Снижение кадастровой стоимости

Снижение кадастровой стоимости является результатом оспаривания со стороны собственника. Такое решение примут, если кадастровая стоимость будет превышать рыночную, либо если при проведении оценки допущены ошибки и нарушения. Для снижения необходимо подать отчет о независимой оценке и ряд иных документов. Рассмотрение спора по кадастровой стоимости осуществляется во внесудебном или судебном порядке. Услуги по сопровождению процедуры предлагает компания «СМВ Групп».

Читайте, как проходит снижение кадастровой стоимости и что это дает заявителю, как и где пройти процедуру оспаривания, какие документы нужны собственнику.

Подпишитесь на наш канал в Телеграм, пожалуйста. Кейсы, отзывы, лайфхаки. Канал ведет руководитель организации

Содержание

Что дает собственнику снижение кадастровой стоимости
Основания для снижения
Список полезных документов
Варианты действия для снижения кадастровой стоимости
Обязательные документы
Отчет о рыночной цене
Снижение кадастровой стоимости во внесудебном порядке
Порядок рассмотрения спора
Снижение кадастровой стоимости через суд
Услуги по сопровождению оспаривания кадастровой стоимости от компании СМВ Групп»
Заключение
FAQ
Список источников

Что дает собственнику снижение кадастровой стоимости

Основная цель государственной оценки и расчета кадастровой стоимости – определение базового показателя для начисления налогов. Сведения ЕГРН о кадастровой стоимости используют:

собственники недвижимости при оформлении деклараций, расчета налога за землю и имущество;
налоговые органы при расчете налогов физическим лицам, проверке сведений в расчетных и отчетных документах организаций;
судебные органы при рассмотрении споров о взыскании налоговой недоимки, оспаривании начисленных сумм.

Кадастровая оценка проводится на основании Закона № 237-ФЗ, методических указаний Росреестра. Она учитывает далеко не все ценообразующие факторы с открытого рынка. Также оценочные работы не связаны с определением и анализов фактических характеристик объекта или участка. Это может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости.

Чаще всего по итогам оценки кадастровая стоимости будет выше рыночной. Это невыгодно для владельца недвижимости, так как ведет к завышению налоговой базы. Но если пройти процедуру снижения кадастровой стоимости, т.е. оспорить ее показатель, то эту проблему можно устранить. На основании решения суда, бюджетного учреждения или региональной комиссии в ЕГРН будет внесен новое (сниженное) значение кадастровой стоимости. Соответственно, для расчета платежей в бюджет можно будет использовать уменьшенную налоговую базу.

Комментарий эксперта. Снижение кадастровой стоимости возможно для конкретного объекта, а не для их группы. Это одно из ключевых отличий в подходах к государственной и независимой оценке. Оценщики «СМВ Групп» подготовят отчет о рыночной цене любых видов объектов, помогут оформить другие документы для прохождения оспаривания.

Методические указания об определении кадастровой стоимости утверждены Росреестром

Основания для снижения

Сам термин «снижение» означает, что первоначальный показатель кадастровой стоимости будет уменьшен по итогам оспаривания. Поэтому основной причиной для прохождения процедуры будет завышение цены по кадастру по сравнению с рыночной. Для этого нужно:

проверить актуальный показатель кадастровой стоимости, утвержденный после оценки (сделать это можно через сервис на сайте «СМВ Групп», другими способами);
получить отчет о рыночной цене (документ будет оформлен оценщиком «СМВ Групп» в течение 1-3 дней);
представить документы для рассмотрения спора по существу.

Снижение заключается в приравнивании кадастровой стоимости к рыночной. Такое решение примут, только если отчет оценщика соответствует требованиям законодательства и профильных стандартов ФСО. Эксперт должен обосновать свои выводы, описать подходы и все действий, перечислить факторы, влияющие на реальную цену объекта. Документ, подготовленный оценщиком «СМВ Групп», можно использовать как для обращения в суд, так и при оспаривании через комиссию или бюджетное учреждение.

На нашем сайте можно воспользоваться онлайн-калькулятором. Выбрав пункт с проверкой кадастровой стоимости, можно сразу перейти к заказу услуги по сопровождению оспаривания кадастровой стоимости. Она включает все действия по подготовке и подаче документов, представительству интересов собственника. Итогом работы станет снижение кадастровой стоимости, что будет подтверждено сведениями ЕГРН.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

№ п/п	Документ	Ссылка
1	Образец иска об оспаривании кадастровой стоимости	Скачать
2	Запрос выписки ЕГРН	Скачать
3	Техническое задание на оценку недвижимости	Скачать
4	Образец заявления об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию	Скачать
5	Образец заявления о проведении кадастрового учета	Скачать
6	Образец отчета о рыночной цене объекта	Скачать
7	Образец технического плана	Скачать
8	Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН	Скачать

