Реально ли узаконить незаконную пристройку к многоквартирному дому или нежилому зданию? И что вообще понимается под незаконной пристройкой?
Эти вопросы могут стать актуальными для каждого владельца недвижимости, в процессе его хозяйственной деятельности. Ведь любой собственник рано или поздно может столкнуться с необходимостью расширения площади своего имущества. Именно возведение пристройки поможет увеличить его площадь.
В этой статье, будет изложена информация о том, что подразумевается под “незаконной пристройкой”, грозит ли владельцу такой недвижимости штраф и как согласовать ее в соответствии с законодательством.
- Незаконная пристройка. Понятие и основные критерии
- Право собственности на “самострой”
- Ответственность за возведение незаконной пристройки
- Демонтаж возведенного объекта
- Штраф за незаконную пристройку
- Как узаконить построенную пристройку
- Стоимость услуг
- Способы легализации
- Получение и подача документации в уполномоченный орган
- Стоимость услуг
- Обжалование отказа в суде
- Полезные документы
- Кейсы компании «СМВ ГРУПП»
- Выводы
- Список использованной литературы
Незаконная пристройка. Понятие и основные критерии
Что подразумевается под незаконной пристройкой? В первую очередь, необходимо определить, что такое “пристройка”.
Это вспомогательная часть здания, которая согласно положениям Градостроительного кодекса, может обладать признаками капитальности или не обладать таковыми.
Если строение возможно переместить без ущерба его назначению, то оно некапитальное, в противном случае имущество будет являться капитальным и подлежит узакониванию.
Таким образом, под “незаконной пристройкой” подразумевается капитальное вспомогательное строение, построенное без разрешительной документации, в обход положений закона и по иным основаниям (ст. 222 ГК). При этом лицо, осуществляющее строительство, обладает информацией об ограничениях.
Обобщая вышесказанное, можно обозначить основные критерии для признания постройки самовольной:
- построена капитальная недвижимость;
- строительство осуществлено с нарушением норм закона;
- лицо знало об ограничениях.
Право собственности на “самострой”
Лицо, осуществившее строительство незаконной пристройки, не может быть признано собственником (п.2 ст.222 ГК).
Это также означает, что требование о приобретении в собственность “самостроя” не будет удовлетворено судом, если такой объект построен без согласований, в том числе до подачи требования не предпринимались шаги по узакониванию.
Решение проблемы возможно, если произвести действия по легализации.
Комментарий эксперта. При проведении проверок по факту “самостроя”, при отсутствии права собственности или согласований, пристройка может подлежать сносу.
Ответственность за возведение незаконной пристройки
Осуществление строительных действия без разрешений, предусматривает определенную ответственность:
- снос сооружения;
- административная ответственность.
Демонтаж возведенного объекта
Демонтаж возможен или согласно распоряжению судебного органа, или органа администрации.
Администрация может потребовать ликвидацию недвижимости, в двух случаях:
- на построенный объект, расположенного в границах земли общего пользования, отсутствуют правоустанавливающие документы и вид разрешения использования участка, не предполагает соответствующие строительные работы;
- возведение на участке, не предполагающем такое строительство, при условии, что земля расположена в границах зон с особыми условиями, а также при отсутствии согласований.
Комментарий эксперта. Специалисты компании “СМВ ГРУПП” проконсультируют вас по всем возникающим вопросам. Гарантированно поможем в подготовке документов любой сложности.
Срок на демонтаж устанавливается, исходя из характера “самостроя”, и может быть установлен от трех до двенадцати месяцев.
Порядок проведения процедуры сноса описан в статье 55.32 Градостроительного кодекса.
Необходимо также учесть, что в определенных ситуациях возможно избежать сноса, если характер построенной недвижимости позволяет привести ее в соответствии с нормами законодательства (п.3.1 ст.222 ГК).
Штраф за незаконную пристройку
Ответственность устанавливается в зависимости от обстоятельства и характера нарушения.
В частности, осуществление строительных действий без специальной разрешительной документации, в соответствии со статьей 9.5. КоАП, влечет наложение штрафа в следующем размере:
- для физических лиц штраф — от 2 до 5 тысяч рублей;
- для юридических — от 500 000 до 1 000 000 рублей.
