Раздел здания или помещения на апартаменты в 2024 году

Введение

Апартаменты являются коммерческой недвижимостью. Говоря о них подразумевают жилье, но это разные объекты. Апартаменты являются нежилыми помещениями.

Во-первых, в отношении этих объектов обязательным является небольшой перечень правил, а во-вторых, в них действительно можно жить.

Апартаменты позволяют создать практически любую планировку, за что и получили широкое распространение в мире недвижимости.  Да и назначение может быть различным: офисные зоны, апарт-отели.

Как правило, выкупаются отдельные здания или их части, целые этажи, а затем проводят перепланировку и перепродают уже готовые апартаменты.

Из статьи вы узнаете, как осуществить раздел помещения на апартаменты, какие действия и документы нужны для этого.

Апартаменты как коммерческая недвижимость

Привлекательность апартаментов для бизнеса обусловлена их специальным режимом – предъявляемые требования в части технического и санитарного оборудования менее строги, чем в жилых помещениях.

Немало людей используют апартаменты как место постоянного проживания, но регистрация в них может быть только временная по месту пребывания. Это закреплено в п. 3 разд. I, п. 14 разд. II Правил, связанных с регистрационным учетом граждан, которые закреплены в постановлении Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713).

В скором времени статус апартаментов изменится, поскольку в Государственной Думе рассматривается законопроект, позволяющий гражданам приобретать эти помещения  для постоянного проживания.

Апартаменты можно расположить в отдельно стоящем или только строящемся здании, а также на первых этажах и в цоколях многоквартирных домов.

Эти помещения размещают в гостинице (создают из нескольких апартаментов) или обустраивают их под офис, производят перепланировку или разделение самого здания, а также находящихся в нем нежилых помещений на несколько отдельных апартаментов. Но такое изменение должен допускать вид разрешенного использования земельного участка.

Раздел объекта недвижимости на апартаменты с целью дальнейшей их продажи – один из способов получения прибыли. Изначально требуется провести только перепланировку. Внутреннее обустройство апартаментов будет проводить уже новый собственник.

Еще один способ создать апартаменты – перевести жилое помещение в нежилое.  Этот способ часто используется владельцами первых этажей многоквартирных домов.

При возведении нового здания под апартаменты, как правило, изначально отводится его часть или несколько этажей, но в виде свободной зоны общей площади.

Вся площадь помещения делится на отдельные части согласно проекту. Это и будут апартаменты. После этого на них оформляется технический план. Именно он вместе с заявлением подается в последующем в Росреестр.

А в выписке из ЕГРН уже содержатся характеристики объекта недвижимости, где в качестве дополнительных указываются сведения:

• здание: жилое, нежилое, в том числе строение,  многоквартирный жилой дом, садовый дом;
• помещение: жилое, нежилое;
• наименование: только, если имеется индивидуально-определенное наименование.

Если указанные характеристики меняются (например, жилое помещение переведено в нежилое), такие сведения должны быть зарегистрированы Росреестром.

Апарт-отели и мини-гостиницы теоретически не могут располагаться в подобных помещениях, поскольку к ним предъявляются особые санитарные, технические и пожарные требования. Но фактически это допускается.

Так, приказом Минкульта РФ от 03 декабря 2012 г. № 1488 определено, что апартаменты это средство размещения граждан на непродолжительное время, т.е. без постоянного проживания. В таком помещении создаются две и более комнаты площадью от 40 кв.м, а также предоставляется все необходимое оборудование.

Существует Свод правил 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования». Он применяется при проектировании и строительстве, реконструкции и капитальном ремонте зданий, отвечающих установленным в нем требованиям и содержит рекомендации относительно площади, высоты, освещенности и иных параметров апартаментов.

Свод правил носит рекомендательный характер, и не обязателен для исполнения.

В одном строении (будь то здание или помещение) можно создать несколько апартаментов, в том числе путем реконструкции. Также можно провести переоборудование (но без изменения формы и конфигурации) или перепланировку. При этом, каждый созданный объект недвижимости будет изолирован, обособлен от других и будет иметь свой вход.

