Как разделить коммерческую недвижимость — вероятно вы уже задались этим вопросом и ищете информацию о возможности осуществления этой процедуры.
Любому собственнику, да и в целом любому, кто владеет и пользуется недвижимым имуществом, в определенный момент может потребоваться увеличение количества обособленных объектов, для возможности продажи одного из них, сдачи в аренду или по иным причинам. Увеличить количество обособленных объектов можно с помощью разделения одного на несколько.
В этой статье постараемся раскрыть наиболее подробно о порядке проведения такой процедуры в отношении нежилого имущества, подготовки технического плана раздела помещения, внесения изменения в ЕГРН.
- Когда может потребоваться раздел помещений
- Раздел помещения
- Порядок раздела нежилого помещения
- Проект перепланировки
- Стоимость услуг
- Как подготовить проект перепланировки и раздела нежилого помещения
- Технический план раздела помещения
- Стоимость услуг
- Внесение изменений в сведения ЕГРН
- Порядок подачи заявления о внесении изменений в ЕГРН
- Полезные документы
- Кейсы компании “СМВ ГРУПП”
- Выводы
- Список использованной литературы
Когда может потребоваться раздел помещений
Такое преобразование может потребоваться по разным причинам. Например:
- собственник принял решение о продаже имущества, однако его площадь довольно большая. В таком случае раздел имущества на части может помочь в более быстрой его продаже, особенно, если большинство покупателей заинтересованы в покупке небольших площадей;
- раздел помещения между собственниками. Например, нежилое помещение находится в долевом владении. Согласно, статье 252 Гражданского кодекса, имущество, которое находится в долевой собственности, может быть разделено по соглашению сторон. Соответственно, для возможности раздела долевой собственности нежилого помещения, подписывается соглашение о разделе нежилого помещения и при необходимости собственники проводят его “реальный” раздел, а именно проводят переустройство или перепланировку;
- собственник планирует сдавать имущество в аренду под офисы. Однако, в распоряжении находится довольно большая площадь и брать ее в аренду потенциальные арендаторы не торопятся, так как отдают предпочтение изолированным кабинетам. В данном случае, собственник может произвести раздел недвижимости на несколько.
Таким образом, преобразование нежилого помещения на множество частей, может способствовать быстрой передаче имущества в аренду.
Разделение собственности может потребоваться и в иных случаях.
Раздел помещения
Раздел помещения на несколько, также именуемый “раскадастрирование” недвижимости, подразумевает его разделение из одного на два и более, путем проведения определенных работ.
Согласно, подпункту 14, пункту 2, статьи 2 ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ (далее “384-ФЗ”), помещение — это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
Из данного определения, можно сделать вывод об его основных характеристиках, а именно:
- находится в здании;
- имеет определенное назначение;
- имеет строительные конструкции (стены, перегородки), которые его разграничивают.
Таким образом, важные признаки такого вида собственности — это его изолированность, обособленность от другой части здания.
Кроме того, оно должно соответствовать нормам и требованиям законодательства (пожарная безопасность, санитарные нормы). Иметь выход в места общего пользования здания или изолированный выход на улицу.
Соответственно, для возможности признания изолированности и обособленности, вновь образованные нежилые помещения должны соответствовать описанным характеристикам.
Здесь еще также нужно учесть требования, предъявляемые к объектам, в зависимости от их назначения (офис, магазин). Например, наличие оконных проемов, вентиляции.
При разделе имущества, помещение из которого преобразуются новые части, в рамках кадастрового учета прекращает существование (снимается с регистрации), а вновь образованные ставятся на кадастр. Происходит в своем роде, “раскадастрирование” недвижимости, то есть из одного номера, образуются несколько.
Порядок раздела нежилого помещения
Раздел может происходить путем перепланировки и/или переустройства.
Под перепланировкой или переустройством понимаются работы, которые не требуют получения разрешения на строительство.
Постановлением Правительства Москвы от 27 августа 2012 года № 432-ПП (“432-ПП”), определены виды работ, не требующие разрешения. К ним можно отнести:
- демонтаж перегородок и ненесущих стен, устройство новых;
- возведение или ликвидация окон и дверей;
- изменение лифтового оборудования;
- установка систем, в части утепления фасадов;
- работы по замене элементов кровли;
- иные виды работ, указанные в приложении 432 -ПП.
При преобразовании нежилого помещения на несколько, проводятся определенные действия, в зависимости от конечного результата с целью изоляции образованных после раздела нежилых помещений. Например, могут осуществляться следующие виды работ:
- перенос перегородочных конструкций на другое место;
- установление новых перегородок, стен;
- возведение дверных проемов;
- и иные действия.
