Как получить техническое заключение о состоянии здания или строительных конструкций в 2025 году

После приемки в эксплуатацию конструкции, узлы и иные элементы строения постепенно утрачивают первоначальные свойства и характеристики. Это может быть вызвано не только естественным износом, который увеличивается год от года. На действительное состояние конструкций влияет множество факторов, от эксплуатационных условий и природных показателей, до аварийных ситуаций и строительных работ. Оценить его можно путем визуального осмотра и инструментальных диагностик, экспертиз, других видов проверок. Итогом таких действий будет оформление технического заключения о состоянии несущих конструкций. Очень важно знать, кто делает заключение по обследованию технического состояния объекта, чтобы оно имело юридическую силу.

Читайте в статье, зачем и в каких ситуациях проводится обследование несущих стен и иных видов конструкций, кто может выполнить такие работы, что будет отражено в заключении.

Что это за документ и кто делает заключение по обследованию технического состояния объекта

Оценка технического состояния здания проводится в ходе обследований, осмотра и расчетов. Оформление технического заключения о состоянии строительных конструкций регламентировано нормами ГОСТ 31937-2011. На основании этого документа владелец здания будет принимать решения по эксплуатации, планированию ремонтных и восстановительных работ. Также по выводам в техзаключении объект можно подготовить к сносу, если его дальнейшее использование невозможно, а восстановление нецелесообразно. Еще зачастую нужно строительно техническое заключение, которое суды принимают как доказательство.

Документ оформляется на основе данных, собранных в ходе различных видов обследований на месте, дополнительных расчетов. Они могут проводиться в плановом порядке:

• не позже 3 лет после того, как здание было введено в эксплуатацию;
• с периодичностью 1 раз в 10 лет (текущий мониторинг технического состояния для большинства видов объектов);
• не реже 1 раза в 5 лет (для строений, расположенных в территориях с неблагоприятными условиями эксплуатации).

Текущий мониторинг позволяет увидеть разницу с первоначальным состоянием объекта. Также оценка технического состояния здания проводится в ходе сравнения с итогами предыдущих проверок.

Кроме перечисленных выше обследований, ГОСТ 31937-2011 предусматривает внеплановую оценку техсостояния:

• если истек нормируемый срок эксплуатации строения;
• если собственник, либо организация, выполняющая обслуживание, установили наличие существенных деформаций и дефектов;
• если здание пострадало от последствий чрезвычайных (аварийных) ситуаций и/или бедствий стихийного характера;
• если органы госстройнадзора вынесли предписание, где указано требование о проведении внепланового обследования;
• если планируется смена назначения объекта;
• если предстоит спор в суде (строительно техническое заключение).

Помимо этого, владелец недвижимости может заказать обследования и для иных целей. Например, такие работы можно выполнить на объекте незавершенного строительства, если планируется его продажа, либо возобновление работ. В некоторых случаях достаточно оформить справку о техническом состоянии здания.

Разъяснения эксперта. От планового и внеочередного обследования по ГОСТ 31937-2011 нужно отличать кадастровые работы, техинвентаризацию. У них совершенно иные цели – получение сведений о характеристиках строения и его конструкций, места размещения на территории, конфигурации, координатах. Обследование конструкций кадастровым инженером в Москве и Московской области сопровождается оформлением техпланов, требуется для прохождения кадастрового учета в Росреестре.

Технический план рекомендуем заказать в «СМВ Групп». Наши кадастровые инженеры обладают всеми необходимыми знаниями, квалификацией, а также богатым опытом в подготовке данных документов. Подготовим техплан вместе с заключением кадастрового инженера. Благодаря нам, вы сможете избежать сложностей при обращении в государственные органы с вопросом согласования проведенных на объекте строительных работ и быстро решить все имеющиеся вопросы. Звоните: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург) или пишите на почту info@profcourse.ru.

Варианты оформления технических заключений о состоянии здания

В приложениях к ГОСТ 31937-2011 (скачать) указано несколько вариантов оформления документов после обследований. Собственник может получить:

• заключение по обследованию технического состояния (форма Б);
• заключение по комплексному обследованию (форма В);
• паспорт (форма Г), где также отражает техсостояние;
• справку о техническом состоянии здания.

Содержание и состав разделов указанных форм отличается. Каждая из них содержит описание объекта. Однако результаты оценки после проверок в паспорте не указываются. Тех заключение на здание, напротив, содержит ее.

Какие объекты подлежат обследованиям

Согласно стандарта ГОСТ 31937-2011, собственник может заказать в плановом или внеочередном порядке обследования с изготовлением заключения на все строение в целом. Также возможен вариант с оценкой состояния конкретных конструкций, систем, узлов. Данный формат применяется для сбора и обобщения информации на предпроектной стадии (например, перед капремонтом, перепланировкой). Тех заключение на здание можно использовать и для бухгалтерского учета.