Кроме того, ответственность может наступить, если в процессе нарушения лицом был занят земельный участок, не принадлежащий ему на праве собственности. В данном случае, применяется статья 7.1. КоАП.
Какие же действия, нужно совершить владельцу “самостроя”, чтобы избежать ответственности?
Необходимо узаконить незаконную пристройку и внести соответствующие изменения в ЕГРН.
Как узаконить построенную пристройку
Перед началом проведения процедуры легализации, определите:
- какие нормы законодательства нарушены;
- нет ли угрозы жизни и здоровью людей, при эксплуатации возведенной недвижимости;
- возможно ли устранение причин, препятствующие “легализации” постройки.
Далее определите направления действия и начните сбор необходимых документов для получения разрешения и внесения изменения в ЕГРН.
Комментарий специалиста. Легализацию нельзя назвать легким процессом. Собственник, который не знаком со всеми тонкостями сферы строительства и кадастрового учета, может получить вместо нужного результата, бесконечное хождение по инстанциям, штраф и т.п.
Во избежание негативных последствий, обратитесь при подготовке документации в компанию, имеющую достаточный опыт в данной области.
Компания “СМВ ГРУПП” работает на рынке кадастровых услуг с 2013 года. Мы помогли сотням клиентам в легализации построек различного типа. Наши кадастровые инженеры оформят всю необходимую документацию и проконсультируют вас по всем интересующим вопросам.
Стоимость услуг
| Наименование | Цена |
| Согласование перепланировки | от 25 000 руб. |
| Цены на иные услуги компании “СМВ ГРУПП” здесь. | |
Способы легализации
Узаконить самовольную пристройку возможно в следующем порядке:
- соберите пакет и обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о выдаче необходимых разрешений;
- в случае получения отказа, обратиться за легализацией в суд.
Получение и подача документации в уполномоченный орган
Легализация “самостроя” возможна при выполнении соответствующих требований:
| п/п | Требование | Действие |
| 1. | Земельный участок должен находиться на праве законного владения, пользования и/или распоряжения. | Определите статус земли, на которой находится строение. Если земельный участок не находится в собственности или в аренде, позаботьтесь о приобретении соответствующего права. Легализация при наличии аренды, возможна только при достигнутых договоренностях с собственником. |
| 2. | Строение должно соответствовать назначению земельного участка, на котором он расположен. | Если назначение не соответствует, необходимо изменить вид разрешенного использования (“ВРИ”). Заявление об изменении ВРИ подается в Росреестр через МФЦ или электронно. |
| 3. | Само строй должен соответствовать нормам ГрК. | Получите градостроительный план земельного участка (“ГЗПУ”). Он оформляется, согласно ст. 57.3 ГрК, уполномоченным органом. В Москве таким органом является Москомархитектура. Заявление можно подать электронно или через МФЦ. |
| 4. | Необходимо получение согласования. | 1) Многоквартирный дом: ● если требуется легализовать незаконную пристройку к многоквартирному дому, необходимо получение решение собственников дома(при изменении площади общего имущества дома); ● кроме того, согласно ст. 26 ЖК, при перепланировке помещения в МКД, необходимо получить согласие органа местного самоуправления; ● согласование изменение фасада(при затрагивании фасада); ● получение технических условий (“ТУ”). За ТУ обращается собственник земли. Заявку можно подать электронно. В Москве единая заявка в соответствующие органы подается через портал Мэрии. 2) Нежилое здание: ● получение ТУ. В Москве можно подать единую заявку через сайт Мэра Москвы; ● согласование изменение фасада(при соответствующем изменении).
При необходимости получаются также согласования Роспотребнадзора, МЧС. |
| 5. | Подготовьте проектную документацию. | Подготавливается проект, заключение экспертизы проекта, акт обследования. Документы можно заказать в организации, состоящей в СРО. |
| 6. | Строительство должно быть осуществлено на основании разрешений. | 1) Документ на строительные работы выдается в соответствии со ст. 53 ГК. Заявление на получение подается вместе с пакетом документов, указанных в п. 3-5 настоящей таблицы, а также указанными в п.7 ст. 51 ГрК. 2) Разрешение на ввод в эксплуатацию, выдается на основании заявления (ст. 55 ГрК).
