Кадастровая стоимость в 2024 году

Кадастровая стоимость недвижимости определяется по результатам государственной оценки. Эта процедура проводится бюджетными учреждениями на основании решений региональных властей. После утверждения отчета по кадастровой стоимости, эти данные вносятся в реестр ЕГРН. Стоимость по кадастру применяется для расчета налога на недвижимое имущество, для иных целей. Если рыночная цена объекта ниже стоимости по кадастру, собственник может потребовать внесения изменений в ЕГРН. Оспаривание кадастровой стоимости допускается в комиссионном или судебном порядке.

Читайте в обзоре, как узнать кадастровую стоимость квартиры или другого объекта недвижимости, какие документы нужны для ее снижения, как проходит процедура оспаривания.

Что такое кадастровая стоимость

Есть несколько показателей стоимости объектов недвижимости, которые используются в разных целях. Рыночная цена определяется исхода из анализа спроса/предложения на аналогичные объекты, его характеристик и местоположения. Такой показатель как инвентаризационная стоимость определяется по нормативным значениям износа, фиксируется в технических документах, справках ТЭП.

Стоимость объекта по кадастру определяется по совершенно иным правилам. Вот самые важные нюансы, определяющие суть кадастровой стоимости объекта недвижимости:

• определить стоимость по кадастру могут только бюджетные учреждения, наделенные соответствующими полномочиями;
• расчет осуществляется в соответствии с документами и сведениями на недвижимость, но без реального обследования объектов;
• периодичность расчета стоимости для кадастра зависит от местоположения объекта (например, в Москве процедура проводится не чаще, чем 1 раз в 2 года);
• по итогам оценки показатели стоимости объектов вносятся в ЕГРН, а собственник может узнать об этом по выписке из реестра, через онлайн-сервисы.

Самостоятельно определить кадастровую стоимость объекта нельзя. Бюджетные учреждения руководствуются нормативными методиками расчета, осуществляют оценку сразу по группам однородных объектов. В этом заключается основная причинам несоответствие реальной рыночной цены и стоимости по кадастру. Рыночная цена всегда основана на реальных характеристиках, которые могут отличаться даже для почти одинаковых объектов. Кадастровая стоимость участка или объекта – это условный показатель, который может не соответствовать рыночным значениям.

Разъяснения эксперта. Кадастровая стоимость недвижимого имущества меняется постоянно и только в сторону увеличения. Бюджетное учреждение обязано анализировать рыночные предложения на определенные виды объектов. Но так как реальные характеристики конкретного объекта не учитываются при государственной оценке недвижимости, стоимость по ЕГРН очень часто превышает рыночную цену. Чем больше это превышение, тем выше будет имущественный налог.

Для каких целей определяется кадастровая стоимость

При совершении гражданских сделок стороны могут не учитывать кадастровую стоимость имущества. Например, при согласовании договора купли-продажи контрагенты руководствуются рыночной ценой. В обязательном порядке показатель стоимости недвижимости по кадастру применяется:

• для расчета налога на недвижимости (ИФНС рассчитает налог для физических лиц, а предприятия делают это сами по кадастровой стоимости из ЕГРН);
• для оплаты нотариальной пошлины (например, при наследовании недвижимости пошлина может рассчитываться по кадастровой или рыночной цене);
• для расчета выплат и субсидий по государственным программам, компенсаций при переселении (с этой целью федеральные и региональные власти могут утверждать нормативы расчета с привязкой к кадастровым данным).

Не менее важно использование кадастровой стоимости для расчета арендных платежей. Если по аренде передается частное здание или помещение, стороны сами определяют размер ежемесячного платежа. В отношении муниципального и государственного имущества такой расчет основан на показателях кадастровой стоимости.

Нормативные акты об определении и оспаривании кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с Законом № 237-ФЗ (скачать). В нем описан порядок принятия решения о проведении государственной оценки, правила подготовки и утверждения отчета, его публикации на сайте органа власти. Регламенты работы бюджетных учреждений утверждают региональные власти.

Также по Закону № 237-ФЗ определяется порядок оспаривания (снижения) стоимости по кадастру. Он существенно отличается для физических лиц и организаций. Граждане могут обращаться с соответствующим заявлением в комиссию при Росреестре или сразу в суд (по своему выбору). Предприятия, подающие документы на снижение кадастровой стоимости, сначала должны пройти комиссию.

