Кадастровый учет нежилого помещения после перепланировки

Перепланировка в МКД

Обновление планировки недвижимости должно быть зафиксировано в ЕГРН. С этой целью владелец объекта обязан пройти учет в системе кадастра после завершения работ. Процедура проводится Росреестром, а ключевым документом для этого будет технический план. Он заполняется после обследований и обмера помещения кадастровым инженером. Регламент действий для изменения сведений об объекте недвижимости детализирован в Законе № 218-ФЗ.

Читайте, с какой целью осуществляется учет изменений после перепланировки, что обязан сделать собственник помещения, какая документация оформляется для Росреестра.

Содержание
  1. Перепланировка помещений – основные понятия
  2. Как оформляется перепланировка нежилого помещения
  3. Список полезных документов
  4. Кто согласовывает перепланировку нежилых помещений
  5. Если перепланировка в нежилом здании
  6. Если перепланировка в многоквартирном доме
  7. Что делать, если перепланировка не узаконена?
  8. Штрафные санкции за несогласованную перепланировку
  9. Как внести изменения в технический паспорт после перепланировки
  10. Как внести изменения в ЕГРН
  11. Кейсы по перепланировке и регистрации изменений в Росреестре
  12. Кейс 1. На основании техзаключения и техплана, оформленных «СМВ Групп» была узаконена перепланировка офисных помещений нежилого здания. Заказчику требовалось срочное прохождение всех процедур, так как у него уже были заключены договоры аренды на сумму от 90 000 рублей. Кадастровый учет с обновлением ЕГРН прошел успешно и без приостановок.
  13. Кейс 2. На основании проекта, оформленного «СМВ Групп», была проведена перепланировка в торговых помещениях магазина. После завершения работ был подготовлен техплан. Итогом всех согласований стало увеличение дохода от использования помещений почти на 50%.
  14. Выводы
  15. FAQ
  16. Список источников

Перепланировка помещений – основные понятия

Внесение изменений в ЕГРН после перепланировки является заключительным этапом согласований или узаконивания. Изменение планировки осуществляется путем проведения строительных работ. Для этого собственник заказывает проект, а в определенных ситуациях и техническое заключение. На стадии до начала перепланировки Росреестр не принимает участие в согласованиях, не выдает разрешений.

Для целей изменения планировки законодательство содержит следующие понятия и определения:

  • перепланировка – комплекс работ, по итогам которых меняется конфигурация объекта;
  • согласование – получение разрешений до начала производства работ, если это требуется по закону;
  • узаконивание (условное понятие, которое отсутствует в нормативно-правовой базе) – согласование перепланировки, которая была сделана без разрешения;
  • кадастровый учет – внесение новых данных в ЕГРН, в том числе об изменении планировки недвижимости.

Изначально, данные о конфигурации помещения попадают в ЕГРН после его образования. Например, это происходит после приемки нового здания, при разделах, объединении и выделе объектов. Текущая планировка может быть изменена по решению владельца помещения, при соблюдении требований законодательства. Это влечет обязанность по внесению изменений в кадастровый учет, а если быть точнее – в ЕГРН.

Комментарий эксперта. Собственник может проходить согласования и учет лично, либо через представителя с доверенностью. Лучше соблюсти предписания нормативных актов до начала производства работ. Если обращаться за узакониванием после их завершения, возникают риски отказа. Например, это может быть связано с проведением запрещенных работ, с нарушением норм безопасности.

Суть перепланировки заключается в изменении конфигурации помещения. Работы могут проводиться на конструкциях, проемах, инженерных системах.
Суть перепланировки заключается в изменении конфигурации помещения. Работы могут проводиться на конструкциях, проемах, инженерных системах.

До того, как обратиться в Росреестр и пройти учет изменений, предстоит выполнить ряд иных действий. Исходя из перечня запланированных работ и местонахождения помещения, может потребоваться:

  • оформление разрешений на уровне собственников (если их несколько);
  • получение протокола с согласием собственников МКД (если требуется);
  • оформление проекта, техзаключения;
  • обращение за распоряжением МЖИ на проведение перепланировки (только для работ в помещениях жилфонда Москвы);
  • подача документов в Москомархитектуру (если проект предусматривает изменение фасадных решений, в том числе по колористике);
  • обращение в МЖИ за актом приемки после окончания работ (только для МКД);
  • заказ техплана у кадастрового инженера (требуется во всех случаях);
  • обращение с заявлением в Росреестр для обновления данных в ЕГРН.

На каждой из перечисленных стадий могут возникнуть сложности и проблемы. Например, далеко не каждое пожелание клиента может быть отражено в проекте. Нормативные акты Москвы содержат перечни допустимых и запрещенных работ, которые можно выполнить при перепланировке. Задачей проектировщиков является не только соблюдение целей заказчика по ТЗ, но и требований законодательства.