Допускается вариант с обследованием незавершенного строительства. Хотя такие объекты не эксплуатируются, их конструкции будут постепенно ветшать (естественный износ), деформироваться и разрушаться от различных воздействий. Вот в чем выгода для собственника выполнить обследование незавершенного строительства:

• можно принять решение о возобновлении строительства, чтобы ввести здание в эксплуатацию, собрать исходные сведения для проектирования;
• можно оценить состояние и рыночную стоимость ОНС для продажи, передачи в залог при кредитовании;
• можно принять решение о сносе недостроенного здания, чтобы избежать расходов по его содержанию, восстановлению или консервации.

Обследование комплексного типа предусматривает оценку состояния всех конструкций, систем и узлов строения. Объем выборочных обследований определяется индивидуально, зависит от целей собственника. Также может отличаться и форма тех заключения на здание.

Нормативная база для обследования конструкций

Регламент технического обследования конструкций и строения в целом детализирован в ГОСТ 31937-2011. К дополнительным нормативным и техническим актам, которыми руководствуются инженеры «СМВ Групп», относятся:

• Закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП на разные виды зданий (например, СП 56.13330.2021 на производственные здания);
• ГОСТ на разные виды материалов и конструкций, методики обследования (в ГОСТ 31937-2011 указан перечень из нескольких десятков таких стандартов).

Кадастровые обследования проводятся в соответствие с Законом № 218-ФЗ и Приказом Росреестра № П/0082. Их особенностью является описание правил координирования объекта, определения местоположения внутренних помещений на этаже. Для кадастрового учета техническое заключение о состоянии несущих конструкций не требуется.

Кто делает заключение по обследованию технического состояния объекта

Как следует из ГОСТ 31937-2011, выполнить работы и выдать заключение по результатам обследования технического состояния здания может специализированная компания, отвечающая следующим требованиям:

• наличие современной приборной базы (имеется в виду оборудование, инструменты, измерительные устройства);
• наличие опытных специалистов, обладающих высокой квалификацией (но специальных требований к ним нет).

На практике, обследовать объект, проводить проверки и расчеты будут инженеры, проектировщики, техники, иные профильные эксперты. Срок подготовки заключения по результатам обследования технического состояния здания согласовывают при подписании договора. 

Если вам нужно техническое заключение несущих конструкций, обращайтесь в «СМВ Групп». Наши преимущества:

• большой штат инженеров и проектировщиков, который проводят обследования на зданиях всех типов;
• наличие собственного и современного оборудования, средств измерений и диагностики;
• дополнительные услуги, которые можно заказать одновременно с обследованиями (например, проектирование перепланировки, по иным видам работ).

Для составления технического заключения свяжитесь с нами: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург), или по email: info@profcourse.ru.

Предлагаем также ознакомиться с нашими кейсами по ранее выполненным работам. Все из них включали обследования различных видов для недвижимости различных категорий. Мы предлагаем максимально сжатые сроки разработки технического заключения о состоянии несущих конструкций.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Документ	Ссылка
1	Образец акта о сносе здания	Скачать
2	Запрос выписки ЕГРН	Скачать
3	Образец технического паспорта	Скачать
4	Образец заявления о прохождении экспертизы	Скачать
5	Образец заявления о проведении кадастрового учета	Скачать
6	Образец заявления о проведении инвентаризации	Скачать
7	Образец договора о проведении инвентаризации	Скачать
8	Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН	Скачать

Особенности обследований с выдачей заключения инженерами «СМВ Групп»

Как регламентировано ГОСТ 31937-2011, обследования и оценка техсостояния проводится в 3 стадии:

• работы подготовительного характера (сбор информации, анализ документов на объект и конструкции, материалов по результатам изысканий);
• предварительное обследование (визуальное);
• инструментальное обследование по всем конструкциям, узлам и системам.

Точная цель работ и оформления заключение по результатам обследования технического состояния здания устанавливается по договору и ТЗ. Как минимум, после их завершения должны быть собраны данные:

• о действительном (реальном) состоянии строения и всех его элементов;
• о качестве конструкций (к ним относится прочность, сопротивление теплопередаче и т.д.);
• об объеме и перечне работ, которые требуется выполнить для реконструкции или капремонта.

Отметим, что комплексная оценка тех. состояния должна обеспечивать вариативность решений при последующем проектировании. Составление технических заключений это лишь итог весьма сложной работы.

Кто делает заключение о техническом состоянии здания для предстоящего сноса? Документ оформить компания, которая разрабатывает проект организации работ по сносу или демонтажу. Если нужна простая справка о техническом состоянии здания, ее могут выдать в БТИ или уполномоченном надзорном органе.

