Напрямую делить здание на помещение нельзя, поскольку это разнородные объекты недвижимости. По факту, образование новых помещений может быть связано с перепланировкой или реконструкцией в здании. Для раздела могут быть задействованы существующие основные и вспомогательные помещения. Также строительные работы могут повлечь изменение фасадных решений, в том числе при обустройстве новых проемов, входных групп. Объекты, образованные после разделения, ставит на кадастровый учет Росреестр.
Читайте, при каких условиях допускается раздел нежилого здания на новые помещения, с какими документами будут работать специалисты, кто выдает разрешения на разделение.
- Схемыраздела нежилого здания на помещения
- Основания дляразделения объекта недвижимости
- Общие требования кразделу коммерческой недвижимости
- Нормативная база
- Список полезных документов
- Пошаговая инструкция для раздела здания на помещения от компании «СМВ Групп»
- Почему лучше заказать сопровождение раздела в «СМВ Групп»
- Исходные документы и сведения для раздела
- Какие обследования проводят специалисты «СМВ Групп»
- Проектные решения, строительные работы для раздела
- Согласованиедокументов на раздел недвижимости
- Техплан раздела здания
- Регистрация раздела объекта недвижимости
- Какие дополнительные услуги можно заказать в «СМВ Групп»
- Кейс «СМВ Групп»
- Заключение
- Список использованной литературы
Схемы раздела нежилого здания на помещения
Как следует из определения, раздел недвижимости заключается в делении объекта на новые. Одно из ключевых требований в проектировании и строительстве – разделение возможно только для разнородных объектов. Помещения и здания таковыми не являются. Поэтому раздел будет заключаться в образовании новых объектов из свободного пространства строения, за счет перераспределения площади существующих помещений.
Новые помещения могут появиться в здании в результате следующих действий и работ:
- при возведении нового строения – деление площади этажей на помещения будет предусмотрено проектом;
- при реконструкции здания – помещения могут появиться в пристройке или надстроенном этаже, в ходе работ в исходном объеме строения;
- при перепланировке – особенности раздела зависят от количества и характеристик существующих помещений, планировки на этажах здания.
Важно добиться соответствия по ключевым признакам помещений – обособленности, изолированности. Обеспечить наличие этих критериев можно путем возведения различных ограждающих конструкций (перегородки, стены и т.д.), обустройством проемов под окна, входов. Соответствующие решения будут указаны в проекте.
Разъяснения эксперта. Теоретически, возможно разделение здания на аналогичные объекты. Но это крайне сложно организовать в техническом плане, затратно по финансам. Поэтому под термином «раздел здания» понимается именно образование помещений по разным схемам. В итоге, вновь появившиеся объекты будут поставлена на учет в кадастре, а сведения о них появятся в ЕГРН.
Основания для разделения объекта недвижимости
Все решения о судьбе здания принимает его собственник. Именно он может запланировать раздел путем перепланировки или реконструкции. Целями таких работ может быть:
- оптимизация пространства на этаже (например, для размещения новых производственных отделов и служб);
- создание новых помещения под аренду, для продажи (например, раздел торгового центра даст возможность заработать на открытии новым торговых точек);
- сокращение объема неиспользуемого пространства (характерно для зданий, где на этажах изначально не было отдельных помещений).
У новых помещений, образованных после разделения, будет такое же целевое назначение, что и здания, т.е. «нежилое». Образовать квартиры таким способом нельзя, если здание в целом является нежилым.
Общие требования к разделу коммерческой недвижимости
Раздел и постановка на кадастровый учет будут соответствовать закону при соблюдении следующих условий:
- если есть техническая возможность для разделения (например, по нормам минимальной площади для помещения);
- если соблюдены нормы строительной, пожарной, санитарной и иной безопасности;
- если для выполнения работ оформлены все необходимые документы, получены согласования;
- если для новых объектов обеспечена изолированность, обособленность.
В общей процедуре раздела будут задействованы проектировщики и кадастровые инженеры, подрядная организация. Необходимость согласования работ напрямую зависит от их вида, перечня изменений в характеристиках здания. Подробнее об этом специалисты «СМВ Групп» расскажут ниже.
Нормативная база
Ключевое значение для разделения здания имеет оформление документов (проект, техплан и т.д.). Исходя из схемы раздела, специалисты «СМВ Групп» руководствуются следующими нормативными актами:
- Градостроительный кодекс Москвы (скачать) и РФ (скачать);
- Закон № 218-ФЗ (скачать);
- Закон № 384-ФЗ (скачать);
- Постановление № 432-ПП (скачать);
- Постановление № 114-ПП (скачать);
- Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).
