для заказчика:
- наличие разрешений на оформление всех документов, которые нужны для перепланировок, от проекта до техплана;
- высокая квалификация проектировщиков и инженеров, подкрепленная большим опытом работы (с 2013 года);
- знание практических нюансов взаимодействия с МЖИ, МКА и Росреестром, что устраняет основания для отказов и приостановок;
- большой объем дополнительных услуг (например, для обеспечения противопожарной безопасности).
С примерами наших работ в области согласования перепланировок можно ознакомиться по ссылке.
Стоимость услуг по согласованиям
Посмотреть примерные цены на наши и услуги можно в таблице ниже. Точная стоимость будет согласована на основании следующих данных:
- вид здания и помещений;
- вариант перепланировки, перечень работ и решений по ТЗ заказчика;
- требования законодательство о согласовании работ;
- место расположения здания, его удаленность.
Также в стоимость по договору можно включить услуги по обеспечению пожарной безопасности, по подготовке дополнительных документов.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление акта обследования | от 10 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 12 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Сопровождение кадастрового учета | от 15 000 руб. |
Кейсы «СМВ Групп»
Кейс 1. Для изменения планировки торгового центра документы разрабатывали проектировщики «СМВ Групп». Работы по проекту проводились в 6 помещениях ТЦ. По итогам перепланировки владелец здания начал получать доход от сдачи в аренду более 220 000 рублей в месяц.
На основании договора с заказчиком проектировщики и кадастровые инженеры «СМВ Групп» оказали следующие услуги:
- разработали проект на перепланировку в помещениях ТЦ;
- оформили техплан на новую конфигурацию помещений и здания;
- направили документы в Росреестр для обновления учетных данных в ЕГРН.
В дополнение, собственник ТЦ заказал разработку документации для обеспечения пожарной безопасности.
Кейс 2. Для образования 2 новых помещений в офисном здании проектировщики «СМВ Групп» оформили проект, техзаключение. После завершения работ был подготовлен техплан. Доход от использования здания по основному назначению вырос после перепланировки почти на 20%.
Проектная документация была изготовлена в течение 5 дней. Согласование проекта для данной категории здания не требовалось. Оформление техплана инженером «СМВ Групп» заняло 2 дня, после чего электронный документ был направлен в Росреестр. Итогом всех процедур стало получения выписки ЕГРН на вновь образованные помещения.
Выводы
- Перепланировка здания – это изменение конфигурации строения в целом, либо отдельных внутренних помещений. Если будут изменены основные параметры здания, то нужно получать разрешение на реконструкцию.
- Для зданий нежилого назначения перепланировку можно начинать на основании проекта, т.е. без специальных согласований. Разрешение на изменение фасадов нужно получать через Москомархитектуру.
- Основным документом на перепланировку является проект. Также собственнику может потребоваться техзаключение о допустимости и безопасности работ. На заключительной стадии оформляется техплан, где будет описана фактическая планировка строения и/или помещений.