Проект перепланировки
До начала работ, должен быть изготовлен проект перепланировки и техническое заключение.
Пояснения от эксперта. Проект перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, до начала работ, необходимо будет согласовать в уполномоченном органе. Например, в Москве, таким органом будет Московская жилищная инспекция.
Предварительное согласование с инспекцией, будет нужно, в том числе, при затрагивании несущих стен, при обустройстве проемов в перегородках и иных работах, указанных в подпунктах 2 и 3 Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.
Предварительное согласование по разделению нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, не требуется. Процесс можно начать, согласно подготовленному проекту и техническому заключению.
Проект включает в себя:
- пояснительную записку, которая в свою очередь состоит из архитектурно-планировочного решения, информации о коммунальных сетях;
- графическую часть, а именно схемы, чертежи;
- приложения.
Касательно технического заключения, оно может включать в себя информацию о состоянии конструкций сооружения и возможности осуществления работ, а также об их безопасности, выводы и рекомендации.
Документы должны быть подготовлены компанией, которая специализируется в данном направлении, в том числе организация должна состоять в СРО.
Эксперты ООО “СМВ ГРУПП” самостоятельно и в кратчайшие сроки подготовят проект любой сложности. Основными критериями в работе каждого специалиста компании является качественное оказание услуг.
Стоимость услуг
| Наименование | Цена |
| Оформление проекта и тех заключения на перепланировку | От 25 000 руб. |
| С ценами на другие услуги ООО “СМВ ГРУПП” можно ознакомиться здесь. | |
Как подготовить проект перепланировки и раздела нежилого помещения
До начала разработки проекта, требуется получить исходно-разрешительную документацию:
- для получения информации о конструктивных элементах здания, его особенностях, закажите технический паспорт. Паспорт можно заказать в БТИ по месту нахождения здания. При обращении будет выдана копия паспорта;
- для получения информации об актуальных сведениях, закажите выписку из ЕГРН. Компания “СМВ ГРУПП” готова предложить свои услуги в части запроса и получения любых форм выписок из единого реестра недвижимости в сжатые сроки, с минимальными расходами;
- закажите проект, получив необходимые сведения.
Технический план раздела помещения
После подготовки проекта и заключения, осуществления действий по разделу помещения на несколько, нужно внести сведения о преобразовании в Росреестр. Это возможно будет сделать посредством подготовки тех плана.
Технический план (далее ТП) — это подготавливаемый кадастровым инженером документ, в соответствии с требованиями ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее “ФЗ-218”).
Согласно статье 24 ФЗ-218, он включает в себя информацию уже внесенную в реестр и новую необходимую для внесения изменения в ЕГРН.
Документ состоит из графической и текстовой части. Он готовится на электронном носителе, с использованием ЭЦП, может также дублироваться в бумажном виде.
Разъяснения от эксперта. Информация вносится в документ или на основании разрешения на ввод в эксплуатацию здания, или, согласно представленному проекту и акту приемки, подтверждающего завершение перепланировки. Полученные сведения включаются в текстовую и графическую части технического плана раздела помещения.
Более подробно о требованиях к его подготовке, указано в Приказе Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.
Кратко можно обозначить, что подготовка технического плана осуществляется согласно представленной информации, документов (проектная документация, акт приемки, заключение, информация о собственности) и проведенного инженером обследования сооружения.
В него будут включены все характеристики образованной недвижимости.
Кадастровые инженеры “СМВ ГРУПП” имеют большой опыт работы в части подготовки ТП по различной тематике, в том числе, в связи с произведенным разделом здания. Если вам необходимо подготовить данный документ после произведенной перепланировки, обратитесь к специалистам ООО “СМВ ГРУПП”.
Стоимость услуг
| Наименование | Цена |
| Подготовка технического плана | От 20 000 рублей, срок от 1 дня. Скидки при заказе от 3-х и при заказе от 10 000 кв.м. |
| С ценами на иные услуги компании “СМВ ГРУПП” можно ознакомиться здесь. | |
Внесение изменений в сведения ЕГРН
Сведения о произведенных преобразованиях необходимо внести в Единый государственный реестр недвижимости. Согласно, статьи 41 ФЗ-218, при образовании двух объектов при разделе недвижимости, в отношении всех объектов одновременно осуществляется госрегистрация прав и кадастровый учет.
После раздела, новым объектам будет присвоен соответствующий номер, то есть они будут поставлены на кадастровый учет, а имущество из которого они были образованы, архивируется.
