Объект незавершенного строительства – учет и технический план в 2024 году

Технический план объекта незавершенного строительства (ОНС) оформляется для постановки его на кадастровый учет. По итогам этой процедуры Росреестр внесет данные о незавершенном объекте в ЕГРН, присвоит ему кадастровый номер. Информацию о характеристиках, координатах и местоположении ОНС в технический план вносит кадастровый инженер. Для этого сначала проводится обследование конструкций недостроенного здания, определяется степень (уровень) их готовности. заказать обследование ОНС с оформлением техплана можно в нашей компании.

В статье расскажем, зачем нужен технический план объекта незавершенного строительства, при каких условиях допускается его учет в кадастре, что будет содержаться в обязательных разделах документа.

Зачем нужен технический план для объекта неоконченного строительства

Пока здание не достроено строго по всем решениям первоначального проекта, его нельзя ввести в эксплуатацию. Но при этом есть возможность распоряжаться недостроем, если информация о нем появится в ЕГРН. Это допускается после прохождения кадастрового учета через Росреестр. Основанием для обращения в это ведомство является подготовка технического плана объекта незавершенного строительства.

Ставить ОНС на кадастровый учет или не проходить эту процедуру – решать собственнику. Это может потребоваться для следующих целей:

• чтобы получить возможность распоряжаться недостроенным объектом (например, продать его другому застройщику);
• чтобы получить кредит с официальной регистрацией залог на ОНС (пока объект не стоит на учете в Росреестре, залог на него не зарегистрировать);
• для подготовки документов и привлечения инвесторов на завершение строительства (после оформления техплана будет официально подтверждена степень готовности конструкций).

Также недостроенный объект можно включить в конкурсную массу при банкротстве организации. Для целей реализации ОНС и последующему расчету с кредиторами управляющий по банкротству обязательно запросит документы из ЕГРН. Если незавершенный объект не стоит на учете, можно заказать подготовку технического плана и представить его в Росреестр. Когда учет будет завершен, управляющий сможет провести оценку и приступить к реализации ОНС.

Разъяснения эксперта. Пока здание не введено в эксплуатацию, на него не оформить технический паспорт после инвентаризации. Этого возможно только в отношении полностью готовых объектов. Фактически, технический план объекта будет являться единственным официальным документом, который может получить собственник (застройщик). После завершения учета с регистрацией прав будет выдана выписка ЕГРН.

Основания для постановки на кадастровый учет

Разработка технических планов является обязательным условием для постановки недвижимости на учет в Росреестре. Именно этот документ должен подтвердить:

• технические характеристики, конфигурацию здания и его помещений;
• координаты, описание границ и местоположения объекта на участке;
• степень (уровень) готовности конструкций (для незавершенных зданий).

Степень готовности определяется по разным показателям для всех основных конструкций ОНС. Например, в отношении фундамента этот показатель должен быть 100%. По остальным видам конструкций (стены, перекрытия и т.д.) степень готовности и соответствие признакам объекта недвижимости определит кадастровый инженер.

Нормативные акты для оформления технического плана объекта незавершенного строительства

Технический план кадастрового учета – это официальный документ на все виды объектов капитального и незавершенного строительства. При разработке документа инженер руководствуется Федеральным законом № 218-ФЗ (скачать) и Приказом МЭР № 953 (скачать). При несоответствии формы и содержания этим нормативным актам Росреестр откажет в кадастровом учете, либо сделает приостановку регистрации.

Порядок определения степени готовности здания и его конструкций можно найти в нескольких нормативных актах. Например, общие нормы есть в Приказе МЭР № 953. В отношении объектов, возводимых с привлечением средств дольщиков (например, МКД) процент готовности определяется в соответствии с Постановлением № 480. Этот нормативный акт содержит и порядок расчета субсидий для завершения строительства. Сумма субсидии напрямую зависит от процента (уровня) готовности.

Где получить документ

Заказать технический план для Росреестра можно у кадастрового инженера. Только этот специалист вправе проводить кадастровые работы, определять координаты и параметры недвижимости, описывать местоположение объектов на территории участка. При заключении договора обязательно указывает номер квалификационного аттестата. Это документ, подтверждающий статус и полномочия специалиста.