Порядок определения кадастровой стоимости

Несколько слов о том, как определяется кадастровая стоимость недвижимости. В некоторых случаях собственники могут обойтись без оспаривания, если в период проведения гос. оценки представят документы о точных характеристиках своего объекта. Решения о проведении оценки публикуются в СМИ и интернете, поэтому ознакомиться с ним может любое заинтересованное лицо. Бюджетное учреждение обязано принимать документы от собственников, учитывать информацию из них для расчета и подготовки отчета.

Причины, по которым государственная оценка может показать завышенную кадастровую стоимость, могут заключаться в следующем:

• если собственник не узаконил строительные работы, в результате которых изменились характеристики объекта по ЕГРН;
• если собственник не представил специалистам бюджетного учреждения документы о реальных характеристиках недвижимости, либо эти данные неправомерно не приняты во внимание;
• если допущены ошибки в расчетах, в том числе при неправильном применении методик оценки.

Приведем пример, как определяется кадастровая стоимость квартиры. Специалисты не выезжают для обследования жилого помещения, а анализируют его характеристики по действующим сведениям ЕГРН (местоположение, площадь, количество комнат и т.д.). Изучаются рыночные цены на квартиру с аналогичными характеристиками, но эти данные не учитывают реальное состояние объекта, степень его благоустройства, другие факторы. Кадастровая стоимость определяется для условной группы квартиры с одинаковыми характеристиками, расположенными в одном районе (квартале).

Разъяснения эксперта. На сайтах региональных управлений Росреестра можно посмотреть кадастровую стоимость по годам, сравнить эти показатели. Оспаривать можно только последнее значение стоимости, которые действует на данный момент. По мере утверждения новых отчетов о государственной оценке будут меняться и данные о стоимости недвижимости по ЕГРН. Для расчета налога на имущество по кадастровой стоимости ИФНС самостоятельно запрашивает данные из реестра.

Как узнать кадастровую стоимость

Подавать заявление на оспаривание имеет смысла, если рыночная цена недвижимости ниже кадастровой стоимости. Это влечет завышение размера налога, что скажется на расходах собственника. Если разница между рыночной и кадастровой ценой несущественная, оспаривание тоже может оказаться бесполезным, так как экономия на налогах составит копейки.

Для юридических лиц ситуация иная, так как на них распространятся повышенные ставки налогообложения за торговую, офисную, производственную и иную коммерческую недвижимость. Поэтому даже незначительное расхождение в показателях стоимости может сильно сказать на размере налоговых платежей.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Оспаривание кадастровой стоимости

Изменить стоимость объекта по кадастру можно в любой момент, если она превышает рыночную цену. Чтобы официально подтвердить это расхождение, собственнику нужно получить выписку ЕГРН и отчет (заключение) от эксперта-оценщика. Это два основных документа, которые будут нужны заявителю.

Если оспаривание пройдет успешно, можно добиться перерасчета налоговых платежей за текущий и будущие периоды. За прошлые годы таким способом налоги не пересчитать. Когда сниженная стоимость по кадастру будет внесена в ЕГРН, она будет применяться для расчета налога до следующей государственной оценки недвижимости.

Через комиссию Росреестра

В большинстве случаев можно добиться положительного решения при оспаривании без обращения в суд. Сейчас комиссии при Росреестре включают представителей из разных сфер деятельности, в том числе из СРО оценщиков. Это означает, что рассмотрение заявления и документов идет достаточно объективно. Если документы действительно показывают расхождение в стоимостных показателях, комиссия, скорее всего, вынесет положительное решение.

Общий алгоритм действия для снижения кадастровой стоимости земли или объекта в комиссионном порядке:

• после завершения оценки и опубликования сведений об этом нужно запросить актуальную выписку ЕГРН;
• необходимо заключить договор с экспертом-оценщиком, получить заключение (отчет) по рыночной цене объекта;
• чтобы принять решение о необходимости оспаривания, нужно сравнить стоимостные показатели по отчету оценщика и выписке ЕГРН;
• форму заявления в комиссию можно скачать на сайте Росреестра (также образец заявления можно найти в списке полезных документов этой статьи);
• заявление с документации подаются по адресу комиссии, указанному на портале Росреестра;
• комиссия рассматривает документы в течение 30 дней (так как разбирательство идет только по документам, то явка заявителя необязательна);
• если выносится положительное решение, кадастровая стоимость будет снижена до уровня рыночной цены по отчету оценщика;
• соответствующие корректировки вносятся в ЕГРН (только в отношении конкретного объекта).

