Проект демонтажа и сноса здания

Демонтаж и снос здания – это два разных вида строительных работ. Итог у них будет одинаков, так как строение перестанет существовать. Выполнить снос или демонтаж нужно на основании проекта. О начале и завершении указанных работ в местный орган власти направляется уведомление. ГрК РФ допускает разработку единого проекта, который будет предусматривать снос (демонтаж) а затем и возведение нового объекта на том же месте. Требования к оформлению проектной документации детализированы в Постановлении № 87.

Читайте, в чем заключается отличие между сносом и демонтажом, какие решения можно указать в проекте, как и где согласовать его до начала работ, как снять здание с учета.

Кому и зачем нужен проект на снос или демонтаж

Требования об оформлении этого документа регламентированы главой 6.4 ГрК РФ. Демонтаж или снос здания может представлять не меньшую опасность, чем его возведение. Поэтому законодательство предусматривает комплекс обязательных требований для согласования и проведения данных работ:

• по обследованиям на предпроектной стадии (с этой целью проводится комплекс изысканий);
• по перечню документов, на основании которых будет выполнен демонтаж или снос (как минимум, это будет проект, разработанный на основании Постановления № 87);
• по согласованиям и уведомлениям до и после проведения работ;
• по выводу здания из эксплуатации, отключению от инженерных коммуникаций;
• по обеспечению безопасности в зоне проведения работ, по освобождению участка от конструкций;
• по снятию здания с учета в кадастре, когда оно перестанет фактически существовать.

Не требуется разработка проекта, если строение полностью разрушено и перестало существовать в результате пожара, иных чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий. Но и в этом случае необходимо освободить участок от конструкций разрушенного объекта, чтобы снять его с учета. Заключение об этом указывается в акте обследования.

Разъяснения эксперта. Решение о демонтаже или сносе принимает владелец здания. Следовательно, именно ему нужна проектная документация, чтобы соблюсти требования к безопасному выполнению работ. Также в ГрК РФ описано несколько ситуаций, когда объект может перестать существовать по иным причинам. Например, решение о сносе может принять суд или уполномоченный орган власти. В таких случаях проект будет заказывать иной субъект.

Чем отличается снос от демонтажа

Итог указанных работ будет одинаков, так как здание перестанет существовать. Но суть их может отличаться:

• при демонтаже происходит поэтапный разбор конструкций в соответствии с проектом (после завершения работ конструкции можно использовать на других объектах, при возведении нового здания);
• при сносе происходит обрушение здания контролируемыми и безопасными способами, но возможна и частичная разборка конструкций, отдельных фрагментов.

Отметим, что по содержанию ГрК РФ снос и демонтаж именуются как идентичные работы. Например, в ст. 1 кодекса указано, что снос заключается в ликвидации здания путем разрушения, разборки или демонтажа, в том числе его отдельных фрагментов. Поэтому ключевое значение будут иметь проектные решения. Там будет указано, как способом планируется осуществлять ликвидацию объекта, какие требования безопасности обязан выполнить заказчик, подрядчик.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Документ	Ссылка
1	Образец акта о сносе здания	Скачать
2	Запрос выписки ЕГРН	Скачать
3	Инструкция для подачи документов в Росреестр	Скачать
4	Образец акта обследования	Скачать
5	Образец заявления о проведении кадастрового учета	Скачать
6	Образец заявления о выдаче разрешения на строительство	Скачать
7	Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию	Скачать
8	Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН	Скачать

Нормативная база

При разработке проекта, прохождении согласований и иных процедур, необходимо руководствоваться следующими нормативными актами:

• Градостроительный кодекс РФ;
• Закон № 218-ФЗ;
• Закон № 384-ФЗ;
• Постановление № 87;
• Приказ № П/0217.

Перечисленные нормативные акты входят в законодательство федерального уровня. Региональные законы порядок сноса и демонтажа не регулируют.

Где заказать проектную документацию

Об этом прямо указано в ст. 55.30 ГрК РФ. Проектную документацию можно заказать у специалистов, которые:

• имеют квалификацию в сфере архитектурно-строительного проектирования;
• включены в национальный реестр соответствующих специалистов.

Организации, которые предлагают услуги по проектированию, должны являться членом профильной СРО.

Уже после завершения работ на участке необходимо заказать акт обследования. Документ является основанием для снятия строения с учета в кадастре. Оформить акт может кадастровый инженер, у которого есть действующий аттестат.

