- Общие сведения
- Различия перепланировки и переустройства нежилого помещения
- Что имеется ввиду под перепланировкой нежилых помещений?
- Особенности изменения нежилых помещений
- С кем согласовывается перепланировка нежилых помещений?
- Когда требуется согласие жильцов дома?
- Как подать заявление на согласование перепланировки?
- Проект перепланировки нежилого помещения
- С чего начинается перепланировка нежилого помещения?
- Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения?
- Сроки и стоимость услуги
- Этапы обработки заказа на перепланировку и переустройство нежилого помещения в Москве
- Выводы
- Использованные источники
Общие сведения
Перепланировка нежилого помещения — это работы по внесению изменений в их конфигурацию. С перепланировкой рано или поздно сталкивается любой собственник коммерческих помещений. Процесс перепланировки помещения включает внесение получение разрешения на перепланировку в Мосжилинспекции и внесение изменений сведений в ЕГРН.
Порядок перепланировки коммерческих площадей в многоквартирном доме (МКД) законодательно регулируется Жилищным кодексом. Для перепланировки квартиры и нежилого помещения правила согласования одинаковы.
Для ведения предпринимательской активности при открытии нового объекта (магазин, кафе, закусочная и т.д.), перепланировка нежилого помещения в Законе отмечена несколько раз (понятие — в ст. 25 и 26 ЖК РФ, порядок и условия работ — в главе 4 ЖК РФ. Специфика — в Постановлении Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (далее – Постановление № 508-ПП)).
К перепланировке с изменением конфигурации помещений можно причислить:
- расположение окон, дверей;
- демонтаж перегородок;
- внесение изменений в формы, размеры, функциональную роль помещения и т.д.
Полный список разрешенных видов работ, доступен в Мосжилинспекции (Жилищных инспекциях по административным округам) и на их официальном сайте.
Также возможна упрощенная регистрация “простых” изменений. Согласно букве Закона, к мероприятиям, не требующим разработки проектной документации, относятся:
- устройство или разборка встроенных шкафов;
- перестановка, монтаж или разборка элементов сантехнического оборудования (мойка, раковина, ванная, унитаза и т.д.);
- устройство или разборка перегородок (не несущих нагрузки), а также устройство или перестановка проемов в ненесущих перегородках.
Различия перепланировки и переустройства нежилого помещения
Кроме перепланировки нежилого помещения, в Законе также закреплено право переустройства нежилого помещения в Москве (официальное понятие дается в ст. 25 и 26 ЖК РФ).
Любое изменение планировки может считаться переустройством. Частные примеры переустройства:
- замена сантехнического оборудования;
- монтаж теплого пола и т.д.
Всего выделяется три основных типа переустройства нежилых коммерческих помещений:
- монтаж нового оборудования;
- замена существующего типа оборудования на иной (например — электрического нагревателя на печное отопление);
- изменение расположения сетей либо оборудования.
Производство кадастровых работ при переустройстве нежилого помещения лучше всего доверить опытным специалистам. В пользу выбора услуг компании «СМВ ГРУПП» красноречиво свидетельствуют многочисленные кейсы, более 1100 клиентов за 8 лет, а также представление годовой гарантии на любые услуги.
Что имеется ввиду под перепланировкой нежилых помещений?
К категории перепланировки нежилого помещения в Москве относятся изменения размеров, формы помещения, расположения окон и перегородок с учетом площади и т.п.
При изменении конфигурации помещения перепланировка может производиться в отдельно стоящем нежилом здании или на первом этаже МКД. В случае с МКД перепланировка согласуется с Мосжилинспекцией.
В согласовании нет потребности в случае производства косметической отделки помещения, установки не учтенной в документах БТИ встроенной мебели и замены сантехники на новую (аналогичную по расположению и размерам).
Особенности изменения нежилых помещений
Поскольку в процедуре согласования участвует большое количество инстанций, срок перепланировки нежилого помещения в Москве значительно увеличивается и составляет в среднем 6-8 месяцев.
