При разделе изолированного помещения, из его первоначального объема происходит образование новых объектов недвижимости. Перед началом процедуры раздела помещения готовится проект перепланировки или реконструкции. После ее проведения — оформляется технический план и осуществляется постановка объекта на кадастровый учет.
В этой статье вы узнаете о том, когда происходит и как согласовывается процедура раздела объекта недвижимости, с какими нюансами можно столкнуться при разделе изолированного помещения в МКД и что требуется сделать для постановки на кадастровый учет вновь образуемых помещений.
- Понятие изолированного помещения
- Случаи раздела нежилого помещения
- Список полезных документов
- Как согласовать раздел помещения
- Особенности раздела помещений в многоквартирных домах
- Проведение обмеров изолированного помещения
- Оформление технического плана на образуемые помещения
- Кадастровый учет изолированного помещения
- Что выбрать: раздел помещения или образование его части?
- Цена и сроки раздела изолированного помещения
- Кейсы компании «СМВ ГРУПП»
- Кейс 1. Подготовка проектной документации и согласование процедуры раздела помещения в здании банка
- Кейс 2. Подготовка проектной и технической документации для раздела ТРК в Москве
- Выводы
- Список использованной литературы
Понятие изолированного помещения
Изолированное помещение — это часть объема здания, ограниченная строительными конструкциями и имеющая один выход (вход). Опираясь на ряд самостоятельных норм права, определения изолированности и обособленности можно сформулировать следующим образом:
- изолированность — это ограничение помещения от остального объема здания за счет строительных конструкций и наличия отдельного выхода. В данном случае все комнаты помещения должны быть взаимосвязаны между собой, для доступа к каждой из них не требуется использование иного помещения;
- обособленность — это ограничение помещения от остального объема здания за счет строительных конструкций и наличия одного выхода к местам общего пользования или непосредственно на улицу.
Под строительными конструкциями следует понимать элементы помещения, которые направлены на выполнение несущих, ограждающих и эстетических функций.
Тем самым, изолированное и (или) обособленное помещение может быть отделено от общей части здания перекрытиями (пол, потолок) и стенами, имеющими различное функциональное предназначение (капитальные стены и перегородки).
Комментарий эксперта. Только при создании изолированности и обособленности появится возможность поставить вновь образуемые объекты на кадастровый учет в ЕГРН.
Важно отметить, что при изолированности необходимо обращать внимание и на наличие доступа к помещению, находящемуся на разных уровнях. Так, невозможно назвать изолированным помещение, находящееся, например, на двух этажах, доступ к которым ограничен.
И наоборот, если на чертеже отображается проход с одного этажа на другой, то объект недвижимости будет обладать признаком изолированности.
Случаи раздела нежилого помещения
Раздел изолированного помещения представляет собой создание из его исходного объема новых объектов недвижимости за счет проведения строительных и кадастровых работ. Количество образуемых помещений зависит от особенностей исходного объекта, а также от самих целей, преследуемых собственником.
Так, раздел помещения, в основном, происходит в следующих случаях:
- при наличии у собственника желания разделить объект недвижимости и продать созданные помещения вместе или по отдельности;
- при возникновении у собственника желания вести разные виды деятельности в новых помещениях;
- при необходимости оптимизации внутреннего пространства и компоновки строения, повышения доходов от аренды посредством привлечения новых арендаторов;
- при необходимости устранения разногласий между совладельцами помещения, которые не желают вести совместный бизнес, и в то же время, продавать помещение.
Приведенный список причин раздела помещения не носит исчерпывающий характер.
Условия раздела, площадь и основные характеристики будущих помещений зависят от количества владельцев объекта недвижимости. Так, если изолированное помещение принадлежит одному лицу, он вправе самостоятельно решать данные вопросы.
В том случае, если объект недвижимости находится в собственности у нескольких лиц, то условия его раздела и параметры будут определяться в договоре раздела помещения. При составлении такого соглашения будет учитываться размер доли лица в общем праве собственности. Именно она будет предопределять размер площади будущего помещения.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1. | Скачать | Образец проекта перепланировки |
| 2. | Скачать | Образец заявления о согласовании перепланировки |
| 3. | Скачать | Образец технического задания на перепланировку |
| 4. | Скачать | Образец технического заключения |
| 5. | Скачать | Образец технического плана |
| 6. | Скачать | Заявление о проведении кадастрового учета |
| 7. | Скачать | Образец выписки ЕГРН |
Как согласовать раздел помещения
Раздел изолированных помещений всегда имеет отношение к проведению строительных работ. Последние, в зависимости от своего вида, могут подпадать под реконструкцию или перепланировку.
В первом случае будут изменяться первоначальные параметры здания или его части. Например, для создания новых помещений будет предусмотрено возведение новых несущих стен, пристройки и иных работ.
В случае перепланировки изменяется только конфигурация объекта недвижимости. Например, возводятся перегородки и ненесущие стены.