Разъяснения эксперта. Форма технического плана объекта незавершенного строительства не отличается от документа для других видов зданий, помещений. Но содержание разделов будет существенно отличаться. Для ОНС невозможно указать многие параметры, которые есть только у достроенного здания. Например, у недостроенного объекта нет изолированных и обособленных помещений, поэтому их местоположение на поэтажном плане не указывается. Если ОНС будет достроен, его нужно будет поставить на учет по новому техническому плану.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Порядок разработки технического плана объекта незавершенного строительства

Наша компания оформит кадастровый технический план на недостроенный объект за 1-2 дня. В зависимости от местоположения и технических параметров ОНС этот срок может быть больше. Для составления технического плана нужно сначала изучить проектную документацию, провести ряд обследований и проверок на месте. Обязательно делаются замеры с определением координат незавершенного здания. Подробнее о нюансах подготовки документа читайте ниже.

Обследование участка, объекта

Независимо от вида технических планов, их оформление начинается только после получения точных характеристик объекта. При заключении договора заказчик передает инженеру документы, имеющие отношение к ОНС. В том числе:

• документ, подтверждающие права на участок, где расположен недострой (например, постановление администрации, выписка ЕГРН, договор аренды);
• проектная документация на строительство, так как по ней будет сравниваться процент завершения работ, уровень готовности конструкций;
• разрешение на строительство (подтверждает законность строительных работ);
• другие документы, в зависимости от ситуации (например, акт приемки определенных этапов при строительстве).

Специалист сам запросит сведения из ЕГРН, так как они нужны для проведения кадастровых работ. Например, техплан обязательно содержит описание местоположения здания на участке. Поэтому по данным из ЕГРН инженер получить информацию о границах участка, где проводится обследование. Специалисты нашей компании запросят выписку ЕГРН и получат результат уже через 15-20 минут.

Чтобы соблюсти требования к техническому плану объекта незавершенного строительству, инженер выполняет следующие мероприятия:

• изучает полученные документы и сведения до выезда на место;
• проводит обследования участка, на котором расположен недостроенный объект;
• выполняет обследования и замеры на возведенных конструкциях ОНС;
• сверяет характеристики фактически возведенных конструкций с проектом;
• определяет степень готовности конструкций, которые должны быть у объекта недвижимости;
• определяет координаты недостроенного здания с использованием высокоточного оборудования;
• оформляет промежуточные документы, на основании которых будет заполнять техплан.

Обследования и замеры обычно выполняются в течение одного дня. Особенности получения и описания характеристик зданий, в том числе объектов незавершенного строительства, указаны в Приказе № 953.

Определение степени готовности конструкций

В обязательном порядке инженер определит степень готовности основных конструкций – фундамента, стен, перекрытий, кровли, балок и т.д.  Их точный перечень зависит от вида здания, содержания проекта. Для оценки степени готовности данные обследований и замеров сравниваются с проектом, с нормативными значениями. Как указывалось выше, фундамент должен быть достроен на 100%, так как ключевым признаком недвижимости является неразрывная связь с землей.

Для описания и обоснования степени готовности заполняется специальный раздел технического плана – заключение кадастрового инженера. В заключении будет указано:

• какими техническими характеристиками обладает недостроенное здание и его отдельные конструкции;
• какой процент готовности у всех основных конструкций (заполняет отдельно по всем видам возведенных конструкций);
• какой общий процент готовности у здания на участке.

По указанным показателям инженер делает вывод, можно ли признать недостроенное здание на участке объектом недвижимости. Только при этих условиях Росреестр поставит ОНС на учет и присвоит ему кадастровый номер.

Обмеры

Замеры нужны не только для оценки процента готовности конструкций. Ключевая особенность техплана – он должен содержать точный и полные данные о характеристиках объекта. Эти сведения Росреестр переносит в ЕГРН. Обмеры включают:

• определение координат объекта с учетом геодезической сети;
• определение границ ОНС на участке;
• определение точных характеристик недостроенного здания, его конструкций и конфигурации.

Инженер обязан соблюсти требования к точности замеров, показателям допустимой погрешности. Подтверждение этих требований тоже указывается в содержании технического плана.

