Строительные работы на существующем объекте (помещение, здание) могут проводиться в форме реконструкции или перепланировки. Они отличаются по допустимым изменениям в параметрах недвижимости, по требованиям безопасности, по правилам получения разрешений. Общий порядок согласования реконструкции определен федеральным законодательством. Аналогичные правила для перепланировок регламентируют органы власти регионов, в том числе Москвы.
Читайте, какой порядок согласования перепланировки и реконструкции действует в Москве, что входит в состав документов для получения разрешений, почему итогом работ всегда будет кадастровый учет.
- Как правильно выбрать вид строительных работ и чем отличается перепланировки от реконструкции
- Можно ли заменить реконструкцию перепланировкой и наоборот
- Требования к согласованию и проведению реконструкции в Москве
- Состав документов
- Правила получения разрешений
- Требования к согласованию и проведению перепланировке в Москве
- Список полезных документов
- Список обязательных документов
- Особенности получения разрешений
- Кадастровый учет как итог перепланировки и реконструкции
- Кейсы «СМВ Групп»
- Кейс 1. По заказу владельца помещения в нежилом здании проектировщики «СМВ Групп» оформили документы на перепланировку. Работы предусматривали перенос 3 перегородок, расширение дверных проемов, иные изменения в конфигурации.
- Кейс 2. Проект перепланировки, оформленный проектировщиком «СМВ Групп», предусматривал возведение антресоли в нежилом помещении, образование нового дверного проема. Документы были изготовлены в течение 3 дней.
- Заключение
- FAQ
- Список источников
Как правильно выбрать вид строительных работ и чем отличается перепланировки от реконструкции
Как реконструкция, так и перепланировка, предусматривают определенные изменения в параметрах объекта недвижимости. Это отличает их от текущего или капитального ремонта, где речь идет о восстановлении конструкций и элементов, их замене и т.д. В общем плане, отличия между перепланировками и реконструкцией заключаются в следующем:
- по характеру изменений в параметрах объекта – при реконструкции меняются основные характеристики здания в целом (высота, этажность и т.д.), тогда как при перепланировке только внутренняя конфигурация;
- по перечню работ, которые будут проведены на объекте – при реконструкции они всегда осуществляются с задействованием основных несущих конструкций;
- по требованиям строительной и иной безопасности – реконструкция предусматривает временный вывод здания или его части из эксплуатации, ряд иных мер для обеспечения безопасности;
- по правилам согласования – ввиду повышенной опасности работ при реконструкции, разрешение на нее оформляется намного сложнее, чем для перепланировки.
Оба указанных вида работ проводятся на основании проекта. Содержание комплекта документов для реконструкции определяется по Постановлению № 87 (там указаны обязательные и дополнительные разделы). При перепланировке проект оформляется проще, а состав его разделов будет меньше.
Комментарий эксперта. Требований к согласованию реконструкции здания не меньше, чем для его строительства. Таким способом обеспечивается максимальная безопасность для самого объекта и его конструкций, людей и имущества, окружающей среды. У перепланировки обычно нет столь серьезных угроз, так как она проводится в рамках одного или нескольких помещений. В любом случае, обоснование решений и мер безопасности будет отражено в проектной документации.
Можно ли заменить реконструкцию перепланировкой и наоборот
Это совершенно разные виды строительных работ. Простыми словами, реконструкция заключается в существенных изменениях параметров объекта. Поэтому заменить ее перепланировкой нельзя. Обратная ситуация не только возможна, но и активно применяется на практике. В проекте на реконструкцию можно указать различные решения по изменению внутренней конфигурации помещений и здания в целом. Согласование будет осуществляться по правилам реконструкции.
Если есть возможность, для проведения строительных работ лучше выбирать вариант с перепланировкой. Это проще и быстрее, чем проходить экспертизу и получать разрешение на реконструкцию. Определить, под какие требования попадают работы заказчика, помогут проектировщики «СМВ Групп».
Требования к согласованию и проведению реконструкции в Москве
Общий регламент получения разрешений на реконструкцию определен федеральным законодательством. Эта процедура регулируется следующими нормативными актами:
- ГрК РФ;
- Закон № 384-ФЗ;
- Закон № 218-ФЗ;
- Постановление № 87.
