Как разделить нежилое помещение на два отдельных в 2024 году

Раздел объекта недвижимости

Как разделить коммерческую недвижимость — вероятно вы уже задались этим вопросом и ищете информацию о возможности осуществления этой процедуры.

Любому собственнику, да и в целом любому, кто владеет и пользуется недвижимым имуществом, в определенный момент может потребоваться увеличение количества обособленных объектов, для возможности продажи одного из них, сдачи в аренду или по иным причинам. Увеличить количество обособленных объектов можно с помощью разделения одного на несколько.

В этой статье постараемся раскрыть наиболее подробно о порядке проведения такой процедуры в отношении нежилого имущества, подготовки технического плана раздела помещения, внесения изменения в ЕГРН.

Когда может потребоваться раздел помещений

Такое преобразование может потребоваться по разным причинам. Например:

  • собственник принял решение о продаже имущества, однако его площадь довольно большая. В таком случае раздел имущества на части может помочь в более быстрой его продаже, особенно, если большинство покупателей заинтересованы в покупке небольших площадей;
  • раздел помещения между собственниками. Например, нежилое помещение находится в долевом владении. Согласно, статье 252 Гражданского кодекса, имущество, которое находится в долевой собственности, может быть разделено по соглашению сторон. Соответственно, для возможности раздела долевой собственности нежилого помещения, подписывается соглашение о разделе нежилого помещения и при необходимости собственники проводят его “реальный” раздел, а именно проводят переустройство или перепланировку;
  • собственник планирует сдавать имущество в аренду под офисы. Однако, в распоряжении находится довольно большая площадь и брать ее в аренду потенциальные арендаторы не торопятся, так как отдают предпочтение изолированным кабинетам. В данном случае, собственник может произвести раздел недвижимости на несколько.

Таким образом, преобразование нежилого помещения на множество частей, может способствовать быстрой передаче имущества в аренду.

Разделение собственности может потребоваться и в иных случаях.

Как разделить нежилое помещение на два отдельных в 2024 году
Фото большого помещения

Раздел помещения

Раздел помещения на несколько, также именуемый “раскадастрирование” недвижимости, подразумевает его разделение из одного на два и более, путем проведения определенных работ.

Согласно, подпункту 14, пункту 2, статьи 2 ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ (далее “384-ФЗ”), помещение — это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Из данного определения, можно сделать вывод об его основных характеристиках, а именно:

  • находится в здании;
  • имеет определенное назначение;
  • имеет строительные конструкции (стены, перегородки), которые его разграничивают.

Таким образом, важные признаки такого вида собственности — это его изолированность, обособленность от другой части здания.

Кроме того, оно должно соответствовать нормам и требованиям законодательства (пожарная безопасность, санитарные нормы). Иметь выход в места общего пользования здания или изолированный выход на улицу.

Соответственно, для возможности признания изолированности и обособленности, вновь образованные нежилые помещения должны соответствовать описанным характеристикам.

Здесь еще также нужно учесть требования, предъявляемые к объектам, в зависимости от их назначения (офис, магазин). Например, наличие оконных проемов, вентиляции.

При разделе имущества, помещение из которого преобразуются новые части, в рамках кадастрового учета прекращает существование (снимается с регистрации), а вновь образованные ставятся на кадастр. Происходит в своем роде, “раскадастрирование” недвижимости, то есть из одного номера, образуются несколько.

Порядок раздела нежилого помещения

Раздел может происходить путем перепланировки и/или переустройства.

Под перепланировкой или переустройством понимаются работы, которые не требуют получения разрешения на строительство.

Постановлением Правительства Москвы от 27 августа 2012 года № 432-ПП (“432-ПП”), определены виды работ, не требующие разрешения. К ним можно отнести:

  • демонтаж перегородок и ненесущих стен, устройство новых;
  • возведение или ликвидация окон и дверей;
  • изменение лифтового оборудования;
  • установка систем, в части утепления фасадов;
  • работы по замене элементов кровли;
  • иные виды работ, указанные в приложении 432 -ПП.

При преобразовании нежилого помещения на несколько, проводятся определенные действия, в зависимости от конечного результата с целью изоляции образованных после раздела нежилых помещений. Например, могут осуществляться следующие виды работ:

  • перенос перегородочных конструкций на другое место;
  • установление новых перегородок, стен;
  • возведение дверных проемов;
  • и иные действия.
Как разделить нежилое помещение на два отдельных в 2024 году
Пример раздела помещения

Проект перепланировки

До начала работ, должен быть изготовлен проект перепланировки и техническое заключение.

Пояснения от эксперта. Проект перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, до начала работ, необходимо будет согласовать в уполномоченном органе. Например, в Москве, таким органом будет Московская жилищная инспекция.

