Все объекты недвижимости по закону подлежат кадастровому учету. В целях ее осуществления застройщику или собственнику объекта необходима помощь со стороны широкого круга специалистов — кадастровых инженеров, юристов, консультантов.
Компания СМВ Групп оказывает комплексные услуги в сфере кадастрового учета от лица квалифицированных экспертов с многолетним опытом деятельности.
- Кадастровый учет: в чем его сущность?
- Что указывается в кадастре?
- Постановка на учет: как происходит?
- Куда обращаться за проведением учета?
- Сколько стоят услуги по постановке на кадастровый учет?
- Полезные документы
- Кейсы
- Кейс 1. Подготовка технического плана для объекта незавершенного строительства
- Кейс 2. Постановка новых помещений в офисном комплексе на кадастровый учет
- Выводы
- Источники
Кадастровый учет: в чем его сущность?
Государственный кадастровый учет — отражение в Едином государственном реестре объектов недвижимости (ЕГРН) информации:
- о зданиях, сооружениях, помещениях, паркоместах;
- об объектах неоконченного строительства;
- о единых недвижимых сооружениях;
- об иных объектах — имеющих признаки недвижимых.
В состав ЕГРН при этом входят (ч. 2 ст. 7 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):
- кадастр;
- реестр прав (ограничений, обременений);
- реестр данных о зонах с особым использованием;
- реестровые дела, кадастровые карты, книги учета, списки географических координат.
Постановка объекта на кадастровый учет — обязательное условие государственной регистрации прав в отношении него. Только при наличии таких прав осуществляются сделки с объектом (ч. 4, 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ). Если постройка не стоит на кадастровом учете — ее нельзя продать или, к примеру, включить в состав основных фондов предприятия.
В общем случае постановка на учет и процедура регистрации права осуществляются вместе (ч. 3 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).
Кадастр правомерно считать главным элементом ЕГРН — именно там отражаются ключевая информация об объекте.
Что указывается в кадастре?
В кадастре показываются характеристики объекта, определяемые и изменяемые в результате строительства, реконструкции, перепланировки, капремонта. Перечень основных видов данных об объекте приведен в ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ.
Он предусматривает указание в кадастре, в частности:
- вида объекта;
- кадастрового номера, дня его назначения (как и ранее назначенного государственного учетного номера при его наличии);
- описания места размещения объекта;
- площади;
- количества этажей (и номера этажа, где размещено помещение);
- материала внешних стен;
- года начала эксплуатации.
Также в кадастре прописываются дополнительные данные по объекту (ч. 5 ст. 8 Закона № 218-ФЗ). В их числе:
- кадастровая стоимость;
- виды допустимого использования, предназначения объекта;
- адрес.
Кадастровый учет производится на основании документов, приведенных в ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ.
Комментарий эксперта: есть перечень документов для кадастрового учета, отраженный в п. 59 Административного регламента Росреестра по приказу от 07.06.2017 № 278. В целом, он повторяет тот, что приведен в Законе № 218-ФЗ, но при этом дополнен примечательным пунктом — о том, что для кадастрового учета может быть задействован любой документ, удостоверяющий наличие, появление, изменение или аннулирование (ограничение) права, или же наличие обременений.
Составляются приведенные выше документы в рамках деятельности, именуемой кадастровыми работами. Выполняют их кадастровые инженеры (ч. 4 ст. 1 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).
Компания “СМВ Групп” проводит кадастровые работы на нежилых объектах недвижимости и осуществляет подготовку необходимой документации для постановки на кадастровый учет. Обратившись инженерам СМВ Групп, вы получите оперативное и квалифицированное содействие в проведении кадастрового учета в полном соответствии с требованиями законодательства.
Основным документом правомерно назвать технический план для кадастрового учета. В нем отражается информация, сформированная в рамках осуществления кадастровых работ (ч. 2 ст. 24 Закона № 218-ФЗ). В случае изменений в структуре объекта — например, вследствие реконструкции или переустройства, в Росреестр передается актуальный технический план, в котором показаны соответствующие изменения.
