Согласование перепланировки в помещении в МКД в Москве в 2024 году

У каждого владельца разные причины для перепланировки: изменение параметров офиса, приобретение производственной площади, перевод жилого помещения в нежилое. Но для всех установлено одно правило – согласование проведения работ.

В статье рассматриваются вопросы о порядке получения разрешений, легализации самовольной перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах.

Подпишитесь на наш канал в Телеграм, пожалуйста. Кейсы, отзывы, лайфхаки. Канал ведет руководитель организации

Содержание

Что такое перепланировка
Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме
МосЖилИнспекция и перепланировка помещений
Согласование самовольной перепланировки
Список полезных документов
Примеры работ и стоимость
Кейс 1. Согласование перепланировки в офисном центре, подготовка всей проектной документации
Кейс 2. Согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме
Выводы и FAQ
Список использованной литературы

Что такое перепланировка

Закон содержит определение перепланировки только жилого помещения – это изменение его пространства, составных частей, которое влечет получение актуализированной технической документации. Об этом говорит ст. 25 Жилищного кодекса РФ. В части нежилых объектов она применяется по аналогии.

Регионы России наделены правом издавать свои нормативные акты о преобразовании объектов недвижимости.

В Москве применяется Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП и Административный регламент, утвержденный им. Они устанавливают правила преобразования внутреннего пространства в МКД и обязательны для применения на всей территории города.

Согласование перепланировки в помещении в МКД в Москве в 2024 году — Образец демонтажно-монтажного плана

К работам по перепланировке отнесены:

изменение размеров проемов, перегородок в перекрытиях и несущих стенах, внутренних границ помещения;
перенос, обустройство полов, вспомогательных бытовых помещений;
монтаж / демонтаж лестниц, пандусов, иных устройств для подъема;
создание антресолей площадью менее 40 % от общей площади объекта.

Таким образом, в результате меняются функциональные характеристики, размеры, местоположение объекта или его отдельных частей в пределах ОКС, высота и иные параметры. При этом, не затрагиваются несущие конструкции.

Если в пользование передается часть имущества жилого дома или затрагиваются параметры внешнего облика дома, к перепланировке отнесены:

преобразование внешних стен и крыш (оконные и дверные проемы);
обустройство навесов, входов, лестниц, пандусов и других элементов;
изменение параметров балконов и лоджий первого этажа.

Этот перечень не является исчерпывающим и может дополняться индивидуальными случаями.

Запрещаются работы, которые приведут к ухудшению условий проживания и эксплуатации жилого фонда, могут нарушить устойчивость несущих нагрузок и увеличить нагрузку на них.

Нельзя проводить деятельность, в результате которой возникнет угроза признания жилых помещений непригодными для проживания.

Не допускается демонтаж отопительной, вентиляционной систем, а также устройство наружного тамбура или витрины, если они выйдут за границы внешних стен. В целом запрещено изменять габариты лицевых стен дома.

Полный список запрещенных действий содержится в пункте 10 Постановления № 508-ПП.

Разрешение на перепланировку в жилом доме не требуется, но процедуру согласования придется пройти. Компания “СМВ Групп” готова помочь с согласование перепланировок только нежилых помещений на первом этаже МКД.

Комментарий специалиста. Проведение ремонтно-строительных работ это лишь часть комплекса мероприятий по изменению помещения. Большое значение имеет документация: проект, техническое заключение, технический план. Учитывая множество особенностей при ее подготовке, рекомендуется обращаться к специалистам.

Существуют требования к перепланировке в отношении подвалов и цокольных этажей, обустройства отдельных выходов.

Компания «СМВ Групп» занимается изготовлением документов и сопровождением перепланировок с 2013 года. Опыт проектировщиков, инженеров, юристов позволяет оперативно решать даже сложные ситуации.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме

Весь процесс выполнения работ можно разделить на четыре этапа:

подготовка и утверждение проекта;
проведение ремонтно- строительных мероприятий;
согласование результатов;
кадастровый учет и регистрация права.

Проект является основополагающим документом. Он включает данные об исходном помещении, но разработанные и рассчитанные архитектурные, планировочные , инженерные решения.

Организация-проектировщик должна иметь членство СРО, а инженеры соответствующие квалификацию и аттестацию.

Компания «СМВ Групп» имеет все сертификаты и допуски для изготовления полного цикла документации, проводит согласование перепланировки в Москве «под ключ». С заказчиком заключается договор по всем правилам ГК РФ с предоставлением годовой гарантии на работы.

