Кадастровая стоимость земли, как и других видов недвижимости, определяется на основании Закона № 237-ФЗ и Приказа № П/0336. Оценку проводит бюджетное учреждение, а ее итоги утверждаются Росреестром, размещаются в ЕГРН. Далее стоимости земли по кадастру применяется для налогообложения, расчета арендных платежей и административных штрафов, в иных целях. Собственник, не согласный с высоким показателем кадастровой стоимости, может ее оспорить, приравнять к рыночной цене.
Читайте, как определяется кадастровая стоимости земли, какие факторы влияют на ход и результат оценки, как собственнику проверить текущую стоимость по данным кадастра.
- Как узнать кадастровую стоимость земли
- На что влияет показатель кадастровой стоимости земельного участка
- Особенности определения кадастровой стоимости для земли
- Список полезных документов
- Перечень земельных участков
- Ценообразующие факторы, оценочное зонирование
- Массовый и индивидуальный подход к оценке
- Утверждение кадастровой стоимости земли
- Как собственнику уменьшить кадастровую стоимость земельного участка
- Услуги оценщиков и кадастровых инженеров «СМВ Групп»
- Заключение
- FAQ
- Список источников
Как узнать кадастровую стоимость земли
Земельные участки входят в состав недвижимого имущества. Они подлежат постановке на кадастровый учет с включением сведений в ЕГРН. Одним из основных показателей из указанного реестра является стоимость объекта. Таковая определяется в ходе оценки, проводимой со стороны государства. Периодичность оценочных работ составляет 1 раз в 2 или 4 года (зависит от того, где расположен участок).
Кадастровая стоимости земли относится к общедоступным публичным данным (за отдельными исключениями). Собственник может узнать и проверить этот показатель:
- через сервис на нашем сайте (также можно сразу заказать дополнительные услуги, в том числе для оспаривания кадастровой стоимости участка);
- через сервисы Росреестра, в том числе Публичную кадастровую карту;
- путем запроса выписки ЕГРН, где кадастровая стоимость будет указана наряду с другими характеристиками участка.
В ЕГРН не отражаются данные о рыночной цене земли. Но этот показатель будет важен при оспаривании кадастровой стоимости, если владелец участка примет такое решение. Заказать отчет о рыночной цене можно через оценщика компании «СМВ Групп».
Комментарий эксперта. Значения кадастровой стоимости постоянно растут после каждой последующей оценки. Но владелец земли может напрямую повлиять на этот показатель. Основным вариантом действий является оспаривание стоимости по кадастру, чтобы приравнять ее к рыночной цене. В некоторых случаях можно представить декларацию и иные документы о фактических характеристиках участка непосредственно в ходе оценки. Бюджетное учреждение может учесть их в рамках индивидуального подхода к определению кадастровой стоимости.
На что влияет показатель кадастровой стоимости земельного участка
Можно выделить три основных направления, где применяется кадастровая стоимость земли:
- расчет земельного налога – организации сами подают в ИФНС документы с начислением платежей, а для этого необходимо применить актуальную кадастровую стоимость;
- взыскание административных штрафов – санкции за нарушение земельного законодательства могут рассчитываться в фиксированной сумме, либо кратно показателям кадастровой стоимости;
- расчет нотариальной пошлины – для этого может использоваться не только кадастровая, но и рыночная стоимость.
В дополнение отметим, что кадастровая стоимость применяется и для определения арендных платежей за землю, находящуюся в муниципальной или государственной собственности.
При внутреннем учете основных средств и прав на землю компания также вправе (а в некоторых случаях и обязана) использовать данные из кадастра. Для гражданских сделок с участками указанный показатель может применяться по обоюдному согласию сторон. При кредитовании под залог земли банк также вправе использовать документы о кадастровой стоимости.
Особенности определения кадастровой стоимости для земли
Это достаточно сложная процедура, в которой участвуют органы власти, Росреестр, уполномоченные бюджетные учреждения. Общие правила проведения федеральной оценки земли и иных видов недвижимого имущества:
- правовые основы оценочной деятельности для указанных целей содержатся в Законе № 237-ФЗ, Приказе № П/0336;
- периодичность оценки определена законом, а точные сроки утверждаются органами власти регионов;
- весь процесс оценки является публичным, т.е. заинтересованные лица могут знакомиться не только с ее итогами, но и промежуточными материалами;
- оценка не предусматривает выездных действий и обследование участков, т.е. за основу берется массовый подход, работа с материалами и сведениями на землю.