Внесение в Росреестр техплана нельзя назвать согласованием перепланировке. Это лишь фиксация результата такого вида строительных работ. Должностные лица ведомства не проверяют проектные решения, не проводят приемку работ после их завершения. Перенос сведений в ЕГРН возможен, если форма и состав техплана соответствует Закону № 218-ФЗ, Приказу № П/0082.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец акта о сносе здания Скачать
2 Запрос выписки ЕГРН Скачать
3 Инструкция для подачи документов в Росреестр Скачать
4 Образец акта обследования Скачать
5 Образец заявления о проведении кадастрового учета Скачать
6 Образец заявления о выдаче разрешения на строительство Скачать
7 Образец технического плана Скачать
8 Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН Скачать

Кто согласовывает перепланировку нежилых помещений

Регламент согласования и перечень документов для этого зависит от следующих факторов:

  • где находится помещение (в жилфонде или в здании нежилого назначения);
  • какие работы будут проводиться для изменения планировки (например, только внутри помещения либо с задействованием общего имущества МКД);
  • повлечет ли перепланировка изменение фасадных решений (например, образование или демонтаж входной группы).

У всех помещений в нежилом здании будет такое же целевое назначение. В МКД могут быть как квартиры, так и помещения нежилой категории (обычно на первом этаже). Для них регламент согласований будет одинаков, так как это связано с обеспечением безопасности в жилфонде. В столице эти правила описаны в Постановлении № 508-ПП. Если же идет согласование работ на объектах нежилого фонда, то основным руководящим документом будет Постановление № 432-ПП.

Основным документом для согласования является проект перепланировки.
Основным документом для согласования является проект перепланировки.

Если перепланировка в нежилом здании

Потенциальные риски от работ в зданиях нежилой категории существенно меньше, чем для жилфонда. Это скажется и на процедурах согласований. Регламент действий собственника:

  • необходимо заказать проект, оформить техзаключение;
  • после получения проекта можно начинать работы, так как специальные разрешения не требуются (но только если не проводится изменение фасадов, которые согласовывает Москомархитектура);
  • после окончания работ необходимо заключить договор с кадастровым инженером, заказать техплан;
  • на основании техплана Росреестр обновит ЕГРН, выдаст подтверждающую выписку.

Безопасность работ на объектах нежилого фонда обеспечивают проектировщики. По этой причине заказать проект можно только в организации, состоящей в профильной СРО проектировщиков.

Если перепланировка в многоквартирном доме

Даже если проводится изменение планировки в нежилом помещении МКД, это влечет риски для жильцов квартир дома. Поэтому требования к согласованию таких работ намного строже, чем для жилфонда. Регламент действий собственника:

  • необходимо заказать проект и техзаключение;
  • если работы будут затрагивать домовое имущество, необходимо организовать голосование общего собрания собственников, оформить протокол;
  • пакет документов направляется на проверку в жилинспекцию (если проект описывает фасадные изменения, МЖИ сама направит документацию в Москомархитектуру);
  • по разрешению от МЖИ можно приступать к работам;
  • после завершения перепланировки нужно представить в жилинспекцию журнал работ, получить акт.

Далее необходимо действовать так же, как и при проведении работ в зданиях нежилого назначения, т.е. заказать техплан, обратиться с ним в Росреестр.

Есть специальные требования к оформлению техзаключения для работ в МКД. Например, в зависимости от ситуации, за документом необходимо обращаться к автору проекта дома, в организацию, уполномоченную МЖИ. либо в проектную компанию. Подробнее об этих нюансах можно узнать из нашего материала по ссылке.

Разъяснения эксперта. Получение техплана и обновление данных в кадастре является обязательным требованием для всех вариантов перепланировки. При этом точный срок внесения изменений в ЕГРН законом не установлен. Собственник может пройти эту процедуру не сразу после окончания работ, а позже. Штрафов за это не предусмотрено. Но нужно учитывать, что несоответствие реальной планировки и сведений ЕГРН может повлечь проблемы при совершении сделок с недвижимостью.

Для обновления ЕГРН после перепланировки необходимо заказать технический план.
Для обновления ЕГРН после перепланировки необходимо заказать технический план.

Что делать, если перепланировка не узаконена?

Можно узаконить завершенные работы. Исходя из ситуации, собственник будет действовать следующим образом:

  • нужно заказать техзаключение, которое подтвердит безопасность работ (так как перепланировка уже завершена, проект не нужен);
  • работы, проведенные в МКД, можно узаконить в административном порядке через жилинспекцию (при отказе можно обратиться в суд);
  • после узаконивания необходимо заказать техплан в обычном порядке, представить его в Росреестр.

Ключевое значение будут иметь выводы в техзаключении. Там проектировщики должны указать, что выполненные работы соответствуют требованиям законодательства, не повлекли ухудшение состояния конструкций, снижение их прочности. Документ можно заказать в проектной организации, включенной в состав СРО.

Штрафные санкции за несогласованную перепланировку

Прежде всего, законодательство предусматривает штрафы за перепланировку нежилого помещения. Для неузаконенных работ в МКД их размер может составить от 40 000 до 50 000 рублей. При этом перепланировку все равно придется узаконивать, так как иначе инженер не оформит техплан, а Росреестр не обновит данные в ЕГРН.

