Обновление планировки недвижимости должно быть зафиксировано в ЕГРН. С этой целью владелец объекта обязан пройти учет в системе кадастра после завершения работ. Процедура проводится Росреестром, а ключевым документом для этого будет технический план. Он заполняется после обследований и обмера помещения кадастровым инженером. Регламент действий для изменения сведений об объекте недвижимости детализирован в Законе № 218-ФЗ.
Читайте, с какой целью осуществляется учет изменений после перепланировки, что обязан сделать собственник помещения, какая документация оформляется для Росреестра.
- Перепланировка помещений – основные понятия
- Как оформляется перепланировка нежилого помещения
- Список полезных документов
- Кто согласовывает перепланировку нежилых помещений
- Если перепланировка в нежилом здании
- Если перепланировка в многоквартирном доме
- Что делать, если перепланировка не узаконена?
- Штрафные санкции за несогласованную перепланировку
- Как внести изменения в технический паспорт после перепланировки
- Как внести изменения в ЕГРН
- Кейсы по перепланировке и регистрации изменений в Росреестре
- Кейс 1. На основании техзаключения и техплана, оформленных «СМВ Групп» была узаконена перепланировка офисных помещений нежилого здания. Заказчику требовалось срочное прохождение всех процедур, так как у него уже были заключены договоры аренды на сумму от 90 000 рублей. Кадастровый учет с обновлением ЕГРН прошел успешно и без приостановок.
- Кейс 2. На основании проекта, оформленного «СМВ Групп», была проведена перепланировка в торговых помещениях магазина. После завершения работ был подготовлен техплан. Итогом всех согласований стало увеличение дохода от использования помещений почти на 50%.
- Выводы
- FAQ
- Список источников
Перепланировка помещений – основные понятия
Внесение изменений в ЕГРН после перепланировки является заключительным этапом согласований или узаконивания. Изменение планировки осуществляется путем проведения строительных работ. Для этого собственник заказывает проект, а в определенных ситуациях и техническое заключение. На стадии до начала перепланировки Росреестр не принимает участие в согласованиях, не выдает разрешений.
Для целей изменения планировки законодательство содержит следующие понятия и определения:
- перепланировка – комплекс работ, по итогам которых меняется конфигурация объекта;
- согласование – получение разрешений до начала производства работ, если это требуется по закону;
- узаконивание (условное понятие, которое отсутствует в нормативно-правовой базе) – согласование перепланировки, которая была сделана без разрешения;
- кадастровый учет – внесение новых данных в ЕГРН, в том числе об изменении планировки недвижимости.
Изначально, данные о конфигурации помещения попадают в ЕГРН после его образования. Например, это происходит после приемки нового здания, при разделах, объединении и выделе объектов. Текущая планировка может быть изменена по решению владельца помещения, при соблюдении требований законодательства. Это влечет обязанность по внесению изменений в кадастровый учет, а если быть точнее – в ЕГРН.
Комментарий эксперта. Собственник может проходить согласования и учет лично, либо через представителя с доверенностью. Лучше соблюсти предписания нормативных актов до начала производства работ. Если обращаться за узакониванием после их завершения, возникают риски отказа. Например, это может быть связано с проведением запрещенных работ, с нарушением норм безопасности.
Как оформляется перепланировка нежилого помещения
До того, как обратиться в Росреестр и пройти учет изменений, предстоит выполнить ряд иных действий. Исходя из перечня запланированных работ и местонахождения помещения, может потребоваться:
- оформление разрешений на уровне собственников (если их несколько);
- получение протокола с согласием собственников МКД (если требуется);
- оформление проекта, техзаключения;
- обращение за распоряжением МЖИ на проведение перепланировки (только для работ в помещениях жилфонда Москвы);
- подача документов в Москомархитектуру (если проект предусматривает изменение фасадных решений, в том числе по колористике);
- обращение в МЖИ за актом приемки после окончания работ (только для МКД);
- заказ техплана у кадастрового инженера (требуется во всех случаях);
- обращение с заявлением в Росреестр для обновления данных в ЕГРН.
На каждой из перечисленных стадий могут возникнуть сложности и проблемы. Например, далеко не каждое пожелание клиента может быть отражено в проекте. Нормативные акты Москвы содержат перечни допустимых и запрещенных работ, которые можно выполнить при перепланировке. Задачей проектировщиков является не только соблюдение целей заказчика по ТЗ, но и требований законодательства.