Требования к техническому плану

Как следует их Приказа № 953, технический план содержит текстовую и графическую часть. В отношении недостроенного здания документ заполняется по следующим разделам:

• адрес участка, его кадастровый номер (при наличии);
• описание технических характеристик объекта (вид здания, высота, этажность, фактическая площадь и т.д.);
• сведения об оборудовании, которые применялось при выполнении кадастровых работ;
• координаты ОНС, описание его местоположения на участке;
• заключение инженера, описывающее особенности производства работ, подтверждающее определенную степень готовности конструкций и объекта в целом;
• план участка с отображением границ недостроенного объекта.

Образец технического плана можно скачать в списке полезных документов этой статьи. Точное содержание техплана всегда отличается для разных объектов, ввиду уникальности характеристик и координат.

После завершения работ инженер изготавливает техплан в электронной форме, заверяет ЭЦП. Документ выдается заказчику или направляется специалистом в Росреестр.

Разъяснения эксперта. Если застройщик решит возобновить строительство, характеристики объекта изменятся. Это означает, что на построенный объект нужно будет заново заказать техплан, чтобы пройти учет в Росреестре. Принцип проведения кадастровых работ не изменится, но определять степень готовности конструкций и здания в целом инженер не будет.

Куда обращаться с техническим планом объекта незавершенного строительства

Учет всех объектов недвижимости ведет Росреестре. Заявление и техплан можно подать и через МФЦ, но в этом случае срок процедуры увеличится на 2 дня. Одновременно с постановкой на учет ведомство зарегистрирует права на объект незавершенного строительства. По итогу заявитель получит выписку ЕГРН, где будет отражен факт постановки на учет ОНС. После внесения данных в ЕГРН недостроенное здание будет рассматриваться как объект недвижимости.

Кейсы нашей организации

1. Оформление технического паспорта и технического плана после перепланировки лабораторно-производственного корпуса за 7 дней

