Самострой в 2024 году: что это, как согласовать и избежать сноса

В данной статье расскажем о том, что такое самовольное строительство, почему вашу самовольную постройку могут снести и как узаконить ваш самострой наиболее эффективным способом.

Что такое самовольная постройка?

Из ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), можно узнать, что такое самострой и чем он характеризуется. Соответственно, самовольное строение — это такое сооружение, построенное на земельном участке с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, при строительстве которого не, что получены необходимые согласования и разрешения от органов исполнительной власти и надзорных учреждений.

Подпишитесь на наш канал в Телеграм, пожалуйста. Кейсы, отзывы, лайфхаки. Канал ведет руководитель организации

Самострой — это любое строение, которое создано физическим или юридическим лицом без соблюдения законодательных норм.

Простыми словами самовольное строительство это то, что построено по своему усмотрению и желанию, без получения разрешений и согласований с властями и контролирующими строительными и земельными ведомствами.

Таким образом, получен ответ на вопрос, что такое самовольное строительство и как правильно трактовать это понятие.

Критерии незаконных построек

 Можно выделить следующие характерные признаки самостроя:

1. Не оформлено право собственности на земельный участок.
2. Территория строительства имеет иные цели.
3. Отсутствуют разрешения соответствующих ведомств.
4. Не соблюдены нормы в сфере архитектуры и градостроительства.
5. Присутствует риск для здоровья и жизни третьих лиц.

Соответственно, при наличии одного или нескольких критериев, ваш объект недвижимости будет признан самовольной постройкой и будет подлежать приведению в соответствие либо сносу с использованием собственных финансовых ресурсов, а в случае причинения вреда окружающим может повлечь к привлечению к административной или уголовной ответственности либо возмещению убытков исходя из норм гражданского законодательства.

Подпишитесь на наш канал в Телеграм, пожалуйста. Кейсы, отзывы, лайфхаки. Канал ведет руководитель организации

Что нельзя назвать самовольным строением

Если собственник не владел информацией о существующих ограничениях к его земельному участку, а также о запретах на возведение определенного типа сооружений, то такое сооружение не будет являться самовольной постройкой (ч. 1 ст. 222 ГК РФ).

Кроме того, самостроем не являются самовольные строения, которые созданы на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и на садовых участках для ведения личного хозяйства. При этом земля должна являться вашей собственностью, а параметры сооружений соответствовать предельным нормам застройки, а право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 г.

Следовательно, такие строения не снесут, так как они не являются объектами самовольного строительства. Поэтому владелец самостроя может не беспокоиться за свое строительное творчество, возведенное собственными силами и на свои денежные средства.

Право собственности на самовольные постройки 

Законодатель в ч. 2 ст. 222 ГК РФ указал на то, что лицо, которое возвело самовольное строение, не приобретает на него право собственности. Поэтому любая сделка совершенная таким субъектом де-факто, будет считаться де-юре незаконной и неправомерной.

Вот почему так важно при совершении сделки купли-продажи проверять все необходимые документы, согласования и разрешения, чтобы избежать негативных юридических рисков и вашу недвижимость не снесли по решению органа самоуправления или суда.

Подпишитесь на наш канал в Телеграм, пожалуйста. Кейсы, отзывы, лайфхаки. Канал ведет руководитель организации

Таким образом, владелец самовольного строения не приобретает право собственности на самовольную постройку.

Ответственность за самовольные постройки 

Лицо, которое возвело строительство без разрешения строительства, может понести как юридическую ответственность, так и административную, и уголовную. Тяжесть правовых санкций будет зависеть от вреда, который был нанесен окружающей природе и неограниченному кругу лиц.

В ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ (КоАП РФ), предусмотрена ответственность в виде административного штрафа за нарушение правил строительства. Градация идет от 500 до 1 миллиона рублей в зависимости от лица совершившего правонарушение: физическое или юридическое лицо, а также индивидуальные предприниматели (ИП).

Кроме того, административным органом может быть вынесено наказание в виде административного приостановления деятельности до 90 суток. Конечно, данный вид наказания будет очень ощутимым для коммерческой или предпринимательской деятельности, так как может привести к существенным финансовым убыткам или даже банкротству. Поэтому чаще всего такое наказание заменяется административным штрафом.