Также для проектирования важен вид здания. Например, для объектов общественного типа проектные решения будут основаны на СП 118.13330.2022. Для производственных зданий применяется СП 56.13330.2021.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец заявления в ДГИ | Скачать |
| 2 | Образец выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Образец технического плана | Скачать |
| 4 | Образец технического паспорта | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Административный регламент кадастрового учета | Скачать |
| 7 | Проект перепланировки | Скачать |
| 8 | Образец заявления о согласовании перепланировки | Скачать |
Пошаговая инструкция для раздела здания на помещения от компании «СМВ Групп»
При всем желании, владелец строения не может провести раздел своими силами. Ему необходимо:
- заказать проектную документацию в компании, состоящей в СРО;
- заключить договор с подрядной организацией, состоящей в СРО;
- обратиться за техпланом на новые помещения к кадастровому инженеру, имеющему квалификационный аттестат.
После раздела здания техплан можно представить в Росреестр самостоятельно. Но проще и быстрее это сделать через кадастрового инженера, который направляет документ через систему электронного взаимодействия.
Почему лучше заказать сопровождение раздела в «СМВ Групп»
Оптимальный вариант для собственника – поручить все работы и услуги одной организации. Компания «СМВ Групп» отвечает таким требованиям, поможет выполнить раздел «под ключ». Наши штатные специалисты:
- оформят проект перепланировки (в некоторых случаях – для реконструкции);
- получат от имени заказчика разрешение на работы (например, при изменении фасадных решений нужно обращаться в Москомархитектуру);
- подготовят техплан, передадут его в Росреестр (требуется для любых вариантов раздела);
- представят интересы собственника на стадии регистрации и кадастрового учета, получат выписку ЕГРН;
- помогут внести изменения в техпаспорт здания.
В большинстве случаев при разделении можно обойтись перепланировкой. Но если владелец здания запланирован изменение его первоначальных характеристик, либо замену (восстановление) несущих конструкций, то раздел будет проведен через реконструкцию. Такие работы согласовать сложнее, так как на проект придется получать разрешение от органов госстройнадзора.
Разъяснения эксперта. Ключевые моменты для выбора проектных решений указываются в ТЗ. Наши специалисты помогают заказчику в подготовке этого документа, чтобы устранить сложности в дальнейшей работе. При оформлении техзадания можно предложить собственнику более эффективный вариант раздела, который он мог изначально упустить.
Исходные документы и сведения для раздела
Техзадание является важным, но не единственным документом для проектирования раздела. Исходя из ситуации, проектировщикам компании «СМВ Групп» используют в работе:
- выписку ЕГРН с исходными кадастровыми сведениями на здание, его помещения;
- техпаспорт БТИ, поэтажные планы, ведомости помещений;
- проектную документации на ранее выполненные работы (например, если собственник уже проводил перепланировку).
По указанным документам видна исходная планировка этажа здания, существующих помещений. На основе этих данных можно сделать предварительный выбор проектных решений, оценить параметры будущих новых объектов. Более точная информация будет собрана проектировщиками в ходе обследований.
Какие обследования проводят специалисты «СМВ Групп»
Выбор и обоснование проектных решений для раздела невозможен без предварительных обследований в здании. Проектировщики и инженеры «СМВ Групп» выполняют комплекс мероприятий на месте:
- обследование несущих и ненесущих конструкций в местах предстоящего проведения работ;
- осмотр конструкций и элементов инженерных систем для определения их технического состояния, выявления повреждений и дефектов;
- анализ текущей конфигурации помещений на этаже, в том числе для определения мест размещения перегородок, проемов.
Одновременно с изменением планировки обычно проводятся работы на инженерных системах (например, обновление схемы оборудования систем отопления, вентиляции и т.д.). Коммуникации и соединения также являются предметом обследований. По итогам выезда специалисты «СМВ Групп» оформляют чертежи и схемы, отчеты и заключения, дефектные ведомости. Также может потребоваться фотофиксация основных и вспомогательных помещений, которые будут задействованы в перепланировке.
Проектные решения, строительные работы для раздела
Для разделения объема здания на новые помещения могут потребоваться следующие решения и работы:
- демонтаж перегородок и ненесущих стен, в том числе частичный;
- возведение новых конструкций для отгораживания новых помещений от остального объема;
- работы на оконных и дверных проемах (например, расширение, заделывание и т.д.);
- перенос или установка инженерного оборудования;
- возведений входной группы для доступа в помещение напрямую с улицы;
- усиление конструкций для снижения или компенсации нагрузки;
- фасадные работы (например, замена отделочных и облицовочных материалов при возведении входной группы);
- иные виды работ и решения.
При разделе может появиться два и более новых помещения на этаже нежилого здания. Точное количество зависит не только от пожеланий (требований) заказчика, но и от исходных характеристик, планировки объекта. Подробнее об особенностях проектирования раздела читайте по ссылке.
