Что нужно для разрешения на реконструкцию в 2024 году

В этом материале мы раскрыли для вас актуальные вопросы, касающиеся реконструкции объектов недвижимости.

Реконструкция — это…

В Градостроительном кодексе РФ сказано, что это изменение параметров здания, его основных частей. Данный вид работ может проводиться на двух видах объектов: капитального строительства и линейный. 

Подпишитесь на наш канал в Телеграм, пожалуйста. Кейсы, отзывы, лайфхаки. Канал ведет руководитель организации

Обычно реконструкция подразумевает:

• изменение целевого назначения здания;
• замена или восстановление непригодных элементов;
• изменение частей здания, его параметров (например, этажность, высота, площадь и т.д.).

Если нужно изменить оконные и дверные проемы (размеры, расположение), то согласовывается в комитете по архитектуре и градостроительству города. Так как данные элементы относятся к фасаду здания. 

Решение о проведении реконструкции принимает владелец, если их несколько, то необходимо согласие каждого. Это может быть в связи с изношенностью элементов объекта, либо с желанием собственника изменить параметры (например, расшириться).

В многоквартирных домах провести такие работы тоже можно, но это трудно, так как нужно получить 100% согласие всех собственников дома. В удобном табличном формате вы можете увидеть, для каких объектов выдается разрешение и каким органом. Наглядный пример замены несущих конструкций:

№	Объект	Орган, выдающий разрешение
1	Объект на участке (связанный с использованием недр)	Федеральный орган управления государственным фондом недр
2	Атомно Энергетический объект	Роскосмос
3	Гидротехнические сооружения (аэропорты, иные объекты воздушного и железнодорожного транспорта, оборона государства, линии связи и т.д.)	Уполномоченный орган исполнительной власти
4	Объект, находящийся на территории, относящейся к лесному фонду РФ	Орган государственной власти по субъекту или местные органы (перед этим требуется экспертиза лесного проекта)
5	Объект, реконструкция которого планируется на участке особо охраняемой природной зоны	Органы власти (федеральный, региональные, местные)
6	Многоквартирный дом или нежилое здание	Госстройнадзор
7	Реконструкция фасада здания	Согласование в Москомархитектуре, при изменении характеристик — Госстройнадзор
8	Линейные объекты	Госстройнадзор, Ростехнадзор
9	Опасные промышленные объекты	Госстройнадзор, Ростехнадзор

В остальных случаях разрешение выдается местными органами по расположению рассматриваемого участка. 

Подпишитесь на наш канал в Телеграм, пожалуйста. Кейсы, отзывы, лайфхаки. Канал ведет руководитель организации

Комментарий эксперта. Проводить реконструкцию, не получив разрешения нельзя. Также должен быть проект. В ином случае владельцу грозит административная ответственность и санкция в виде штрафов. Чтобы исследовать объект, определить меры безопасности, установить пределы воздействия стоит обратиться к проектировщикам. 

Порядок получения разрешения на реконструкцию

Этапы выполняемых действий, чтобы получить разрешение и начать строительные работы:

• письменное согласие всех правообладателей (если их несколько);
• выбрать и обратиться в организацию, предоставляющие услуги проектировщика;
• собрать и предоставить эксперту все документы, позволить исследовать объект в натуре;
• получить проект;
• обратиться в организацию и заказать план земельного участка (градостроительный);
• обратиться с собранными документами в Госстройнадзор с заявлением и получить разрешение.

Только после получения разрешения и на его основании можно начать выполнять строительные работы согласно плану.

Обращаем ваше внимание на обязательные инженерные изыскания. Это комплекс работ, направленный на изучение и исследование природных условий и факторов техногенного воздействия. Они проводятся главными инженерами проекта (это может быть организация или ИП). Главное условие — членство в СРО. Инженерные изыскания нужны для:

• возможности осуществления земляных работ;
• проверка назначения объекта согласно цели постройки;
• описание и обоснование решений в сфере архитектуры и планировки;
• сведения о природных условиях и техногенных факторов воздействия на окружающую среду;
•  описание всего строения в целом и отдельных его элементов, пристроек;
• факторы безопасности при проведении строительства;
• расчеты основных элементов объекта, фундамента и т.д.