Подпишитесь на наш канал в Телеграм, пожалуйста. Кейсы, отзывы, лайфхаки. Канал ведет руководитель организации

К уголовной ответственности могут привлечь за самовольную постройку без разрешения на строительство по ст. 159 Уголовного кодекса РФ (УК РФ) за мошенничество. Минимальное наказание — штраф, а максимальное лишение свободы.

В правоприменительной практике чаще привлекают к уголовной ответственности ИП, которые построили самострой на землях ИЖС для осуществления коммерческой деятельности и при этом не оформили право собственности в Росреестре.

Законодательный порядок сноса самовольных построек

Что вам будет за незаконное строительство?

Ответ на данный вопрос можно получить в ч. 2 ст. 222 ГК РФ, где подробно расписана предусмотренная законом процедура сноса объектов самовольного строительства.

Самовольная постройка, лицом, которое ее возвело, приводится в соответствие установленным требованиям предусмотренным гражданским и земельным законодательством РФ.

Например, можно провести перепланировку/реконструкцию или получить необходимые разрешения и согласования, тем самым получиться узаконить самострой. В противном случае владелец такого объекта недвижимости за свой счет обязан снести самострой и в сроки прописанные в законе.

Когда нет данных о застройщике, аналогичные действия, осуществляет лицо в собственности которого находится земельный участок на котором возведена самовольная постройка или арендатор земельного участка, который находится в муниципальной или государственной собственности.

Кроме того в п. 3 данной статьи оговорены случаи, когда обязанность по приведению в соответствие или сносе делегируется органу местного самоуправления. Затем, когда виновное лицо будет выявлено, то ему будут предъявлены претензии о компенсации понесенных расходов.

Владельцу самостроя необходимо очень внимательно и с большой долей ответственности отнестись к законным и обоснованным требованиям, которые предъявляют органы местного самоуправления или контролирующие органы к объекту самовольного строительства и привести все недостатки в строгое соответствие земельному и градостроительному законодательству. Вот только тогда можно будет избежать сноса незаконной постройки.

Кем принимается решение о сносе самовольной постройки 

Правовыми основаниями являются нормы ГК РФ и Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) и Постановление Верховного суда РФ (ВС РФ) от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23.06.2015).

В Москве такое решение принимает Комитет государственного строительного надзора (Мосгосстройнадзор). Сам факт самостроя выявляется в результате:

• самостоятельной проверки;
• проверки иных ведомств;
• по обращению граждан.

Поэтому для принятия решения о сносе незаконного строительства предусмотрено административное производство и решение суда. Других законных механизмов для вынесении такого решения нет.

Обычно владелец самостроя в первую очередь проходит досудебный порядок, то есть административное производство и если возникнут какие-то сложности, то тогда застройщик может быть вызван в суд.

Порядок сноса незаконного строения

Перед тем, как снести самострой, проверяющий орган вынесет предписание об устранении нарушений, а для исправления недостатков будет указан срок в течение которого можно привести самовольную постройку в соответствие установленным требованиям. После, если предписание не будет исполнено в полном объеме, то застройщика обяжут снести незаконную постройку за свои деньги.

Соответственно, исходя из ч. 1 ст. 55.32 ГрК РФ, владелец самостроя на основании решения органа местного самоуправления или суда, в обязательном порядке должен привести объект недвижимости в соответствие либо при невозможности это сделать снести его за свой счет.

Рассмотрев уведомление в срок не более 20 рабочий дней, орган местного самоуправления:

• принимает решение о сносе или приведении объекта в соответствие;
• подает иск с аналогичными требованиями в суд;
• направляет в электронном виде в орган обнаруживший факт самостроя, уведомление о том, что не выявлено признаков самовольного строительства.

Застройщику направляется решение в течение 7 рабочий дней. Если нет данных о нем, то собственнику/арендатору земельного участка.

Когда нет никаких сведений о владельцах, то в течении 7 рабочих дней информация публикуется на сайте органа местного самоуправления и размещается на информационном щите, где находится самовольное строительство.

Приведение в соответствие или снос самовольной постройки

Согласно ч. 6 ст. 55 ГрК РФ, приводит в соответствие или сносит самовольное сооружение владелец такого самостроя, а если о таком лице отсутствуют сведения, то собственник/арендатор земельного участка за свой счет.

В случае, когда такое лицо не удается установить, то приведет в соответствие постройку либо снесет орган местного самоуправления.