Основным методом оценки земли является сравнительный. Для этого оценщики бюджетного учреждения анализируют ценообразующие факторы, рынок спроса и предложения на участки с аналогичными характеристиками, местоположением, видом разрешенного использования. Важно значение имеет и оценочное зонирование.
Комментарий эксперта. Владелец участка может ознакомиться с материалами из Фонда данных оценки, который доступен на портале Росреестра. Информация структурирована в разрезе по регионам, что упрощает поиск. Также сервис содержит сведения о датах ранее проведенных и сроках предстоящих оценочных процедур.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец акта о сносе здания | Скачать |
| 2 | Запрос выписки ЕГРН | Скачать |
| 3 | Инструкция для подачи документов в Росреестр | Скачать |
| 4 | Образец акта обследования | Скачать |
| 5 | Образец заявления о проведении кадастрового учета | Скачать |
| 6 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 7 | Образец технического плана | Скачать |
| 8 | Образец заявления о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
Перечень земельных участков
Оценка проводится в отношении участков, включенных в перечень для бюджетного учреждения. Документ составляет и утверждает заказчик, т.е. орган региональной власти. Сведения из перечня сверяются:
- с материалами предыдущих оценок;
- с кадастровыми данными из ЕГРН;
- с информацией, представленной местными властями и собственниками земли.
Не проводится оценка по участкам, снятым с кадастрового учета, либо не поставленными на таковой. Эти сведения бюджетное учреждение получает и проверяет по ЕГРН.
Ценообразующие факторы, оценочное зонирование
В Приказе № П/0336 предусмотрены две группы ценообразующих факторов для земли. В категорию «Общие сведения» включены:
- категория, вид разрешенного землепользования;
- площадь;
- вид фактического использования;
- коэффициент протяженности (берется по данным ГИС – географические информационные системы);
- данные об обременениях и ограничениях участка (по данным ЕГРН);
- соотношение площади застройки к площади участка.
Указанные факторы применимы ко всем видам земельных участков. Для земли из сегмента «Сельскохозяйственное использование» при оценке учитываются дополнительные показатели:
- вид сельхозугодий (пастбище, пашня, сенокосы и т.д.);
- нормируемая урожайность (в соотношении центнер с гектара, исходя из агроэкологической и почвенной информации);
- механический состав почв;
- каменистость почвы;
- засоление и солонцеватость почвы;
- удаленность от рынка сбыта;
- ряд иных факторов.
Указанные критерии могут существенно сказаться на значении кадастровой стоимости. Сведения собираются и проверяются по различным источникам, в том числе государственным базам данных и регистрам, тематическим картам и топографически планам. Все факторы анализируются на предмет достоверности, непротиворечивости и полноты.
Еще одно важное направление в ходе оценки — зонирование. Оно заключается в следующем:
- территория, на которой расположены участки из перечня, делится на ценовые зоны (если для этого достаточно рыночной информации);
- для зонирования составляются текстовые и графические материалы, где описывается ситуация с рынком земли для каждой ценовой зоны;
- помимо ценовых зон, оценщики рассчитывают удельные показатели средних рыночных цен на землю, наносят эти данные на картографические материалы;
- для участков в рамках каждой зоны описываются основные характеристики (площадь, расположение относительно транспортных коммуникаций и т.д.);
- для ценовых зон описывается анализ сделок и предложений исходя из местоположения и вида использования участков.
Цифровые тематические карты и схемы, составленные при зонировании, включаются в состав материалов оценки. Точный порядок оценочного зонирования описан в разделе VI приказа № П/0336.
Массовый и индивидуальный подход к оценке
Для определения кадастровой стоимости проводится группировка участков в рамках массового подхода. Суть этого этапа оценки заключается в следующем:
- участки объединяются в подгруппы и группы на основании указаний Приказа № П/0336;
- для участков в рамках одной группы и подгруппы применяются одинаковые методы и подходы оценки;
- по результатам группировки осуществляется анализ участков в разрезе кадастровых кварталов.
Учитывая особенности земельных участков, для определения их кадастровой стоимости применяется сравнительный метод. Цена аналога при сравнении определяется исходя из информации по сделкам и предложениям, выраженной в виде запрошенной, предлагаемой или уплаченной суммы. Естественно, оценщики обязаны сравнивать участки со схожими характеристиками.
Индивидуальный подход при оценке обычно применяется в отношении зданий, сооружений и иных аналогичных объектов. Но в разделе VIII Приказа № П/0336 допускается его применение для участков, входящих в состав единого производственно-технологичного комплекса. В данном случае стоимость отдельного участка исчисляется соразмерно его вклады в формирование доходов от единого комплекса и/или затрат на их производство в пропорции к площади.
