Собственники нежилых зданий стараются извлечь из имеющейся площади максимальную пользу для бизнеса, что побуждает их менять планировку помещений в здании. В таких обстоятельствах согласование перепланировки зданий как услуга пользуется спросом.
Перепланировка нежилого здания, на которую владелец по закону имеет право, должна проводиться с соблюдением строительных норм, правил и требований безопасности.
- Что такое перепланировка
- Что такое перепланировка в нежилом здании
- Что такое согласование перепланировки
- Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
- Виды работ при перепланировке в нежилом здании
- Особенности легализации перепланировки нежилого здания в Москве
- Особенности согласования перепланировки нежилого здания в Санкт-Петербурге
- Какие документы нужны для оформления перепланировки?
- Технический план (ТП) перепланировки: состав
- Узаконивание самовольной перепланировки
- Необходимые документы
- Что влияет на стоимость и сроки выполнения работ?
- Кейсы
- Кейс 1. Проект частичного изменения фасадов с целью увеличения прибыли от сдачи в аренду
- Кейс 2. Подготовка проекта за 5 рабочих дней и согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме
- Заключение
- Список использованных документов
Что такое перепланировка
Под перепланировкой подразумевается изменение конфигурации объекта в результате проведенных работ (ликвидация или монтаж стен, их перенос, создание оконных и дверных проемов или изменение их геометрических характеристик).
Все изменения не касаются несущих конструкций здания и вносятся в техпаспорт недвижимости.
Что такое перепланировка в нежилом здании
Перепланировка нежилого здания по градостроительному кодексу и другим. Под перепланировкой здания подразумевается изменение количества помещений, находящихся в нежилом здании, их геометрических данных без выхода за пределы объекта.
Перепланировка нежилого помещения — это изменение его конфигурации, характеристик технического плана, при котором несущие конструкции и другие элементы, отвечающие за прочность и безопасность строения, не затронуты.
Перепрофилирование здания (изменение его назначения), преобразование, связанное с заменой или восстановлением несущих конструкций, является реконструкцией.
Понятия перепланировки и реконструкции часто путают. Но, если проект реконструкции нежилого здания или помещения в нем надо согласовывать до начала строительных работ, чтобы получить на них разрешение, то перепланировка в отдельно стоящих зданиях не нуждается в разрешении на строительство, она выполняется на основании проектной документации и с разрешения собственника.
Перепланировка нежилого здания по градостроительному кодексу и другим нормативным документам отсутствует. Перепланировка производственного здания тоже не регламентирована, она подпадает под нормы о нежилых помещениях, как и перепланировка административного здания.
Что такое согласование перепланировки
Под согласованием перепланировки подразумевается подготовка и подача в компетентный орган администрации документов, подтверждающих, что запланированная перепланировка соответствует строительным нормам и правилам.
Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
По законодательству, если работы в нежилом помещении нежилого здания не требуют разрешения на строительство, они не согласовываются в администрации. В Постановлении Правительства Москвы № 432-ПП содержится перечень таких работ.
Некоторые из них:
- монтаж и демонтаж стен, перегородок и прочих ненесущих элементов конструкций;
- создание или ликвидация проемов окон и дверей, изменение их параметров;
- сооружение входной группы/тамбура (площадью до 15 м2) на первом/цокольном этаже или в подвальном помещении.
Если вы не уверены, нужно или нет разрешение на строительство для намеченных вами работ, эксперты компании «СМВ ГРУПП» помогут определить точно характер работ, что избавит вас от сложностей на заключительном этапе согласования — внесении изменений в ЕГРН.
Хотя согласование перепланировки нежилого здания не требуется, закон предписывает регистрировать всякое изменение планировки здания в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости). К регистрации надо подготовить большой комплект документов, оформление которых, по сути, является согласованием строительных работ в коммерческом или общественном здании.
Порядок согласования перепланировки в нежилом здании:
- сбор исходно-разрешительных документов (выписка ЕГРН, поэтажные планы и другие);
- согласование стоимости проекта и заключение договора с организацией, состоящей в СРО — «СМВ ГРУПП»;
- заказ в компании «СМВ ГРУПП» обследования силовых и несущих конструкций объекта, проектной документации и технического заключения о возможности проведения работ и соответствию требованиям безопасности;
- осуществление работ по перепланировке, согласно подготовленному проекту;
- заказ технического плана у кадастрового инженера компании «СМВ ГРУПП»;
- подача заявления и других документов в Росреестр на регистрацию изменений в данных кадастрового учета недвижимости;
- получение выписки ЕГРН с обновленными сведениями.
В отдельных случаях к данным этапам согласования могут добавиться дополнительные.