Правила проведения обследований

На начальном этапе проектировщики и инженеры «СМВ Групп» анализируют исходные данные от заказчика. Для этого изучается проектная, работая, техническая и иная документация на само здание, его инженерные системы. Также стоит проангализировать экспертное заключение о техническом состоянии здания, оформленное ранее. Как следует из п. 5.1.3 ГОСТ 31937-2011, визуальный осмотр и инструментальная диагностика проводится в отношении следующих элементов:

• фундамент, основание и грунты, ростверки и т.д.;
• колонны, столбы, стены;
• покрытия, перекрытия здания (плиты, балки, фермы, прогоны и т.д.);
• лестницы, балконы, эркеры и т.д.;
• элементы для связки и сопряжения конструкций, узлы и стыки, элементы жесткости и т.д.
• состояние объекта недвижимости в целом.

Для обследований изучаются сведения о типе здания, видах и материалов конструкций, годах постройки и проведения капремонта. Далее можно приступать к составлению технических заключений.

Визуальное сплошное обследование осуществляется для оценки состояния по внешним признакам. По его итогам принимается решение о необходимости инструментальной диагностике по отдельным видам элементов и конструкций. Результатом предварительного обследования будет являться:

• подготовка ведомостей и схем с описанием повреждений (дефектов), их характера и места выявления;
• фотофиксация повреждений, что непременно сказывается на состоянии объекта недвижимости;
• данные о наличии деформаций объекта или отдельных элементов (например, перекосы, прогибы и т.д.);
• описание аварийных участков в здании (если они выявлены);
• конструктивная схема объекта, с указанием расположения несущих конструкций по этажам (по сути, это важнейшие данные для технического заключения о состоянии несущих конструкций);
• схема зондирование конструкций, вскрытий и т.д.;
• оценка месторасположения объекта, нюансы вертикальной планировки, описание близлежащей территории.

После визуального обследования будет сделана предварительная оценка технического состояния. Для подготовки технического заключения конструкций этого недостаточно. Поэтому инженеры и проектировщики проведут полное или частичное инструментальное обследование. Каждый вывод о состоянии объекта недвижимости будет подробно обоснован в документах. 

Не получив техническое заключение по обследованию здания, собственник не сможет пройти согласование или узаконивание выполненных им работ. Ведомство, отвечающее за согласование, определенно откажет. Обращаться за оспариванием отказа бессмысленно, даже если проект на производство работ был выполнен в соответствии с требованиями. Чтобы не терять время на согласования и обжалования решений, лучше сразу заказать техническое заключение у профессионалов. В этом поможет компания «СМВ Групп». Мы на рынке уже более 10 лет и готовим технические заключения с учетом всех правил и норм законодательства.

Для получения консультации по вашему объекту или заказа услуг у нас, свяжитесь с нашими экспертами по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург), или через электронную почту: info@profcourse.ru.

Детальная оценка состояния здания и его элементов  для подготовки технического заключения по обследованию здания включает следующие мероприятия (п. 5.1.15 ГОСТ 31937-2011):

• измерение геометрических параметров;
• изыскания, если это требуется для целей заказчика;
• установление повреждений и дефектов путем инструментального обследования, динамических параметров;
• установление реальных свойств материалов, из готовых сделаны конструкции и их отдельные составляющие;
• замеры показателей эксплуатационной среды (зависит от видов технологических процессов на объекте);
• измерения и расчеты по нагрузкам и воздействиям;
• описание расчетной схемы объекта, усилий и несущей способности конструкций, узлов;
• анализ причин, по которым возникли повреждения и деформации.

Также в стандарте детализированы правила диагностики и оценки по всем видам конструкций из разных материалов. На основании указанных работ утверждаются выводы о техническом состоянии здания, конструкций. Они будут отражены в итоговом техническом заключении по обследованию здания.

Если вы не знаете, кто делает заключение о техническом состоянии здания в вашем городе, позвоните нашим экспертам! Мы постараемся помочь в этом вопросе.

Разъяснения эксперта. В ГОСТ 31937-2011 не регламентированы специальные требования к техническому обследованию объекта незавершенного строительства. По факту, объем работ будет меньше, так как не нужно устанавливать и оценивать условия эксплуатационной среды. Но выводы в отношении состояния ОНС будут такими же, что и для здания, которое находится в эксплуатации. Техническое заключение по результатам обследования на незавершенку тоже часто заказывают в нашей компании.