Весь комплект документов, который требуется для выполнения демонтажа или сноса, можно в «СМВ Групп». Мы предлагаем:

• проведение изысканий и обследований на предпроектном этапе;
• оформление проектной документации;
• подготовка акта обследования после освобождения участка от конструкций;
• помощь в прохождении обязательных процедур по ГрК РФ и закону № 218-ФЗ (уведомление о начале и завершении сноса, снятие с учета и т.д.).

Высокая квалификация и значительный опыт (с 2013 года) наших проектировщиков и кадастровых инженеров гарантирует качество работы. С примерами кейсов по разным видам работ можно ознакомиться по ссылке.

Особенности разработки проекта демонтажа или сноса

Ниже расскажем об особенностях проектирования сноса (демонтажа) по решению собственника. Если основанием для ликвидации здания будет решение суда или иного органа, процедура разработки документов и согласований будет отличаться. Работа над проектом начинается после заключения договора. В некоторых случаях лучше оформить полноценное техническое задание, которое опишет требования и цели заказчика.

Для разработки проекта и прохождения различных процедур могут потребоваться следующие документы:

• выписка ЕГРН или иной правоподтверждающий документ на участок, здание;
• согласие на снос от всех владельцев объекта (если их несколько);
• проектная и техническая документации на объект (может быть важна для выбора и обоснования решений по демонтажу, контролируемому сносу);
• документ на инженерные коммуникации, системы и инфраструктуру.

ГрК РФ обязывает вывести здание из эксплуатации до начала демонтажа или сноса. Эта процедура может включать получение условий на отключение от инженерно-технических сетей. Условия выдаются в течение 10 дней (бесплатно) по запросу владельца объекта или уполномоченного органа. Непосредственное отключение от систем осуществляется с оформлением акта. Он будет включен в состав приложений к проекту. Алгоритм действий при отключении регламентирован Постановлением № 850.

Обследования, изыскания под проект организации демонтажа или сноса

Как указано в ст. 55.30 ГрК РФ, разработка проекта осуществляется на основе данных, собранных в ходе обследования здания. Его могут выполнить проектировщики, инженеры, техники. Целью обследований является сбор сведений:

• о техническом состоянии конструкций, фрагментов и систем объекта под снос;
• о близлежащей инфраструктуре и застройке, чтобы устранить риски причинения ущерба при демонтаже или сносе;
• об организации участка, так как необходимо выбрать места для размещения и работы техники, складирования материалов, установки ограждений, обустройства подъездных путей.

Если разрабатывается единый проект на снос и строительство, то проводятся полноценные изыскания. Общие требования к таким работам на участке и объекте описаны в ГрК РФ. Документы, оформленные после обследований и изысканий, включаются в состав приложений проекта, передаются вместе с уведомлением о начале сноса.

Требования к проектным решениям

С учетом характера работ, предстоящих при демонтаже или сносе, в проекте описываются решения по следующим направлениям:

• по выводу здания из эксплуатации;
• по методу контролируемого сноса (спецтехникой, взрывные работы и т.д.);
• по этапам разборки конструкций;
• по особенностях работу технически специального назначения, местам их размещения, подъездным путям;
• по ограждению зоны проведения работ, местам размещения предупреждающих знаков;
• по мерам обеспечения пожарной безопасности в зоне производства работ;
• по согласованию отдельных этапов работы с надзорными органами (например, для перемещения спецтехники нужно оформлять согласования с ГИБДД);
• по местам временного размещения материалов и конструкций после разборки или сноса, порядку их вывоза за пределы участка;
• по иным вопросам, связанным с производством работ.

Подрядные работы по проекту может выполнить компания, состоящая членом профильной СРО. В состав документов для подрядчика могут входить дополнительные материалы – проект организации работ, чертежи и планы, журналы на отдельные этапы демонтажа и т.д.

Оформление проекта

Проект заполняется в соответствии с Постановлением № 87. Также проектировщики могут применять:

• профильные своды правил (СП) на документацию, объект и работы;
• стандарты ГОСТ на отдельные виды работ, оборудования и материалов;
• специальные технические условия (например, если это требуется для работы техники специального назначения).

Готовый комплект документов утверждает руководитель проектной компании, заказчик. На экспертизу документы направляются, если там одновременно описаны решения о возведении нового объекта на освободившемся участке.

