Что нужно для разрешения на реконструкцию в 2024 году

Реконструкция

В этом материале мы раскрыли для вас актуальные вопросы, касающиеся реконструкции объектов недвижимости.

Реконструкция — это…

В Градостроительном кодексе РФ сказано, что это изменение параметров здания, его основных частей. Данный вид работ может проводиться на двух видах объектов: капитального строительства и линейный. 

Обычно реконструкция подразумевает:

  • изменение целевого назначения здания;
  • замена или восстановление непригодных элементов;
  • изменение частей здания, его параметров (например, этажность, высота, площадь и т.д.).

Если нужно изменить оконные и дверные проемы (размеры, расположение), то согласовывается в комитете по архитектуре и градостроительству города. Так как данные элементы относятся к фасаду здания. 

Решение о проведении реконструкции принимает владелец, если их несколько, то необходимо согласие каждого. Это может быть в связи с изношенностью элементов объекта, либо с желанием собственника изменить параметры (например, расшириться).

В многоквартирных домах провести такие работы тоже можно, но это трудно, так как нужно получить 100% согласие всех собственников дома. В удобном табличном формате вы можете увидеть, для каких объектов выдается разрешение и каким органом. Наглядный пример замены несущих конструкций:

Объект  Орган, выдающий разрешение
1 Объект на участке (связанный с использованием недр) Федеральный орган управления государственным фондом недр
2 Атомно Энергетический объект Роскосмос
3 Гидротехнические сооружения (аэропорты, иные объекты воздушного и железнодорожного транспорта, оборона государства, линии связи и т.д.) Уполномоченный орган исполнительной власти
4 Объект, находящийся на территории, относящейся к лесному фонду РФ Орган государственной власти по субъекту или местные органы (перед этим требуется экспертиза лесного проекта)
5 Объект, реконструкция которого планируется на участке особо охраняемой природной зоны Органы власти (федеральный, региональные, местные)
6 Многоквартирный дом или нежилое здание Госстройнадзор
7 Реконструкция фасада здания Согласование в Москомархитектуре, при изменении характеристик — Госстройнадзор
8 Линейные объекты Госстройнадзор, Ростехнадзор
9 Опасные промышленные объекты Госстройнадзор, Ростехнадзор

В остальных случаях разрешение выдается местными органами по расположению рассматриваемого участка. 

Комментарий эксперта. Проводить реконструкцию, не получив разрешения нельзя. Также должен быть проект. В ином случае владельцу грозит административная ответственность и санкция в виде штрафов. Чтобы исследовать объект, определить меры безопасности, установить пределы воздействия стоит обратиться к проектировщикам. 

Порядок получения разрешения на реконструкцию

Этапы выполняемых действий, чтобы получить разрешение и начать строительные работы:

  • письменное согласие всех правообладателей (если их несколько);
  • выбрать и обратиться в организацию, предоставляющие услуги проектировщика;
  • собрать и предоставить эксперту все документы, позволить исследовать объект в натуре;
  • получить проект;
  • обратиться в организацию и заказать план земельного участка (градостроительный);
  • обратиться с собранными документами в Госстройнадзор с заявлением и получить разрешение.

Только после получения разрешения и на его основании можно начать выполнять строительные работы согласно плану.

Обращаем ваше внимание на обязательные инженерные изыскания. Это комплекс работ, направленный на изучение и исследование природных условий и факторов техногенного воздействия. Они проводятся главными инженерами проекта (это может быть организация или ИП). Главное условие — членство в СРО. Инженерные изыскания нужны для:

  • возможности осуществления земляных работ;
  • проверка назначения объекта согласно цели постройки;
  • описание и обоснование решений в сфере архитектуры и планировки;
  • сведения о природных условиях и техногенных факторов воздействия на окружающую среду;
  •  описание всего строения в целом и отдельных его элементов, пристроек;
  • факторы безопасности при проведении строительства;
  • расчеты основных элементов объекта, фундамента и т.д.

Чтобы подать документы нужно предоставить проект. Приложением к нему идет пояснительная записка, схема, архитектурные и планировочные решения, организация работ в целом, меры безопасности.

