Понятие перепланировки подразумевает проведение работ по изменению конфигурации нежилого помещения, изменению характеристик стен, проемов и других параметров. Тема обширная и всегда вызывает много вопросов.
В обзоре мы расскажем о том, как узаконить перепланировку нежилого помещения и дадим пошаговый алгоритм действий.
- Что такое перепланировка нежилого помещения
- Какие документы нужны, чтобы узаконить перепланировку
- Проект перепланировки
- Техническое заключение
- Технический план
- Полезные документы
- Алгоритм согласования
- Как узаконить перепланировку помещенияв нежилом здании
- Как узаконить перепланировку нежилого помещения в жилом доме
- Алгоритм согласования перепланировки нежилых помещений в Москве
- Кто выдает разрешение на перепланировку нежилого помещения
- Как узаконить самовольную перепланировку
- Кейсы по перепланировке нежилых помещений в Москве
- Кейс1. Перепланировка помещения в торговом центре для увеличения прибыли от сдачи в аренду
- Кейс 2. Перепланировка нежилого помещения в МКД для образования части торгового помещения
- Часто задаваемые вопросы
- Стоимость услуг
- Выводы
- Список использованной литературы
Что такое перепланировка нежилого помещения
В большинстве случаев владельцы или арендаторы торговых, офисных, производственных помещений сталкиваются с необходимостью переделывать их под требования бизнеса. Простого ремонта зачастую недостаточно, и чтобы сделать объект более функциональным, приходится возводить дополнительные стены, переносить санузлы, заделывать проемы или расширять их.
Эти и другие виды работ перечислены в Постановлении №508-ПП и подразумевают под собой перепланировку.
Чтобы в дальнейшем работать в таком помещении на законных основаниях, эти переделки необходимо согласовывать перед их началом, либо узаконивать, если они уже были сделаны.
Какие документы нужны, чтобы узаконить перепланировку
Чтобы признать законной или согласовать перепланировку, нужно подготовить три основных документа. На них мы остановимся подробнее.
Проект перепланировки
Согласно законодательству, любая перепланировка должна выполняться на только основании проекта. Документ содержит исходные данные об объекте, перечисление работ, расчеты, меры безопасности, планы и чертежи помещения после проведения работ, требования к стройматериалам, сведения о заказчике и о проектной организации.
Разработкой проекта вправе заниматься только профильная компания, состоящая в СРО. Проектировщики компании «СМВ ГРУПП» разработают проектную документацию, которая отвечает всем требованиям.
Техническое заключение
По результатам обследований делается заключение о состоянии конструкций и возможности проведения работ по перепланировке. Необходимо убедиться, что запланированные работы допустимы и безопасны, не повлекут за собой ухудшения характеристик конструкций и инженерных систем.
Технический план
Чтобы зарегистрировать новые сведения в ЕГРН, необходимо разработать новый технический план. Техплан разрабатывается кадастровым инженером после завершения строительных работ и подписания приемочного акта.
Это основные документы, без которых процесс согласования невозможен. Узнать, какая еще документация будет нужна в вашем случае, вы можете у экспертов «СМВ ГРУПП».
Полезные документы
| № | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец проекта перепланировки | скачать |
| 2 | Образец технического заключения | скачать |
| 3 | Образец технического плана | скачать |
| 4 | Образец заявления о согласовании перепланировки | скачать |
Алгоритм согласования
На опыте мы сталкиваемся с огромным количеством случаев, когда предприниматели приобретают объекты и первым делом начинают ремонт, который в итоге сводится к перепланировке. К сожалению, не всегда ремонт выполняется с соблюдением норм, что потом вызывает вопросы со стороны контролирующих органов. А хуже всего, что выполненные работы могут представлять опасность для здания и находящихся в нем людей.
Чтобы после ремонта помещение не вызывало претензий других собственников, проверяющих органов и не представляло опасности из-за переделки конструкций, эти изменения необходимо узаконить. Порядок действий зависит от того, где находится помещение — в нежилом здании или многоквартирном доме (МКД).