Реконструкция предполагает изменение параметров самого объекта капитального строительства или его частей (например, высоты), включая надстройку, замену, расширение, восстановление  перестройку, несущих конструкций. О получении разрешения на реконструкцию более подробно можно прочитать из статьи.

Переоборудование часто путают с перепланировкой, но эти понятия не тождественны.

При переоборудовании переносятся внутренние коммуникации: инженерные сети, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование без внесения изменений в конфигурацию, внутреннюю конструкцию помещений.

Без получения разрешения допускается работа: по замене отопительных радиаторов и сплит-систем, замене сантехнического оборудования до точки разграничения границ принадлежности, замене напольного покрытия, оштукатуриванию стен и потолков, окон.

Однако, при выполнении любых работ необходимо соблюдение санитарных и строительных норм, правил противопожарной безопасности.

Действующее законодательство не содержит точного определения терминов «переоборудование» и «перепланировка» применимых к нежилым помещениям. Перепланировка определена ЖК РФ, (ст. 25) как изменение конфигурации жилого помещения, последствие которого – внесение изменений в техническую документацию на это помещение.

Если она касается внутреннего обустройства апартаментов, изменения в тех документацию можно и не вносить. Например, верхний этаж нежилого здания отведен проектом под апартаменты. Впоследствии эти апартаменты сданы под офис. Для выделения рабочих офисных зон установлены глухие перегородки от пола до потолка. Подобное изменение является перепланировкой и требует узаконивания.

Более подробно об этих понятиях можно прочитать здесь.

Мнение эксперта. Прежде всего апартаменты рассматриваются как коммерческая недвижимость. Всегда. То есть с точки зрения инвестирования и получения прибыли. Они выглядят как свободные зоны, которые можно планировать позже по желанию владельца или арендатора. Это влечет выгоду при строительстве зданий, ведь под апартаменты могут быть отведены достаточно большие площади без заранее установленных стен.

Справиться с согласованием проектной документации и последующим оформлением перепланировки помогут специалисты СМВ Групп. Они возьмут на себя все задачи по осуществлению раздела апартаментов: от проекта перепланировки до технического плана, согласование СЭС, БТИ, МЖИ; регистрация изменений в ЕГРН.

Осуществление раздела здания или помещения на апартаменты

Раздел нежилого имущественного объекта подразумевает создание из исходного объекта недвижимости нескольких отдельных помещений. Законными владельцами всех новых помещений станет то же лицо, которому принадлежало первоначальное имущество.

После оформления проекта, утверждения технической документации и окончания строительных, монтажных работ, потребуется собрать перечень документов, чтобы зарегистрировать право собственности на новые объекты:

• подтверждающих принадлежность исходного помещения (выписка, свидетельство о праве собственности на объект);
• проектную документацию по производству работ;
• технический паспорт;
• необходимые согласования и заключения государственных органов (например, для Москвы это согласование фасадов в органах архитектуры);
• заявление в органы Росреестра о разделе помещения.

Документом, который подтвердит окончание всех работ, а следовательно и раздел исходного помещения, будет являться выписка из ЕГРН, причем отдельно на каждый из образованных апартаментов.

Иными словами, если из одного большого помещения выделили два апартамента, то в итоге собственник получит две выписки из ЕГРН.

Если у вас есть сомнения в наличии всех необходимых документов и правильности их оформления, вы всегда можете выбрать сотрудничество с опытными и грамотными специалистами, кадастровыми инженерами СМВ Групп, ведь специалисты компании выполнят не только весь комплекс технических работ, но и помогут оформить право собственности на созданные апартаменты.

Список полезных документов

Первое, с чего начинается раздел апартаментов – принятие решения об этом. Если у объекта недвижимости несколько собственников, они принимают решение совместно.

Если исходное помещение находится в МКД, а его раздел повлияет на общедомовое имущество, необходимо получить согласие иных владельцев помещений в многоквартирном доме. Для этого созывается общее собрание собственников, которое оформляется протоколом.

Для всех видов работ существует обязательное правило – необходимо обеспечить безопасность конструктивных частей здания. В остальном отсутствуют существенные ограничения или запреты, но любые работы должны соответствовать Сводам правил (по соответствующим видам работ) и общим нормам безопасности.

