Суть аренды недвижимости заключается в передаче объекта или его части во временное пользование. Условия договора, в том числе по срокам и порядку оплаты, стороны определяют на свое усмотрение. Если продолжительность арендных отношений превышает 1 год, нужно пройти регистрацию через Росреестр. По итогам процедуры в ЕГРН будут внесены данные о временном ограничении, возникающем на объект. Правила регистрации детализированы Гражданским кодексом РФ и Законом № 218-ФЗ.
Читайте, в чем заключается порядок регистрации договора аренды в Росреестре, какие условия нужно указать в документе, какой срок процедуры предусмотрен законом.
- Общая информация о договорах аренды
- Зачем нужнарегистрация договора аренды в Росреестре
- Правовые основы регистрации договора аренды в Росреестре
- Какие документы необходимы для регистрации договора аренды в Росреестре
- Список полезных документов
- Какие сроки у процедуры регистрации договора аренды в Росреестре
- Особенности регистрации договора аренды
- Преимущества регистрации договора аренды в Росреестре
- Недостатки регистрации договора аренды в Росреестре
- Рекомендации по регистрации договора аренды в Росреестре
- Какие ошибки допускаются при регистрации договора аренды
- Как избежать проблем при регистрации договора аренды
- Стоимость услуг
- Кейсы по регистрации договора аренды
- Кейс 1. Оказаны услуги по подготовке и регистрации договора на аренду двух офисных помещений. Доход собственника составил более 120 000 рублей в месяц. Регистрационная процедура прошла без приостановок.
- Кейс 2. Для целей регистрации кадастровый инженер «СМВ Групп» подготовил техплан на часть помещения в торгово-развлекательном центре. Доход от аренды после регистрации составил 55 000 рублей в месяц.
- Выводы
- FAQ
- Список использованных источников
Общая информация о договорах аренды
Передача объекта во временное пользование по аренде является одним из основных видов гражданских сделок с недвижимостью. Правила заключения и исполнения договоров описаны в ГК РФ. Регламент регистрации документов по аренде указан в Законе № 218-ФЗ. Общая информация о данном виде сделок:
- предметом аренды может быть целый объект (здание, помещение) или их части;
- сторонами по договору могут выступать организации, граждане и предприниматели;
- все условия договора стороны определяют на свое усмотрение (сроки, порядок передачи и возврата объекта, правила оплаты и т.д.);
- основанием для передачи недвижимости в аренду могут быть аукционы и конкурсы, проводимые государственными ведомствами и учреждениями;
- регистрация договора аренды в Росреестре является обязательным требованием только при сроке сделки свыше 1 года;
- в добровольном порядке можно регистрировать соглашения при аренде до 1 года, либо при передаче объекта на неопределенный срок.
В договоре необходимо указать основные данные о недвижимости, которая передается арендатору. В частности, это будет адрес и кадастровый номер из ЕГРН. Если передается часть помещения, ее условные границы необходимо описать в соглашении, отразить на схеме в приложении. Также обязательным документом для регистрации аренды на часть объекта является техплан. Об этом напрямую указано в Законе № 218-ФЗ.
Разъяснения юриста. Арендодателем по договору выступает собственник. Также он может передать это полномочие иному лицу, подтвердить его нотариальной доверенностью. Соответственно, регистрация договора аренды будет осуществляться по обращению правообладателя, либо его уполномоченного представителя. Интересы арендатора также может представлять другое лицо, получившее такое право по доверенности.
Зачем нужна регистрация договора аренды в Росреестре
Прежде всего, это обязательное требование ГК РФ для долгосрочных арендных соглашений. Несоблюдение этого правила создаст проблемы при разрешении споров, так как стороны не смогут ссылаться на сведения ЕГРН. Для краткосрочных договоров (до 1 года) или для аренды на неопределенный срок регистрация может осуществляться в добровольном порядке. Это нужно для следующих целей:
- чтобы получить дополнительные гарантии на случай возникновения споров;
- чтобы на законном основании ссылаться на зарегистрированный договор и сведения ЕГРН при исполнении и прекращении обязательств, в судебных делах;
- чтобы обеспечить защиту прав на случай досрочного расторжения аренды в одностороннем порядке.
Регистрация договора аренды помещения или здания может быть важна при прохождении лицензирования, вступления в СРО, получения специальных разрешений. Например, одним из условий для выдачи лицензий является подтверждение наличия в собственности или аренде объекта для ведения основной деятельности. Для этого заявитель представит договор с регистрационной отметкой, выписку ЕГРН.