Конечно, в идеале разрабатывать и согласовывать проект нужно до ремонтных работ. Но, если вы столкнулись с необходимостью узаконить перепланировку уже по факту ее завершения, обратитесь в «СМВ ГРУПП» — компанию с 10-летним опытом в сфере узаконивания перепланировок.
Как узаконить перепланировку помещения в нежилом здании
Если интересующее нас помещение расположено в нежилом здании и все работы происходили внутри него, проблем с узакониванием обычно не возникает.
Порядок действий будет следующим:
- Заказ проекта перепланировки и разработка технического заключения в проектной организации. Если затрагивались несущие конструкции, необходимо убедиться, что работы выполнены с соблюдением норм и безопасны для находящихся в здании людей. Для этого проводится обследование и разрабатывается заключение о состоянии несущих конструкций.
- Оформление техплана с новыми данными.
- Передача документов в Росреестр, получение выписки ЕГРН. Отправить документы можно через МФЦ или онлайн через сервис на сайте Росреестра. Кадастровые инженеры «СМВ ГРУПП» сами отправляют документацию на регистрацию в Росреестр.
Как узаконить перепланировку нежилого помещения в жилом доме
Если изменения коснулись нежилого помещения в многоквартирном доме, порядок их узаконивания будет сложнее.
Сначала важно проанализировать объект на наличие грубых нарушений, чтобы понять, можно ли здесь вообще что-то узаконить или нужно переделывать всё обратно. Если явных нарушений нет, либо они устранены, то следующие действия будут такими:
- Разработка проекта и технического заключения о том, что выполненные работы законны и не представляют опасности.
- Согласование с Центром гигиены и эпидемиологии г. Москвы.
- Согласование документации с Мосжилинспекцией (МЖИ), получение акта о выполненной перепланировке.
- Разработка технического плана с новыми характеристиками.
- Кадастровый учёт, получение выписки ЕГРН.
Алгоритм согласования перепланировки нежилых помещений в Москве
Теперь рассмотрим порядок согласования еще не выполненной перепланировки, то есть, как это лучше делать в идеале.
Комментарий эксперта. На нежилые здания не распространяется действие ЖК РФ, поэтому проектная документация не требует промежуточных согласований в других инстанциях. Росреестр вносит изменения на основании технического плана, разработанного по итогам перепланировки. Важно заранее убедиться, чтобы такие работы не попадали под реконструкцию.
Если речь идет о помещении в многоквартирном доме, то здесь алгоритм сложнее и подразумевает ряд согласований в государственных органах:
- Заказ проекта перепланировки и заключения о состоянии несущих конструкций.
- Согласование с ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» на соответствие проекта санитарно-эпидемиологическим требованиям. ФБУЗ проводит экспертизу, по итогам которой выдает заключение.
- Согласование в Мосжилинспекции и получение решения. МЖИ проверяет соблюдение норм, регламентированных Постановлением № 508-ПП.
- Проведение строительных работ строго по проекту и получение акта от приемочной комиссии.
- Заказ технического плана у кадастровых инженеров, либо в профильной организации. Компания «СМВ ГРУПП» предлагает услуги под ключ, поэтому вы можете заказать полный комплект документации — от разработки проекта до оформления технического плана с последующей регистрацией.
- Кадастровый учёт с внесением в ЕГРН сведений об изменившихся характеристиках, получение выписки.
Комментарий эксперта. При проведении работ на несущих конструкциях техническое заключение должен разрабатывать автор проекта дома. Зачастую поиск автора вызывает трудности, особенно, если дом относится к старому жилому фонду.
В таком случае заключение делается в уполномоченной организации с допуском к выполнению данного вида работ. Если вам нужно заказать техническое заключение у автора проекта дома, но вы не знаете, как это сделать, обратитесь в «СМВ ГРУПП», мы подробно проконсультируем вас.
Кто выдает разрешение на перепланировку нежилого помещения
По закону перепланировка в помещениях, находящихся в многоквартирных домах, осуществляется только на основании разрешения Мосжилинспекции. Чтобы получить это разрешение, у вас должны быть проект и техническое заключение.
Чтобы согласовать возможность перепланировки или узаконить уже сделанную, необходимо, чтобы все изменения соответствовали Постановлению Правительства №508.