Сама процедура раздела объекта недвижимости состоит из следующих этапов:
- оформление документов для процедуры раздела;
- заключение договора с проектной организаций, состоящей в СРО;
- определение сотрудниками проектной организации вида работ (перепланировка или реконструкция);
- оформление проекта с описанием решений, мер безопасности и перечня основных работ;
- утверждение проекта перепланировки Мосжилинспекцией (Москва) или органами местного самоуправления (СПб) — в том случае, если происходит раздел помещения, находящегося в многоквартирном доме. При реконструкции осуществляется направление проекта на экспертизу и получение от Госстройнадзора разрешения на строительство.
В результате завершения самих строительных работ образуются два и более изолированных объекта. Также составляется акт приемки-передачи.
Комментарий эксперта. Точные правила согласования перепланировок утверждают региональные власти. По этой причине будет отличаться согласование перепланировки нежилого помещения в Московской области, Москве, Санкт-Петербурге, других регионах.
Отличия могут заключаться в перечне уполномоченных органов и списке документов, требованиях к допустимым и запрещенным работам. В столице основные правила согласований указаны в Постановлении № 508-ПП и Постановлении № 432-ПП.
Особенности раздела помещений в многоквартирных домах
Выдел новых помещений осуществляется не только в нежилых зданиях, но и в многоквартирных домах (МКД). Однако в данном случае имеются определенные нюансы, требующие своего внимания.
Во-первых, в целях соблюдения требований об изолированности и обособленности собственнику при разделе помещения необходимо будет сделать отдельный вход. Он не должен соотноситься с входами, выходами, которыми пользуются жильцы МКД. Для выполнения данного условия нужно будет получить согласие собственников дома.
Во-вторых, владельцу помещения при его разделе следует руководствоваться информацией об общих параметрах здания и расположении его отдельных объектов. Так, в случае перепланировки нельзя перекрывать доступ к коммуникациям, сантехнике и подобным предметам. Вентиляция нежилого помещения должна находится отдельно от общей вентиляции самого МКД.
В-третьих, нужно помнить, что изолированные помещения в многоквартирных домах запрещается использовать в целях производства и продажи определенных товаров. Согласно СП 4.13130.2013 такими предметами могут являться горючие газы (ГГ), легковоспламеняющиеся жидкости (ЛВЖ), а также бытовая химия и строительные материалы (состоящие из ГГ и ЛВЖ).
Во время проведения раздела помещений в МКД требуется подготовить соответствующую проектную документацию. Отличным решением будет заказать ее у профессионалов — компании «СМВ ГРУПП». Так как компания состоит в СРО, наши инженеры-проектировщики могут оказывать услуги как по проектированию, так и по созданию проектов перепланировки.
Проведение обмеров изолированного помещения
Каждое образуемое помещение будет иметь индивидуальные параметры: площадь, места расположения конструкций и сетей, параметры оконных и дверных проемов. Все эти характеристики закрепляются в официальном документе — техническом плане.
Для изготовления технического плана на каждое образуемое помещение необходимо наличие информации об их характеристиках. С этой целью проводятся следующие мероприятия:
- изучается исходная документация на существующий до раздела объект недвижимости;
- запрашиваются и анализируются кадастровые сведения из ЕГРН;
- проводятся работы на объектах — обследования и обмеры.
По мере проведения обмерных работ определяются характеристики всех новых объектов недвижимости: вычисляются площади образуемых помещений, измеряется местоположение стен и других конструкций на этаже. Сами замеры проводятся по внутренней границе помещения.
Важно также помнить, что в отличии от технического плана, замеры выполняют не только кадастровые инженеры, но и другие специалисты. Например, ими могут являться проектировщики, строители, дизайнеры и сотрудники других организаций.
Поэтому очень важно найти всех подрядчиков в одном месте — это гарантирует качество выполняемых работ и согласованность действий. В «СМВ ГРУПП» именно так — все специалисты являются штатными работниками, никакого субподряда и высокое качество работ.
Оформление технического плана на образуемые помещения
Завершив проведение обмеров кадастровый инженер составляет технический план. Данная процедура требуется для проведения учета изменений характеристик помещения. Без технического плана невозможно будет присвоить новым объектам кадастровые номера.
Технический план составляется специалистом на основе данных, которые были получены в ходе обмеров. В документе относительно каждого нового помещения указываются следующие сведения:
- общая информация о помещении, из состава которого был образован новый объект;
- информация о средствах, с помощью которых специалистом проводились измерения;
- информация о результатах обмерных работ;
- данные о характеристиках новых помещений — вид, наименование и назначение, номер и тип этажа, площадь а также иная информация;
- схема, отображающая местоположение помещения на этаже;
- заключение кадастрового инженера.
Самостоятельно сформулировать и изложить содержание технического плана нельзя. Для выполнения этой задачи следует обратиться к кадастровому инженеру. Последний может быть как частным специалистом, так и сотрудником кадастровой или геодезической организации, учреждения БТИ.
Комментарий эксперта. Сведения плана должна учитывать существующие кадастровые сведения на смежные помещения, не допускать их несоответствия. Таким образом, когда вы закончите раздел помещения, технический план опишет характеристики и конфигурацию вновь образованных объектов.