Чтобы подать документы нужно предоставить проект. Приложением к нему идет пояснительная записка, схема, архитектурные и планировочные решения, организация работ в целом, меры безопасности.

Подпишитесь на наш канал в Телеграм, пожалуйста. Кейсы, отзывы, лайфхаки. Канал ведет руководитель организации

Читайте также: Перепланировка и переустройство нежилого помещения

Проект также подлежит экспертизе, так как отсутствие заключения или отрицательный его результат не позволят получить желаемое разрешение.

В статье мы уже говорили о подаче заявления в Госстройнадзор. Помимо заявление нужно собрать некоторые документы:

• проект и соответствующая документация;
• правоустанавливающие документы на здание, землю;
• согласие всех владельцев;
• заключение экспертизы плана;
• градостроительный план (его срок не должен быть более 3 лет);
• копия свидетельства об аккредитации организации, которая проводила экспертизу.

Сейчас подать документы можно проще — через МФЦ, общий срок рассмотрения — 7 дней. Он может быть продлен в зависимости от вида объекта реконструкции. Порой владелец сталкивается с отказом, данное решение можно обжаловать через суд. Для этого возможно придется еще раз заказывать проект реконструкции. Если решение будет все же положительным, тогда стоит перейти к стадии заключения договора с подрядчику и приступить к началу работ. 

Подпишитесь на наш канал в Телеграм, пожалуйста. Кейсы, отзывы, лайфхаки. Канал ведет руководитель организации

После этого наступает стадия ввода в эксплуатацию, пригласить приемочную комиссию, которые составят акт и вновь получить разрешение от Госстройнадзора. Далее обращаемся к кадастровому инженеру, который сделает ТП (технический план). Там отражаются все изменения, на основании чего Росреестр вносит в ЕГРН новые сведения. Факт внесения новых сведений подтверждается выпиской. Это является завершающей стадией реконструкции.  

Комментарий эксперта. Всю реконструкцию можно разделить на три больших этапа, включающих в себя все остальные. Это изыскание, создание проекта и экспертиза. В компании СМВ “ГРУПП” сотрудники без проблем соберут все документы и создадут проект в соответствии с ГОСТами и СНиПами.

Список полезных документов 

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

№	Описание документа	Ссылка для скачивания
	Технический план	Скачать
	Техническое задание на реконструкцию	Скачать
	Выписка из ЕГРН	Скачать
	Подготовка проектной документации на экспертизу (рекомендации)	Скачать
	Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию	Скачать
	Заявление о проведении экспертизы проекта	Скачать
	Заявление о кадастровом учете	Скачать
	Заявление на выдачу разрешения на строительство	Скачать

Читайте также: Согласование фасадов в 2022 году

Как согласовать оконченную реконструкцию

Если вы проверили строительные работы с целью реконструкции, то вам грозит административный штраф, так как это запрещено законодательством РФ. Санкция наступает по ст. 9.5 КоАП РФ в виде штрафа в размере от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей. Также строительство приостанавливается в связи с вынесенным предписанием. 

Ни в одном нормативно-правовом акте нет порядка согласования оконченной реконструкции. Если работы уже выполнены в отсутствии проекта и без соответствующих разрешений, то можно попробовать пойти в суд. Правда для этого потребуются эксперты с опытом в области юриспруденции и проектирования. 

Тем не менее, чтобы узаконить такую постройку, нужно заказывать инженерные изыскания, проект и проводить экспертизу. Отдавая собранные документы в местные органы, с большей долей вероятности вы получите отрицательный ответ, так как сначала получают разрешение, а потом строят. Тогда сохраните копию заявления и приложите ее к исковому заявлению при обращении в суд.