Сроки сноса самовольной постройки

В период от 3 месяцев до 1 года с учетом характеристик самовольного строения владельцу необходимо осуществить снос такого объекта недвижимости.

При условии, что в указанные в законе сроке самострой не снесен, то орган местного самоуправления самостоятельно приводит объект недвижимости в соответствие либо сносит его в срок: от 2 месяцев — после опубликования на информационном щите и 6 месяцев — после вынесения решения о сносе.

Понесенные расходы в дальнейшем будут взысканы с лица обязанного устранить недостатки в полном объеме.

Легализация самостроя

Право собственности на самовольное строение признать можно либо в суде, либо в административном порядке, при следующих условиях, что лицо является владельцем земельного участка на котором расположен объект самовольного строительства, а также в отношении земли есть право возведения объекта недвижимости. Еще одно условие — самовольное строительство не должно нести угрозы жизни и здоровью третьим лицам и нарушать их законные права.

Если заявитель физическое лицо, то исковое заявление о признании права собственности подается в районный суд, а если юридическое лицо, то в Арбитражный суд по месту нахождения объекта самовольного строения.

Для успешного завершения дела и узаконивания самовольной постройки необходимо обосновать суду, что соблюдены установленные требования в соответствии с гражданским, градостроительным и земельным законодательством. В таком, случае шансы на удовлетворение исковых требований увеличиваются.

В суд направляется исковое заявление о признании права собственности на самовольное сооружение, а также прилагаются документы, подтверждающие права на владение и пользование земельным участком.

Исходя из судебной практики по данной категории дел, суд скорее всего вынесет определение о назначение судебной экспертизы с поставленными вопросами, о соответствии самовольной постройки законодательным требованиям, а также безопасно ли такое сооружение для окружающих людей.

Когда признание самовольной постройки не предусмотрено

Застройщику для того, чтобы узаконить самострой необходимо обладать вещными правами. Если объект недвижимости представляет угрозу здоровью и жизни неограниченному кругу лиц, а параметры и технические характеристики не соответствуют требованиям закона, то легализация такой постройки невозможна. В итоге, самовольное строение подлежит сносу тем лицом, которое его возвело.

Легализация самостроя в Москве

Как узаконить постройку? Таким вопросом озадачен любой нерадивый строитель самостроя, когда к нему пришли проверяющие органы или представители органа местного самоуправления, того района, где возведен объект самовольного строительства.

В Москве самым частым нарушением в сфере градостроительства является выставление торгового магазина при полном или частичном отсутствии разрешающих документов, а также заключен краткосрочный договор аренды земельного участка.

Власти Москвы обяжут снести такой объект без особых затруднений, тем более после принятия ряда Постановлений по данной проблематике, сделать это можно в административном порядке.

На сайте префектуры Северного административного округа г. Москвы можно ознакомиться с тем, что в 2023 году было снесено 67 подобных торговых павильонов.

На сегодня в г. Москва существует два способа узаконить объект самостроя: административный и судебный.

Процесс легализации самостроя в Москве имеет свои особенности. По общим правилам действует ст. 222 ГК РФ, но в частности следует обратить внимание на следующие Постановления Правительства г. Москва:

• 272-ПП “Об утверждении Положения о Комитете государственного строительного надзора г. Москвы” от 16.06.2011 г.;
• 985-ПП “Прием уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства” от 06.08.2019 г;
• 234-ПП “Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории г. Москвы” от 31.05.2011 г.

Принятие вышеуказанных Постановлений позволило в досудебном порядке решать вопросы по обязанию нарушителя градостроительных норм приводить самострой в соответствие или сносить без решения суда. Данный способ является наиболее быстрым и эффективным в границах города Москвы.

Административный порядок легализации самостроя предусмотрен через окружные комиссии г. Москвы, Городские комиссии по пресечению самовольного строительства и Мосгорстройнадзор.

Составляется заявление, в просительной части которого указывается, что вам необходимо сохранить и узаконить объект самовольного строительства. Это заявление направляется в одну из вышеуказанных комиссий.

Если у вас не получится добиться положительных результатов, то можно обратиться в суд с предъявлением подтверждающих документов о том, что вы пытались узаконить самострой в досудебном порядке. Предметом искового заявления будет являться снятие у постройки статуса самостроя и ее легализация.