Как согласовать проект на демонтаж или снос

Регламент согласования работ по демонтажу или сносу описан в ст. 55.31 ГрК РФ. После утверждения проекта собственник проходит процедуру по следующим этапам:

• не позже 7 дней до начала работ направляется соответствующее уведомление в орган местной власти, либо уполномоченное им ведомства (лично, почтой, через МФЦ или портал Госуслуг);
• к уведомлению необходимо приложить проект, материалы по итогам обследований и/или изысканий;
• проверка осуществляется в течение 7 дней, после чего орган власти уведомляет о сносе Госстройнадзор, размещает сведения в информационной системе;
• не позже 7 дней после завершения работ направляется еще одно уведомление (теми же способами).

Содержание уведомлений определяется по ст. 55.31 ГрК РФ. Региональные власти могут утверждать формы этих документов для применения на своей территории. Если проверка покажет отступление от норм безопасности или несоответствие проектных решений, заявителю могут вынести отказ по уведомлению.

Действия собственника после завершения работ по демонтажу или сносу

После уведомления о завершении сноса, нужно снять несуществующее здание с учета в кадастре. Этапы процедуры:

• заказчик заключается договор с кадастровым инженером, передает документы на участок, на завершенные работы;
• в ходе обследований инженер проверяет, действительно ли участок полностью освобожден от конструкций здания;
• по итогам работ заполняется акт обследования с заключением, что строение перестало существовать;
• акт направляется в Росреестр в цифровом формате (это сделает инженер «СМВ Групп»);
• здание снимают с учета с аннулированием номера, а соответствующие сведения о нем переносятся в архив.

Если объект снят с учета, то устраняется обязанность платить за него имущественный налог. Также освобожденный участок можно использовать под иные цели, в том числе для перепрофилирования деятельности, возведения нового строения.

Разъяснения эксперта. Если снести объект, но не снять его с учета, то за недвижимость придется платить налог. ИФНС руководствуется данными из ЕГРН, которые могут меняться только по обращению собственника участка. Поэтому лучше сразу заказать акт обследования в «СМВ Групп», передать его в Росреестр для учетных действий.

Стоимость проекта

Решения для сноса зданий всегда носят индивидуальный характер. Это скажется и на стоимости проектирования, на которую могут повлиять следующие факторы:

• вид объекта, его параметры и техническая сложность;
• основания для ликвидации здания (добровольное решение, судебный акт и т.д.);
• перечень и особенности работ, который предусматриваются проектов;
• состав обследований, которые нужно провести перед проектированием.

Для расчета стоимости работ необходимо представить основные документы и сведения на объект, участок. Ориентировочные цены за работу и документы «СМВ Групп» мы указали в таблице.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Оформление проекта и технического заключения на перепланировку	от 25 000 руб.
2	Оформление технических паспортов	от 30 000 руб.
3	Оформление акта обследования	от 10 000 руб.
4	Оформление технического плана	от 12 000 руб.
5	Оформление проекта на снос здания	от 30 000 руб.

Кейс «СМВ Групп»

Кейс 1. На демонтаж здания был оформлен проект. После завершения работ инженер «СМВ Групп» изготовил акт обследования, направил его для снятия с учета. В итоге заказчик снял с себя обязанность по уплате налога на сумме 320 000 рублей в год.

Для ликвидации здания был выбран вариант с поэтапной разборкой конструкций. Эти решения были описаны в проекте. Акт обследования после демонтажа был подготовлен в течение 2 дней. Инженер «СМВ Групп» заверил документ ЭЦП, направил его в Росреестр через онлайн-сервис.

Кейс 2. Для демонтажа складского сооружения документы оформили проектировщики «СМВ Групп». В будущем на освободившемся участке планируется построить торговый центр. На период до возведения нового объекта заказчику не придется платить имущественный налог (почти 250 000 рублей в год).

На момент проектирования сооружение уже было частично разобрано. Основные решения по демонтажу были описаны в проекте. Документация была изготовлена за 7 дней. Акт обследования для снятия с учета инженер «СМВ Групп» подготовил за 1 день.

Выводы

• Проект демонтажа или сноса – это комплект документов, на основании которых будут осуществляться работы по ликвидации здания.
• Проект разрабатывается на основании норм ГрК РФ, Постановления № 87. Документ может оформить организация, включенная в состав профильной СРО.
• После демонтажа или сноса необходимо заказать акт обследования. На основании документа несуществующий объект снимают с учета.

FAQ

Список источников

• Градостроительный кодекс РФ (скачать)
• Закон № 218-ФЗ (скачать)
• Закон № 384-ФЗ (скачать)
• Постановление № 87 (скачать)
• Приказ № П/0217 (скачать)