Раздел нежилого помещения в МКД в 2024 году

Такая процедура представляет собой создание из существующего уже объекта нескольких новых (двух и больше). Данная услуга пользуется популярностью для тех, кто хочет сделать объект комфортным для ведения бизнеса. Порядок включает в себя процесс согласования с разными государственными органами.

Что означает раздел помещения

Сами по себе помещения бывают как жилыми, так и нежилыми. У каждого вида объекта есть свои нюансы и особенности. Например, нежилые помещения можно использовать для бизнес-целей, делая его комфортным и доступным.

Раздел помещения содержит следующие требования к процедуре согласно назначению:

• в связи с прекращением существования первого объекта — удалить данные из ЕГРН;
• зарегистрировать в ЕГРН новый объект, что сопровождается появлением новых кадастровых номеров;
• кадастровое обследование, на основании которого уже проводится учет;
• получение индивидуальных кадастровых паспортов, в связи с чем полученные сведения вносятся в ЕГРН через Росреестр или МФЦ.

Вначале для осуществления раздела необходимо обратиться за созданием проекта перепланировки. Для беспроблемного осуществления работ есть целесообразность предварительно изолировать и обособить те комнаты, которые будут разделены в дальнейшем.

Только при создании изолированности и обособленности появится возможность поставить вновь образуемые объекты на кадастровый учет в ЕГРН.

Безусловно, когда проект будет создан, его нужно будет согласовать. В Москве проект перепланировки согласовывается в Московской жилищной инспекции (МЖИ).

Комментарий эксперта. Мы заметили, что на данный момент актуально осуществлять раздел объекта на несколько только на определенное время. В таком случае заново появившиеся объекты уже не будут содержать обособленные характеристики.

Читайте также: Раздел нежилого помещения: варианты и решения, правила проектирования в 2024 году

Основные моменты, касающиеся раздела нежилых помещений

Как оказалось, произвести раздел можно помимо нежилых зданий и в многоквартирных домах (МКД). Но здесь существует ряд определенных особенностей, которые стоит учитывать при разделе, а именно:

• для соблюдения требований изолированности и обособленности придется делать отдельный вход, о чем предстоит заранее позаботиться и получить согласие от собственников выбранного объекта;
• стоит учитывать особенности МКД, допустим, недопустимо заделывать вентиляцию, перекрывать доступ к коммуникациям, сантехнике и подобным вещам;
• помещения таких домов, как правило, нельзя использовать для производства определенных товаров и т.д.

Во время осуществления раздела помещений в МКД требуется подготовить соответствующую проектную документацию. Отличным решением будет заказать ее у профессионалов — компании “СМВ ГРУПП”. Так как компания состоит в СРО, мы оказываем услуги как по проектированию, так и по созданию проектов перепланировки.

Всегда стоит помнить о требованиях безопасности, соблюдать правила устойчивости дома и надежности основных элементов конструкций. Для подтверждения соблюдения требований безопасности есть необходимость в получении технического заключения о состоянии конструктивных элементов.

Комментарий эксперта. Гораздо проще, если у объекта всего один владелец, тогда он сам решает вопрос по поводу параметров (размер, площадь), а также условия для производства раздела нежилого помещения. Когда у объекта несколько собственников, тогда такие вопросы решаются в соглашениях, договорах, подтверждается согласие всех собственников объекта.

Читайте также: Как разделить нежилое помещение на два отдельных в 2024 году

Перепланировка при разделе помещений в многоквартирном доме

Всегда раздел нежилых помещений (в связи с изменениями в последние годы) проходит с обязательным изменением границ. Что подразумевает под собой появление новых границ, их перенос, объединение или вовсе полное удаление отдельных конструкций?

Застройщикам и владельцу объекта нужно помнить о недопущении затрагивания интересов собственников других (смежных) помещений. Иными словами — перепланировка проводится в отношении только заново полученных одного или нескольких объектов. Это предстоит сделать для соблюдения соответствий изолированности и обособленности.

Гораздо проще сразу осуществить раздел по закону, то есть заказать проект перепланировки. Самовольное разделение может грозить административным штрафом, а порой и уголовной ответственностью.

Проект содержит описание строительных решений и соответствие требованиям нормативно-правовым актам.

Итогом работ будет согласование с Мосжилинспекцией. Но перед этим необходимо получить техническое заключение, в котором кадастровый инженер отмечает состояние несущих конструкций (актуально для МКД).

После этого собственник проходит раскадастривание (снятие старого объекта с учета) в Росреестре и внесение новых изменений в ЕГРН. По результатам работ владелец объекта получает выписку из ЕГРН, что означает окончание раздела.

Комментарий эксперта. Кадастровый инженер является еще одним необходимым специалистом. Он и составляет заключение, где описывает увиденные им нарушения.

Удобно, что инженер прописывает конкретно те моменты, на которые стоит обратить внимание и каким образом устранить ошибки.