Поэтому можно сделать вывод, что в суд можно обращаться, когда уже пройден административный этап или в более сложных, спорных ситуациях.

Для успешного прохождения административного или судебного порядка лучше всего обратиться к профессионалам своего дела — компании «СМВ-ГРУПП». Знания и опыт специалистов компании — это лучшая гарантия качества услуг.

Реконструкция нежилого здания

Зачастую для устранения выявленных нарушений, чтобы избежать сноса самостроя, необходимо провести строительные работы по реконструкции здания, которые в итоге изменят параметры здания (в том числе и существенно).

Например, как узаконить пристройку? Для этого можно разобрать лишний этаж, чтобы она соответствовала допустимым параметрам, либо возвести новые несущие конструкции для обеспечения строительной безопасности. Кроме того, возможно включить перепланировку в проект реконструкции.

Какие работы необходимо провести, зависит от обнаруженных нарушений или получения разрешений и согласований, а также от того, какой документации не достает для легализации самостроя.

Следовательно, после реконструкции ваша самовольная постройка будет выведена из тени в правовое поле.

Обзор судебной практики по данной категории дел

1. Арендатор земельного участка подал иск о признании права на объекты недвижимости, которые были построены в период с 1992 г. по 1993 г. Суд первой инстанции требование истца удовлетворил сославшись на нормы ст. 234 ГК РФ. Апелляционный суд оставил решение без изменения, тем самым признав его законным и обоснованным.
2. Кассационный суд отменил судебные акты исходя из ст. 222 ГК РФ, в виду того, что заявитель не предъявил суду разрешение на строительство.
3. Верховный суд РФ (ВС РФ) изучив доводы истца, а также позиции судов, отменил судебный акт кассации и оставил решения первой и второй инстанции без изменения. ВС РФ пришел к следующим выводам: в силу ст. 22 ГК РФ, понятие самовольной постройки применимо в том числе и на нежилые объекты недвижимости, а с 1 января 1995 г. указанная норма закона распространяется и на гражданские правоотношения, которые возникли после ее введения в действие.

Вместе с тем, статья 109 ГК РСФСР указывала на то, что снести можно только жилые дома построенные гражданами и лишь такие объекты недвижимости признаются самовольными постройками. Данная норма действовала до 1 января 1995 г.

Таким образом, сооружения нежилого назначения, которые были возведены до 1 января 1995 г. не признаются самовольными постройками.

Мнение эксперта. “Верховный суд РФ обозначил, что при условии открытого, непрерывного и добросовестного пользования объектом нежилого назначения собственник земельного участка, который владел и пользовался на протяжении 15 лет, а недвижимость построена до 1 января 1995 г. и без нарушения требований и не несет угрозу третьим лицам, то такой объект недвижимого имущества не признается самостроем.

Более подробно можно ознакомиться по ссылке — обзор судебной практики по делам связанным с самовольным строительством.

Как эффективно избежать сноса самовольной постройки

Признание самовольной постройкой не является окончательным негативным вердиктом, при котором ваше строение подлежит сносу. Как показывает практика компании «СМВ-ГРУПП» для того, чтобы узаконить самострой, необходимо привлечь компетентных юристов и соответствующих инженеров-экспертов.

По представлению проверяющего органа для легализации самовольной постройки может потребоваться оформить необходимые документы. Кейсы успешных работ компании «СМВ-ГРУПП» вы можете посмотреть по ссылке.

Например, вам может потребоваться оформление технического паспорта или колористического паспорта.

Приоритетной задачей компании «СМВ-ГРУПП» является доведение дела до логического конца. Поэтому, если не получиться по объективным причинам узаконить самовольное строительство в административном порядке, то признать право собственности можно через суд.

Для этого наши юристы со специализацией в недвижимости подадут исковое заявление в суд и в результате самовольная постройка будет легализована.

Вывод

Таким образом, самостроем называют строение, которое создано без соблюдения требований законодательства. Однако, если сам собственник не имел информации о существующих ограничениях к его участку, а также запретах на возведение сооружение, то постройка не будет являться самостроем.

За самовольное строительство ответственность может быть разной — как юридической ответственность, так и административной, и даже уголовной.

Для принятия решения о сносе незаконного строительства предусмотрено административное производство и решение суда. Обычно владелец самостроя сначала проходит досудебный порядок (административное производство). А если возникнут какие-то сложности, тогда ему грозит суд.