Предварительное согласование с инспекцией, будет нужно, в том числе, при затрагивании несущих стен, при обустройстве проемов в перегородках и иных работах, указанных в подпунктах 2 и 3 Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП.

Предварительное согласование по разделению нежилого помещения, расположенного в нежилом здании, не требуется. Процесс можно начать, согласно подготовленному проекту и техническому заключению.

Проект включает в себя:

  • пояснительную записку, которая в свою очередь состоит из архитектурно-планировочного решения, информации о коммунальных сетях;
  • графическую часть, а именно схемы, чертежи;
  • приложения.

Касательно технического заключения, оно может включать в себя информацию о состоянии конструкций сооружения и возможности осуществления работ, а также об их безопасности, выводы и рекомендации.

Документы должны быть подготовлены компанией, которая специализируется в данном направлении, в том числе организация должна состоять в СРО.

Эксперты ООО “СМВ ГРУПП” самостоятельно и в кратчайшие сроки подготовят проект любой сложности. Основными критериями в работе каждого специалиста компании является качественное оказание услуг.

Стоимость услуг

Наименование Цена
Оформление проекта и тех заключения на перепланировку От 25 000 руб.
С ценами на другие услуги ООО “СМВ ГРУПП” можно ознакомиться здесь.
Как разделить нежилое помещение на два отдельных в 2024 году
Пример страницы из проекта переустройства (до выполнения работ)

Как подготовить проект перепланировки и раздела нежилого помещения

До начала разработки проекта, требуется получить исходно-разрешительную документацию:

  • для получения информации о конструктивных элементах здания, его особенностях, закажите технический паспорт. Паспорт можно заказать в БТИ по месту нахождения здания. При обращении будет выдана копия паспорта;
  • для получения информации об актуальных сведениях, закажите выписку из ЕГРН. Компания “СМВ ГРУПП” готова предложить свои услуги в части запроса и получения любых форм выписок из единого реестра недвижимости в сжатые сроки, с минимальными расходами;
  • закажите проект, получив необходимые сведения.
Как разделить нежилое помещение на два отдельных в 2024 году
Образец выписки из Росреестра

Технический план раздела помещения

После подготовки проекта и заключения, осуществления действий по разделу помещения на несколько, нужно внести сведения о преобразовании в Росреестр. Это возможно будет сделать посредством подготовки тех плана.

Технический план (далее ТП) — это подготавливаемый кадастровым инженером документ, в соответствии с требованиями ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее “ФЗ-218”).

Согласно статье 24 ФЗ-218, он включает в себя информацию уже внесенную в реестр и новую необходимую для внесения изменения в ЕГРН.

Документ состоит из графической и текстовой части. Он готовится на электронном носителе, с использованием ЭЦП, может также дублироваться в бумажном виде.

Разъяснения от эксперта. Информация вносится в документ или на основании разрешения на ввод в эксплуатацию здания, или, согласно представленному проекту и акту приемки, подтверждающего завершение перепланировки. Полученные сведения включаются в текстовую и графическую части технического плана раздела помещения.

Более подробно о требованиях к его подготовке, указано в Приказе Росреестра от 15.03.2022 № П/0082.

Кратко можно обозначить, что подготовка технического плана осуществляется согласно представленной информации, документов (проектная документация, акт приемки, заключение, информация о собственности) и проведенного инженером обследования сооружения.

В него будут включены все характеристики образованной недвижимости.

Кадастровые инженеры “СМВ ГРУПП” имеют большой опыт работы в части подготовки ТП по различной тематике, в том числе, в связи с произведенным разделом здания. Если вам необходимо подготовить данный документ после произведенной перепланировки, обратитесь к специалистам ООО “СМВ ГРУПП”.

Стоимость услуг

Наименование Цена
Подготовка технического плана От 20 000 рублей, срок от 1 дня. Скидки при заказе от 3-х и при заказе от 10 000 кв.м.
С ценами на иные услуги компании “СМВ ГРУПП” можно ознакомиться здесь.

Внесение изменений в сведения ЕГРН

Сведения о произведенных преобразованиях необходимо внести в Единый государственный реестр недвижимости. Согласно, статьи 41 ФЗ-218, при образовании двух объектов при разделе недвижимости, в отношении всех объектов одновременно осуществляется госрегистрация прав и кадастровый учет.

После раздела, новым объектам будет присвоен соответствующий номер, то есть они будут поставлены на кадастровый учет, а имущество из которого они были образованы, архивируется.

Таким образом, осуществляя действия по преобразованию, собственник недвижимости получает “на выходе” новые права собственности с отдельными кадастровыми номерами.