Технический план оформляется в отношении любого типа объекта — в том числе, если производится постановка на кадастровый учет объекта незавершенного строительства. Рассматриваемый документ должен составляться с учетом положений специального нормативного акта — приказа Росреестра от 15.03.2022 № П/0082).
Технический план состоит из текстовой и графической частей, и в каждой приводится большое количество данных об объекте, фиксируемых в ЕГРН. В этих целях применяются различные чертежи, схемы, пояснения.
Комментарий эксперта: технический план может ссылаться на внешние документы. Так, например, в нем могут быть приведены сведения из разрешения на начало эксплуатации или же из проекта перепланировки (ч. 10 ст. 24 Закона № 218-ФЗ). Квалифицированная подготовка требуемых документов опытными кадастровыми инженерами — условие формирования качественного технического плана.
Правомерно говорить о том, что кадастровый учет — комплексная процедура, предусматривающая:
- Составление кадастровыми инженерами требуемых документов:
- для первичной постановки на учет (отражения данных об объекте в ЕГРН);
- для внесения корректировок в эти данные (если изменены характеристики объекта).
- Направление в Росреестр соответствующих данных в целях фиксации в ЕГРН.
Показываются они в техническом плане, включающем актуальные данные об объекте.
Постановка на учет: как происходит?
На практике требуется:
- Подготовить документы для постановки здания на кадастровый учет (так же как и в целях проведения учета помещения).
Как мы уже знаем, основной такой документ — технический план. Чтобы его сформировать, кадастровый инженер задействует большое количество первичных источников данных:
- проектную документацию;
- документы, фиксирующие результаты обмеров, обследований объектов;
- в отношении объектов, построенных до 2013 года — техпаспорт (при его наличии);
- иные источники данных, необходимые для обеспечения соответствия структуры техплана установленным требованиям.
- Направить соответствующие документы в Росреестр (дополнив их заявлением по официальной форме, утвержденной приказом Росреестра от 19.08.2020 № П/0310).
- Дождаться результатов обработки документов ведомством — внесения записей в ЕГРН (в общем случае на данную процедуру отводится 5 рабочих дней).
Отметим, что государственная пошлина за кадастровый учет не взимается. Однако, если вместе с учетом производится государственная регистрация права на объект, пошлину требуется уплатить — в размере, определяемом ст. 333.33 НК РФ (22 тыс. рублей для юридического лица).
Практическое осуществление указанных действий возможно в рамках пакета персонифицированных услуг по кадастровому учету, оказываемых компанией СМВ Групп.
Куда обращаться за проведением учета?
Подготовку технического плана — главного документа для учета, вправе осуществить только кадастровый инженер, входящий в состав СРО, а также соответствующий определенным квалификационным требованиям (ст. 29 Закона № 221-ФЗ). В их числе:
- высшее образование по своему профилю;
- опыт работы и стажировки на должности помощника инженера.
Кадастровый инженер всегда сдает теоретический экзамен на предмет компетенций в соответствующей сфере деятельности.
Практическое выполнение работ для постановки на кадастровый учет производится инженерами, имеющими трудовые договоры с проектными организациями (ст. 33 Закона № 221-ФЗ). Также инженер может работать как ИП.
Таким образом, кадастровые работы проводятся для заказчиков — физлиц и юрлиц, на коммерческой основе. Стоимость услуг по постановке на кадастровый учет определяется ценовой политикой конкретной проектной организации.
Сколько стоят услуги по постановке на кадастровый учет?
Рассмотрим основные составляющие стоимости услуг проектных организаций по обеспечению кадастрового учета.
| № п/п | Услуга (разрабатываемый документ) | Ориентировочная стоимость (руб.) |
| 1 | Проведение кадастровых работ (оформление технического плана) | 20 000 |
| 2 | Разработка проектной документации (на строительство, перепланировку, переустройство) | 20 000 |
| 3 | Обеспечение юридического взаимодействия с регистрирующими органами | 30 000 |
- Технический план предоставляется в Реестр в цифровом виде.
