Когда вы решите самовольно создать пристройку к объекту недвижимости, помните, что может произойти рано или поздно такая ситуация, когда появляется реальная угроза сноса вашей пристройки.
Тогда возникает необходимость в оперативном узаконивании уже произведенного строительства или реконструкции.
- Что такое самовольная постройка
- Условия легализации самовольной пристройки в Москве
- Варианты легализации самостроя
- Получение разрешения на реконструкцию и строительство
- Краткая инструкция получения разрешения
- Легализация через государственную инспекцию комиссии по самостроям
- Легализация через суд
- Ответственность за самовольную постройку
- Список нужных документов
- Почему именно “СМВ ГРУПП”
- Кейсы нашей компании
- Выводы
- Часто задаваемые вопросы
- Список использованной литературы
Что такое самовольная постройка
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подразумевает здание, сооружение или иные строения. Соответственно, если нет разрешения, то происходит признание пристройки самовольной. Признаки самостроя определяются следующими факторами:
- нет подтверждения права на участок, на котором возведен самострой;
- если на земле нельзя производить строительные работы;
- возведены без соответствующих разрешений, отсутствуют согласования;
- при возведении были нарушены строительные и иные требования.
При этом пристройка не может считаться самовольной в случае, если владелец не владел информацией о существовании определенных ограничений.
Если сказать по простому, то самовольная пристройка — это тот объект, который возведен там, где нельзя этого делать, либо нет нужных документов (разрешений), не пройдена важная процедура — согласование пристройки.
Комментарий эксперта. Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 339-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” предусмотрел для владельцев недвижимости дополнительные гарантии, которые позволяют им защитить свои права и законные интересы. В связи с этим снос самовольной пристройки возможен только если владелец не устранит замечания по своей инициативе или по объективным обстоятельствам это будет невозможно.
Условия легализации самовольной пристройки в Москве
Основные и первостепенные действия по легализации самостроя состоят в следующем:
- собрать необходимые документы, подтверждающие права на участок, где возведена самовольная пристройка;
- подтвердить, что пристройка соответствует законным требованиям, отвечающим условиям безопасности.
Стоит учитывать, что даже собрав все нужные документы не всегда можно легализовать самовольный пристрой, в связи с тем, что есть угроза жизни и здоровью людей.
Довольно часто для прохождения процедуры легализации необходимо разобраться с земельными правоотношениями.
В связи с этим потребуется собрать следующие документы:
- договор аренды или права собственности;
- документ, подтверждающий изменение вида разрешенного использования;
- снятие наложенных ограничений, действующих в отношении объекта.
Намного сложнее изменить вид разрешенного пользования, поскольку они регламентированы в локальных и иных нормативных актах.
Стоит помнить о таких ограничениях, которые регулируются гражданским законодательством РФ. Например, сервитут, наличие охранных зон.
Комментарий эксперта. Законодательство РФ не позволяет сносит самовольную пристройку в случае, если на момент возведения самовольной пристройки таких ограничений не было. Однако, в таких тонких вопросах все равно могут возникнуть некоторые сложности, в связи с этим предлагаем вам обращаться к нам в “СМВ ГРУПП”.
В первую очередь самовольная пристройка должна соответствовать требованиям безопасности, а также нормам закона. Как соблюсти все требования:
- собирание нужных документов (например: проект, ГПЗУ, заключение эксперта);
- получение разрешения на строительство;
- заказ технического плана;
- получение заключения санэпидемстанции, ОГПН и подобных служб;
- разрешить возможные спорные вопросы.
Чтобы легче подтвердить безопасность самовольной пристройки, потребуется пройти экспертизу уполномоченным лицом.
Комментарий эксперта. Специалисты “СМВ ГРУПП” помогут вам подготовить пакет нужных документов, создать проект и полностью сопроводить процесс — согласование самостроя.
Варианты легализации самостроя
Если уже пройден этап регистрации права собственности на объект, то есть большая вероятность получения требования об устранении нарушений, в частности, посредством сноса пристройки.
Это будет указано в отдельном документе — предписании, также там прописывается срок, в течение которого владелец обязан выполнить условия. Если собственник этого не сделает, тогда к нему будет предъявлен иск, в связи с чем ему придется сносить самовольную пристройку за свой счет.
Однако, не всегда на объект недвижимости зарегистрировано право собственности. Тогда признать законное право на этот объект возможно только через суд либо в административном порядке. Тут понадобится проект и разрешение на строительство.
Получение разрешения на реконструкцию и строительство
Для того, чтобы произвести реконструкцию или строительство необходимо в обязательном порядке получать соответствующее разрешение в местных муниципальных органах.
При получении разрешения нужно заказать проект, который после подлежит экспертизе. Помимо этого нужно иметь ГПЗУ, а также правоустанавливающие документы.
Но если нет никаких ошибок в соблюдении требований безопасности, то для регистрации права собственности понадобится только разрешение на реконструкцию или строительство, ввод в эксплуатацию.
Краткая инструкция получения разрешения
Первым делом потребуется получить ГПЗУ, а также технические условия для подключения к инженерным сетям.
Получить ГПЗУ в Москве можно через Москомархитектуру (попасть на официальный сайт можно кликнув по ссылке https://www.mos.ru/mka/). В данном документе вы найдете детальное описание всех характеристик объекта, а также возможных ограничений.
Техусловия — еще один важный документ. Он выдается ресурсоснабжающими организациями, чтобы указать на точки подключения и присоединения объекта к различным сетям.
После необходимо заказать обследование самовольного пристроя. Это нужно для определения технических свойств объекта.
