После приемки в эксплуатацию конструкции, узлы и иные элементы строения постепенно утрачивают первоначальные свойства и характеристики. Это может быть вызвано не только естественным износом, который увеличивается год от года. На действительное состояние конструкций влияет множество факторов, от эксплуатационных условий и природных показателей, до аварийных ситуаций и строительных работ. Оценить его можно путем визуального осмотра и инструментальных диагностик, экспертиз, других видов проверок. Итогом таких действий будет оформление технического заключения о состоянии несущих конструкций.
Читайте, зачем и в каких ситуациях проводится обследование несущих стен и иных видов конструкций, кто может выполнить такие работы, что будет отражено в заключении.
- Что это за документ
- Варианты оформлениятехнических заключений о состоянии здания
- Какие объекты подлежат обследованиям
- Нормативная база дляобследования конструкций
- Кто может оформить заключение
- Список полезных документов
- Особенности обследований с выдачей заключения инженерами «СМВ Групп»
- Правила проведения обследований
- Содержаниетехнического заключения на зданиеи конструкции
- Стоимость и сроки
- Кейсы «СМВ Групп»
- Кейс 1. Заключение о работоспособном состоянии производственного здания позволило продать его по реальной рыночной цене. Собственник получил почти 26 000 000 рублей, хотя первоначальное предложение по сделке было на 3 000 000 рублей меньше.
- Кейс 2. Выполнив обследования по предписанию Госстройнадзора, собственник объекта подтвердил категорию работоспособного состояния здания. Это позволило избежать штрафа, который мог составить 200 000 рублей.
- Выводы
- FAQ
- Список источников
Что это за документ
Оформление технического заключения о состоянии строительных конструкций регламентировано нормами ГОСТ 31937-2011. На основании этого документа владелец здания будет принимать решения по эксплуатации, планированию ремонтных и восстановительных работ. Также по выводам в техзаключении объект можно подготовить к сносу, если его дальнейшее использование невозможно, а восстановление нецелесообразно.
Документ оформляется на основе данных, собранных в ходе различных видов обследований на месте, дополнительных расчетов. Они могут проводиться в плановом порядке:
- не позже 3 лет после того, как здание было введено в эксплуатацию;
- с периодичностью 1 раз в 10 лет (текущий мониторинг технического состояния для большинства видов объектов);
- не реже 1 раза в 5 лет (для строений, расположенных в территориях с неблагоприятными условиями эксплуатации).
Текущий мониторинг позволяет увидеть разницу с первоначальным состоянием объекта, либо с данными, собранным ив ходе предыдущих проверок.
Кроме перечисленных выше обследований, ГОСТ 31937-2011 предусматривает внеплановую оценку техсостояния:
- если истек нормируемый срок эксплуатации строения;
- если собственник, либо организация, выполняющая обслуживание, установили наличие существенных деформаций и дефектов;
- если здание пострадало от последствий чрезвычайных (аварийных) ситуаций и/или бедствий стихийного характера;
- если органы госстройнадзора вынесли предписание, где указано требование о проведении внепланового обследования;
- если планируется смена назначения объекта.
Помимо этого, владелец недвижимости может заказать обследования и для иных целей. Например, такие работы можно выполнить на объекте незавершенного строительства, если планируется его продажа, либо возобновление работ.
Разъяснения эксперта. От планового и внеочередного обследования по ГОСТ 31937-2011 нужно отличать кадастровые работы, техинвентаризацию. У них совершенно иные цели – получение сведений о характеристиках строения и его конструкций, места размещения на территории, конфигурации, координатах. Обследование конструкций кадастровым инженером в Москве и Московской области сопровождается оформлением техпланов, требуется для прохождения кадастрового учета в Росреестре.
Варианты оформления технических заключений о состоянии здания
В приложениях к ГОСТ 31937-2011 (скачать) указано несколько вариантов оформления документов после обследований. Собственник может получить:
- заключение по обследованию технического состояния (форма Б);
- заключение по комплексному обследованию (форма В);
- паспорт (форма Г), где также отражает техсостояние.
Содержание и состав разделов указанных форм отличается. Каждая из них содержит описание объекта. Однако результаты оценки после проверок в паспорте не указываются.
Какие объекты подлежат обследованиям
Согласно стандарта ГОСТ 31937-2011, собственник может заказать в плановом или внеочередном порядке обследования с изготовлением заключения на все строение в целом. Также возможен вариант с оценкой состояния конкретных конструкций, систем, узлов. Данный формат применяется для сбора и обобщения информации на предпроектной стадии (например, перед капремонтом, перепланировкой).
