К самострою законодательство относит строение, возведенное без разрешений, либо с нарушением обязательных требований. При определенных условиях можно легализовать самовольно построенный объект, т.е. на законных основаниях ввести его в эксплуатацию, поставить на учет в кадастре. Приоритетным вариантом легализации по ГК РФ является обращение в суд, однако в отдельных случаях возможно прохождение административной процедуры. Если не узаконить самострой, придется исполнить предписание или решение о сносе.
Читайте, по каким признакам можно определить самострой, как его легализовать в судебном или административном порядке, какие документы нужны собственнику.
- Что такое самострой: определение по закону
- Как выявляются и подтверждаются признаки самостроя
- Список полезных документов
- Что может сделать собственник участка с самостроем
- Особенности исполнения решений о сносе самостроя
- Штрафы и привлечение к ответственности
- Легализация самовольных построек: алгоритм действия собственника
- Какие документы нужны и где их заказать
- Куда обращаться для легализации самостроя
- Внесение изменений в сведения ЕГРН
- Стоимость услуг по легализации самостроя
- Кейс «СМВ Групп»
- Выводы
- FAQ
- Список источников
Что такое самострой: определение по закону
Возведение объектов кап. строительства осуществляется на основании норм ГрК РФ, иных нормативных актов, сводов правил (СП). Как минимум, застройщику нужно заказать изыскания и проектную документацию, пройти экспертизу, получить разрешение в органах стройнадзора. Если не выполнить указанные требования, здание будет считаться незаконной постройкой. Его эксплуатация будет запрещена, а при выявлении таких фактов может наступить административная или уголовная ответственность.
Правовое понятие самовольной постройки (самостроя) можно найти в ст. 222 ГК РФ. Ею может быть признано строение (сооружение, здание), если:
- строительство осуществлялось на чужом участке, т.е. у застройщика не было прав на землю;
- статус и виды землепользования участка не допускали строительство недвижимости, либо содержали специальные ограничения;
- застройщик не получал разрешения, не проходил согласования, экспертизы или иные обязательные процедуры;
- при возведении здания были нарушены строительные и градостроительные правила.
На конкретном участке или объекте могут одновременно выявляться все перечисленные признаки самостроя. Это значительно осложнит процесс легализации, либо сделает его невозможным.
Разъяснения эксперта. Самострой – это целый объект, возведенный с нарушением закона. Также часто встречаются варианты с несогласованной реконструкцией, при которой меняются первоначальные параметры существующего здания. Ее тоже можно узаконить, чтобы избежать штрафных санкций, взыскания ущерба. Например, это может потребоваться при возведении пристроек, дополнительных этажей. При узаконивании необходимо подтвердить соответствие строительным правилам и нормам безопасности, отсутствие угроз для несущей способности конструкций.
Как выявляются и подтверждаются признаки самостроя
В большинстве случаев застройщик изначально знает о том, что возвел самострой. Например, начиная работы без разрешения Госстройнадзора или на чужом участке, невозможно не знать о нарушениях. Также признаки и наличие самовольной постройки может быть выявлено:
- надлежащим собственником участка, который увидит на своей земле чужое здание;
- контролирующими и надзорными ведомствами (например, такой факт может быть установлен в ходе проверок органа стройнадзора);
- иными заинтересованными лицами, т.е. гражданами и организациями (например, при получении разрешения на строительство может выявляться наличие на участке незаконно возведенного здания).
Самовольность постройки может устанавливаться на этапе ввода в эксплуатацию. Например, застройщик изначально может иметь проект и разрешение на строительство, но отступить от их требований при проведении работ. Также подрядчик может нарушить предписания проекта в части строительных норм и правил, требований пожарной и иной безопасности. При таких обстоятельствах заявителю вынесут отказ в приемке здания, а оно будет считаться самостроем. Добиться ввода в эксплуатацию можно будет разными схемами – устранением допущенных нарушений, обжалованием незаконных предписаний, легализацией самостроя.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 2 | Образец выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Образец технического плана | Скачать |
| 4 | Образец технического паспорта | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Административный регламент кадастрового учета | Скачать |
| 7 | Проект перепланировки | Скачать |
| 8 | Образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Скачать |
Что может сделать собственник участка с самостроем
Независимо от признаков выявленного самостроя, владельцу здания придется предпринимать определенные действия. Это может быть:
- исполнение предписаний и решения о сносе самовольной постройки;
- обжалование отказа во вводе в эксплуатацию, решений о сносе;
- легализация самостроя в административном порядке или через судебные инстанции.