Весь комплекс работ можно разделить на собственно строительные и проектные. Первые включают строительные, ремонтные, монтажные работы. Вторые – подготовка, оформление и согласование документации.

Результатом проведенной перепланировки является регистрация права собственности на созданные объекты недвижимости. Он напрямую зависит от качественности и своевременности исполнения каждого этапа работ.

Сложно самостоятельно разобраться в большом количестве  документов. Еще сложнее — определить сроки их выполнения и стоимость. Есть вероятность ошибок в подготовке многочисленных заявлений. Но этих трудностей легко избежать. Для этого существуют специализированные компании.

Если вам нужна перепланировка апартаментов в Москве, в Санкт-Петербурге, вы можете получить консультативную помощь по телефону или при личном обращении в офис компании СМВ Групп.

Следующим шагом после принятия решения о разделе является оформление проекта перепланировки. Он делается на каждый вновь создаваемый объект.

Именно на стадии проектирования указывается назначение апартаментов. Оно будет необходимо для государственной регистрации в Росреестре.

Для составления проекта необходимо обратиться только в ту проектную организацию, которая состоит в СРО (саморегулируемая организация) проектировщиков. Именно СРО обеспечит контроль, чтобы выполненные проектные работы были качественными, поскольку эта организация участвует в создании таких требований.

Это определено Федеральным законом от 01.12.2007 года № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях».

До получения проекта согласуется техническое задание, в котором определяются все обязательные и необходимые для выполнения работ сведения. Чем подробнее и понятнее оно будет, тем лучше.

Также необходимо подготовить ряд документов:

• тех паспорт БТИ (если имеется, в органах БТИ можно заказать копию);
• схемы, чертежи, конструктивное описание (если раздел производится в ранее построенном здании);
• документы, подтверждающие законное право владения объектом недвижимости (осуществлять перепланировку, переоборудование и т.д. имеет право только собственник помещения);
• договоры с энергоснабжающими организациями (имеющиеся технические условия).

В Москве обязательным этапом перепланировки является согласование проекта в Мосжилинспекцией (постановление Правительства Москвы № 508 ПП), если нежилое помещение находится в составе жилого дома Но перед этим необходимо пройти проверку в Роспотребнадзоре и СЭС.

Отметим, что специалисты СМВ Групп с 2013 года подготовили более 35 000 технических планов и обмеряли более 2 000 000 кв.м недвижимости, что говорит не только о высоком знании нормативной базы, но и немаловажном практическом опыте, ведь каждая ситуация уникальна.

Комментарий эксперта. Свидетельства, подтверждающие государственную регистрацию права собственности, отменены с 15 июля 2016 года. Вместо этого документа выдается Выписка из ЕГРН, которая и выступает подтверждением права собственности лица на конкретное имущество.

Таким образом, право собственности на исходный объект может быть подтверждено как свидетельством (если объект приобретен до 15 июля 2016 года), так и Выпиской из ЕГРН, но право собственности на выделенные помещения будут уже подтверждаться только Выпиской из реестра.

После сбора и подписания необходимых документов в помещении проводится один из нижеследующих видов обследования:

• визуальный осмотр, который позволяет определить общее состояние;
• физическая проверка для выявления повреждений и дефектов, способов их устранения (замена или восстановление);
• обследование систем вентиляции и пожарной безопасности;
• изучение прилегающей необходимой инфраструктуры (например, земельного участка, общего имущества собственников МКД).

Результат обследования оформляется отдельным документом (дефектный акт, отчет), в котором описываются характеристики, дефекты и недостатки помещения и пути их устранения.

Данная статья содержит общую информацию о процедуре раздела помещения. Но в практической ситуации могут возникнуть сложности. Для этого и нужны специалисты, которые помогут составить индивидуальный план действий каждому владельцу недвижимости.

Кейсы компании

Кейс 1. Заключение кадастрового инженера за 5 рабочих дней о возможности раздела нежилого помещения на первом этаже МКД

Раздел помещений на апартаменты тесно связан с перепланировкой недвижимости. При этом неизменными остаются внешний вид и конструктивные элементы самого здания.