Если вам требуется помощь в регистрации и согласовании перепланировки, советуем обратиться в компанию «СМВ ГРУПП» — мы проводим все этапы от разработки проектной документации до подготовки техн. плана и записи изменений в ЕГРН.
При проведении работ по перепланировке нежилых помещений требуется получить заключение Управления Роспотребнадзора по административному округу города Москвы.
В случае, когда собственник — город Москва, обязательно нужно получить согласие Департамента городского имущества на внесение изменений в объект. Объект недвижимости может выполнять роль залога (при ипотеке), и тогда потребуется получить согласие держателя залога.
Может случится так, что под перепланировкой имеется в виду факт подсоединения к объекту доли общего имущества в МКД. Тогда потребуется получить согласие всех собственников помещений в доме, составив протокол общего собрания.
С кем согласовывается перепланировка нежилых помещений?
Для объектов, находящихся в жилых домах, согласование проводится с Мосжилинспекцией. Порядок и особенности государственной регистрации согласования перепланировки помещений в МКД регламентированы постановлением Постановлением № 508-ПП.
Если запроектировано узаконить перепланировку находящегося в нежилом здании помещения, заявителю потребуется обратиться в ГБУ МосгорБТИ.
В случае внесения любых изменений, касающихся фасада, в состав проектной документации включается проект частичного изменения фасадов. Фасадные работы в нежилых помещениях при планировании работ можно согласовать с Москомархитектурой только в жилом доме и через МЖИ.
Имеющая в составе действия по изменению архитектурного стиля здания, проектная документация согласуется непосредственно Мосжилинспекцией и Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы. Получить такое соглашение на сегодня можно лишь через Мосжилинспекцию, при проверке документов инспектор должен будет сам направить запрос в Москомархитектуру (в соответствии с п. 13 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП).
Мнение эксперта. Следуя этому порядку, можно зарегистрировать согласование лишь на проектируемые работы. Узаконить самовольную перепланировку не получится (как и при перепланировке помещений в нежилых зданиях). Для этого необходимо будет обратиться в Москомархитектуру.
Фактически отмеченные красным в планах БТИ входные группы необходимо демонтировать и потом согласовывать заново.
Когда требуется согласие жильцов дома?
Получить согласие жильцов дома требуется в случаях, когда перепланировка нежилого помещения касается непосредственного общедомового имущества. Описание термина — что такое имущество, можно изучить в ЖК РФ (ст. 36).
Получение согласия неукоснительно, если в результате изменений будет затронут фасад здания либо помещение подвального типа. И когда у предпринимателя вдруг возникает, скажем, необходимость прорубить отдельный вход в коммерческую недвижимость в здании, необходимо добиться получения согласия от жильцов МКД.
При этом многие уверены, что любые работы, производимые собственниками недвижимости, нужно согласовывать. Это не так, и если часть здания, задетая перепланировкой, не относится к общему имуществу всех жильцов, потребности в их согласии нет.
Как подать заявление на согласование перепланировки?
Отметим, что гос. услуга по согласованию перепланировки нежилого помещения в многоквартирном жилом доме оказывается лишь в цифровом виде. А это значит, что подать с заявлением необходимые документы на предоставление данной услуги заявитель может, лишь используя возможности Портала государственных и муниципальных услуг города Москвы (далее — Портала). И предоставление технического заключения проекта без электронной цифровой подписи представителя проектной организации может служить основанием для отказа в приеме документов.
Также важно знать, что проектная документация обязательно подписывается электронной подписью уполномоченного специалиста проектной организации. По результатам рассмотрения заявления с документами МЖИ выносит решение, которое передается в личный кабинет Портала.
Проект перепланировки нежилого помещения
Первым документом, необходимым для согласования перепланировки нежилого помещения в Москве, является проект перепланировки помещения. Без него ни Мосжилинспекция, ни иные уполномоченные органы рассматривать заявку не станут.