Разъяснения эксперта. Не менее важны проектные решения по обеспечению пожарной безопасности. В штате «СМВ Групп» есть штатные специалисты данного профиля. Так как параметры пожарной опасности могут существенно измениться при образовании новых помещений, в проекте будут предусмотрены соответствующие решения по системам сигнализации, оповещения и эвакуации, пожаротушения.
Согласование документов на раздел недвижимости
На перепланировочные работы в нежилых зданиях специальных разрешений не требуется. Подразумевается, что безопасность работ и соблюдение всех норм безопасности будет обеспечено проектной и подрядной организациями, состоящими в СРО. Поэтому к перепланировке с разделением здания можно приступать сразу после изготовления проекта, утверждения его заказчиком.
Отдельное разрешение потребуется, если для целей раздела выбраны проектные решения с изменением фасадов. На согласование таких работ нужно обращаться в Москомархитектуру. В ряде ситуаций будет нужен проект колористических решений. Подробнее о согласованиях фасадов можно узнать из нашего предыдущего материала.
Техплан раздела здания
Когда работы по разделу будут завершены, в здании появятся новые помещения. Сведения о них отсутствуют в ЕГРН. Чтобы обновить данные в реестре, собственнику необходимо получить техплан. Документ можно заказать у кадастрового инженера «СМВ Групп». Особенности оформления документа:
- инженер изучает проектные решения, выезжает на место для проведения кадастровых обмеров;
- в ходе выездных работ проводится замер конструкций, площадей и проемов, подтверждается наличие признаков обособленности, изолированности;
- на основе собранных данных заполняется техплан (его форма утверждена Приказом № П/0082);
- готовый документ инженер заверит ЭЦП, направит на кадастровый учет через систему Росреестра.
Специалисты «СМВ Групп» оформляют техпланы в течение 2-3 дней, если только речь не идет о технически сложном и большом объекте. С примером заполнения технического плана можно ознакомиться в списке полезных документов.
Регистрация раздела объекта недвижимости
Это итоговый этап любого раздела недвижимости. На основании техплана, поступившего в Росреестр, проводятся следующие действия:
- обновляются сведения ЕГРН в части планировки здания, его этажей и помещений;
- новые помещения ставятся на учет в кадастре, после чего данные о них появятся в ЕГРН;
- новым помещениям после раздела присваивается кадастровый номер объекта (он содержит часть кад. номера здания);
- после завершения учетных действий заявителю выдают выписку из госреестра ЕГРН.
Права собственника после раздела не меняются, поэтому регистрация не проводится. Но могут быть и исключения, если у объекта было несколько владельцев. Они могут заключить соглашение о перераспределении и установлении прав на новые помещения (в том числе в долях). В этом случае кадастровый учет сопровождается регистрацией. За регистрационную процедуру нужно платить. Размер госпошлины составляет 22 000 рублей (для организаций) и 2 000 рублей (для физ. лиц).
Какие дополнительные услуги можно заказать в «СМВ Групп»
Есть еще ряд работы и услуг, прямо или косвенно связанных с разделением нежилого здания на помещения. В «СМВ Групп» можно заказать:
- предварительные обследования и обмеры;
- разработку документов на колористические решения, фасадные работы;
- услуги по сопровождению согласований в МКА, учета и/или регистрации в Росреестре;
- разработка документов для обеспечения противопожарной защиты во время проведения работ, для новых помещений.
Чтобы сделать правильный и обоснованный выбор, рекомендуем посмотреть кейсы «СМВ Групп». Примерные цены на работы и услуги смотрите ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Разработка эскизного проекта | от 15 000 руб. |
Кейс «СМВ Групп»
Кейс 1. В 2022 года были оказаны услуги по разделу помещений первого этажа торгового центра в Москве. Сотрудники «СМВ Групп» оформили проект, а после завершения работ – техпланы.
Кейс 2. На данном примере раздел первого этажа административного здания. На основании проекта, разработанного специалистами «СМВ Групп», было образовано 3 новых помещения под офисы.
Заключение
- Раздел в нежилом здании приведет к образованию новых помещений. Их количество зависит от особенностей планировки, характеристик объекта, задач собственника.
- Для раздела необходимо оформить проект перепланировки. В отдельных случаях разделение может осуществляться путем реконструкции.
- Специальных согласований раздела нежилой недвижимости не требуется. Исключением является только изменение фасадных решений.
- По итогам разделения нужно поставить новые помещения на учет в кадастре. Для этого в Росреестр необходимо направить техплан.
Заказать услуги по сопровождению раздела нежилого здания «под ключ» можно в «СМВ Групп»!