Все разрешения выдаются органом самоуправления, по месту нахождения земельного участка. В Москве таким органом является Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Заявление подается через МФЦ, электронно
|
| 7. | Для внесения изменений в ЕГРН, потребуется технический план. | После получения разрешений, указанных в п. 6 настоящей таблицы, можно обратиться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Однако, в начале потребуется технический план. Обратитесь к кадастровому инженеру для его изготовления. Технический план готовится, согласно ст. 24 ФЗ-218. |
| 8. | Все произведенные изменения вносятся в ЕГРН. | Собранный пакет вместе с техническим планом, подается в Росреестр для внесения изменения в ЕГРН. По итогу, в случае положительного решения, измененные сведения в отношении нового строения будут внесены в базу Росреестра. |
Комментарий специалиста. Технический план готовится компанией, состоящей в саморегулируемой организации. Подойдите к поиску исполнителя с должной осмотрительностью. Грамотный подход к подготовке документации поможет избежать затягивание сроков регистрации.
ООО “СМВ ГРУПП” подготовит проект, технический план и иную документацию со 100 % гарантией результата.
Стоимость услуг
| Наименование | Цена |
| Подготовка технического плана | от 20 000 руб. |
| Проектирование | от 30 000 руб. |
| Цены на иные услуги компании “СМВ ГРУПП” здесь. | |
Обжалование отказа в суде
Пакет документов подается или в суд общей юрисдикции или арбитражный суд, в зависимости от статуса заявителя.
Физическое лицо подает заявление согласно гл.22 КАС, юридическое лицо в соответствии с гл.24 АПК.
В заявлении указываются сведения о суде, сторонах, о правах и интересах, которые нарушены, требования и иная информация. В пакет включаются все документы, которые ранее подавались в административный орган, включая обжалуемое решение.
Судебный орган рассматривает представленные сведения и выносит одно из следующих решений:
- об отказе в удовлетворении;
- об удовлетворении требований.
При положительном решении, суд признает право на самовольную постройку. Для внесения изменения в ЕГРН, судебный акт представляется в Росреестр.
Полезные документы
| № | Наименование | Ссылка для скачивания |
| 1. | Запрос о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 2. | Запрос о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию | Скачать |
| 3. | Выписка из ЕГРН | Скачать |
| 4. | Заявление о кадастровом учете | Скачать |
Кейсы компании «СМВ ГРУПП»
Компания ООО “СМВ ГРУПП” имеет большой опыт согласования самовольных построек. Ниже можно ознакомиться с некоторыми примерами из практики.
Кейс 1. Согласование самовольной пристройки к нежилому помещению в многоквартирном доме
В компанию «СМВ ГРУПП» обратился владелец нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного дома с целью согласования самовольной пристройки к объекту общественного питания.
Специалисты компании подготовили всю необходимую проектную документацию и осуществили полное сопровождение интересов собственника в суде. Богатая практика согласования самостроев через суд помогла выиграть процесс и снос пристройки был предотвращен.
Кейс 2. Узаконивание незаконной пристройки в Москве
В компанию «СМВ ГРУПП» обратился собственник нежилого здания с целью — узаконить пристройку к нему, до того, как ее выявила ГИН.
Специалисты «СМВ ГРУПП» подготовили всю необходимую проектную документацию и помогли заказчику с легализацией пристройки через государственную комиссию. Благодаря слаженной работе команды «СМВ ГРУПП», постройка была узаконена — комиссия вынесла положительное решение быстро и без судебного разбирательства.
Выводы
Узаконить самовольную пристройку возможно, обратившись в компанию “СМВ ГРУПП”. Поможем подготовить необходимый пакет документов для подачи его в административный орган. После получения согласований и изготовления технического плана, можно внести изменения в ЕГРН. При отказе органа в согласовании, обжалуйте полученный ответ. Суд примет, положительное решение, если строение отвечает безопасности, а также требованиям законодательства.
Список использованной литературы
- ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
- ФЗ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
- Гражданский кодекс Российской Федерации;
- Градостроительный кодекс Российской Федерации;
- Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (АПК) №95-ФЗ;
- Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (КАС) №21-ФЗ;
- Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации.