Порядок согласования раздела нежилого помещения в МКД

Этот процесс всегда связан с непосредственной реализацией строительных работ. Многое зависит от вида и перечня работ.

Сам раздел нежилого помещения и согласования работ состоит из определяемых нюансов, а именно:

• оформляются документы для раздела;
• собирают всех собственников МКД для решения вопроса (если это требуется);
• заключается договор с проектной компанией (она должна состоять в саморегулируемой организации);
• сотрудники проектной организации определяют, какие виды работ придется провести для надлежащего и законного раздела;
• во время оформления проекта описываются решения, меры безопасности, виды работ, (установка стен, перенос сетей или раздел систем, обустройство оконных проемов и входов для новых помещений, иные возможные работы);
• проект на перепланировку утверждается собственником или через Мосжилинспекцию (МЖИ).

После окончания всех работ должны образоваться два или больше новых, изолированных объекта. Признаки обособленности являются обязательными для постановки объектов на учет, а также для регистрации прав в Росреестре. Официальный сайт Росреестра: https://rosreestr.gov.ru.

Комментарий эксперта. У вновь появившихся объектов после проведения данной процедуры будут уникальные параметры. Их определит кадастровый инженер в ходе обследования и обмеров. В ходе обмеров он также определит характеристики, внутренний объем помещения, точное расположение стен, других конструкций, находящихся на этаже.

Читайте также: Перепланировка нежилого помещения, расположенного в МКД в Москве в 2024 году

Нормативно-правовые акты, используемые при разделе помещений

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” (скачать);
• Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (скачать);
• Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87-ПП “О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию” (скачать);
• Приказ МЭР от 18 декабря 2015 г. № 953 “Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений” (скачать).

Необходимые документы для раздела помещений

Как правильно составить технический план

Когда будет оформлен технический план, раздел помещения и раздел части помещения будет уже завершен. Основанием для его получения будет выступать заключение договора на выполнение кадастровых работ.

Специалист пользуется первоначальными сведениями, характеризующие как одно помещение, так и целое здание. Эти данные можно запросить в ЕГРН, взять из техпаспортов БТИ.

Сведения плана должна учитывать существующие кадастровые сведения на смежные помещения, не допускать их несоответствия. Таким образом, когда вы закончите раздел помещения, технический план опишет характеристики и конфигурацию вновь образованных объектов.

После завершения работ технические планы выдаются в электронной форме, удостоверяются ЭЦП инженера, направляются в орган кадастрового учета (Ростреестр). После проверки документов, осуществляются следующие действия по учету нежилых помещений:

• вновь образованные помещения получают собственные кадастровые номера, а их сведения вносятся в ЕГРН;
• помещение, прекратившее существование, утрачивает кадастровый номер, а сведения о нем исключаются из ЕРГН.

Завершение процедуры раздела подразумевает выдачу правообладателям выписок из ЕГРН, где будут содержаться сведения обо всех новых помещениях, сформированных по итогам проведения запланированных работ.

Почему нужно выбирать «СМВ ГРУПП»

Мы работаем с 2013 года, успешно закончили более 90% проектов. Сотрудничаем с крупнейшими заказчиками России.

Также мы предоставляем гарантию на услуги — 1 год. В штате нашей организации находятся профессиональные специалисты, имеющие большой опыт работы в различных направлениях.

Ознакомьтесь с нашим портфолио — в нем уже тысячи готовых проектов. Мы ни разу не подрывали доверие наших заказчиков — с нами работают крупные застройщики и компании.

«СМВ ГРУПП» предлагает более 45 видов различных услуг, в том числе и подготовку документации, касающейся раздела нежилых помещений в МКД. Многие компании отказываются брать сложные случаи, но специалисты нашей компании не боятся трудностей — мы удачно завершили более 132 трудных работ.

Кейсы нашей компании

Пример 1. 2 года назад профессионалы компании “СМВ ГРУПП” подготовили проект на раздел и постановили на кадастровый учет помещения банка. Проектом было предусмотрено создание отдельного входа с последующим согласованием.

Пример 2. В декабре 2022 года наша организация работала с владельцем крупного торгово-развлекательного центра с целью проведения раздела помещений. В итоге были созданы проект раздела помещения, техническое заключение и технический план.

Выводы

Основная задача раздела нежилого помещения представляет собой создание новых объектов в ходе разделения одного большого.

Все данные, возникающие в результате проведения процедуры, то есть появление кадастрового номера, подаются в ЕГРН.

Список использованной литературы

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” от 30 декабря 2009 № 384-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13 июля 2015 № 218-ФЗ (скачать);
• Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 № 87 “О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию” (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2012 № 432-ПП “О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется” (скачать);
• Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ “О публично-правовой компании “Фонд развития территории” и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (скачать);
• Приказ Росреестра от 15 марта 2022 года № П/0082 “Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений” (скачать).