Так, перепланировка отдельно стоящего нежилого здания может быть связана с фасадными работами, на которые требуется специальное разрешение. В Москве — от Москомархитектуры, в Санкт-Петербурге — от Комитета по градостроительству и архитектуре.
Если здание приобретено в ипотеку, то требуется согласие на перепланировку от банка-кредитора.
Если здание является собственностью РФ, согласовывать перепланировку надо с Росимуществом, если объект недвижимости принадлежит Москве, — с Департаментом городского имущества города Москвы.
Виды работ при перепланировке в нежилом здании
Возможные строительные работы в рамках перепланировки в нежилом здании:
- разборка или монтаж ненесущих стен и перегородок;
- ликвидация, создание, преобразование форм проемов окон и дверей во внешних ограждающих конструкциях;
- оборудование или изменение входной группы на первом/цокольном этаже или подвальном помещении (площадь до 15 м2);
- оборудование/изменение тамбура из сборно-разборных конструкций без фундамента на первом/цокольном этаже или в подвальном помещении.
Компания «СМВ ГРУПП» предоставляет полный комплекс услуг по согласованию перепланировки: от проектирования до передачи заказчику всей документации, подтверждающей законность согласования.
Компетентность сотрудников компании позволяет пройти процедуру согласования в кратчайшие сроки. Подробнее о сотрудничестве можно узнать по телефонам, указанным на сайте.
Особенности легализации перепланировки нежилого здания в Москве
- Если объект нежилой недвижимости является собственностью столицы, согласование перепланировки проводится через ДГИ.
- Принадлежность здания Российской Федерации обязывает согласовать изменение планировки с Росимуществом.
- Если перепланировка связана с фасадом здания, необходимо обращаться за разрешением в Москомархитектуру.
Особенности согласования перепланировки нежилого здания в Санкт-Петербурге
Если объект данного типа, в котором запланированы изменения планировки, расположен в Санкт-Петербурге, порядок оформления перепланировки нежилого здания будет следующий:
- оформление проекта;
- при обустройстве отдельного входа или других мероприятиях, меняющих фасад здания, — получение компанией «СМВ ГРУПП» задания в КГА (Комитет по градостроительству и архитектуре) на разработку проекта благоустройства, затем — его разработка и согласование в КГА;
- подготовка акта о завершении перепланировки (между заказчиком и подрядчиком);
- оформление кадастровым инженером «СМВ ГРУПП» технического плана;
- регистрация изменений планировки здания в ЕГРН.
Специалисты компании «СМВ ГРУПП» на основании доверенности заказчика решат все проблемы по согласованию перепланировки в нежилом здании, включая заказ техпаспорта в ГУП ГУИОН (Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости в Санкт-Петербурге), если он необходим.
Какие документы нужны для оформления перепланировки?
Для согласования изменения планировки нежилого здания нужны следующие исходно-разрешительные документы:
- правоустанавливающий документ на объект: свидетельство права собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, выписка ЕГРН;
- письменное согласие всех владельцев недвижимости (если их несколько);
- проект перепланировки от организации, состоящей в СРО («СМВ ГРУПП»);
- техническое заключение о состоянии ОКС, несущих и силовых элементов конструкций, и о возможности запланированных работ;
- технический план.
Технический план (ТП) перепланировки: состав
После завершения перепланировки оформляется технический план. Документ должен подготовить кадастровый инженер организации, состоящей в СРО («СМВ ГРУПП»).
ТП состоит из текстовой и графической частей.
Содержание текстовой части:
- итоги кадастровых работ;
- исходная информация;
- данные о пунктах геодезической сети и об использованных средствах измерения;
- описание расположения здания и машино-места;
- характеристики объекта недвижимости, включая все помещения;
- заключение кадастрового инженера.
Содержание графической части:
- схемы геодезических построений и расположения здания;
- контурное изображение здания (чертеж);
- планы ОКС и этажей.
В ТП отражены все особенности планировки объекта, обозначено расположение инженерных коммуникаций и оборудования.
Технический план для предоставления в Росреестр должен быть заполнен инженером в электронном формате.
Узаконивание самовольной перепланировки
Легализовать перепланировку здания, выполненную без согласований с компетентными инстанциями, эксперты компании «СМВ ГРУПП» могут в досудебном порядке.
Чтобы узаконить произведенную перепланировку в нежилом здании, надо собрать большой пакет документов, которые должны быть оформлены в строгом соответствии со всеми требованиями. Документы, в сущности, те же, что и при запланированной перепланировке.
Процедура сопряжена с обязательной уплатой штрафа, по ст. 9.12 КоАП Москвы:
- для физических лиц — до 2500 рублей;
- для индивидуальных предпринимателей — до 50 000 рублей;
- для юридических лиц — до 350 тыс. рублей.