Варианты действия для снижения кадастровой стоимости

Хотя ЕГРН с кадастровыми сведениями ведет Росреестр, прямое обращение в это ведомство не позволит добиться снижения стоимости. Для этого нужно сначала пройти процедуру оспаривания одним из следующих способов:

через суд по месту нахождения объекта – административный иск можно подать сразу, т.е. без предварительного внесудебного оспаривания;
через региональную комиссию по рассмотрению споров – туда подается заявление, отчет оценщика и выписка ЕГРН;
через бюджетное учреждение – данный вариант можно использовать, если субъект РФ упразднил комиссию и передал полномочия по рассмотрению споров в ГБУ.

Куда лучше обращаться для снижения кадастровой стоимости? Мы рекомендуем сразу подавать документы в суд. Такое вариант рассмотрения спора более эффективный, так как у региональной комиссии или бюджетного учреждения если косвенная заинтересованность в конечном результате. Это особенно актуально для ГБУ, которое сначала проводило оценку, а затем будет проверять документы об оспаривании ее результатов.

Комментарий эксперта. Ошибки и нарушения при проведении оценки тоже могут рассматриваться основанием для снижения кадастровой стоимости. Но данный вариант применяется крайне редко и не столь эффективен, как подтверждение несоответствия рыночной цене. Даже если при рассмотрении спора доказать ошибку бюджетного учреждения, это не обязательно повлечет пересмотр кадастровой стоимости.

Оценку проводит бюджетное учреждение на основании задания органа власти региона

Обязательные документы

В Законе № 237-ФЗ есть перечень документов, на основании которых рассматриваются споры о снижении кадастровой стоимости:

заявление или административный иск (документ может подписать сам собственник, либо его представитель по доверенности);
выписка ЕГРН (подается, чтобы подтвердить право собственности на недвижимость, а также актуальное значение кадастровой стоимости);
отчет о рыночной цене (оформляется оценщиком, состоящим в СРО, на основании Закона № 135-ФЗ, ряда федеральных стандартов).

С запросом и получением выписки ЕГРН вам помогут специалисты «СМВ Групп». Административный иск заполняется и подается с соблюдением требований КАС РФ и ГПК РФ. Форма заявления в комиссию или бюджетное учреждение может быть утверждена региональным нормативным актом. Если такового нет, документ заполняется в произвольном виде.

Если собственник выдаст доверенность на представителя, ему не придется самостоятельно собирать, подписывать и подавать документы, принимать личное участие в разбирательстве спора. Стоимость услуг по сопровождению оспаривания определяется в договоре, после предварительного изучения ситуации. В любом случае, все понесенные расходы окупятся за счет снижения размера налоговых платежей.

Отчет о рыночной цене

По сути, это самый важный документ для снижения кадастровой стоимости объекта. Для подготовки отчета оценщик «СМВ Групп» проводит следующие действия:

изучает документы и сведения, представленные заказчиком, запрошенные в рамках оказания услуг;
собирает данные о факторах, влияющих на рыночной цену недвижимости (в частности, это будет информация о сделках и предложениях по объектам с аналогичными характеристиками);
проводит осмотр объекта, чтобы получить сведения о его реальных характеристиках;
проводит расчет рыночной цены (при сравнительном подходе определяется среднерыночное значение), готовит обоснование своих доводов;
оформляет отчет, с учетом требований ФСО;
выдает готовый документ в электронном виде, заверяет его УКЭП.

Претензии к содержанию отчета возникнут только при нарушении оценщиком норм Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов. В работе экспертов «СМВ Групп» таких проблем не возникает. Каждый документ досконально проверяется на всех этапах оформления, а оценочные работы проводятся в строгом соответствии с законодательством.

Снижение кадастровой стоимости во внесудебном порядке

Подать документы на оспаривание можно сразу после внесения в ЕГРН данных о новой кадастровой стоимости. Он будет действовать до следующей государственной оценки, т.е. как минимум 2 или 4 года (периодичность оценки зависит от региона, где расположен объект). Если добиться снижения стоимости, то при определенных условиях можно будет требовать перерасчета налоговых платежей за прошлые периоды (но не более 3-х).

Особенности подать документов для снижения кадастровой стоимости во внесудебном порядке:

нужно уточнить в региональных нормативных актах орган, который уполномочен на рассмотрение споров (например, в Москве таковым является ГБУ «Городской центр имущественных отношений»);
документы подаются по почте, либо через онлайн-сервисы на сайте Росреестра, региональных порталах госуслуг;
уведомление о времени и месте заседания придет в личный кабинет сервиса или портала.