Содержание технического заключения на здание и конструкции

После комплексного обследования экспертное заключение о техническом состоянии здания заполняется по следующим разделам:

• общие данные об объекте (адрес, тип проекта, год постройки, количество этажей и т.д.);
• информация о собственнике (заказчике);
• сведения о компании, которая выполнила работы;
• информация об организациях, которые проектировали и возводили объект;
• крен здания (по поперечной и продольной оси);
• оценка техсостояния, морального и физического износа по всем видам систем, инженерному и лифтовому оборудованию;
• показатели звукоизоляции конструкций;
• показатели теплотехнического состояния.

В состав приложений входят материалы, по которым эксперты определили категорию состояния здания. Это будут фотоматериалы, описания итогов визуального обследования, чертежи и схемы, дефектные ведомости, обмерные планы, иные документы. Соответственно, техническое заключение по результатам обследования будет весьма масштабным документом.

В заключении осмотра будет указана одна из 4 категорий технического состояния объекта:

• нормативное состояние;
• работоспособное состояние;
• ограниченно работоспособное состояние;
• аварийное состояние.

На основании этих выводов в заключении осмотра или обследования правообладатель объекта будет принимать решения о дальнейших действиях. Как таковой, срок действия технического заключения по обследованию здания законодательством не определен.

«СМВ Групп» занимается подготовкой технических заключений для нежилых объектов недвижимости. Также мы являемся одной из немногих компаний, которая может оказывать и кадастровые услуги, и услуги по проектированию . Сотрудничая с нами, вы устраните любые сложности при обращении в жилинспекцию, Росреестр и другие ведомства, а также быстро получите выписку ЕГРН с узаконенной перепланировкой. Для получения консультации или заказа услуг свяжитесь с нами по телефонам: +7 (499) 495-43-20 (Москва), +7 (812) 409-63-02 (Санкт-Петербург), или через электронную почту: info@profcourse.ru.

Стоимость и сроки обследований, подготовки экспертного заключения о техническом состоянии здания

При заключении договора на визуальное и инструментальное обследование конструкций цена будет зависеть:

• от типа здания, его технических параметров;
• от вида обследования (плановое или внеочередное, комплексное или частичное);
• от местоположения здания;
• от объема работ, целей заказчика.

При этом сам срок действия технического заключения по обследованию здания зависит от того, менялись дли характеристики объекта (износ, реконструкция и т.д.).

От указанных факторов зависит и продолжительность работ. Например, для большого и технически сложного объекта обследования могут длиться несколько дней. Примерные цены за работы «СМВ Групп» представлены ниже. Обращаем внимание, что для судебных споров мы можем подготовить строительно техническое заключение.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Оформление проекта и технического заключения на перепланировку	от 45 000 руб.
2	Оформление технических заключений о состоянии объекта и конструкций	от 30 000 руб.
3	Кадастровые работы с оформлением технического плана	от 35 000 руб.
4	Техническая инвентаризация	от 20 000 руб.
5	Разработка эскизного проекта	от 15 000 руб.

Кейсы «СМВ Групп»

Кейс 1. Заключение о работоспособном состоянии производственного здания позволило продать его по реальной рыночной цене. Собственник получил почти 26 000 000 рублей, хотя первоначальное предложение по сделке было на 3 000 000 рублей меньше.

Инженеры и техники «СМВ Групп» выполнили комплексное обследования с подготовкой заключения о техническом состоянии объекта недвижимости. Работы заняли 3 дня, чтобы было обусловлено техническими особенностями здания. Незначительные дефекты отдельных конструкций, которые выявили проверки, не повлекли снижение категории технического состояния. Итоговое заключение заказчик использовал в переговорах о стоимости сделки купли-продажи. Срок действия технического заключения по обследованию здания в данном случае составит 3 месяца.

Кейс 2. Выполнив обследования по предписанию Госстройнадзора, собственник объекта подтвердил категорию работоспособного состояния здания. Это позволило избежать штрафа, который мог составить 200 000 рублей.

Госстройнадзор указал в предписании, что техническое состояние объекта недвижимости препятствует его безопасной эксплуатации. Обследование, которое провели инженеры «СМВ Групп», опровергли эти выводы. По итогам оценки было подтверждено, что существенных повреждений нет, а объект полностью соответствует нормам строительной безопасности. Техническое заключение это подробно обосновало.

Выводы

• Техническое заключение это документ, который выдается после планового или внеочередного обследования здания, конструкций и систем.
• Обследования проводятся в соответствие с ГОСТ 31937-2011, иными нормативно-техническими актами. Этим же стандартом утверждены формы итоговых документов по техническому состоянию объекта недвижимости.
• На основании заключения зданию присваивается одна из 4 категорий. По результатам оценки владелец объекта принимает решения о проведении работ, о сносе здания и т.д.

Список источников

• Закон № 384-ФЗ (скачать);
• Закон № 218-ФЗ (скачать);
• ГОСТ 31937-2011 (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).