Комментарий эксперта. Массовый подход не позволяет учесть полный объем индивидуальных характеристик участка. По этой причине и возникают расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью. Если собственник не подаст декларацию по данному вопросу в рамках оценки, то бюджетное учреждение будет руководствоваться только общей информацией об участке.
Утверждение кадастровой стоимости земли
На заключительном этапе оценочной процедуры проводятся следующие действия:
- подготовка проектов отчета и иных материалов, передача их в Росреестр на согласование;
- контроль качества оценки, уточнение и дополнение с учетом замечаний Росреестра;
- утверждение окончательных результатов кадастровой стоимости, перенос их в ЕГРН;
- включение материалов оценки в Фонд данных.
Информация и материалы после оценки размещаются и на порталах органа власти субъекта РФ. С ними может ознакомиться любое заинтересованное лицо.
Как собственнику уменьшить кадастровую стоимость земельного участка
Если кадастровая стоимость земли существенно превышает рыночную цену, это повлечет завышение налоговых платежей. Для больших участков «переплата» может составлять десятки и сотни тысяч рублей в год. Также завышенная кадастровая стоимость может свести на нет все налоговые льготы, предоставленные законодательством.
При указанных обстоятельствах есть возможность снизить стоимость земли по кадастру, т.е. приравнять ее к рыночной цене. Для этого собственнику нужно:
- запросить выписку ЕГРН, где будет указан показатель стоимости по итогам последней оценки;
- заказать отчет с расчетом рыночной цены земли;
- подать заявление в комиссию при Росреестре или иск в суд;
- обосновать и доказать завершение кадастровой стоимости по сравнению с рыночным показателем.
Порядок рассмотрения указанных споров описан в статьях 22 и 22.1 Закона № 237-ФЗ.
При подаче заявления или иска можно действовать через представителя. Такие услуги предлагает компания «СМВ Групп». При поддержке оценщика, кадастрового инженера или юриста особых сложностей при оспаривании не возникнет. Ключевое значение будет иметь показатель рыночной цены, отраженный в отчете.
Услуги оценщиков и кадастровых инженеров «СМВ Групп»
Сопровождение споров о снижении кадастровой стоимости – это одно из основных направлений услуг, предлагаемых компанией «СМВ Групп». В интересах собственника:
- будет запрошена выписка ЕГРН, проанализирован показатель кадастровой стоимости;
- будет оформлен отчет о рыночной цене объекта, без которого не пройти оспаривание;
- будут представлены интересы в заседании комиссии и суда (по мере необходимости).
По времени процедура оспаривания займет 1-2 месяца. После ее завершения Росреестр обновит данные в ЕГРН, а собственник сможет использовать новое значение кадастровой стоимости для расчета налоговых платежей. Подробнее о наших услугах можно узнать на предварительной консультации. Предварительные цены на наши услуги и документы смотрите ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление акта обследования | от 10 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 12 000 руб. |
| 4 | Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости | от 10 000 руб. |
| 5 | Сопровождение кадастрового учета | от 15 000 руб. |
Заключение
- Кадастровая стоимость земли определяется по итогам федеральной оценки, выполненной бюджетным учреждением. Указанные данные можно проверить по выписке из ЕГРН, через различные онлайн-сервисы, в том числе на сайте «СМВ Групп».
- Оценочная процедура для расчета кадастровой стоимости земли проводится на основании Закона № 237-ФЗ и Приказа № П/0336. В действия бюджетного учреждения входит анализ перечня участков и объектов, сбор и изучение ценообразующих факторов, оценочное зонирование и группировка.
- Если кадастровая стоимость земли существенно превышает рыночную цену участка, можно снизить ее через комиссию или суд. Основным документом для рассмотрения спора будет отчет оценщика о рыночной цене.
FAQ
Для чего применяется кадастровая стоимость земли?
Основное назначение этого показателя – исчисление земельного налога. Собственник указывает кадастровую стоимость, включенную в ЕГРН. Также данное значение может быть важно для назначения административных штрафов, оплаты нотариальной пошлины и аренды за землю.
Когда определяют кадастровую стоимость земли?
Оценка проводится в отношении участков, поставленных на учет в кадастре. Перечень объектов для оценочных процедур готовит заказчик, т.е. орган власти субъекта РФ.
Как часто меняется кадастровая стоимость земли?
Федеральная оценка может проводиться не чаще 1 раза в 2 или 4 года (зависит от региона, где расположен участок). Также пересмотр возможен по итогам оспаривания, если собственник успешно прошел эту процедуру.