Комиссии и бюджетные учреждения рассматривают на заседаниях документы, поступившие от нескольких собственников. Максимальный срок для вынесения решения – до 30 дней (это предусмотрено Законом № 237-ФЗ).

Материалы о каждой оценке и показателях кадастровой стоимости можно найти на сайте Росреестра

Порядок рассмотрения спора

Споры о кадастровой стоимости рассматриваются по каждому конкретному объекту. Если у собственника их несколько, нужно готовить и подавать документы по каждому из них отдельно. Несколько важных моментов, связанных с рассмотрением указанных дел:

отчет оценщика будет направлен в бюджетное учреждение для дачи заключения (в основном, для проверки соответствие по методикам и порядку расчета, перечню ценообразующих факторов);
сведения о государственной оценке запрашивают при подготовке к заседанию;
положительное решение будет направлено в Управление Росреестра в течение 10 дней (для обновления данных ЕГРН);
отказное решение направляется заявителю, у которого сохраняется право на оспаривание через суд.

На сайте Росреестра размещаются материалы о результатах рассмотрения споров по кадастровой стоимости. Сами по себе, они вряд ли будут полезны собственнику. По после обобщения данных за определенные периоды Росреестр может подготовить разъяснения по сложившейся практике, дать указания по существу вопроса.

Снижение кадастровой стоимости через суд

Судебная процедура эффективнее для снижения кадастровой стоимости. Тем не менее, нужно учитывать необходимость оплаты госпошлины (6 000 рублей для организации), более длительный срок для рассмотрения спора (до 1-2 месяцев). Истца обязательно уведомляют о дате заседания. Лучше, если интересы собственника будет представлять юрист компании «СМВ Групп», так как это значительно повысит шансы на положительный исход дела.

В судебном процессе текущий показатель кадастровой стоимости будет сверен с рыночной ценой из отчета. Также суд обязательно проверит соответствие документа требованиям закона, стандартов. Положительное решение приравняет кадастровую стоимость к рыночной. Судебный акт будет направлен в Росреестр для исполнения, внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Комментарий эксперта. Если после следующей государственной оценки кадастровая стоимость опять будет превышать рыночную, собственник может повторно подать документы на снижение. Однако отметим, что ГБУ обязано учитывать материалы об оспаривании при проведении оценочных работ.

Услуги по сопровождению оспаривания кадастровой стоимости от компании СМВ Групп»

Снижение кадастровой стоимости будет проще, если вы обратитесь в компанию «СМВ Групп». Мы предлагаем:

проведение оценочных работ, оформление отчета о рыночной цене на любые виды объектов;
консультирование по вопросам недвижимости, кадастра, оценки и проектирования, согласования строительных работ;
оформление всех документов, которые требуются для снижения кадастровой стоимости;
представительство интересов собственника в суде, бюджетном учреждении или региональной комиссии.

Подробности об услугах мы разъясним на предварительной консультации. Связаться с оценщиками и юристами «СМВ Групп» можно по телефону, через электронную почту или форму обратной связи. Примерные цены на основные услуги указаны в таблице ниже.

№ п/п	Услуга, документ	Предварительная стоимость
1	Оформление проекта и технического заключения на перепланировку	от 25 000 руб.
2	Оформление акта обследования	от 10 000 руб.
3	Кадастровые работы с оформлением технического плана	от 12 000 руб.
4	Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости	от 10 000 руб.
5	Сопровождение кадастрового учета	от 15 000 руб.

Разъяснения о порядке снижения кадастровой стоимости в Москве

Заключение

Для снижения кадастровой стоимости необходимо доказать ее завышение по сравнению с рыночной ценой. Основным документом для этого является отчет оценщика, состоящего в СРО.
Решение о снижении может принять бюджетное учреждение или комиссия, суд. Наиболее эффективным вариантом действий является судебной оспаривание кадастровой стоимости.
После вынесения положительного решения Росреестр обновит данные в ЕГРН. Снижение кадастровой стоимости позволит уменьшить размер налоговых платежей за недвижимость и землю.

FAQ

Что дает снижение кадастровой стоимости недвижимости?

На основании этого показателя ведется расчет налогов за землю и недвижимое имущество. Поэтому снижение повлечет уменьшение налоговой базы, т.е. прямую экономическую выгоду для собственника.

Как добиться снижения кадастровой стоимости?

Для этого необходимо подготовить документы, подтверждающие завышение кадастровой стоимости над рыночной. Прежде всего, таковым является отчет оценщика. Далее нужно пройти судебную или внесудебную процедуру оспаривания.

Как долго действует снижение кадастровой стоимости?

Сниженный показатель кадастровой стоимости будет действовать до следующей государственной оценки. Если по ее итогам цена по кадастру снова значительно превысит рыночную, собственник сможет повторно пройти оспаривание.