Таким образом, осуществляя действия по преобразованию, собственник недвижимости получает “на выходе” новые права собственности с отдельными кадастровыми номерами.
Порядок подачи заявления о внесении изменений в ЕГРН
Для внесения изменения в сведения Росреестра, после произведенного разделения недвижимости, необходимо подготовить и подать следующие документы:
- заявление на каждый образованный объект (подается собственником или его представителем, действующего на основании нотариальной доверенности);
- технический план (записанный на электронном носителе);
- подтверждение полномочий заявителя, в том числе документы, удостоверяющие его личность, доверенность на представителя;
- соглашение о разделе нежилых помещений (в случае, если собственников более одного);
- подтверждение оплаты государственной пошлины (учитывая, что при разделении, одновременно осуществляется государственная регистрация прав и кадастрового учета, необходимо оплатить государственную пошлину;
Госпошлина оплачивается за каждое регистрационное действие, то есть за регистрацию соответствующего права собственности (2 права — 2 госпошлины).
Размер пошлины зависит от заявителя. Если с заявлением обращается физическое лицо, размер, согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 НК, составит 2000 руб., для юридического лица, пошлина будет 22 000 руб.).
- могут быть представлены также прочие сведения, согласно требованиям законодательства.
Со списком необходимых документов, также можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра.
Стоит отметить, что некоторая информация может быть запрошена регистрирующим органом в порядке межведомственного взаимодействия. Например, устав организации, информация о генеральном директоре, могут быть запрошены из реестра сведений юридических лиц.
Подробный порядок подачи заявления указан в статье 18 ФЗ-218.
Документы можно подать электронно через личный кабинет на сайте Росреестра (при наличии ЭЦП) или лично через Многофункциональные центры (МФЦ).
Полезные документы
| № | Наименование | Ссылка для скачивания |
| 1. | Технический план | Скачать |
| 2. | Образец проекта перепланировки | Скачать |
| 3. | Образец заполнения заявления о постановке на ГКУ | Скачать |
| 4. | Запрос выписки ЕГРН | Скачать |
| 5. | Образец акта обследования | Скачать |
Результат регистрации внесения изменений в ЕГРН
Срок рассмотрения заявления составляет 5-7 рабочих дней. По итогам рассмотрения, регистрирующий орган может принять следующие решения:
- о приостановлении регистрации права и учета (в данном случае будет необходимо устранить причины приостановки);
- о возврате заявления;
- об отказе в регистрации;
- о регистрации права и учета (в данном случае выдает выписку из ЕГРН на каждую образованную собственность).
Совет от эксперта. На практике часто встречаются случаи, когда даже при идеально подготовленных документах, регистрирующий орган может выдать решение о приостановлении регистрации. Причины — “подводные камни” о которых вы не догадывались. В таком случае, важно получить решение о приостановке и своевременно устранить все ее причины.
Большую роль в устранении причин приостановки, будет играть также возможность оперативной обратной связи с кадастровым инженером.
Соответственно при выборе исполнителя, обращайте внимание на условия предоставления его услуг, как долго существует организация, отзывы.
ООО “СМВ ГРУПП” оказывает услуги с 2013 года. За это время наши специалисты подготовили более 35 000 планов и обмеряли более 2 000 000 кв. м. недвижимости. Основная цель работы компании — получение положительного результата при оказании услуг.
Кейсы компании “СМВ ГРУПП”
Наша компания имеет большой опыт подготовки документов при осуществлении раздела недвижимости.
Кейс. Создано 11 новых объектов. При сдаче их в аренду собственник может получить около 150 000 рублей прибыли.
При выполнении работ были осуществлены, в том числе следующие действия: изучение документации, обследование на месте, составление технических планов и согласование их с заказчиком.
Другие кейсы ООО “СМВ ГРУПП” здесь.
Выводы
При необходимости собственник недвижимости может произвести работы, в виде перепланировки, переустройства, для возможности раздела помещения на 2 (два). После их осуществления, необходимо внести изменение в ЕГРН.
В результате преобразования имущества из одного в несколько, предыдущий объект архивируется, а образованным присваиваются новые кадастровые номера.
Заявление о внесении изменений подается в регистрирующий орган, который уполномочен проводить регистрацию прав и учета. По итогам рассмотрения, в случае положительного решения, выдается выписка из реестра на каждую образованную собственность.
Список использованной литературы
- ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ;
- Приказ Росреестра от 15.03.2022 N П/0082;
- ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ;
- «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ;
- «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ;
- Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП;
- Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2012 года № 432-ПП.