Проект перепланировки – это документ, в котором указаны изменения в планировке нежилого помещения и учитывается состояние инженерных сетей и строительных конструкций.
Мнение эксперта. Иногда проект перепланировки путают с дизайн-проектом, но это абсолютно разные вещи — дизайн-проект учитывает вносимые в конфигурацию изменения, но упор делается на внешнем виде помещения. Учитываются зонирование, как будет восстановлена мебель, какая отделка проведена.
Проект перепланировки в Москве регламентируется Постановлением N 508-ПП и по своему составу отличается от дизайн-проекта. Проект может служить основой для перепланировки, в то время как дизайнерский проект юридической силой не обладает.
В зависимости от будущего технического назначения, состав проекта может значительно различаться в каждом случае.
При этом, если после проведения перепланировки в помещении запроектировано размещение предприятия общепита, медицинского учреждения и детского центра, аптеки, то к проектной части добавляется раздел «Технологические решения».
В этом разделе описываются объект (материал и выбор цветов, качество вентиляции, уровень освещенности и т.д.), технологические процессы, расстановку оборудования, режим работы и режим уборки.
Как правило, разделом «Технологические решения» сильно увеличивается объем документации, и, соответственно, возрастает стоимость составления проекта.
С чего начинается перепланировка нежилого помещения?
Прежде всего, необходима оценка исходного состояния объекта недвижимости, а именно:
- Достаток как в инженерных сетях, так и в возможностях для дополнительного их подключения.
- Иных параметров, для выполнения тех или иных функций.
Перепланировка нежилого помещения будет включать следующие этапы:
- заказать проект перепланировки (только в компании с допуском СРО);
- получить техническое заключение в соответствии с Постановлением № 432-ПП от 27.08.2012 «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется»;
- получить заключение СЭС;
- заказать технический план;
- провести регистрацию изменений в ЕГРН, Росреестре.
Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения?
Процесс узаконивания перепланировки описан в Постановлении Правительства N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах». Организация деятельности включает согласование документов в Мосжилинспекцией:
- правоустанавливающих документов;
- Устава организации;
- поэтажного плана с экспликацией;
- документов, подтверждающих компетенцию заинтересованного лица;
- технического заключения;
- справки БТИ о состоянии здания (Форма 5);
- выписки из технического паспорта по (Форма 1А);
- заключения СЭС;
- заявления в утвержденной форме.
Узаконивание перепланировки уже по факту его производства подразумевает уплату штрафа для собственников помещений — поскольку это случай самовольной перепланировки, которая может таить опасность для проживающих в МКД.
По результатам выявления самовольной перепланировки составляется протокол об административном правонарушении. Для физлиц размер штрафа составляет от 2000 до 2500 руб. на каждого из владельцев, для юрлиц и лиц, которые вправе распоряжаться коммерческой недвижимостью (в аренде в том числе) — от 300-350 тыс. руб.
Кроме уплаты штрафа, собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в соответствии с технической документацией (предварительно выполнив восстановительный ремонт), или же узаконить перепланировку, оформив акт Мосжилинспекцией о завершенной перепланировке помещения.
Как правило, сориентироваться с необходимыми реставрационными действиями получается еще на этапе консультации в той фирме, которая согласовывают перепланировку. В компании «СМВ ГРУПП» вы можете получить данную консультацию бесплатно.
Заключительная стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения на деле оказывается значительно выше — ведь обычно без восстановительного ремонта не обойтись.
Перепланировка нежилого помещения в МКД может быть необходима в случаях, когда возросла нагрузка на несущие структурные элементы из-за возведения новых несогласованных стен или перегородок, в случае изменения места расположения внутренних санитарно-гигиенических помещений, при запланированном сносе, монтаже лестниц, лоджий, балконов или тамбуров, при изменении внешнего вида здания (установлены вывески, антенны и т.д.), при изменении разъемов и проемов, при монтаже дополнительного оборудования, увеличивающего потребление воды и электроэнергии.