Первоначально владелец передает:

правоустанавливающие документы на помещение,
согласие собственников при долевом владении объектом;
решение общего собрания МКД, если работы будут затрагивать общее имущество дома;
технический паспорт БТИ.

После анализа поступивших материалов проводится осмотр недвижимости. Это позволяет выбрать наиболее оптимальные мероприятия для преобразования, расчета нагрузок на конструкции.

Сам проект представляет собой совокупность текстовых документов, планов, чертежей. В каждом случае состав текстовой и графической частей индивидуален и разрабатывается под конкретные задачи.

Затем проводится согласование проекта перепланировки нежилого помещения в Мосжилинспекции.

Услуга предоставляется в течение 20 рабочих дней с момента подачи документов через официальный сайт МЖИ – mos.ru. Заявление и приложения подписываются усиленной КЭП специалиста проектной организации.

После этого можно выполнять сами работы. Период их проведения указан в согласовании МЖИ. Она же выдает акт после окончания перепланировки. Процедура проводится также через сайт mos.ru. Срок – 10 рабочих дней.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме не производится через БТИ. Обращение в Бюро потребуется при получении технического паспорта.

На заключительном этапе внесенные преобразования отражаются в кадастровом учете и ЕГРН. Этот этап может провести кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат и УКЭП, что служит гарантией качества выполненных им работ.

МосЖилИнспекция и перепланировка помещений

Если в ходе плановой проверки документов или при внеочередном контроле выявляется несоблюдение градостроительного законодательства и нормативных актов Москвы, МЖИ выносит предписание об их устранении.

Важно отметить, что МЖИ реагирует на уже состоявшийся факт нарушения. Т.е. если отступления возникли на стадии проектирования, меры государственного реагирования не будут применяться, нужно просто внести изменения в проект.

Цель проверок – соблюдение требований безопасности. К полномочиям МЖИ относится:

выявление фактов причинения ущерба несущим конструкциям, общедомовому имуществу, инженерным коммуникациям, их надлежащее использование;
контроль выполнения перепланировок и переустройств согласно проектам и требованиям;
участие в процедурах признания домов аварийными, непригодными для проживания;
надзор за деятельностью управляющих компаний;
проведение иных мероприятий, отнесенных к компетенции МЖИ.

Виды предписаний:

согласование выполненных мероприятий;
приведение недвижимости в исходное состояние;
устранение отступлений от проектной документации;
обеспечение безопасности выполняемых работ.

Комментарий эксперта. Если МЖИ вынесено предписание в отношении самовольной перепланировки, необходимо провести мероприятия по ее узакониванию. Существует вероятность решения этого вопроса только в судебном порядке. Поэтому лучше обратиться к специалистам.

В компании СМВ Групп работают инженеры, проектировщики, юристы, которые оперативно и комплексно защищают интересы заказчика перед МЖИ и другими надзорными органами.

Согласование самовольной перепланировки

Федеральным законом от 24 апреля 2020 года № 133-ФЗ внесены изменения в Кодекс об административных правонарушениях РФ, а именно введена ответственность за самовольную перепланировку.

Нарушение влечет штраф:

для граждан от 2 до 2,5 тыс. рублей;
для должностных лиц от 4 до 5 тыс. рублей;
для ИП и юридических лиц от 40 до 50 тыс. рублей.

На нарушителя может быть возложена обязанность привести помещение в исходное состояние. При невыполнении этого предписания органы власти вправе обратиться в суд с иском о продаже помещения с публичных торгов. Эта мера принимается только в отношении собственника. Ему возвращается денежная сумма, оставшаяся после оплаты исполнения судебного решения.

Первоначально собственнику, владельцу помещения предложат пройти процедуру согласования.

Поскольку работы по факту уже выполнены, проектная документация не подготавливается. Оформляется техническое заключение. Его цель определить соответствие между описанием конструкций и их фактическим состоянием, влияние проектных решений на несущие способности, выполнение обязательных предписаний и требований безопасности.

Эксперты будут определять каждый вид работ с точки зрения допустимости (перечень запрещенных действий указан в п. 10 Постановления № 508-ПП). Именно этот документ будет подтверждать соответствие помещения строительным, пожарным, санитарно-гигиеническим требованиям.