Например, если итоговая цель – аренда отдельных апартаментов, то имеющуюся площадь помещения целесообразно разделить, установив стены или перегородки, т.е. перепланировать.

Кейс 2. Специалисты СМВ ГРУПП осуществили проект перепланировки и проект частичного изменения фасадов для увеличения прибыли от сдачи в аренду

Проект содержит исходное техническое описание части здания, его инженерные и иные коммунальные системы, системы пожарной безопасности, конструктивные, проектные и технические решения, выводы по обустройству отдельных новых элементов (например, входов, оконных проемов). Схемы, планы и чертежи обязательно включаются в проект, поскольку подтверждают качественность перепланировки, ее соответствие СП.

В Москве раздел апартаментов производится по правилам, определенным ГрК РФ и постановления № 508-ПП, но с учетом  постановления Правительства Москвы от 27 августа 2012 года № 432-ПП.

Например, Приложение № 2 к постановлению № 432-ПП определяет перечень и объем работ в отношении объекта недвижимости, которые не затрагивают конфигурация помещения, не нарушаю права заинтересованных лиц, и не требует дополнительного разрешения.

Внесение любых изменений в технические и инженерные характеристики помещения необходимо оформлять в установленном порядке: сначала формируется пакет документов, затем проводится государственная регистрация изменений.

Все работы проводятся поэтапно. Например, изготовление и согласование проектной документации означает возможность начать этап строительных работ, когда раздел помещения производится в нежилом здании. Если в жилом – необходимо согласование Мосжилинспекции. Последний этап разделения помещения – внесение изменений в сведения об объекте недвижимости (указываются характеристики вновь созданных апартаментов).

Для этого прежний собственник подает заявление о разделе помещения с приложением технического плана. Такое заявление подается через МФЦ «Мои документы» либо через официальный портал Росреестра, для чего необходима квалифицированная ЭЦП.

После прохождения процедуры государственного учета, в Реестр объектов недвижимости вносится запись о созданных объектах, их кадастровых номерах и кадастровой стоимости, а владельцу выдается Выписка из ЕГРН. При этом, запись о праве собственности на исходный объект аннулируется.

Мнение эксперта. Проведение реконструкции помещения более трудоемкий и сложный процесс, чем обычная перепланировка. Необходимым дополнительным этапом является получение акта ввода в эксплуатацию. Именно этот документ подтверждает надлежащее качество и объем выполненных строительных работ (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).  Заключительным этапом является получение технического плана, его регистрация в Росреестре, а затем – получение выписки из ЕГРН о регистрации права собственности на вновь созданный объект.

Сроки и стоимость работ

Сроки и стоимость зависят от каждого конкретного случая. Необходимо тщательно  изучить исходную техническую документацию, выяснить цели собственника. После этого собственнику предоставляется план действий с разбивкой на отдельные этапы и стоимостью каждого из них.

Предварительную стоимость услуг можно получить на сайте компании, но конечные расценки лучше уточнять.

Выводы

Апартаменты это прежде всего объект недвижимости, имущественный объект. С точки зрения закона – нежилое, но может использоваться для проживания. Наиболее часто апартаменты используются как офисы, а несколько апартаментов объединяют в один отель.

Создать апартаменты можно путем перепланировки части нежилого здания или этажа, нежилого помещения в МКД. Все работы проводятся поэтапно, а их завершением становится внесение изменений в сведения ЕГРН.

Список использованной литературы

• Градостроительный кодекс РФ (скачать)
• Жилищный кодекс РФ (скачать)
• Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать)
• Федеральный закон от 01.12.2007 года № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» (скачать)
• Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 года № 87 (скачать)
• Постановление Правительства Москвы от 18.09.2012 г. № 432-ПП (скачать)
• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 г. № 508-ПП (скачать)
• Приказ Министерства культуры РФ от 03 декабря 2012 года № 1488 (скачать)
• Приказ Росреестра от 15 марта 2022 года № П/0082 (скачать)
• СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» (скачать)
• Законопроект № 1162929-7 (скачать)