Штраф за неузаконенные работы в зданиях нежилого назначения федеральным законодательством не предусмотрен. Но указанные нарушения могут повлечь административную ответственность по региональным нормативным актам.

Как внести изменения в технический паспорт после перепланировки

Это действительно входит в состав требований для перепланировки. Для обновления техпаспорта необходимо обращаться в учреждения БТИ, хотя они и не участвуют в процедурах согласований. Что внести изменения, необходимо представить приемочный акт и техплан. БТИ обновит сведения не только в самом техпаспорте, но и в поэтажном плане. Вынесение отказа в данной процедуре не предусмотрено.

Как внести изменения в ЕГРН

Разберем, как внести изменения в Росреестр, а точнее, в сведения ЕГРН. До обращения в ведомство необходимо заказать техплан. Полномочия по оформлению этого документа есть только у кадастрового инженера. При этом специалист должен иметь действующий аттестат о квалификации.

Рекомендуем обращаться за помощью во внесении изменений в ЕГРН в «СМВ Групп». Наши преимущества для клиентов:

  • инженеры нашей компании имеют действующие аттестаты, могут выполнять все виды кадастровых работ;
  • обследования с подготовкой техплана занимаются 2-3 дня, после чего документ будет направлен в Росреестр через онлайн-сервис;
  • большой опыт взаимодействия с Росреестром позволяет избежать приостановок и отказов в учете.

Не менее важно, что у нас можно заказать услуги по перепланировке «под ключ». Это значит, что «СМВ Групп» оформит проект и техзаключение, представит ваши интересы при согласованиях. По итогам работы вы получите выписку ЕГРН, подтверждающую законность завершенной перепланировки.

Процедура учета в кадастре предусматривает проверку формы и содержания техплана. Он оформляется в соответствии с Приказом № П/0082. Росреестр обновляет данные в ЕГРН бесплатно. Срок учетных действия составляет 5 дней, если техплан представлен в электронном виде напрямую в ведомство. При обращении через МФЦ продолжительность учета составит 7 дней.

Разъяснения эксперта. В некоторых случаях Росреестр приостанавливает учет или выносит отказное решение. Обычно это связано с неправильной трактовкой норм законодательства. В данной ситуации можно исправить сведения в техплане и повторно обратиться на учет, либо оспорить решение в суде. У кадастровых инженеров «СМВ Групп» есть положительная практика по обоих вариантам действий. Подробнее о наших кейсах смотрите по ссылке.

При узаконивании завершенной перепланировки нужен не проект, а техническое заключение.
При узаконивании завершенной перепланировки нужен не проект, а техническое заключение.

Кейсы по перепланировке и регистрации изменений в Росреестре

Кейс 1. На основании техзаключения и техплана, оформленных «СМВ Групп» была узаконена перепланировка офисных помещений нежилого здания. Заказчику требовалось срочное прохождение всех процедур, так как у него уже были заключены договоры аренды на сумму от 90 000 рублей. Кадастровый учет с обновлением ЕГРН прошел успешно и без приостановок.

Суть изменения планировки заключалась в возведении новых перегородок, расширении проемов под двери внутри помещений. Безопасность этих работ была подтверждена техзаключением. Обновленные характеристики объектов были описаны в техплане. Инженер «СВМ Групп» сам направил электронный документ с заявлением в Росреестр, после чего ведомство обновило информацию в ЕГРН.

Кейс 1

Кейс 2. На основании проекта, оформленного «СМВ Групп», была проведена перепланировка в торговых помещениях магазина. После завершения работ был подготовлен техплан. Итогом всех согласований стало увеличение дохода от использования помещений почти на 50%.

Проект был оформлен в течение 5 дней. Так как работы проводились в нежилом здании, специальных разрешений не требовалось. Далее инженер «СМВ Групп» провел обследования и подготовил техплан за 2 дня. При прохождении учета в Росреестре замечаний не возникло.

Узнайте цену на эту услугу:

 

Кейс 2

Выводы

  • Кадастровый учет после перепланировки – это обязательное требования законодательства. Основанием для этого является техплан.
  • Для получения технического плана необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Документ заполняется по форме, утвержденной Приказом № П/0082.
  • Учет в Росреестре заключается в обновлении сведений ЕГРН. Продолжительность процедуры составит 5 или 7 дней.
№ п/п Услуга, документ Предварительная стоимость
1 Оформление проекта и технического заключения на перепланировку от 25 000 руб.
2 Оформление акта обследования от 10 000 руб.
3 Кадастровые работы с оформлением технического плана от 12 000 руб.
4 Техническая инвентаризация от 20 000 руб.
5 Сопровождение кадастрового учета от 15 000 руб.

FAQ

Что такое кадастровый учет после перепланировки?
Кто проводит кадастровый учет?
Сколько стоит кадастровый учет после перепланировки?

Список источников

Оцените статью
СМВ ГРУПП