В случае, если работы затрагивают общедомовое имущество (лестницы, вход в подъезд, крыши, чердаки, подвалы, тамбуры), необходимо согласие 2/3 жильцов. Если изменения происходят в пристроенной части, то организовывать собрание собственников не надо.
Комментарий эксперта. Не получится согласовать такие переделки фасада, которые нарушают архитектурный облик дома, а также его колористическое решение.
Как узаконить самовольную перепланировку
За незаконную перепланировку собственник помещения в МКД всегда получает штраф, который необходимо оплатить вне зависимости от дальнейших действий. Если в ходе ремонта не были допущены грубые нарушения, то легализовать такую перепланировку реально — либо путем согласования с МЖИ, либо через суд.
Но, если перепланировка так и не была узаконена, это может привести к негативным последствиям:
- Если работы выполнены с нарушением норм, вас обяжут за свой счет привести помещение в первоначальный вид. Жилищная инспекция устанавливает сроки, в течение которых предписания должны быть выполнены. Если сроки нарушаются, дело передают в суд, а это влечёт за собой дополнительные расходы.
- Приостановки при регистрации договора аренды.
- Невозможность получить алкогольную или медицинскую лицензию.
Кейсы по перепланировке нежилых помещений в Москве
Кейс1. Перепланировка помещения в торговом центре для увеличения прибыли от сдачи в аренду
Чтобы сделать помещение в торговом центре более привлекательным для арендаторов, собственник принял решение сделать перепланировку и заменить окна на панорамное остекление.
Для этого сотрудники «СМВ ГРУПП» изготовили проект, техническое заключение, а также проект частичного изменения фасадов. Для учета изменений был разработан технический план, который впоследствии был зарегистрирован в Росреестре. Подготовка документации заняла 19 дней и еще 10 дней понадобилось для регистрации. Менее чем за 30 рабочих дней все работы были согласованы и у заказчика на руках была выписка из ЕГРН.
Подробнее читайте в кейсе.
Кейс 2. Перепланировка нежилого помещения в МКД для образования части торгового помещения
Собственник решил сделать перепланировку, а также выделить часть помещения под офис.
Для этого проектировщики «СМВ ГРУПП» разработали проект с выделением части помещения и техническое заключение. На подготовку технической документации ушло всего 5 рабочих дней. После согласования в МЖИ был разработан технический план и успешно зарегистрирован в Росреестре.
Подробности кейса здесь.
Часто задаваемые вопросы
Стоимость услуг
| № | Услуга | Стоимость, руб. |
| 1 | Изготовление проекта перепланировки | от 25 000 |
| 2 | Сопровождение согласования и узаконивания перепланировки | от 20 000 |
| 3 | Изготовление технического плана | от 25 000 |
| 4 | Сопровождение процедуры кадастрового учета | от 15 000 |
Выводы
В статье мы подробно рассмотрели алгоритм согласования перепланировок в нежилых помещениях, теперь подведем итоги.
- Понятия «узаконить» и «согласовать» следует разделить. Если вы уже сделали перепланировку, но не внесли новые сведения в ЕГРН, то ее нужно узаконить. Это обязательно, ведь самовольное внесение изменений в конструкции здания может представлять опасность для других людей, нарушать облик города и противоречить строительным нормам. Если вы только собираетесь делать перепланировку, то ее нужно согласовать в уполномоченных органах, предварительно разработав проектную документацию.
- Согласовать перепланировку помещения в нежилом здании проще, чем в многоквартирном доме, поскольку нежилые здания не попадают под действие ЖК РФ и согласований с МЖИ не требуется.
- Перепланировка считается узаконенной или согласованной, когда сведения об изменениях зарегистрированы в ЕГРН.
Если вы планируете делать перепланировку, либо вам необходимо узаконить уже сделанные изменения, обратитесь к специалистам компании «СМВ ГРУПП». Мы проконсультируем вас по всем вопросам, оценим риски приостановок, согласуем перепланировку нежилого помещения в максимально сжатые сроки, подготовим необходимую документацию и передадим ее в Росреестр.
Список использованной литературы
- Постановление Правительства Москвы №508-ПП (скачать);
- Жилищный кодекс РФ (скачать);
- Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать).