Читайте также: Перепланировка и переустройство нежилого помещения

Образец разрешения на строительство
Образец разрешения на строительство

Проект также подлежит экспертизе, так как отсутствие заключения или отрицательный его результат не позволят получить желаемое разрешение.

В статье мы уже говорили о подаче заявления в Госстройнадзор. Помимо заявление нужно собрать некоторые документы:

  • проект и соответствующая документация;
  • правоустанавливающие документы на здание, землю;
  • согласие всех владельцев;
  • заключение экспертизы плана;
  • градостроительный план (его срок не должен быть более 3 лет);
  • копия свидетельства об аккредитации организации, которая проводила экспертизу.

Сейчас подать документы можно проще — через МФЦ, общий срок рассмотрения — 7 дней. Он может быть продлен в зависимости от вида объекта реконструкции. Порой владелец сталкивается с отказом, данное решение можно обжаловать через суд. Для этого возможно придется еще раз заказывать проект реконструкции. Если решение будет все же положительным, тогда стоит перейти к стадии заключения договора с подрядчику и приступить к началу работ. 

После этого наступает стадия ввода в эксплуатацию, пригласить приемочную комиссию, которые составят акт и вновь получить разрешение от Госстройнадзора. Далее обращаемся к кадастровому инженеру, который сделает ТП (технический план). Там отражаются все изменения, на основании чего Росреестр вносит в ЕГРН новые сведения. Факт внесения новых сведений подтверждается выпиской. Это является завершающей стадией реконструкции.  

Комментарий эксперта. Всю реконструкцию можно разделить на три больших этапа, включающих в себя все остальные. Это изыскание, создание проекта и экспертиза. В компании СМВ “ГРУПП” сотрудники без проблем соберут все документы и создадут проект в соответствии с ГОСТами и СНиПами.

Список полезных документов 

В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.

Описание документа Ссылка для скачивания
Технический план  Скачать
Техническое задание на реконструкцию Скачать
Выписка из ЕГРН  Скачать
Подготовка проектной документации на экспертизу (рекомендации) Скачать
Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию Скачать
Заявление о проведении экспертизы проекта Скачать
Заявление о кадастровом учете Скачать
Заявление на выдачу разрешения на строительство Скачать

Читайте также: Согласование фасадов в 2022 году

Основные требования к реконструкции по Градостроительному кодексу РФ
Основные требования к реконструкции по Градостроительному кодексу РФ

Как согласовать оконченную реконструкцию

Если вы проверили строительные работы с целью реконструкции, то вам грозит административный штраф, так как это запрещено законодательством РФ. Санкция наступает по ст. 9.5 КоАП РФ в виде штрафа в размере от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей. Также строительство приостанавливается в связи с вынесенным предписанием. 

Ни в одном нормативно-правовом акте нет порядка согласования оконченной реконструкции. Если работы уже выполнены в отсутствии проекта и без соответствующих разрешений, то можно попробовать пойти в суд. Правда для этого потребуются эксперты с опытом в области юриспруденции и проектирования. 

Тем не менее, чтобы узаконить такую постройку, нужно заказывать инженерные изыскания, проект и проводить экспертизу. Отдавая собранные документы в местные органы, с большей долей вероятности вы получите отрицательный ответ, так как сначала получают разрешение, а потом строят. Тогда сохраните копию заявления и приложите ее к исковому заявлению при обращении в суд.

Часто суд не удовлетворяет иск, но есть шанс добиться успеха, если будет доказано, что вы соблюдали требования безопасности, правила и нормы. И в этом случае также необходимо внести новые данные в ЕГРН через Росреестр или МФЦ. Но перед этим заказывается технический план у кадастрового инженера.

Когда вы пройдете кадастровый учет, то как владелец объекта получите новую выписку из ЕГРН. Получение выписки из ЕГРН с новыми данными — завершающий этап узаконивания реконструкции. 

Комментарий эксперта. Компания СМВ “ГРУПП” много раз брала сложные задачи. Узаконивание уже возведенных реконструкций есть в багаже нашего успешного опыта. 