Правовые основы регистрации договора аренды в Росреестре
Регистрационная процедура проводится на основании заявления от арендодателя и/или арендатора. Документы нужно подавать в Росреестр. Это можно сделать не только напрямую, но и через МФЦ, электронные сервисы. Итогом регистрационных действий будет внесение в ЕГРН данных о временном ограничении (обременении) права на недвижимость. В период его действия собственник не сможет сдать его в аренду иному лицу.
На право продажи недвижимости запретов и ограничений не возникает. Если арендуемый объект будет продан, это не повлечет автоматическое прекращение арендных отношений. Но может измениться порядок взаимодействия сторон, так как в сделке появится новый собственник.
Какие документы необходимы для регистрации договора аренды в Росреестре
Это зависит от особенностей сделки, договоренностей сторон и требований законодательства. Например, при передаче во временное пользование части объекта обязательно оформляется техплан. Вот какие документы нужны для регистрации договора аренды в Росреестре в силу закона:
- заявление о проведении регистрационной процедуры;
- оригинальный экземпляр договора со всеми приложениями;
- документы, подтверждающие права на недвижимость (выписка ЕГРН);
- документы, подтверждающие полномочия сторон (например, приказ на руководителя организации, доверенность и т.д.);
- платежка о перечислении госпошлины.
Техплан может потребоваться и в случае, если для целей передачи в аренду на объекте проводилась перепланировка. При таком варианте осуществляется не только регистрация договора, но и учет изменений в планировке помещения или здания. Соответствующие сведения будут внесены в ЕГРН.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки на скачивание документов | Описание |
| 1 | Скачать | Техническое заключение |
| 2 | Скачать | Технический план (прилагается образец) |
| 3 | Скачать | Проект перепланировки (прилагается пример) |
| 4 | Скачать | Заявление на проведение кадастрового учёта |
| 5 | Скачать | Заявление на проведение работ по перепланировке |
| 6 | Скачать | Договор аренды (прилагается образец) |
Какие сроки у процедуры регистрации договора аренды в Росреестре
Это зависит от особенностей арендной сделки. Согласно ст. 17 Закона № 218-ФЗ сроки могут составлять:
- 7 дней – если документы для регистрации договора аренды в Росреестре направляются напрямую в ведомство (например, через электронные сервисы);
- 9 дней – при обращении сторон через Многофункциональный центр;
- 10 или 12 дней – если вместе с регистрацией одновременно будет осуществляться учет в ЕГРН (при обращении напрямую в Росреестр или МФЦ, соответственно).
Фактические сроки регистрации договора аренды в Росреестре могут быть дольше, если по итогам проверок вынесут решение о приостановке. О причинах принятия таких решений расскажем ниже.
Особенности регистрации договора аренды
Чтобы успешно пройти регистрационную процедуру, нужно правильно оформить договор, указать там точные сведения о недвижимости. Остальные положения документа Росреестр проверять не будет. Также необходимо учитывать следующие нюансы:
- для направления документов через электронные сервисы необходимо иметь ЭЦП;
- на момент регистрации реальные характеристики объекта должны соответствовать сведениям ЕГРН (например, если ранее была выполнена несогласованная перепланировка, возникает риск приостановки);
- если арендуется часть помещения, подавать заявление без техплана не имеет смысла, так как последует приостановка, а затем и отказное решение.
Нередко чиновники Росреестра произвольно трактуют норма законы, выдвигают необоснованные требования к документам. В таких случаях приходится выполнять требования при приостановке, либо обжаловать решение через суд. Такие ситуации регулярно встречаются в практической работе юристов и кадастровых инженеров «СМВ Групп».
Преимущества регистрации договора аренды в Росреестре
Регистрация договора аренды помещения в Росреестре важна обеим сторонам сделки:
- будет проще доказывать наличие арендных отношений, так как они подтверждены сведениями ЕГРН;
- контрагенту будет сложнее досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке;
- стороны смогут использовать зарегистрированный договор при прохождении различных процедур (лицензирование, сертификация и т.д.), при получении кредитов и т.д.
При истечении срока действия аренды стороны могут его продлить. В этом случае необходимо заново подать заявление на регистрацию.
Недостатки регистрации договора аренды в Росреестре
Минусом можно назвать только дополнительные расходы для сторон. Согласно положениям НК РФ, регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре сопровождается оплатой госпошлины. Ее размер для организаций и ИП составляет 22 000 рублей. Порядок распределения таких расходов стороны определяются самостоятельно (только арендатор, поровну обе стороны и т.д.).
О регистрации аренды узнает и налоговый орган, так как он имеет доступ к сведениям ЕГРН. Следовательно, если собственник не отразит в отчетности доход от сделки, могут возникнуть претензии по платежам в бюджет, основания для взыскания пени и штрафов.