Допускается вариант с обследованием незавершенного строительства. Хотя такие объекты не эксплуатируются, их конструкции будут постепенно ветшать (естественный износ), деформироваться и разрушаться от различных воздействий. Вот в чем выгода для собственника выполнить обследование незавершенного строительства:
- можно принять решение о возобновлении строительства, чтобы ввести здание в эксплуатацию, собрать исходные сведения для проектирования;
- можно оценить состояние и рыночную стоимость ОНС для продажи, передачи в залог при кредитовании;
- можно принять решение о сносе недостроенного здания, чтобы избежать расходов по его содержанию, восстановлению или консервации.
Обследование комплексного типа предусматривает оценку состояния всех конструкций, систем и узлов строения. Объем выборочных обследований определяется индивидуально, зависит от целей собственника.
Нормативная база для обследования конструкций
Регламент технического обследования конструкций и строения в целом детализирован в ГОСТ 31937-2011. К дополнительным нормативным и техническим актам, которыми руководствуются инженеры «СМВ Групп», относятся:
- Закон № 384-ФЗ (скачать);
- СП на разные виды зданий (например, СП 56.13330.2021 на производственные здания);
- ГОСТ на разные виды материалов и конструкций, методики обследования (в ГОСТ 31937-2011 указан перечень из нескольких десятков таких стандартов).
Кадастровые обследования проводятся в соответствие с Законом № 218-ФЗ и Приказом Росреестра № П/0082. Их особенностью является описание правил координирования объекта, определения местоположения внутренних помещений на этаже.
Кто может оформить заключение
Как следует из ГОСТ 31937-2011, выполнить обследования и выдать техзаключение может специализированная компания, отвечающая следующим требованиям:
- наличие современной приборной базы (имеется в виду оборудование, инструменты, измерительные устройства);
- наличие опытных специалистов, обладающих высокой квалификацией (но специальных требований к ним нет).
На практике, обследовать объект, проводить проверки и расчеты будут инженеры, проектировщики, техники, иные профильные эксперты.
Если вам нужно техническое заключение несущих конструкций, обращайтесь в «СМВ Групп». Наши преимущества:
- большой штат инженеров и проектировщиков, который проводят обследования на зданиях всех типов;
- наличие собственного и современного оборудования, средств измерений и диагностики;
- дополнительные услуги, которые можно заказать одновременно с обследованиями (например, проектирование перепланировки, по иным видам работ).
Предлагаем ознакомиться с нашими кейсами по ранее выполненным работам. Все из них включали обследования различных видов.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец акта о сносе здания | Скачать |
| 2 | Запрос выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Образец технического паспорта | Скачать |
| 4 | Образец заявления о прохождении экспертизы | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец заявления о проведении инвентаризации | Скачать |
| 7 | Образец договора о проведении инвентаризации | Скачать |
| 8 | Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
Особенности обследований с выдачей заключения инженерами «СМВ Групп»
Как регламентировано ГОСТ 31937-2011, обследования и оценка техсостояния проводится в 3 стадии:
- работы подготовительного характера (сбор информации, анализ документов на объект и конструкции, материалов по результатам изысканий);
- предварительное обследование (визуальное);
- инструментальное обследование по всем конструкциям, узлам и системам.
Точная цель работ устанавливается по договору и ТЗ. Как минимум, после их завершения должны быть собраны данные:
- о действительном (реальном) состоянии строения и всех его элементов;
- о качестве конструкций (к ним относится прочность, сопротивление теплопередаче и т.д.);
- об объеме и перечне работ, которые требуется выполнить для реконструкции или капремонта.
Отметим, что комплексная оценка тех. состояния должна обеспечивать вариативность решений при последующем проектировании.
Правила проведения обследований
На начальном этапе проектировщики и инженеры «СМВ Групп» анализируют исходные данные от заказчика. Для этого изучается проектная, работая, техническая и иная документация на само здание, его инженерные системы. Как следует из п. 5.1.3 ГОСТ 31937-2011, визуальный осмотр и инструментальная диагностика проводится в отношении следующих элементов:
- фундамент, основание и грунты, ростверки и т.д.;
- колонны, столбы, стены;
- покрытия, перекрытия здания (плиты, балки, фермы, прогоны и т.д.);
- лестницы, балконы, эркеры и т.д.;
- элементы для связки и сопряжения конструкций, узлы и стыки, элементы жесткости и т.д.
Для обследований изучаются сведения о типе здания, видах и материалов конструкций, годах постройки и проведения капремонта.
Визуальное сплошное обследование осуществляется для оценки состояния по внешним признакам. По его итогам принимается решение о необходимости инструментальной диагностике по отдельным видам элементов и конструкций. Результатом предварительного обследования будет являться:
- подготовка ведомостей и схем с описанием повреждений (дефектов), их характера и места выявления;
- фотофиксация повреждений;
- данные о наличии деформаций объекта или отдельных элементов (например, перекосы, прогибы и т.д.);
- описание аварийных участков в здании (если они выявлены);
- конструктивная схема объекта, с указанием расположения несущих конструкций по этажам;
- схема зондирование конструкций, вскрытий и т.д.;
- оценка месторасположения объекта, нюансы вертикальной планировки, описание близлежащей территории.