Внесение в Росреестр техплана нельзя назвать согласованием перепланировке. Это лишь фиксация результата такого вида строительных работ. Должностные лица ведомства не проверяют проектные решения, не проводят приемку работ после их завершения. Перенос сведений в ЕГРН возможен, если форма и состав техплана соответствует Закону № 218-ФЗ, Приказу № П/0082.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец акта о сносе здания | Скачать |
| 2 | Запрос выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Инструкция для подачи документов в Росреестр | Скачать |
| 4 | Образец акта обследования | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 7 | Образец технического плана | Скачать |
| 8 | Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
Кто согласовывает перепланировку нежилых помещений
Регламент согласования и перечень документов для этого зависит от следующих факторов:
- где находится помещение (в жилфонде или в здании нежилого назначения);
- какие работы будут проводиться для изменения планировки (например, только внутри помещения либо с задействованием общего имущества МКД);
- повлечет ли перепланировка изменение фасадных решений (например, образование или демонтаж входной группы).
У всех помещений в нежилом здании будет такое же целевое назначение. В МКД могут быть как квартиры, так и помещения нежилой категории (обычно на первом этаже). Для них регламент согласований будет одинаков, так как это связано с обеспечением безопасности в жилфонде. В столице эти правила описаны в Постановлении № 508-ПП. Если же идет согласование работ на объектах нежилого фонда, то основным руководящим документом будет Постановление № 432-ПП.
Если перепланировка в нежилом здании
Потенциальные риски от работ в зданиях нежилой категории существенно меньше, чем для жилфонда. Это скажется и на процедурах согласований. Регламент действий собственника:
- необходимо заказать проект, оформить техзаключение;
- после получения проекта можно начинать работы, так как специальные разрешения не требуются (но только если не проводится изменение фасадов, которые согласовывает Москомархитектура);
- после окончания работ необходимо заключить договор с кадастровым инженером, заказать техплан;
- на основании техплана Росреестр обновит ЕГРН, выдаст подтверждающую выписку.
Безопасность работ на объектах нежилого фонда обеспечивают проектировщики. По этой причине заказать проект можно только в организации, состоящей в профильной СРО проектировщиков.
Если перепланировка в многоквартирном доме
Даже если проводится изменение планировки в нежилом помещении МКД, это влечет риски для жильцов квартир дома. Поэтому требования к согласованию таких работ намного строже, чем для жилфонда. Регламент действий собственника:
- необходимо заказать проект и техзаключение;
- если работы будут затрагивать домовое имущество, необходимо организовать голосование общего собрания собственников, оформить протокол;
- пакет документов направляется на проверку в жилинспекцию (если проект описывает фасадные изменения, МЖИ сама направит документацию в Москомархитектуру);
- по разрешению от МЖИ можно приступать к работам;
- после завершения перепланировки нужно представить в жилинспекцию журнал работ, получить акт.
Далее необходимо действовать так же, как и при проведении работ в зданиях нежилого назначения, т.е. заказать техплан, обратиться с ним в Росреестр.
Есть специальные требования к оформлению техзаключения для работ в МКД. Например, в зависимости от ситуации, за документом необходимо обращаться к автору проекта дома, в организацию, уполномоченную МЖИ. либо в проектную компанию. Подробнее об этих нюансах можно узнать из нашего материала по ссылке.
Разъяснения эксперта. Получение техплана и обновление данных в кадастре является обязательным требованием для всех вариантов перепланировки. При этом точный срок внесения изменений в ЕГРН законом не установлен. Собственник может пройти эту процедуру не сразу после окончания работ, а позже. Штрафов за это не предусмотрено. Но нужно учитывать, что несоответствие реальной планировки и сведений ЕГРН может повлечь проблемы при совершении сделок с недвижимостью.
Что делать, если перепланировка не узаконена?
Можно узаконить завершенные работы. Исходя из ситуации, собственник будет действовать следующим образом:
- нужно заказать техзаключение, которое подтвердит безопасность работ (так как перепланировка уже завершена, проект не нужен);
- работы, проведенные в МКД, можно узаконить в административном порядке через жилинспекцию (при отказе можно обратиться в суд);
- после узаконивания необходимо заказать техплан в обычном порядке, представить его в Росреестр.
Ключевое значение будут иметь выводы в техзаключении. Там проектировщики должны указать, что выполненные работы соответствуют требованиям законодательства, не повлекли ухудшение состояния конструкций, снижение их прочности. Документ можно заказать в проектной организации, включенной в состав СРО.