	Год выполнения работ: 2018 г. Адрес объекта: г. Санкт-Петербург, ул. Политехническая, д. 28 литера А; Заказчик работ: Физико-технический институт имени А.Ф. Иоффе РАН; Исполнитель работ: Компания СКП; Срок выполнения работ: 7 рабочих дней; Подготовка технической документации: 7 рабочих дней
Задача от заказчика	В здании по ул. Политехническая д. 28 л. А в Санкт-Петербурге расположен лабораторно-производственный корпус Физико-технического института имени А.Ф Иоффе. Это одно из ведущих научно-исследовательских учреждений в системе РАН. В здании лабораторно-производственного корпуса была проведена перепланировка нежилых помещений. Так как фактические характеристики здания и помещений уже не соответствовали технической документации, заказчику потребовалось: провести обследования и обмеры, получить актуальные данные о характеристиках здания и помещений; изготовить технический паспорт на здание, поэтажные планы двух этажей с учетом изменений после перепланировки; оформить справку ТЭП. Подготовка технической документации была нужна, чтобы избежать штрафов при проверке надзорных органов. Если проверка выявила бы нарушения, собственнику грозил штраф от 40 до 50 тыс. руб. Также Физико-технический институт имени А.Ф. Иоффе постоянно участвует в распределении государственных грантов на научную деятельность. Одним из обязательных условий для участников является представление документов на объекты недвижимости. Сумма грантов на исследования составляет более 10 миллионов рублей. Без технической документации, соответствующей реальным характеристиках здания, получить грант невозможно.
Почему обратились к “СМВ Групп”:	Для подготовки технической документации Физико-технический институт имени А.Ф Иоффе выбрал компанию СКП. Выбор был сделан после сравнения предложений на рынке указанных услуг, изучения кейсов по предыдущим работам. Компания СКП готовит техническую документацию в максимально сжатые сроки и намного быстрее чем другие компании. Для заказчика это было важно, так как заявка на участие в грантах уже оформлялась. По договору был согласован срок оформления технического паспорта и справки ТЭП – 7 рабочих дней. Так как инженеры и техники компании СКП имеют большой опыт обследований и подготовки документации (более 8 лет), выдержать заявленный срок не вызвало сложностей. Кроме того, специалисты имеют опыт работы в сфере кадастрового учета и инвентаризации. Это позволяет избежать отказов и приостановок в согласовании, регистрации документов. Высокоточное оборудование, которое используют специалисты, позволяет получить данные о характеристиках и площадях помещений с минимальной погрешностью.
	Проект перепланировки с описанием архитектурных решений
Что было сделано специалистами компании:	Для работы специалистам компании СКП были переданы исходные документы на здание: выписка ЕГРН; старый технический паспорт БТИ; чертежи, поэтажные планы и экспликации, описывающие помещения до начала перепланировки; проектная документация на перепланировку. Для начала работ инженеры компании СКП изучили копии представленных документов, определили последовательность и перечень обмеров на объекте. Перечень действий и работ, которые выполнили специалисты при подготовке технической документации: с заказчиком согласована дата выезда специалистов для визуального обследования объекта, обмеров помещений и конструкций; организован выезд техников-инвентаризаторов; произведены замеры всех помещений с использованием лазерных дальномером; изготовлен проект выполненной перепланировки, техническое заключение о допустимости работ; оформлен технический паспорт с поэтажными планами; подготовлена справка ТЭП с техническими и экономическими показателями здания; оформлены ведомости помещений. В процессе работы сделана фотофиксация объекта недвижимости. В ходе обследований техники заполняли абрисы, где отмечаются полученные данные о помещениях, конструкциях. На основе абрисов был подготовлен поэтажный план, технический паспорт. По сведениям техпаспорта была сформирована справка ТЭП.
	План этажа, составленный после обследований и обмеров
	Технический паспорт
Описание достигнутого результата	Все работы и оформление технической документации были закончены точно в срок, предусмотренный договором – 7 рабочих дней. После завершения работ заказчику был передан пакет документов — технический паспорт, поэтажные планы, ведомости помещений, справка ТЭП. Дополнительно была составлена сводная ведомость на сравнение площадей и нумерации помещений после завершенной перепланировки. По этим данных заказчик внес изменения в другие локальные акты, приказы.
	Справка ТЭП 1 лист
	Справка ТЭП лист 2
Результаты работы:	Подготовленные документы были переданы заказчику работ точно в срок, определенный договором Заказчик получил выгоды от обращения в компанию СКП: документы для текущей работы в здании были изготовлены в максимально возможный срок (7 дней); несоответствия в характеристиках помещений после перепланировки, заказчик избежал штрафов (от 40 до 50 тыс. руб.); техническая документация позволила институту претендовать на получения грантов на научную деятельность (их размер составляет более 10 миллионов рублей). Быстрая и качественная работа специалистов компании СКП позволила Физико-техническому институту имени А.Ф Иоффе без задержек получить необходимые документы для дальнейшей работы.

Сроки и стоимость оформления технического плана

Специалисты нашей компании оформляют технические планы за 1-2 дня. Это существенно быстрее чем в других кадастровых компаниях. Чтобы избежать приостановок и отказа при обращении в Росреестр, каждый документ проверяется по чек-листу. Там учтены все требования законодательства, практика Росреестра.

Цена технического плана определяется индивидуально по договору. Общий объем работ и их стоимость зависят от особенностей недостроенного здания, его местоположения, других нюансов. Ориентировочные цены на работы и документы нашей компании можно посмотреть в таблице ниже. Если возникнут вопросы, их можно задать нашим специалистам.

Заключение

• Техплан на объект незавершенного строительства нужен, чтобы пройти учет в Росреестре. По итогам этой процедуры сведения о здании внесут в ЕГРН с присвоением кадастрового номера.
• Оформление техплана осуществляется на основании результатов замеров, обследований, определения координат. В заключении документа инженер делает вывод о степени готовности конструкций.
• Техплан на объект неоконченного строительства заполняется по форме Приказа № 953. После заполнения документа он направляется в Росреестр.

Заказать техплан объекта незавершенного строительства можно в нашей компании. По всем интересующим вопросам можно проконсультироваться по телефонам, указанным на сайте, через форму обратной связи.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 218-ФЗ (скачать)
• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать)
• Приказ МЭР № 861 (скачать)
• Приказ МЭР № 953 (скачать)