Кадастровый учет нежилого помещения после перепланировки в 2025 году

Обновление планировки недвижимости должно быть зафиксировано в ЕГРН. С этой целью владелец объекта обязан пройти учет в системе кадастра после завершения работ. Процедура проводится Росреестром, а ключевым документом для этого будет технический план. Он заполняется после обследований и обмера помещения кадастровым инженером. Регламент действий для изменения сведений об объекте недвижимости детализирован в Законе № 218-ФЗ.

Читайте в статье, с какой целью осуществляется учет изменений после перепланировки, что обязан сделать собственник помещения, какая документация оформляется для Росреестра и для других ведомств.

Перепланировка помещений – основные понятия

Внесение изменений в ЕГРН после перепланировки является заключительным этапом согласований или узаконивания. Изменение планировки осуществляется путем проведения строительных работ. Для этого собственник заказывает проект, а в определенных ситуациях и техническое заключение. На стадии до начала перепланировки Росреестр не принимает участие в согласованиях, не выдает разрешений.

Для целей изменения планировки законодательство содержит следующие понятия и определения:

• перепланировка – комплекс работ, по итогам которых меняется конфигурация объекта;
• согласование – получение разрешений до начала производства работ, если это требуется по закону;
• узаконивание (условное понятие, которое отсутствует в нормативно-правовой базе) – согласование перепланировки, которая была сделана без разрешения;
• кадастровый учет – внесение новых данных в ЕГРН, в том числе об изменении планировки недвижимости.

Изначально, данные о конфигурации помещения попадают в ЕГРН после его образования. Например, это происходит после приемки нового здания, при разделах, объединении и выделе объектов. Текущая планировка может быть изменена по решению владельца помещения, при соблюдении требований законодательства. Это влечет обязанность по внесению изменений в кадастровый учет, а если быть точнее – в ЕГРН.

Комментарий эксперта. Собственник может проходить согласования и учет лично, либо через представителя с доверенностью. Лучше соблюсти предписания нормативных актов до начала производства работ. Если обращаться за узакониванием после их завершения, возникают риски отказа. Например, это может быть связано с проведением запрещенных работ, с нарушением норм безопасности.

Поэтому рекомендуется согласовывать все заранее, готовить проект перепланировки. За заказом данного документа обращайтесь в «СМВ Групп». Мы занимаемся подготовкой проектной документации для проведения строительных работ по перепланировке нежилых помещений в нежилых зданиях и МКД, а также согласованием и узакониванием перепланировок «под ключ». Готовим заключения, поэтажные и технические планы, проводим инженерные изыскания. Для заказа согласования у вас оставьте заявку на нашем сайте или свяжитесь с нами по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург) или по email: info@profcourse.ru.

Как оформляется перепланировка нежилого помещения

До того, как обратиться в Росреестр и пройти учет изменений, предстоит выполнить ряд иных действий. Исходя из перечня запланированных работ и местонахождения помещения, может потребоваться:

• оформление разрешений на уровне собственников (если их несколько);
• получение протокола с согласием собственников МКД (если требуется);
• оформление проекта, техзаключения;
• обращение за распоряжением МЖИ на проведение перепланировки (только для работ в помещениях жилфонда Москвы);
• подача документов в Москомархитектуру (если проект предусматривает изменение фасадных решений, в том числе по колористике);
• обращение в МЖИ за актом приемки после окончания работ (только для МКД);
• заказ техплана у кадастрового инженера (требуется во всех случаях);
• обращение с заявлением в Росреестр для обновления данных в ЕГРН.

На каждой из перечисленных стадий могут возникнуть сложности и проблемы. Например, далеко не каждое пожелание клиента может быть отражено в проекте. Нормативные акты Москвы содержат перечни допустимых и запрещенных работ, которые можно выполнить при перепланировке. Задачей проектировщиков является не только соблюдение целей заказчика по ТЗ, но и требований законодательства.

Внесение в Росреестр техплана нельзя назвать согласованием перепланировке. Это лишь фиксация результата такого вида строительных работ. Должностные лица ведомства не проверяют проектные решения, не проводят приемку работ после их завершения. Перенос сведений в ЕГРН возможен, если форма и состав техплана соответствует Закону № 218-ФЗ, Приказу № П/0082.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Кто согласовывает перепланировку нежилых помещений

Регламент согласования и перечень документов для этого зависит от следующих факторов:

• где находится помещение (в жилфонде или в здании нежилого назначения);
• какие работы будут проводиться для изменения планировки (например, только внутри помещения либо с задействованием общего имущества МКД);
• повлечет ли перепланировка изменение фасадных решений (например, образование или демонтаж входной группы).