Получить заключение можно у организации, которая оформляла проект МКД. Если это лицо неизвестно или уже не ведет деятельность – необходимо обратиться в одно из учреждений, рекомендованных МЖИ. Проектная организация выполняет тех заключение, когда работы уже завершены.

Узаконивание перепланировки возможно через судебные органы. Например, владелец подает иск об отмене решения о приведении недвижимого объекта в исходное состояние.

В суд обращаются и органы государственной власти.

В качестве доказательств приобщаются:

документы, подтверждающие законность использования помещения;
экспертное заключение о соблюдении требований безопасности;
если обжалуется предписание – его копия.

При подаче иска оплачивается госпошлина. Размер госпошлины при узаконивании права зависит от стоимости объекта. В остальных случаях госпошлина устанавливается в твердом размере: для граждан 300 рублей за каждое требование, для организаций 6 тыс. рублей соответственно.

Суд определяется по месту нахождения имущества.

В ходе разбирательства будут заслушаны мнения сторон, изучены представленные материалы. Зачастую суды назначают строительно-техническую экспертизу для установления соблюдения помещения инженерным, санитарным, экологическим, противопожарным требованиям.

Отмена предписания о приведении помещения в первоначальное состояние позволит оформить перепланировку в административном порядке.

Мнение эксперта. Когда в суде уже рассматривается дело по иску о демонтаже проведенных работ, необходимо представить свои возражения или подать встречный иск. Представленные материалы должны подтверждать возможность сохранения преобразований.

Зачастую в судебном заседании оглашается только резолютивная часть, а позже оформляется полное решение. Срок вступления в силу – по истечении месяца после изготовления в окончательной форме.

Компания «СМВ Групп» выполняет комплексное согласование перепланировки нежилого помещения в Москве, цена на которое определяется индивидуально, исходя из сложности и объема предстоящих работ.

Список полезных документов

№ п/п	Наименование документа	Ссылка
1	Образец акта обследования	Скачать
2	Образец выписки ЕГРН	Скачать
3	Образец технического плана	Скачать
4	Образец акта о сносе здания	Скачать
5	Образец заключения межведомственной комиссии	Скачать
6	Заявление о проведении кадастрового учета	Скачать
7	Инструкция для заявителя при подаче документов в МФЦ	Скачать

Примеры работ и стоимость

Кейс 1. Согласование перепланировки в офисном центре, подготовка всей проектной документации

Заказчик владеет офисом в торговом центре. Решил его преобразовать путем изменения внутреннего пространства и установки панорамных окон. Компания «СМВ Групп» подготовило весь комплект проектно-технической документации, что позволило более выгодно использовать объект недвижимости для сдачи в аренду.

Кейс 2. Согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме

Арендатор решил провести перепланировку части выделенного помещения. Арендодатель предоставил на это свое согласие. Специалисты компании «СМВ Групп» подготовили весь пакет документации, помогли оформить изменения в ЕГРН.

Примерная стоимость работ по согласованию перепланировки:

Инвентаризация для ввода в эксплуатацию – от 30 000 рублей.
Акт обследования – от 25 000 рублей.
Изготовление технического плана – от 25 000 рублей.
Согласование в Архитектуре – от 40 000 рублей.
Регистрация изменений в ЕГРН – от 10 000 рублей.
Проектирование альбома АГР/АГО – от 80 000 рублей.

Выводы и FAQ

Перепланировка имеет место при изменении пространства, объема помещения в пределах его внешних границ. До начала любых действий нужно получить согласование МЖИ. В этом случае работы не будут самовольными и не повлекут негативных последствий.

Сначала подготавливается проект, где указываются исходное состояние объекта, будущие строительные мероприятия, их расчеты и описание. Этот документ вместе с правоустанавливающими направляются в МЖИ через официальный сайт mos.ru.

После утверждения плана выполняются изменения, обустройства. Их результат также утверждает МЖИ. Это акт перепланировки. Он станет основанием для органов БТИ изготовить актуальный технический паспорт.

В завершение произведенные преобразования ставятся на кадастровый учет с одновременным внесением изменений в ЕГРН. Эту работу выполняют кадастровые инженеры.

Правильность и своевременность изготовления проектов, планов, оперативность получения согласований и заключений зависят от опыта, знаний и применения эффективных способов защиты интересов заказчика. Сотрудники компании «СМВ Групп» точно знают как согласовать перепланировку нежилых помещений.

Кто выдает разрешение на перепланировку?

Как быть с соседями, если нужна перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме?

Чем различаются перепланировка и переустройство?