После своего оформления технический план отправляется заказчиком в МФЦ или Росреестр. Сегодня это можно сделать онлайн на официальных сайтах государственных органов. Также по вашему желанию технический план может быть подан в государственные органы и самим кадастровым инженером.
Если вам нужен технический план, соответствующий всем требованиям законодательства, обращайтесь в «СМВ ГРУПП». Мы оформляем все виды документов на недвижимость, от проектов перепланировки до технических планов. Сотрудничая с нами, вы устраните любые сложности при обращении в Росреестр, быстро получите выписку ЕГРН.
Кадастровый учет изолированного помещения
Целью кадастрового учета является систематизация информации об объектах недвижимости, в том числе созданных в результате их раздела или объединения. При разделе сотрудниками Росреестра в отношении образуемых помещений могут быть проведены следующие мероприятия:
- присвоение кадастровых номеров новым изолированным помещениям;
- занесение в архив ЕГРН данных о помещении, которое было разделено на самостоятельные объекты недвижимости;
- присвоение кадастрового номера части нежилого помещения.
При изменении статуса собственности или сведений об объекте недвижимости необходимо проводить регистрацию прав. Последнее будет осуществляться одновременно с государственным кадастровым учетом в отношении всех образуемых помещений. В данном случае, основанием для подачи заявления в Росреестр будет являться соглашение о разделе помещения и технический план.
Что выбрать: раздел помещения или образование его части?
Раздел изолированного помещения, безусловно, имеет значение для лиц, желающих открыть новый бизнес, повысить доходы от аренды или же реализовать другие цели. Но данная процедура не во всех случаях будет являться подходящим вариантом.
Например, при заключении договора аренды, собственнику будет удобнее выделить часть занимаемой площади. В данной ситуации вам не нужно будет проводить строительные работы. Достаточно возвести ограждающие конструкции. Все это будет являться оптимальным вариантом как для арендатора, так и для арендодателя.
В случае предоставления частей помещения наблюдается полное отсутствие ограничений по их количеству на занимаемой площади. Местоположение, площадь и иные технические параметры передаваемой в аренду части помещения определяются в соглашении.
После этого составляется технический план, который будет передан в Росреестр. Результатом будет являться присвоение части помещения кадастрового номера. Последний по истечении срока договора аренды занесут в архив ЕГРН.
Цена и сроки раздела изолированного помещения
При обращении в «СМВ ГРУПП» вам могут быть оказаны услуги по обследованию помещений, проведению замеров, оформлению требуемой документации и взаимодействию с Росреестром.
Получить консультацию вы можете совершенно бесплатно. Ниже приведены предварительные расценки и сроки выполнения отдельных услуг по разделу помещений.
| № п/п | Описание | Стоимость | Срок |
| 1 | Проведение обмерных работ | от 10 рублей за 1 кв.м | от 1 дня |
| 2 | Создание технического плана | от 50 000 рублей | от 3 дней |
| 3 | Регистрация в ЕГРН | от 10 000 рублей | от 10 дней |
| 4 | Создание проекта с сопровождением при согласовании | от 40 000 рублей | от 5 дней |
| 5 | Заключение инженера | от 40 000 рублей | от 5 дней |
Кейсы компании «СМВ ГРУПП»
Кейс 1. Подготовка проектной документации и согласование процедуры раздела помещения в здании банка
В 2021 году в компанию «СМВ ГРУПП» обратился крупный банк с целью найти подрядчика для выполнения проекта и проведения раздела помещения одного из отделений на разные кадастровые номера.
Инженеры по проектированию «СМВ ГРУПП» в кратчайшие сроки подготовили проект на раздел помещения отделения банка с созданием отдельного входа. Проектная документация на раздел, в том числе фасадные работы были успешно согласованы. В результате согласования в Росреестре выделенные помещения получили свои кадастровые номера и выписки ЕГРН.
Кейс 2. Подготовка проектной и технической документации для раздела ТРК в Москве
В 2022 году компания «СМВ ГРУПП» оказывала владельцу ТРК ряд услуг по проведению раздела данного объекта недвижимости, а именно по подготовке проектной и технической документации.
В итоге в кратчайшие сроки инженерами и проектировщиками компании были подготовлены — проект раздела помещения и техническое заключение. По итогам произведенных работ кадастровый инженер также подготовил и технический план, успешно согласованный собственником в Росреестре.
Выводы
Подводя итоги, отметим, что раздел помещения позволяет сделать объект недвижимости более комфортным для ведения бизнеса. Но для этого сам процесс должен сопровождаться грамотным, тщательным оформлением документации, корректным согласованием ее с государственными органами. Именно от этого будет зависеть возможность регистрации прав на образуемые помещения, присвоение им кадастрового номера.
Список использованной литературы
- Градостроительный кодекс Российской Федерации (скачать);
- Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать);
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
- Постановление Правительства № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию (скачать);
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» (скачать);
- Приказ Росреестре № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» (скачать);
- СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (скачать).