После визуального обследования будет сделана предварительная оценка технического состояния. Для подготовки технического заключения конструкций этого недостаточно. Поэтому инженеры и проектировщики проведут полное или частичное инструментальное обследование.
Детальная оценка техсостояния здания и его элементов включает следующие мероприятия (п. 5.1.15 ГОСТ 31937-2011):
- измерение геометрических параметров;
- изыскания, если это требуется для целей заказчика;
- установление повреждений и дефектов путем инструментального обследования, динамических параметров;
- установление реальных свойств материалов, из готовых сделаны конструкции и их отдельные составляющие;
- замеры показателей эксплуатационной среды (зависит от видов технологических процессов на объекте);
- измерения и расчеты по нагрузкам и воздействиям;
- описание расчетной схемы объекта, усилий и несущей способности конструкций, узлов;
- анализ причин, по которым возникли повреждения и деформации.
Также в стандарте детализированы правила диагностики и оценки по всем видам конструкций из разных материалов.
На основании указанных работ утверждаются выводы о техническом состоянии здания, конструкций. Они будут отражены в итоговом заключении.
Разъяснения эксперта. В ГОСТ 31937-2011 не регламентированы специальные требования к техническому обследованию объекта незавершенного строительства. По факту, объем работ будет меньше, так как не нужно устанавливать и оценивать условия эксплуатационной среды. Но выводы в отношении состояния ОНС будут такими же, что и для здания, которое находится в эксплуатации.
Содержание технического заключения на здание и конструкции
После комплексного обследования заключение заполняется по следующим разделам:
- общие данные об объекте (адрес, тип проекта, год постройки, количество этажей и т.д.);
- информация о собственнике (заказчике);
- сведения о компании, которая выполнила работы;
- информация об организациях, которые проектировали и возводили объект;
- крен здания (по поперечной и продольной оси);
- оценка техсостояния, морального и физического износа по всем видам систем, инженерному и лифтовому оборудованию;
- показатели звукоизоляции конструкций;
- показатели теплотехнического состояния.
В состав приложений входят материалы, по которым эксперты определили категорию состояния здания. Это будут фотоматериалы, описания итогов визуального обследования, чертежи и схемы, дефектные ведомости, обмерные планы, иные документы.
В заключении будет указана одна из 4 категорий технического состояния объекта:
- нормативное состояние;
- работоспособное состояние;
- ограниченно работоспособное состояние;
- аварийное состояние.
На основании этих выводов правообладатель объекта будет принимать решения о дальнейших действиях.
Стоимость и сроки
При заключении договора на визуальное и инструментальное обследование конструкций цена будет зависеть:
- от типа здания, его технических параметров;
- от вида обследования (плановое или внеочередное, комплексное или частичное);
- от местоположения здания;
- от объема работ, целей заказчика.
От указанных факторов зависит и продолжительность работ. Например, для большого и технически сложного объекта обследования могут длиться несколько дней. Примерные цены за работы «СМВ Групп» представлены ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических заключений о состоянии объекта и конструкций | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Разработка эскизного проекта | от 15 000 руб. |
Кейсы «СМВ Групп»
Кейс 1. Заключение о работоспособном состоянии производственного здания позволило продать его по реальной рыночной цене. Собственник получил почти 26 000 000 рублей, хотя первоначальное предложение по сделке было на 3 000 000 рублей меньше.
Инженеры и техники «СМВ Групп» выполнили комплексное обследования с подготовкой заключения. Работы заняли 3 дня, чтобы было обусловлено техническими особенностями здания. Незначительные дефекты отдельных конструкций, которые выявили проверки, не повлекли снижение категории технического состояния. Итоговое заключение заказчик использовал в переговорах о стоимости сделки купли-продажи.
Кейс 2. Выполнив обследования по предписанию Госстройнадзора, собственник объекта подтвердил категорию работоспособного состояния здания. Это позволило избежать штрафа, который мог составить 200 000 рублей.
Госстройнадзор указал в предписании, что техсостояние здания препятствует его безопасной эксплуатации. Обследование, которое провели инженеры «СМВ Групп», опровергли эти выводы. По итогам оценки было подтверждено, что существенных повреждений нет, а объект полностью соответствует нормам строительной безопасности.
Выводы
- Техническое заключение – это документ, который выдается после планового или внеочередного обследования здания, конструкций и систем.
- Обследования проводятся в соответствие с ГОСТ 31937-2011, иными нормативно-техническими актами. Этим же стандартом утверждены формы итоговых документов.
- На основании заключения зданию присваивается одна из 4 категорий. По результатам оценки владелец объекта принимает решения о проведении работ, о сносе здания и т.д.