У всех помещений в нежилом здании будет такое же целевое назначение. В МКД могут быть как квартиры, так и помещения нежилой категории (обычно на первом этаже). Для них регламент согласований будет одинаков, так как это связано с обеспечением безопасности в жилфонде. В столице эти правила описаны в Постановлении № 508-ПП. Если же идет согласование работ на объектах нежилого фонда, то основным руководящим документом будет Постановление № 432-ПП.

Если перепланировка в нежилом здании

Потенциальные риски от работ в зданиях нежилой категории существенно меньше, чем для жилфонда. Это скажется и на процедурах согласований. Регламент действий собственника:

• необходимо заказать проект, оформить техзаключение;
• после получения проекта можно начинать работы, так как специальные разрешения не требуются (но только если не проводится изменение фасадов, которые согласовывает Москомархитектура);
• после окончания работ необходимо заключить договор с кадастровым инженером, заказать техплан;
• на основании техплана Росреестр обновит ЕГРН, выдаст подтверждающую выписку.

Безопасность работ на объектах нежилого фонда обеспечивают проектировщики. По этой причине заказать проект можно только в организации, состоящей в профильной СРО проектировщиков.

Доверив проектирование и подготовку технического заключений о строительных работах опытным и квалифицированным сотрудникам компании «СМВ Групп», вы обеспечите полное соответствие проведенных ремонтно-строительных работ требованиям законодательства.

Мы работаем с любыми типами нежилых помещений, осуществляем оперативную подготовку качественной проектной и технической документации любого уровня сложности. Наши специалисты обладают большим опытом в этой сфере и знают, как достичь максимального результата в согласовании перепланировок в кратчайшие сроки. Узнать подробнее о наших услугах вы можете, связавшись с нами по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург). Консультация бесплатна!

Если перепланировка в многоквартирном доме

Даже если проводится изменение планировки в нежилом помещении МКД, это влечет риски для жильцов квартир дома. Поэтому требования к согласованию таких работ намного строже, чем для жилфонда. Регламент действий собственника:

• необходимо заказать проект и техзаключение;
• если работы будут затрагивать домовое имущество, необходимо организовать голосование общего собрания собственников, оформить протокол;
• пакет документов направляется на проверку в жилинспекцию (если проект описывает фасадные изменения, МЖИ сама направит документацию в Москомархитектуру);
• по разрешению от МЖИ можно приступать к работам;
• после завершения перепланировки нужно представить в жилинспекцию журнал работ, получить акт.

Далее необходимо действовать так же, как и при проведении работ в зданиях нежилого назначения, т.е. заказать техплан, обратиться с ним в Росреестр.

Есть специальные требования к оформлению техзаключения для работ в МКД. Например, в зависимости от ситуации, за документом необходимо обращаться к автору проекта дома, в организацию, уполномоченную МЖИ. либо в проектную компанию. Подробнее об этих нюансах можно узнать из нашего материала по ссылке.

Разъяснения эксперта. Получение техплана и обновление данных в кадастре является обязательным требованием для всех вариантов перепланировки. При этом точный срок внесения изменений в ЕГРН законом не установлен. Собственник может пройти эту процедуру не сразу после окончания работ, а позже. Штрафов за это не предусмотрено. Но нужно учитывать, что несоответствие реальной планировки и сведений ЕГРН может повлечь проблемы при совершении сделок с недвижимостью.

Что делать, если перепланировка не узаконена?

Можно узаконить завершенные работы. Исходя из ситуации, собственник будет действовать следующим образом:

• нужно заказать техзаключение, которое подтвердит безопасность работ (так как перепланировка уже завершена, проект не нужен);
• работы, проведенные в МКД, можно узаконить в административном порядке через жилинспекцию (при отказе можно обратиться в суд);
• после узаконивания необходимо заказать техплан в обычном порядке, представить его в Росреестр.

Ключевое значение будут иметь выводы в техзаключении. Там проектировщики должны указать, что выполненные работы соответствуют требованиям законодательства, не повлекли ухудшение состояния конструкций, снижение их прочности. Документ можно заказать в проектной организации, включенной в состав СРО.

Штрафные санкции за несогласованную перепланировку

Прежде всего, законодательство предусматривает штрафы за перепланировку нежилого помещения. Для неузаконенных работ в МКД их размер может составить от 40 000 до 50 000 рублей. При этом перепланировку все равно придется узаконивать, так как иначе инженер не оформит техплан, а Росреестр не обновит данные в ЕГРН.