Часто суд не удовлетворяет иск, но есть шанс добиться успеха, если будет доказано, что вы соблюдали требования безопасности, правила и нормы. И в этом случае также необходимо внести новые данные в ЕГРН через Росреестр или МФЦ. Но перед этим заказывается технический план у кадастрового инженера.

Когда вы пройдете кадастровый учет, то как владелец объекта получите новую выписку из ЕГРН. Получение выписки из ЕГРН с новыми данными — завершающий этап узаконивания реконструкции. 

Комментарий эксперта. Компания СМВ “ГРУПП” много раз брала сложные задачи. Узаконивание уже возведенных реконструкций есть в багаже нашего успешного опыта. 

Отказ суда в узаконивании реконструкции

Если согласовать или узаконить реконструкцию не получилось, можно попробовать обратиться с жалобой и оспорить решение в суде.

Мы выделили наиболее частые причины отказа:

• недостаточно документов;
• документы оформлены с ошибками или в целом неправильно;
• нарушение норм, правил и законодательства РФ;
• нет разрешения и (или) проекта;
• проектировщик не является членом саморегулируемой организации;
• отрицательный результат экспертизы и т.д.

Чтобы доказать и обосновать наличие многих важных факторов будет целесообразно привлечь в качестве участника судебного процесса проектировщика. Если иск будет удовлетворен, тогда разрешение можно получить на основании положительного судебного решения. Также нужно помнить о внесении данных в ЕГРН (кадастровый учет) через Росреестр или МФЦ. 

Комментарий эксперта. Сотрудники нашей компании окажут поддержку на всех этапах согласования или оспаривания. Также мы можем представлять ваши интересы в суде и помочь оспорить отрицательные решения. 

Читайте также: Акт обследования о сносе по нормам 2024 года

Сроки согласования

Градостроительный кодекс РФ говорит, что выдача разрешения на строительство занимаете не более 7 дней, однако, срок может быть продлен на определенные виды объектов.

Дольше времени занимает экспертиза и сбор соответствующих документов. В срок входят следующие стадии:

• создание проекта всегда занимает больше времени, а также проведение инженерных изысканий, затягивание может быть обусловлено сложными характерными свойствами объекта;
• экспертиза может проходить от 2 до 3 месяцев;
• градостроительный план готовится от 2 до 3 недель;
• согласование с иными организациями также увеличивает время.

К этому всему добавляется ввод в эксплуатацию, акт, технический план и изменения данных в ЕГРН. В итоге общий срок может достигать 6 месяцев.

Комментарий эксперта. У нас в СМВ “ГРУПП” есть услуги в сфере проектирования, также мы поможем собрать документацию для реконструкции. Более подробную информацию предоставят наши менеджеры по телефону. 

Предписание государственной инспекции по недвижимости

При появлении данного органа местные органы передали функции в сфере контроля за нежилым фондом и земельными участками. Полномочия осуществляются так:

рассмотрение обращений ведомств, физических и юридических лиц;

• проведение плановых и внеплановых проверок;
• выявление самовольных построек и принятие решения о сносе объекта;
• выявление использования объектов не по целевому назначению;
• ведение административных дел;
• вынесение предписаний.

К их функциям не относится согласование и выдача разрешения.

Причины вынесения предписания  

Государственная инспекция недвижимости выносит предписание в ходе проведение плановых и внеплановых проверок.

Их причинами может послужить:

• нет проекта, разрешения на строительство;
• неправильное оформление прав на участок, на котором расположен объект недвижимости;
• отсутствие заключения экспертизы;
• нарушение правил в строительной и градостроительной сфере;
• нарушение налогового законодательства РФ.

Комментарий эксперта. Использование объектов культурного наследия тоже находится под надзором Госинспекции. В таком случае идет взаимодействие с Госстройнадзором и МосКомАрхитектурой. 