Документ должен соответствовать не только требованиям по приказу № П/0082, но также, в частности, положениям приказа Росреестра от 25.04.2019 № П/0163, который регламентирует применение XML-схемы электронного технического плана. Не соответствующий установленным критериям XML-документ не будет корректно считан Росреестром. Как следствие, ведомство откажет в постановке объекта на учет.
В случае, если для заказчика предпочтителен электронный документооборот с Росреестром — необходимо доверить его ведение опытным кадастровым инженерам и IT-специалистам профильной проектной организации, которые обеспечат подготовку электронного технического плана, полностью соответствующего стандартам законодательства. Как и содействуют оформлению подходящей электронно-цифровой подписи для документооборота (через ФНС или аккредитованный удостоверяющий центр).
- На основании п. 2 ч. 1 ст. 29.1 Закона № 221-ФЗ инженер вправе отказаться от проведения заказанных кадастровых работ, если их заказчик не обеспечил получение требуемых данных или документов, которые нужны для проведения соответствующих работ.
На практике это может быть крайне обширный перечень документов. Нередко бывает, что заказчик в принципе не имеет представления о их применении, как и о способе их получения. Обратившись в компанию СМВ Групп, вы получите подробные консультации на предмет подготовки необходимых для проведения кадастровых работ источников. Как и практическое содействие их подготовке в самые оперативные сроки.
Полезные документы
Ознакомьтесь с образцами документов, используемых в рамках постановки на учет.
| Документ для загрузки | Ссылка |
| Технический план | Загрузить |
| Проект перепланировки (переустройства) | Загрузить |
| Техническое заключение о допустимости проведения работ | Загрузить |
Кейсы
Кейс 1. Подготовка технического плана для объекта незавершенного строительства
Предприниматель начал строить небольшой производственный цех на арендованном земельном участке, имея разрешение на строительство. Для организации производства ему понадобился кредит, но банк согласился выдавать его только под залог коммерческого объекта.
Собственник не успевал достроить цех и решил поставить его на учет как незавершенный объект — обратившись в компанию «СМВ ГРУПП» для осуществления кадастровых работ. Инженеры компании подготовили качественный технический план, на основании которого Росреестр внес сведения о незавершенном объекте в ЕГРН, и у заказчика появился недвижимый актив.
Кейс 2. Постановка новых помещений в офисном комплексе на кадастровый учет
Владелец офисного комплекса решил произвести надстройку дополнительного этажа в здании, образовать несколько помещений там и поставить их на кадастровый учет.
В целях обеспечения законности данной процедуры он обратился в компанию «СМВ ГРУПП» за получением технической и юридической поддержки. Нашими инженерами была разработана проектная и техническая документация для оформления разрешения на строительство этажа от Комитета государственного строительного надзора.
На основании разрешения обеспечено проведение работ в полном соответствии с проектом. После кадастровым инженером компании «СМВ ГРУПП» был подготовлен технический план здания, на основании которого выделенные помещения были успешно поставлены на кадастровый учет.
Выводы
Кадастровый учет — отражение сведений (технического и юридического характера) об объекте недвижимости в Едином государственном реестре. В целях его осуществления проводятся кадастровые работы и формируются специальные документы по перечню, предусмотренному законом, в целях обеспечения постановки объекта на учет. Ключевой из них — технический план объекта недвижимости.
Проводить кадастровые работы вправе только квалифицированные инженеры, который входит в саморегулируемую организацию. Инженер может быть нанятым проектной организацией либо оказывать услуги как индивидуальный предприниматель.
Источники
Использованные нормативные акты:
- Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
- Закон № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (скачать);
- Административный регламент по приказу № 278 (скачать);
- Приказ № П/0082 «»Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (скачать).