Пока объект считается самостроем, его нельзя эксплуатировать по прямому назначению. Также несогласованные постройки невозможно поставить на учет в кадастре. Это лишает возможности распоряжаться недвижимостью по гражданским сделкам (сдача в аренду, продажа и т.д.). Поэтому застройщик, вложивший собственные деньги в строительство, наверняка будет заинтересован в легализации самостроя.
Особенности исполнения решений о сносе самостроя
Нельзя гарантировать положительный результат в легализации самостроя. Ряд нарушений строительных правил и норм безопасности сложно или невозможно устранить. Надлежащий владелец участка может требовать освобождения земли от незаконно возведенного строения, и такое требование нельзя оспорить. Поэтому в ряде ситуаций придется исполнять решение о сносе.
Требование о сносе может быть указано в решениях органов власти и межведомственных комиссий, в судебных актах. Чтобы выполнить указанные решения, нужно:
- заказать проект на демонтаж или снос объекта (подробнее об этом читайте в нашем предыдущем материале);
- уведомить орган власти или уполномоченное ведомство о начале и завершении работ;
- освободить участок от конструкций.
Обращаем внимание, что на ликвидацию и снос самостроя не нужно заказывать акт обследования у кадастрового инженера. Этот документ нужен для снятия с кадастрового учета недвижимости, сведения о которой есть в ЕГРН. Самострой изначально не числится на учете в кадастре.
Штрафы и привлечение к ответственности
Строительство без разрешений или с нарушением обязательных правил всегда повлечет ответственность. Это может быть:
- наказание по ст. 9.5 КоАП РФ (для организаций штраф составит от 500 000 до 1 000 000 рублей, либо приостановление деятельности);
- возмещение ущерба, причиненного виновными действиями;
- административная ответственность за нарушение отдельных правил проведения строительных работ (по региональному или федеральному законодательству).
Если в ходе возведения или эксплуатации самостроя причинен вред людям, это может повлечь и уголовную ответственность.
Разъяснения эксперта. В спорах о сносе самостроя можно защищаться. Например, ответчик может указывать на отсутствие основания для предъявления таких требований, представлять доказательства о соответствии строительным нормам. По таким вопросам есть как положительная, так и отрицательная судебная практика. О примерах работ по легализации самостроя или реконструкции читайте на сайте «СМВ Групп».
Легализация самовольных построек: алгоритм действия собственника
Общий порядок легализации самостроя детализирован в ст. 222 ГК РФ. В частности, она отдает приоритет обращению в суд. Административная легализация возможна только в отдельных случаях, предусмотренных законодательством. Если вам предстоит проходить указанные процедуры, рекомендуем воспользоваться услугами «СМВ Групп». Мы предлагаем:
- оценку основания для отнесения объекта к самовольной постройке, в том числе обследования;
- оформление документов, которые нужны для обращения в суд или иные ведомства;
- сопровождение процедур легализации, в том числе представительство интересов в судебном процессе;
- оформление документов для постановки объекта на учет в кадастре.
Исходя из ситуации, к работе будут привлечены проектировщики, кадастровые инженеры, юристы и иные специалисты «СМВ Групп». Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать у экспертов.
Какие документы нужны и где их заказать
Единый список документов, который может потребоваться для легализации, законодательством не утвержден. Вот примерный перечень, который применяется на практике:
- заявление в региональную или местную комиссию по выявлению (пресечению) незаконного строительства;
- административный иск в суд;
- правоподтверждающий документ на землю (договор аренды, постановление о выделении участка, выписка ЕГРН и т.д.);
- заключение о техническом состоянии здания и конструкций, соответствии строительным нормам;
- экспертное заключение для суда;
- технический план (для постановки объекта на учет в кадастре).
Проектная документация на самострой не нужна, так как объект уже построен. Но если нужно проведения работ для устранения предписаний, то на них оформляется отдельный проект. Заказать его можно у проектировщиков «СМВ Групп».