Порядок устранения предписания Госинспекции

Сотрудники СМВ “ГРУПП” ни раз сталкивались с задачей устранение предписания. Мы решили поделиться с вами краткой инструкцией, как устранить предписание. Порядок может немного отличаться в зависимости от индивидуальных особенностей объекта.

Подготовка к проверке

Избежать предписание можно благодаря тщательной подготовке. Проще, когда проверка плановая, но готовым нужно быть и к внеплановой проверке. Для корректировки и наведению порядка в документации рекомендует обратиться к экспертам. 

Иногда может потребоваться проведение строительных процедур и прохождение согласований, если ранее это не было сделано. 

Получение предписания от Госинспекции

В целом это документ, который содержит описание выявленных нарушений. Также там указаны сроки устранения, именно поэтому вам понадобится помощь нашей компании. 

Если вы считаете, что предписание вынесено незаконно, его можно обжаловать в суде, подав иск. 

Способы устранения нарушений в предписании

Мы предлагаем варианты способов устранения, например:

• внесение изменений или разработка новых документов;
• новые согласования в местных органах, ведомствах и иных организациях;
• проведение строительных работ;
• изменение правового статуса объекта, изменение цели использования.

Это только основные и часто используемые варианты, на самом деле их гораздо больше, а выбор зависит от конкретных нарушений.

Документы для устранения предписания

Также мы подготовили еще один список документов, которые могут понадобиться для устранения предписания Госинспекции. Туда относится:

• если необходимо устранение в области фасада здания — АГР (архитектурно-градостроительное решение);
• заключение комиссии о соответствии ГОСТам и законодательным правилам;
• заключение иных организаций о согласовании;
• паспорт безопасности;
• заключение кадастрового инженера.

АГР состоит из следующих схем: 

• плана;
• организация участка;
• фасада;
• план первого и последующих неповторяющихся этажей;
• разрезы с указанием отметок. 

Также прилагается пояснительная записка с таблицей ТЭП.

Заключение о соответствии состоит из:

• факт безопасности объекта;
• данные о состоянии объекта;
• факт соответствия ГОСТам, СНиПам и иным нормам РФ.

Читайте также: Рабочая документация — что это такое и как заказать

Уведомление об устранении предписания

Если все нарушения устранены, вы можете смело уведомить Госинспекцию об этом. В предписании указаны сроки его устранения, при их нарушении также может последовать административная ответственность в соответствии с КоАП РФ.

Если в ходе устранения нарушений проводились какие-либо строительные работы, тогда будет проведено обследование объекта в натуре.

Почему СМВ “ГРУПП”

Находимся на рынке с 2013 года, более 85% проектов завершаем раньше указанного срока. 

Гарантия на услуги — 1 год.

Наша команда состоит из квалифицированных сотрудников, профессионалов, знающих свое дело. 

В штате “СМВ ГРУПП” 7 специалистов различных направлений. В нашем портфолио уже более 10 000 проектов, а 120 компаний сотрудничают и доверяют “СМВ ГРУПП”.

Наши сотрудники специализируются и предлагают более 45 видов услуг.

Другие компании отказались от 132 сложных задач, но мы не побоялись, взяли их в работу и успешно завершили.

Читайте также: Согласование входа в здание или многоквартирный дом в 2024году

Кейсы нашей компании

Пример 1. Способствовали получению разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции фитнес-клуба.

Пример 2. Получили разрешение на ввод в эксплуатацию крупной организации в СПБ

Список использованной литературы

Мы подготовили для вас нормативно-правовые акты с удобной функцией скачивания. Теперь не нужно искать всю информацию в интернете. 

• Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон “О кадастровой деятельности” от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (скачать);
• Приказ Минэкономразвития “Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке” от 20 ноября 2015 г. № 861 (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 “Об установлении формы технического плана….» (скачать).

Выводы

• Чтобы произвести реконструкцию необходимо получить все согласования и разрешения. 
• Обязательным этапом является прохождение экспертизы и получение ее положительного решения. 
• Выдачей разрешения на строительство занимается Госстройнадзор.