Сроки и стоимость услуги
По версии интернет-варианта газеты “Версия” (Versia.ru) №42 от 31.10.22, Мосжилинспекцией были уточнены сроки легализации ранее проведенных перепланировок в жилых домах, в результате которых был изменен архитектурный облик зданий либо колористическое решение фасада.
Согласовать и направить в Мосжилинспекцию документы было можно до начала 2023 года, после проверки документации. Инспекция должна будет осмотреть все выполненные восстановительные работы и для этого в помещение должен быть предоставлен доступ для ее сотрудников.
Как заключают эксперты, принятое изменение о продлении сроков позволит собственникам согласовать проведенные ранее перепланировки крыльца, лестниц, тамбуров, колонн и иных архитектурных и инженерных сооружений на входе в здания.
Как отмечалось ранее, самовольная перепланировка предполагает наложение на владельца административной ответственности в виде штрафа. Кроме того, в стоимость оформления перепланировки должна быть включена цена восстановительного ремонта.
Стоимость предварительного согласования заключается в стоимости предварительных обследований, помощи в прохождении согласований.
Стоимость проектирования перепланировки начинается от 12 тыс. руб., сопровождение согласования и узаконивания — от 10 тыс. руб., изготовление техн. плана — от 8 тыс. руб., сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ — от 12 тыс. руб.
Цена согласования перепланировки нежилого помещения находится во взаимозависимости от ее площади и уровня сложности проведения перепланировки.
Для того, чтобы выяснить — сколько будет стоить перепланировка нежилого помещения в вашем случае индивидуально, направьте нам удобным способом план нежилого помещения до перепланировки и эскиз планируемых или уже выполненных изменений. Совместно с этим, вы можете получить все необходимые консультации специалистов по телефону, указанному на веб-сайте компании.
В ряде случаев может быть получен отказ при перепланировке нежилого помещения. И тогда вы можете получить указание на причину отказа. Для этого потребуется записаться на прием к представителю Жилищной инспекции по административному округу по месту перепланируемого помещения (с указанием номера решения об отказе в Мосжилинспекции).
В компании «СМВ ГРУПП» наработан богатый опыт перепланировок, проведенных через судебный орган и вы всегда можете обратиться к нам за кадастровыми услугами.
Этапы обработки заказа на перепланировку и переустройство нежилого помещения в Москве
Заказы на согласование переустройства нежилого помещения в компании «СМВ ГРУПП» выполняются в несколько этапов:
- Сначала вы направляете нам заявление на согласование перепланировки нежилого здания в Москве или любом ином регионе.
- Инженер компании связывается с вами по телефону или по e-mail и уточняет детали. Разъясняются этапы и порядок согласования.
- Рассчитываются стоимость и период проведения работ.
- Прорабатывается и подписывается официальный договор.
- После оплаты аванса специалист приступает к пристальному изучению предоставленных документов.
Выводы
Перепланировка и переустройство нежилого помещения в Москве в МКД на сегодня состоит из следующих этапов:
- Разработка проекта перепланировки.
- Получение разрешения на перепланировку в Мосжилинспекции.
- Обмерные и строительные работы по изменению объекта в соответствии с проектом перепланировки.
- Оформление в Мосжилинспекции акта выполненных работ.
- Изготовление техн. плана кадастровым инженером.
- Согласование.
- Регистрация преобразований в ЕГРН на основании технического плана.
Детально проработать проект перепланировки и согласовать собранную документацию в надзорных органах вам помогут специалисты компании «СМВ ГРУПП». Компания имеет внушительный опыт подготовки проектной документации и согласования перепланировки нежилых помещений.
Благодаря высокому профессионализму сотрудников, а также налаженному взаимодействию с органами государственной власти, компания «СМВ ГРУПП» способна выполнить согласование вашей перепланировки в сокращенные сроки и с гарантией результата.
Получить дополнительную информацию вы можете у наших менеджеров по телефону, который можно найти на сайте организации.