Разрешение на ввод
Разрешение на ввод в эксплуатацию

Отказ суда в узаконивании реконструкции

Если согласовать или узаконить реконструкцию не получилось, можно попробовать обратиться с жалобой и оспорить решение в суде.

Мы выделили наиболее частые причины отказа:

  • недостаточно документов;
  • документы оформлены с ошибками или в целом неправильно;
  • нарушение норм, правил и законодательства РФ;
  • нет разрешения и (или) проекта;
  • проектировщик не является членом саморегулируемой организации;
  • отрицательный результат экспертизы и т.д.

Чтобы доказать и обосновать наличие многих важных факторов будет целесообразно привлечь в качестве участника судебного процесса проектировщика. Если иск будет удовлетворен, тогда разрешение можно получить на основании положительного судебного решения. Также нужно помнить о внесении данных в ЕГРН (кадастровый учет) через Росреестр или МФЦ. 

Комментарий эксперта. Сотрудники нашей компании окажут поддержку на всех этапах согласования или оспаривания. Также мы можем представлять ваши интересы в суде и помочь оспорить отрицательные решения. 

Читайте также: Акт обследования о сносе по нормам 2024 года

Сроки согласования

Градостроительный кодекс РФ говорит, что выдача разрешения на строительство занимаете не более 7 дней, однако, срок может быть продлен на определенные виды объектов.

Дольше времени занимает экспертиза и сбор соответствующих документов. В срок входят следующие стадии:

  • создание проекта всегда занимает больше времени, а также проведение инженерных изысканий, затягивание может быть обусловлено сложными характерными свойствами объекта;
  • экспертиза может проходить от 2 до 3 месяцев;
  • градостроительный план готовится от 2 до 3 недель;
  • согласование с иными организациями также увеличивает время.

К этому всему добавляется ввод в эксплуатацию, акт, технический план и изменения данных в ЕГРН. В итоге общий срок может достигать 6 месяцев.

Комментарий эксперта. У нас в СМВ “ГРУПП” есть услуги в сфере проектирования, также мы поможем собрать документацию для реконструкции. Более подробную информацию предоставят наши менеджеры по телефону. 

После кадастрового учета заявитель получит выписку ЕГРН
После кадастрового учета заявитель получит выписку ЕГРН

Предписание государственной инспекции по недвижимости

При появлении данного органа местные органы передали функции в сфере контроля за нежилым фондом и земельными участками. Полномочия осуществляются так:

рассмотрение обращений ведомств, физических и юридических лиц;

  • проведение плановых и внеплановых проверок;
  • выявление самовольных построек и принятие решения о сносе объекта;
  • выявление использования объектов не по целевому назначению;
  • ведение административных дел;
  • вынесение предписаний.

К их функциям не относится согласование и выдача разрешения.

Причины вынесения предписания  

Государственная инспекция недвижимости выносит предписание в ходе проведение плановых и внеплановых проверок.

Их причинами может послужить:

  • нет проекта, разрешения на строительство;
  • неправильное оформление прав на участок, на котором расположен объект недвижимости;
  • отсутствие заключения экспертизы;
  • нарушение правил в строительной и градостроительной сфере;
  • нарушение налогового законодательства РФ.

Комментарий эксперта. Использование объектов культурного наследия тоже находится под надзором Госинспекции. В таком случае идет взаимодействие с Госстройнадзором и МосКомАрхитектурой. 

Порядок устранения предписания Госинспекции

Сотрудники СМВ “ГРУПП” ни раз сталкивались с задачей устранение предписания. Мы решили поделиться с вами краткой инструкцией, как устранить предписание. Порядок может немного отличаться в зависимости от индивидуальных особенностей объекта.

Новые харкатеристики объекта после реконструкции описываются в техническом плане
Новые харакатеристики объекта после реконструкции описываются в техническом плане

Подготовка к проверке

Избежать предписание можно благодаря тщательной подготовке. Проще, когда проверка плановая, но готовым нужно быть и к внеплановой проверке. Для корректировки и наведению порядка в документации рекомендует обратиться к экспертам. 

Иногда может потребоваться проведение строительных процедур и прохождение согласований, если ранее это не было сделано. 