Порядок подачи заявления о внесении изменений в ЕГРН

Для внесения изменения в сведения Росреестра, после произведенного разделения недвижимости, необходимо подготовить и подать следующие документы:

  • заявление на каждый образованный объект (подается собственником или его представителем, действующего на основании нотариальной доверенности);
  • технический план (записанный на электронном носителе);
  • подтверждение полномочий заявителя, в том числе документы, удостоверяющие его личность, доверенность на представителя;
  • соглашение о разделе нежилых помещений (в случае, если собственников более одного);
  • подтверждение оплаты государственной пошлины (учитывая, что при разделении, одновременно осуществляется государственная регистрация прав и кадастрового учета, необходимо оплатить государственную пошлину;

Госпошлина оплачивается за каждое регистрационное действие, то есть за регистрацию соответствующего права собственности (2 права — 2 госпошлины).

Размер пошлины зависит от заявителя. Если с заявлением обращается физическое лицо, размер, согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 НК, составит 2000 руб., для юридического лица, пошлина будет 22 000 руб.).

  • могут быть представлены также прочие сведения, согласно требованиям законодательства.

Со списком необходимых документов, также можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра.

Стоит отметить, что некоторая информация может быть запрошена регистрирующим органом в порядке межведомственного взаимодействия. Например, устав организации, информация о генеральном директоре, могут быть запрошены из реестра сведений юридических лиц.

Подробный порядок подачи заявления указан в статье 18 ФЗ-218.

Документы можно подать электронно через личный кабинет на сайте Росреестра (при наличии ЭЦП) или лично через Многофункциональные центры (МФЦ).

Как разделить нежилое помещение на два отдельных в 2024 году
Образец титульного листа заявления

Полезные документы

Наименование Ссылка для скачивания
1. Технический план Скачать
2. Образец проекта перепланировки Скачать
3. Образец заполнения заявления о постановке на ГКУ Скачать
4. Запрос выписки ЕГРН Скачать
5. Образец акта обследования Скачать
Как разделить нежилое помещение на два отдельных в 2024 году
Титульный лист технического паспорта

Результат регистрации внесения изменений в ЕГРН

Срок рассмотрения заявления составляет 5-7 рабочих дней. По итогам рассмотрения, регистрирующий орган может принять следующие решения:

  • о приостановлении регистрации права и учета (в данном случае будет необходимо устранить причины приостановки);
  • о возврате заявления;
  • об отказе в регистрации;
  • о регистрации права и учета (в данном случае выдает выписку из ЕГРН на каждую образованную собственность).
Как разделить нежилое помещение на два отдельных в 2024 году
Пример принятия решения о приостановлении

 

Совет от эксперта. На практике часто встречаются случаи, когда даже при идеально подготовленных документах, регистрирующий орган может выдать решение о приостановлении регистрации. Причины — “подводные камни” о которых вы не догадывались. В таком случае, важно получить решение о приостановке и своевременно устранить все ее причины.

Большую роль в устранении причин приостановки, будет играть также возможность оперативной обратной связи с кадастровым инженером.

Соответственно при выборе исполнителя, обращайте внимание на условия предоставления его услуг, как долго существует организация, отзывы.

ООО “СМВ ГРУПП” оказывает услуги с 2013 года. За это время наши специалисты подготовили более 35 000 планов и обмеряли более 2 000 000 кв. м. недвижимости. Основная цель работы компании — получение положительного результата при оказании услуг.

Кейсы компании “СМВ ГРУПП”

Наша компания имеет большой опыт подготовки документов при осуществлении раздела недвижимости.

Кейс. Создано 11 новых объектов. При сдаче их в аренду собственник может получить около 150 000 рублей прибыли.

При выполнении работ были осуществлены, в том числе следующие действия: изучение документации, обследование на месте, составление технических планов и согласование их с заказчиком.

Как разделить нежилое помещение на два отдельных в 2024 году
Новая планировка в выписке ЕГРН

Другие кейсы ООО “СМВ ГРУПП” здесь.

Часто задаваемые вопросы
Что означает раздел имущества?
Могу ли я самостоятельно подготовить технический план?
Разделенная собственность остается на кадастровом учете?

Выводы

При необходимости собственник недвижимости может произвести работы, в виде перепланировки, переустройства, для возможности раздела помещения на 2 (два). После их осуществления, необходимо внести изменение в ЕГРН.

В результате преобразования имущества из одного в несколько, предыдущий объект архивируется, а образованным присваиваются новые кадастровые номера.

Узнайте цену на эту услугу:

 

Заявление о внесении изменений подается в регистрирующий орган, который уполномочен проводить регистрацию прав и учета. По итогам рассмотрения, в случае положительного решения, выдается выписка из реестра на каждую образованную собственность.

Список использованной литературы

  1. ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ;
  2. Приказ Росреестра от 15.03.2022 N П/0082;
  3. ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ;
  4. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ;
  5. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ;
  6. Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП;
  7. Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2012 года № 432-ПП.
Оцените статью
СМВ ГРУПП