Еще раз отметим, что организации обязаны сначала соблюсти комиссионный порядок разрешения спора. Если комиссия вынесет отказное решение, юридическое лицо вправе обратиться с иском в суд. Граждане могут сразу использовать судебный порядок.

После вынесения положительного решения заявитель может проверить, какая кадастровая стоимость будет указана в ЕГРН. С этой целью можно запросить новую выписку. Если данные не обновлены, можно обратиться в Росреестр за разъяснениями, обжаловать бездействие чиновников ведомства.

В судебном порядке

Судебные споры по кадастровой стоимости рассматриваются районными или арбитражными судами. Юридические лица обращаются в арбитраж, а граждане – в суд общей юрисдикции. Общий алгоритм действий при оспаривании через суд:

• если до обращения в суд документы рассматривала комиссия Росреестра, нужно приложить соответствующее отказное решение;
• к заявлению в суд обязательно прикладывается выписка ЕГРН, отчет эксперта-оценщика;
• для разбирательства по делу суд запрашивает в Росреестре материалы последней оценки недвижимости, кадастровые данные;
• общий срок рассмотрения судебного дела составляет от 1 до 3 месяцев;
• заявитель может лично участвовать в заседаниях, либо поручить это представителю по доверенности;
• в решении суд приравняет кадастровую стоимость к рыночной цене, после чего Росреестр внесет соответствующие сведения в ЕГРН.

При обращении в комиссию или суд нельзя ссылаться на договоры купли-продажи или иные документы, кроме отчета оценщика. Только этот специалист вправе оформить официальный документ, отвечает за точность и правильность расчетов.

Разъяснения эксперта. При оспаривании сравнивается стоимость и цена только по одному конкретному объекту (квартира, нежилое помещение, участок, дом, здание и т.д.). В отношении других объектов, в том числе соседних квартир, зданий и участков ничего не изменится. Каждый собственник сам принимает решение о необходимости оспаривания сведений в кадастре.

Кейсы нашей организации

1. Оформление технического плана за 5 рабочих дней для устранения кадастровой ошибки в здании технопарка

 