Разъяснения эксперта. Если стороны не пройдут регистрацию несмотря на требования закона, никаких штрафов и санкций для них не возникнет. Это лишь осложнит процесс доказывания при возникновении споров, может повлечь риски защиты в судах. Но лучше регистрировать договоры в установленном порядке, чтобы избежать лишних проблем впоследствии.
Рекомендации по регистрации договора аренды в Росреестре
Чтобы избежать сложностей при оформлении и регистрации договора на аренду недвижимости, рекомендуем воспользоваться услугами «СМВ Групп». Юристы и кадастровые инженеры помогут:
- согласовать условия соглашения, соблюсти все требования законодательства;
- подготовить дополнительные документы для Росреестра (в частности, техплан на часть объекта или после перепланировки);
- пройти регистрационную процедуру без замечаний;
- урегулировать споры, возникающие при заключении, исполнении и расторжении арендного договора.
Также рекомендуем ознакомиться с примерами наших работ в сфере недвижимости, проектирования и кадастра. Эти услуги могут потребоваться как арендодателю, так и арендатору.
Какие ошибки допускаются при регистрации договора аренды
С учетом практике работы юристов и кадастровых инженеров «СМВ Групп», выделим самые распространенные ошибки, возникающие при регистрации:
- предоставление договора на аренду объекта, не поставленного на учет в кадастре;
- неточное описание обязательных реквизитов недвижимости, что не позволяет его идентифицировать;
- отсутствие у сторон полномочий на сделку, на подписание документов;
- несоответствие сведений ЕГРН и реальных характеристик недвижимости (например, при неузаконенной перепланировке).
Об особенностях узаконивания перепланировок можно узнать из нашего предыдущего материала.
Как избежать проблем при регистрации договора аренды
Чтобы избежать проблем при прохождении регистрационной процедуры, рекомендуем:
- обращаться за помощью юристов при подготовке документов по сделке, для сопровождения регистрации;
- заранее заказывать технический план, если он нужен для обращения в Росреестр;
- точно описывать данные о недвижимости в договоре (строго по выписке ЕГРН);
- заранее оформить ЭЦП, чтобы подавать документы в электронном виде и упростить процедуры.
Обращаясь в «СМВ Групп», вы получите гарантию регистрации договора с первого раза и без приостановок.
Стоимость услуг
Кроме оплаты госпошлины, стороны по арендной сделке могут нести расходы на юридические услуги, на изготовление техплана. Стоимость услуг определяется исходя из следующих факторов:
- особенности и условия сделки аренды;
- вид объекта, который передается арендатору;
- перечень услуг, которые нужны сторонам;
- место расположения и характеристики объекта, если необходимо оформить техплан.
Точнее о стоимости услуг можно будет сказать после предварительного изучения документов и сведений от заказчика. Примерные цены указаны в таблице ниже.
| № п/п | Услуга (разрабатываемый документ) | Ориентировочная стоимость (руб.) |
| 1 | Проведение кадастровых работ (оформление технического плана) | 20 000 |
| 2 | Разработка договоров аренды | 10 000 |
| 3 | Обеспечение юридического взаимодействия с регистрирующими органами | 20 000 |
Кейсы по регистрации договора аренды
Кейс 1. Оказаны услуги по подготовке и регистрации договора на аренду двух офисных помещений. Доход собственника составил более 120 000 рублей в месяц. Регистрационная процедура прошла без приостановок.
Юристы «СМВ Групп» подготовили шаблон договора, приняли участие в согласовании его условий. После этого интересы стороны были представлены в Росреестре. Регистрация прошла в строгом соответствии со сроками, указанными в Законе № 218-ФЗ.
Кейс 2. Для целей регистрации кадастровый инженер «СМВ Групп» подготовил техплан на часть помещения в торгово-развлекательном центре. Доход от аренды после регистрации составил 55 000 рублей в месяц.
Оформление техплана на часть помещения заняло 2 дня. Документ был заверен ЭЦП, направлен инженером «СМВ Групп» в Росреестр через электронный сервис. Срок регистрационной процедуры составил 10 дней, что соответствует законодательству.
Выводы
- Регистрация договора предусмотрена законом для долгосрочной аренды (от 1 года). В остальных случаях это может быть добровольная процедура.
- Кроме оригинала договора, в Росреестр необходимо представить заявление, правоподтверждающий документ, платежку на пошлину. Если арендуется часть помещения, дополнительно подается техплан.
- Срок регистрации может составлять 5 или 7 дней. Если одновременно проводится учет в кадастре, срок процедуры составит 10 или 12 дней.