Комментарий эксперта. Обследование проводится как визуально, так и с помощью специальных приборов, чтобы выявить соблюдение всех требований безопасности.
Известно, что разрешение на строительство и реконструкцию может быть выдано только при наличии проекта. Проект в данном случае выступает в качестве основания. Он заключает описание, чертеж, схему с объяснениями и т.д.
После подготовки проекта он проходит экспертизу на определение факта безопасности. Следующим этапом будет подача документов для получения разрешения.
Проект рассматривают сотрудники органов строительного надзора и принимают решение о выдаче разрешения. Затем следует фактические обследование объекта и ввод в эксплуатацию на основании разрешения. Завершающим этапом будет получение технического плана, обращение в Росреестр для постановки на кадастровый учет и получение выписки из ЕГРН.
Наглядный образец разрешения на строительство в Москве
Легализация через государственную инспекцию комиссии по самостроям
Все субъекты страны имеют такие государственные инспекции. Они созданы для:
- обнаружения незаконных пристроек на землях государственного и муниципального пользования;
- выдачи документов — предписаний, где указано требование об устранении нарушений закона, либо о сносе самовольной пристройки;
- проверки выполнения требований, указанных в предписании;
- признание собственности самовольной постройки;
- подготовки всех документов для последующего привлечения лиц к ответственности за создание самовольного пристроя.
В Москве таким органом выступает межведомственная городская комиссия по выявлению и пресечению незаконного строительства. Соответственно из названия государственного органа понятна его основная функция и направление деятельности.
Легализация через суд
Еще один вариант узаконивания самовольной пристройки — суд. Туда обращаются в случае необходимости признания права собственности на самовольный объект недвижимости или для того, чтобы оспорить решение государственных органов.
Статья 222 ГК РФ позволяет признать право собственности через суд в следующих случаях:
- если истец смог подтвердить право на участок земли;
- если в момент подачи иска пристройка была сделана по требованиям закона;
- если несмотря на незаконность возведения самовольного пристроя, он не вредит интересам и не затрагивает права других лиц.
Ответственность за самовольную постройку
Как уже выяснилось, когда вы без получения специального разрешения проводите определенные строительные работы, то такой незаконный пристрой будет считаться самовольным.
Самострои запрещены законодательством Российской Федерации, соответственно может грозить ответственность. Согласно КоАП РФ санкция наступает по статье 9.5, то есть штраф в размере от 500 000 рублей до 1 000 000 рублей.
Помимо этого при вынесении предписания госорганами процесс строительства приостанавливается. Прежде чем что-то возводить нужно получить разрешение.
В связи с тем, что законодатель запрещает возводить самовольные пристройки, соответственно порядок их узаконивания не урегулирован ни в одном нормативно-правовом акте.
Однако, если вы все же выполнили строительные работы, то можно попробовать пройти процесс узаконивания в суде. Но одному вам может быть непросто, так как стоит обращать внимание на многие нюансы, поэтому вам может понадобиться помощь специалистов в области проектирования и права.
Список нужных документов
| № | Описание документа | Скачать документ |
| 1 | Технический план | Ссылка для скачивания |
| 2 | Заявление (получение разрешение на реконструкцию здания) | Ссылка для скачивания |
| 3 | Заявление о кадастровом учете | Ссылка для скачивания |
| 4 | Экспертиза самовольной постройки (заявление на проведение) | Ссылка для скачивания |
| 5 | Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Ссылка для скачивания |
| 6 | Рекомендации по подготовки проектных документов | Ссылка для скачивания |
| 7 | Выписка из ЕГРН | Ссылка для скачивания |
| 8 | Техническое задание | Ссылка для скачивания |
Почему именно “СМВ ГРУПП”
- Мы накапливаем свой опыт с 2013 года, большинство заказанных проектов “СМВ ГРУПП” выполняет раньше заявленного срока.
- Одно из наших преимуществ — это годовая гарантия на услуги.
- В штате нашей компании есть специалисты с профильным образованием, огромным опытом и подтвержденной квалификацией, что позволило нам закончить уже более 10 000 проектов.
- 120 компаний продолжают сотрудничать с нами на долгосрочной основе, которым мы предлагаем более 45 видов различных услуг, с которыми можно ознакомиться на сайте.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Обмеры | от 15 000 руб. |
Кейсы нашей компании
Пример 1. Смогли согласовать самовольную пристройку, было полное сопровождение в суде, в результате чего собственник предотвратил снос объекта.
Пример 2. Смогли узаконить незаконную пристройку в Москве через государственную инспекцию. Из-за слаженной работы нашей команды все получилось сделать быстро и без суда.
Выводы
Если осуществить пристройку без разрешения, то она будет считаться самовольной. Соответственно, такая пристройка незаконная и подлежит сносу. Нормы закона позволяют узаконить пристройку к зданию, необходимо только соблюдать порядок и особенности.
Часто задаваемые вопросы
- Что может быть если создать пристройку без разрешения?
Административный штраф по ст. 9.5 КоАП РФ
- Какой порядок узаконивания, если нужно признать право собственности?
Владельце необходимо обратиться сразу в суд.
- Что значит самовольная пристройка?
Когда пристройка к зданию возведена без соответствующего разрешения.
Список использованной литературы
- Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (скачать)
- Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (скачать)
- Федеральный закон “О кадастровой деятельности” от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (скачать)
- Федеральный закон “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (скачать)
- Приказ Минэкономразвития “Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке” от 20 ноября 2015 г. № 861 (скачать)
- Приказ Минэкономразвития “Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений” от 18 декабря 2015 г. № 953 (скачать)