	Год выполнения работ — 2020 г.  Адрес объекта: г. Москва, ул. Твардовского, д. 8 Заказчик работ: Казенное предприятие г. Москвы «Технопарк «СТРОГИНО» Исполнитель работ: Компания СКП Срок выполнения работ 15 рабочих дней. Срок подготовки документации 5 рабочих дней.
Задача от заказчика	Казенное предприятие г. Москвы «Технопарк «СТРОГИНО» занимает сразу несколько зданий в Москве. Все они находятся в собственности города, а полномочия собственника исполняет Департамент городского имуществ (ДГИ) В 2020 году кадастровые инженеры компании СКП оформляли технический план на здание технопарка по адресу г. Москва, ул. Твардовского, д. 8. В здании планировалось вести новые направления инновационной деятельности по заказу городских властей. В процессе обследований и подготовки технического плана была выявлена кадастровая ошибка. Она заключалась в следующем: характеристики и площадь почти всех помещений отличались от кадастровых сведений ЕГРН после ввода здания в эксплуатацию; несоответствие было и в определение местоположения помещений на этажах здания. В общей сложности кадастровая ошибка была выявлена в сведениях на 12 помещений. При выявлении кадастровых ошибок и несоответствий инженер может сам исправить ее, описать надлежащие сведения в заключении технического плана. Так как оформлением технического плана занимался кадастровый инженер компании СКП, он подготовил заключение для устранения кадастровой ошибки.
Почему обратились к “СМВ Групп”:	Ранее Казенное предприятие г. Москвы «Технопарк «СТРОГИНО» заключило договор с компанией СКП для подготовки технической документации. Поэтому и устранением кадастровой ошибки занимались инженеры компании. Отметим, что устранение кадастровых ошибок является профильным направлением работы компании СКП: есть большой опыт подобной работы (с 2013 года); налажено четкое взаимодействие с Росреестром, которое позволяет максимально быстро внести в ЕГРН правильные сведения; общий срок оформления технического плана с заключением инженера не превышает 7 дней. В данном случае устранение кадастровой ошибки незначительно увеличило общий срок работы. Инженерам потребовались дополнительные обмеры и обследования, после чего был заполнен раздел с заключением в техническом плане.
Что было сделано специалистами компании:	Для устранения кадастровой ошибки в распоряжении инженеров компании СКП уже были исходные данные на здание технопарка после перепланировки: проект перепланировки, техническое заключение; поэтажные планы; фотоматериалы, сделанные в ходе обследований; технический паспорт. Для устранения несоответствия с кадастровыми сведениями ЕГРН были проведены дополнительные обмеры и обследования. Это заняло 2 рабочих дня. В ходе дополнительных обмеров было установлено: площадь по сведениям ЕГРН отличается от фактической площади в 12 помещениях, причем как в большую, так и в меньшую сторону; по 6 помещениям было неправильно отражено местоположение на этаже здания; по всем обследованным помещениям были неточности в описании конфигурации после ранее выполненных работ. Причиной ошибки, скорее всего, стала невнимательность или низкая квалификация специалистов, ранее готовивших техническую документацию. В работе инженеров компании СКП это исключено. Каждый техплан проходит тщательную проверку по чек-листу из 50 пунктов, а обмеры проводятся только современным высокоточным оборудованием. В заключении технического плана инженер указал надлежащие сведения по всем помещениям. Готовый технический план был передан заказчику в течение 5 рабочих дней.
	Технический план
Описание достигнутого результата	Пока кадастровая ошибка не устранена, сведения ЕГРН не соответствуют действительности. Это может создать проблемы: при эксплуатации здания технопарка; при подготовке инвестиционных проектов; при продаже здания, передачи отдельных помещений в аренду. Так как здание было передано в безвозмездное пользование ДГИ, специалисты компании СКП направили уведомление в этом ведомство. Там было указано на выполненные кадастровые работы, на устранение ошибок и несоответствий. Технический план с заключением был направлен в Росреестр. Общий срок регистрации в Росреестре составил 12 дней. После этого в ЕГРН были внесены надлежащие сведения с устранением кадастровых ошибок.
	Заключение кадастрового инженера в техническом плане
	Заключение кадастрового инженера 2
	Заключение кадастрового инженера 3
Результаты работы:	Благодаря вовремя выявленным кадастровым ошибкам, они были устранены с минимальными последствиями. Казенное предприятие г. Москвы «Технопарк «СТРОГИНО» смогло: начать работу в помещениях после перепланировки; подготовить документы на здание и помещение для привлечения грантов на общую сумму 16 000 000 рублей. Что не менее важно, не возникнет проблем при дальнейшей эксплуатации здания технопарка, при его перепланировках. Это стало возможным благодаря профессионализму и высокой квалификации инженеров компании СКП.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости

Чтобы добиться снижения стоимость по кадастру и приравнять ее к реальной рыночной цене, потребуются следующие документы:

• заявление в комиссию Росреестра или иск в суд;
• выписка ЕГРН, подтверждающая права на недвижимость и ее кадастровую стоимость;
• отчет или заключение эксперта-оценщика;
• доверенность на представителя (при необходимости).

Наши специалисты помогут с оформлением и получением документов для оспаривания, окажут услуги по сопровождению комиссионных или судебных процедур. Предварительные цены на наши услуги и документы смотрите ниже.

Заключение

• Кадастровая стоимость – это цена объекта по результатам государственной оценки. Она проводится бюджетными учреждениями 1 раз в 2 года или 1 раз в 4 года (в зависимости от статуса региона).
• Можно обжаловать стоимость по кадастру, если она превышает реальную рыночную цену. Сравнить эти данные можно по выписке ЕГРН и отчету эксперта-оценщика.
• Оспаривание допускается в комиссионном порядке или через суд. При положительном решении Росреестр внесет в ЕГРН новые данные по сниженной кадастровой стоимости.

Заказать услуги по снижению кадастровой стоимости можно в нашей компании. По всем интересующим вопросам можно получить консультацию по телефону, через форму обратной связи.