Получение предписания от Госинспекции

В целом это документ, который содержит описание выявленных нарушений. Также там указаны сроки устранения, именно поэтому вам понадобится помощь нашей компании. 

Если вы считаете, что предписание вынесено незаконно, его можно обжаловать в суде, подав иск. 

Способы устранения нарушений в предписании

Мы предлагаем варианты способов устранения, например:

  • внесение изменений или разработка новых документов;
  • новые согласования в местных органах, ведомствах и иных организациях;
  • проведение строительных работ;
  • изменение правового статуса объекта, изменение цели использования.

Это только основные и часто используемые варианты, на самом деле их гораздо больше, а выбор зависит от конкретных нарушений.

Документы для устранения предписания

Также мы подготовили еще один список документов, которые могут понадобиться для устранения предписания Госинспекции. Туда относится:

  • если необходимо устранение в области фасада здания — АГР (архитектурно-градостроительное решение);
  • заключение комиссии о соответствии ГОСТам и законодательным правилам;
  • заключение иных организаций о согласовании;
  • паспорт безопасности;
  • заключение кадастрового инженера.

АГР состоит из следующих схем: 

  • плана;
  • организация участка;
  • фасада;
  • план первого и последующих неповторяющихся этажей;
  • разрезы с указанием отметок. 

Также прилагается пояснительная записка с таблицей ТЭП.

Заключение о соответствии состоит из:

  • факт безопасности объекта;
  • данные о состоянии объекта;
  • факт соответствия ГОСТам, СНиПам и иным нормам РФ.

Читайте также: Рабочая документация — что это такое и как заказать

Уведомление об устранении предписания

Если все нарушения устранены, вы можете смело уведомить Госинспекцию об этом. В предписании указаны сроки его устранения, при их нарушении также может последовать административная ответственность в соответствии с КоАП РФ.

Если в ходе устранения нарушений проводились какие-либо строительные работы, тогда будет проведено обследование объекта в натуре.

Почему СМВ “ГРУПП”

Находимся на рынке с 2013 года, более 85% проектов завершаем раньше указанного срока. 

Гарантия на услуги — 1 год.

Наша команда состоит из квалифицированных сотрудников, профессионалов, знающих свое дело. 

В штате “СМВ ГРУПП” 7 специалистов различных направлений. В нашем портфолио уже более 10 000 проектов, а 120 компаний сотрудничают и доверяют “СМВ ГРУПП”.

Наши сотрудники специализируются и предлагают более 45 видов услуг.

Другие компании отказались от 132 сложных задач, но мы не побоялись, взяли их в работу и успешно завершили.

Читайте также: Согласование входа в здание или многоквартирный дом в 2024году

Кейсы нашей компании

Пример 1. Способствовали получению разрешения на ввод в эксплуатацию после реконструкции фитнес-клуба.

Кейс 1

Пример 2. Получили разрешение на ввод в эксплуатацию крупной организации в СПБ

Кейс 2

Список использованной литературы

Мы подготовили для вас нормативно-правовые акты с удобной функцией скачивания. Теперь не нужно искать всю информацию в интернете. 

  • Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (скачать);
  • Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (скачать);
  • Федеральный закон “О кадастровой деятельности” от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (скачать);
  • Федеральный закон “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (скачать);
  • Приказ Минэкономразвития “Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке” от 20 ноября 2015 г. № 861 (скачать);
  • Приказ Росреестра № П/0082 “Об установлении формы технического плана….» (скачать).

Выводы

  • Чтобы произвести реконструкцию необходимо получить все согласования и разрешения. 
  • Обязательным этапом является прохождение экспертизы и получение ее положительного решения. 
  • Выдачей разрешения на строительство занимается Госстройнадзор. 
Часто задаваемые вопросы
Зачем нужна реконструкция?
Чтобы произвести замену отдельных элементов объекта или их восстановление.
Чем заканчивается реконструкция?
Заключительный этап - получение новой выписки из ЕГРН с внесенными сведениями в кадастровый учет.
Сколько стоит выдача разрешения на реконструкцию?
Данная процедура в РФ бесплатна.

Узнайте цену на эту услугу:

 

 

Оцените статью
СМВ ГРУПП