Штраф за неузаконенные работы в зданиях нежилого назначения федеральным законодательством не предусмотрен. Но указанные нарушения могут повлечь административную ответственность по региональным нормативным актам.

Как внести изменения в технический паспорт после перепланировки

Это действительно входит в состав требований для перепланировки. Для обновления техпаспорта необходимо обращаться в учреждения БТИ, хотя они и не участвуют в процедурах согласований. Что внести изменения, необходимо представить приемочный акт и техплан. БТИ обновит сведения не только в самом техпаспорте, но и в поэтажном плане. Вынесение отказа в данной процедуре не предусмотрено.

Как внести изменения в ЕГРН

Разберем, как внести изменения в Росреестр, а точнее, в сведения ЕГРН. До обращения в ведомство необходимо заказать техплан. Полномочия по оформлению этого документа есть только у кадастрового инженера. При этом специалист должен иметь действующий аттестат о квалификации.

Рекомендуем обращаться за помощью во внесении изменений в ЕГРН в «СМВ Групп». Наши преимущества для клиентов:

• инженеры нашей компании имеют действующие аттестаты, могут выполнять все виды кадастровых работ;
• обследования с подготовкой техплана занимаются 2-3 дня, после чего документ будет направлен в Росреестр через онлайн-сервис;
• большой опыт взаимодействия с Росреестром позволяет избежать приостановок и отказов в учете.

Не менее важно, что у нас можно заказать услуги по перепланировке «под ключ». Это значит, что «СМВ Групп» оформит проект и техзаключение, представит ваши интересы при согласованиях. По итогам работы вы получите выписку ЕГРН, подтверждающую законность завершенной перепланировки.

Процедура учета в кадастре предусматривает проверку формы и содержания техплана. Он оформляется в соответствии с Приказом № П/0082. Росреестр обновляет данные в ЕГРН бесплатно. Срок учетных действия составляет 5 дней, если техплан представлен в электронном виде напрямую в ведомство. При обращении через МФЦ продолжительность учета составит 7 дней.

Разъяснения эксперта. В некоторых случаях Росреестр приостанавливает учет или выносит отказное решение. Обычно это связано с неправильной трактовкой норм законодательства. В данной ситуации можно исправить сведения в техническом плане и повторно обратиться на учет, либо оспорить решение в суде. У кадастровых инженеров «СМВ Групп» есть положительная практика по обоих вариантам действий. Но чаще всего подготовленные нами технические планы проходят согласования с первого раза. Для заказа техплана по перепланировке, а также нужных согласований или получения бесплатной консультации по вашему объекту оставьте заявку на нашем сайте, либо позвоните по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург). Также можно написать нам на электронную почту: info@profcourse.ru.

Подробнее о наших кейсах смотрите по ссылке.

Кейсы по перепланировке от «СМВ Групп»

Кейс 1. На основании техзаключения и техплана, оформленных «СМВ Групп» была узаконена перепланировка офисных помещений нежилого здания. Заказчику требовалось срочное прохождение всех процедур, так как у него уже были заключены договоры аренды на сумму от 90 000 рублей. Кадастровый учет с обновлением ЕГРН прошел успешно и без приостановок.

Суть изменения планировки заключалась в возведении новых перегородок, расширении проемов под двери внутри помещений. Безопасность этих работ была подтверждена техзаключением. Обновленные характеристики объектов были описаны в техплане. Инженер «СВМ Групп» сам направил электронный документ с заявлением в Росреестр, после чего ведомство обновило информацию в ЕГРН.

Кейс 2. На основании проекта, оформленного «СМВ Групп», была проведена перепланировка в торговых помещениях магазина. После завершения работ был подготовлен техплан. Итогом всех согласований стало увеличение дохода от использования помещений почти на 50%.

Проект был оформлен в течение 5 дней. Так как работы проводились в нежилом здании, специальных разрешений не требовалось. Далее инженер «СМВ Групп» провел обследования и подготовил техплан за 2 дня. При прохождении учета в Росреестре замечаний не возникло.

Выводы

• Кадастровый учет после перепланировки – это обязательное требования законодательства. Основанием для этого является техплан.
• Для получения технического плана необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Документ заполняется по форме, утвержденной Приказом № П/0082.
• Учет в Росреестре заключается в обновлении сведений ЕГРН. Продолжительность процедуры составит 5 или 7 дней.

Список источников

• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• Постановление № 432-ПП (скачать);
• Постановление № 508-ПП (скачать);
• Приказ № П/0082 (скачать).