Куда обращаться для легализации самостроя
В процессе легализации самовольной постройки владельцу здания придется обращаться:
- в суды по месту нахождения объекта;
- в региональные и местные комиссии, инспекции по недвижимости;
- в проектную организацию;
- к кадастровому инженеру, имеющему аттестат о квалификации;
- в Росреестр для постановки недвижимости на учет.
Для постановки здания на технический учет необходимо обратиться в учреждение БТИ. После проведения первичной инвентаризации будет оформлен техпаспорт, иные учетно-технические документы.
Внесение изменений в сведения ЕГРН
Для легализации самостроя в комиссионном порядке или через суд нужно доказать:
- что здание было возведено на участке, принадлежащем застройщику (либо наличие разрешения на использование земли под указанные цели);
- что параметры объекта соответствуют градостроительной документации, ГПЗУ, правилам застройки;
- что характеристики здания и его конструкций полностью соответствуют нормам безопасности (строительной, пожарной, санитарной и т.д.);
- что самовольная постройка не нарушает прав и интересов иных лиц.
Соответствие требования безопасности подтверждается заключением. Это документ будет нужен при обращении в комиссию или суд.
Итоговым этапом легализации будет подготовка техплана, передача его в Росреестр. Ведомство поставит здание на учет как объект недвижимости, присвоит ему номер в кадастре. Сведения об учтенном здании будут внесены в ЕГРН. С этого момент самострой считается узаконенным.
Разъяснения эксперта. Основные нормы безопасности для зданий указаны в Законах № 384-ФЗ и № 123-ФЗ. Техплан для Росреестра заполняется в соответствии с Приказом № П/0082. Если вы заказываете документы в «СМВ Групп», они будут полностью соответствовать нормам законодательства.
Стоимость услуг по легализации самостроя
На начальном этапе сотрудничества будет проведен анализ ситуации, чтобы выбрать вариант легализации самостроя. На общую стоимость услуг могут влиять следующие факторы:
- схема узаконивания, которая отвечает интересам заказчика;
- вид, характеристики и местоположение самовольной постройки;
- перечень документов, которые необходимо подготовить для легализации;
- список нарушений, указанных в предписании или решении, которые предстоит устранить.
Ориентировочные цены на услуги и работы «СМВ Групп» мы указали в таблице ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Сопровождение ввода объекта в эксплуатацию | от 15 000 руб. |
Кейс «СМВ Групп»
Кейс 1. В 2022 году был легализован магазин, возведенный без разрешения в Московской области. Заключение и техплан, оформленные по договору с «СМВ Групп», подтвердили безопасность работ, соответствие всем строительным нормам. Заказчик не только смог ввести объект в эксплуатацию, но и избежал взыскания штрафа на сумму от 500 000 рублей.
На основании договора для легализации самостроя (магазин) были оформлены документы:
- заключение о состоянии здания и конструкций, соответствии нормам безопасности;
- технический план;
- административный иск в суд.
В общей сложности процесс оформления документов и прохождение обязательных процедур (суд, Росреестр) занял 4 месяца. Это вполне приемлемый срок для столь сложных ситуаций.
Кейс 2. В 2021 году была проведена легализация самовольно построенного складского сооружения. При поддержке проектировщиков и инженеров «СМВ Групп» было доказано соответствие нормам строительной и пожарной безопасности. После прохождения судебной процедуры и учета в Росреестр, заказчик смог приступить к эксплуатации сооружения с доходом от 2 000 000 рублей в год.
При обследовании сооружения не было выявлено нарушений норм пожарной и строительной безопасности. Этот факт был подтвержден заключением, техническим планом. Так как для легализации пришлось обращаться в суд, вся процедура заняла около 3 месяцев. На заключительном этапе Росреестр поставил сооружение на учет как объект недвижимости.
Выводы
- Легализация самостроя – это комплекс процедур, пол итогом которым самовольная постройка будет поставлена на учет как объект недвижимости.
- Легализация может предусматривать обжалование решений о сносе, прохождения узаконивания через комиссии и суды.
- В состав документов для легализации может входить заключение о состоянии здания и конструкций, правоподтверждающая документация на участок, технический план.
- Итогом легализации будет внесение в ЕГРН сведений о новом объекте недвижимости.