Если какие-то работы проведены с несоблюдением действующих строительных правил (СНиП, ГОСТ, СанПиН), согласовать такую перепланировку будет трудно, может понадобиться восстановительный ремонт.
Эксперты компании «СМВ ГРУПП» подготовят заключение по восстановительным работам, которые придется выполнить, и в сжатые сроки проведут узаконивание перепланировки нежилого здания.
Необходимые документы
| № | Наименование | Ссылка |
| 1. | Техническое заключение (образец) | Скачать |
| 2. | Технический план (бланк) | Скачать |
| 3. | Проект перепланировки (образец) | Скачать |
| 4. | Заявление о согласовании перепланировки (бланк) | Скачать |
| 5. | Заявление о проведении кадастрового учета (бланк) | Скачать |
| 6. | Технический паспорт (бланк) | Скачать |
Что влияет на стоимость и сроки выполнения работ?
Стоимость и сроки согласования перепланировки различны для каждого объекта недвижимости. Время обследования, срок изготовления проекта, подготовки технического плана зависят от типа назначения нежилого здания, его ценности в плане истории и архитектурного наследия, района, технической сложности и других факторов.
Примерные расценки:
- технический план, кадастровые работы — от 20 тыс. рублей;
- проект перепланировки — от 25 тыс. рублей.
Эксперты «СМВ ГРУПП» проведут индивидуальные расчеты для каждого клиента на стадии предварительного согласования договора.
Кейсы
Кейс 1. Проект частичного изменения фасадов с целью увеличения прибыли от сдачи в аренду
Владелец торгового центра решил изменить фасад и оборудовать дополнительный вход в помещение, путем переноса входной группы и обустройства пандуса. Такая перепланировка сделает помещение более удобным в эксплуатации и привлекательным для аренды.
За подготовкой проекта и согласованием он обратился в «СМВ ГРУПП»
Кадастровые инженеры и проектировщики «СМВ ГРУПП» успешно справились с задачей заказчика: выполнили обмерные работы, подготовили проект частичного изменения фасадов, оформили техническое заключение и технический план.
Кадастровые инженеры «СМВ ГРУПП» передали готовый технический план в Росреестр на регистрацию в электронном формате, и в течение 21 дня документ был зарегистрирован и заказчик получил новую выписку ЕГРН.
В результате проведенных работ собственник сможет заключить выгодные арендные сделки на данное помещение и увеличить прибыль.
Кейс 2. Подготовка проекта за 5 рабочих дней и согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме
Заказчику нужно было провести перепланировку для выделения части помещения и постановки ее на временный кадастровый учет, а также зарегистрировать договор аренды на три года.
Для этого он обратился в «СМВ ГРУПП». Задача, которую поставил собственник перед ООО «СМВ ГРУПП»: подготовить проект перепланировки нежилого помещения и техническое заключение о возможности проведения работ; подготовить технический план, зарегистрировать изменения в ЕГРН — выделенную часть помещения поставить на временный кадастровый учет.
Кадастровые инженеры и проектировщики выполнили все поставленные задачи. Перед обращением в Росреестр они провели тщательную проверку всех документов с использованием чек-листов. После проведения всех работ по перепланировке, подготовленный технический план и договор аренды были успешно зарегистрированы в Росреестре без приостановок и получена новая выписка ЕГРН.
В результате проведенных работ арендатор открыл магазин, планируемая ежемесячная прибыль которого составит от 160 тыс. рублей ежемесячно. Кроме того, ему будет поступать ежемесячный доход за часть помещения — 35 000 рублей.
Заключение
Перепланировка в ОКС нежилого типа не требует разрешения на строительство и не нуждается в согласовании с административными органами. Разрешение на перепланировку дает собственник, согласование изменения планировки нежилого здания проходит в Росреестре, куда надо обратиться с пакетом подготовленных документов.
Основные этапы в ходе согласования изменений планировки в нежилом здании:
- обследование ОКС;
- оформление проекта перепланировки и технического заключения о состоянии здания;
- подготовка технического плана;
- регистрация изменений в Росреестре.
Компания «СМВ ГРУПП» предоставляет услуги по подготовке проектной документации и согласованию перепланировок, регистрации изменений в ЕГРН. Имея большой опыт, наши проектировщики, кадастровые инженеры и юристы проведут работы в самые короткие сроки. Подробную информацию о стоимости и характере работ можно получить по телефонам, либо оставив заявку на сайте.
Список использованных документов
- Градостроительный кодекс Российской Федерации, № 190-ФЗ, принятый 29.12.04, в редакции на 14.07.22 (скачать).
- Постановление Правительства Москвы №432-ПП, принятое 27.08.12 (скачать).
- СП 118.13330.2022 «СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения» (скачать).