Штрафные санкции за несогласованную перепланировку
Прежде всего, законодательство предусматривает штрафы за перепланировку нежилого помещения. Для неузаконенных работ в МКД их размер может составить от 40 000 до 50 000 рублей. При этом перепланировку все равно придется узаконивать, так как иначе инженер не оформит техплан, а Росреестр не обновит данные в ЕГРН.
Штраф за неузаконенные работы в зданиях нежилого назначения федеральным законодательством не предусмотрен. Но указанные нарушения могут повлечь административную ответственность по региональным нормативным актам.
Как внести изменения в технический паспорт после перепланировки
Это действительно входит в состав требований для перепланировки. Для обновления техпаспорта необходимо обращаться в учреждения БТИ, хотя они и не участвуют в процедурах согласований. Что внести изменения, необходимо представить приемочный акт и техплан. БТИ обновит сведения не только в самом техпаспорте, но и в поэтажном плане. Вынесение отказа в данной процедуре не предусмотрено.
Как внести изменения в ЕГРН
Разберем, как внести изменения в Росреестр, а точнее, в сведения ЕГРН. До обращения в ведомство необходимо заказать техплан. Полномочия по оформлению этого документа есть только у кадастрового инженера. При этом специалист должен иметь действующий аттестат о квалификации.
Рекомендуем обращаться за помощью во внесении изменений в ЕГРН в «СМВ Групп». Наши преимущества для клиентов:
- инженеры нашей компании имеют действующие аттестаты, могут выполнять все виды кадастровых работ;
- обследования с подготовкой техплана занимаются 2-3 дня, после чего документ будет направлен в Росреестр через онлайн-сервис;
- большой опыт взаимодействия с Росреестром позволяет избежать приостановок и отказов в учете.
Не менее важно, что у нас можно заказать услуги по перепланировке «под ключ». Это значит, что «СМВ Групп» оформит проект и техзаключение, представит ваши интересы при согласованиях. По итогам работы вы получите выписку ЕГРН, подтверждающую законность завершенной перепланировки.
Процедура учета в кадастре предусматривает проверку формы и содержания техплана. Он оформляется в соответствии с Приказом № П/0082. Росреестр обновляет данные в ЕГРН бесплатно. Срок учетных действия составляет 5 дней, если техплан представлен в электронном виде напрямую в ведомство. При обращении через МФЦ продолжительность учета составит 7 дней.
Разъяснения эксперта. В некоторых случаях Росреестр приостанавливает учет или выносит отказное решение. Обычно это связано с неправильной трактовкой норм законодательства. В данной ситуации можно исправить сведения в техплане и повторно обратиться на учет, либо оспорить решение в суде. У кадастровых инженеров «СМВ Групп» есть положительная практика по обоих вариантам действий. Подробнее о наших кейсах смотрите по ссылке.
Кейсы по перепланировке и регистрации изменений в Росреестре
Кейс 1. На основании техзаключения и техплана, оформленных «СМВ Групп» была узаконена перепланировка офисных помещений нежилого здания. Заказчику требовалось срочное прохождение всех процедур, так как у него уже были заключены договоры аренды на сумму от 90 000 рублей. Кадастровый учет с обновлением ЕГРН прошел успешно и без приостановок.
Суть изменения планировки заключалась в возведении новых перегородок, расширении проемов под двери внутри помещений. Безопасность этих работ была подтверждена техзаключением. Обновленные характеристики объектов были описаны в техплане. Инженер «СВМ Групп» сам направил электронный документ с заявлением в Росреестр, после чего ведомство обновило информацию в ЕГРН.
Кейс 2. На основании проекта, оформленного «СМВ Групп», была проведена перепланировка в торговых помещениях магазина. После завершения работ был подготовлен техплан. Итогом всех согласований стало увеличение дохода от использования помещений почти на 50%.
Проект был оформлен в течение 5 дней. Так как работы проводились в нежилом здании, специальных разрешений не требовалось. Далее инженер «СМВ Групп» провел обследования и подготовил техплан за 2 дня. При прохождении учета в Росреестре замечаний не возникло.
Выводы
- Кадастровый учет после перепланировки – это обязательное требования законодательства. Основанием для этого является техплан.
- Для получения технического плана необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Документ заполняется по форме, утвержденной Приказом № П/0082.
- Учет в Росреестре заключается в обновлении сведений ЕГРН. Продолжительность процедуры составит 5 или 7 дней.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление акта обследования | от 10 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 12 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Сопровождение кадастрового учета | от 15 000 руб. |