Дополнительно будут применяться иные нормативные акты (например, в части пожарной безопасности), профильные своды правил под конкретный вид здания, стандарты ГОСТ.
Власти субъектов РФ, в том числе Москвы, не могут менять федеральный регламент согласования реконструкции. Но они вправе определять:
- состав органов, который будут участвовать в процедурах;
- порядок предоставления услуги по обращению собственника;
- алгоритм действий региональных ведомств при осуществлении строительного надзора;
- ряд иных правил, дополняющий федеральные нормы.
Для целей согласования реконструкции в столице нужно учитывать положения ГрК Москвы. Перечень дополнительных нормативных актов можно найти на сайте уполномоченного регионального органа (Мосгосстройнадзор).
Состав документов
Процесс согласования предусматривает проверку документов заявителя. При реконструкции в их состав будет входить (согласно ГрК РФ):
- проектная документация, разработанная по правилам Постановления № 87;
- материалы по результатам изысканий на объекте, участке под ним;
- правоподтверждающий документ (обычно это выписка ЕГРН);
- градостроительный план участка под зданием;
- технические условия подключения (по мере необходимости);
- положительное заключение экспертизы (выдается после проверки проектной документации).
Есть специальные требования к организациям, которые могут разрабатывать проекты на реконструкцию. Они должны состоять в СРО по архитектурно-строительному проектированию. Аналогичные правила обязаны соблюдать компании и специалисты, которые будут проводить изыскания. «СМВ групп» отвечает всем указанным требованиям, поэтому вы можете заказать разработку полного комплекта документов для согласования реконструкции в Москве.
Правила получения разрешений
Алгоритм действий для получения разрешения на реконструкцию описан в ГрК РФ. Собственнику нужно:
- собрать первоначальный комплект документов, либо поручить эту задачу сторонней организации;
- заказать проведение изыскания и разработку проектной, рабочей документации;
- направить документы на экспертизу, получить положительное заключение;
- обратиться с документацией в Мосгосстройнадзор для проверки;
- получить разрешение на строительные работы;
- направить в Мосгосстройнадзор уведомление о предстоящем начале работ.
Разрешение выдается достаточно быстро (общий срок – 7 дней). Но на проведение изысканий, проектирование и экспертизу может уйти несколько месяцев. При этом если экспертная организация вынесет отрицательное заключение, придется заново разрабатывать документы, либо вносить изменения в отдельные разделы проекта.
Когда реконструкция будет в полном объеме завершена, необходимо обратиться в Мосгосстройнадзор за разрешением на ввод в эксплуатацию. Для этого комиссия ведомства проверит соответствие проекту, нормам законодательства, первоначальному разрешению. Заключительным этапом действий будет прохождение кадастрового учета (подробнее об этом читайте ниже).
Комментарий эксперта. На нашем сайте можно найти дополнительные материалы по теме согласования реконструкции. Вы сможете узнать о требованиях к проекту и иным документам, о порядке легализации самостроя, об иных важных нюансах. Если возникнут вопросы, обращайтесь на консультацию к проектировщикам «СМВ Групп».
Требования к согласованию и проведению перепланировке в Москве
В отличие от реконструкции, правила проведения и согласования перепланировок могут устанавливать региональные власти. Поэтому для проведения работ в здания и помещениях Москвы будут применяться следующие нормативные акты:
- ЖК РФ (для помещений в МКД);
- Постановление № 508-ПП (квартиры и нежилые помещения МКД);
- Постановление № 432-ПП (перечни работ, которые можно выбрать для проектных решений).
Разные правила применяются для согласования работ в помещениях МКД и нежилых зданий. Прежде всего, это касается процесса получения разрешения. Собственник помещения в МКД обязан получить его через жилинспекцию (МЖИ). На нежилые здания указанное требование не распространяется.
Комментарий эксперта. Есть еще и специальный регламент согласования по линии Москомархитектуры. В это ведомство нужно обращаться, если проект предусматривает решения по изменению фасадов. В частности, работы могут заключаться в обустройстве нового входа или входной группы, изменения размера проемов, их заделывание и т.д. Указанные работы подпадают под понятие перепланировки.
Список полезных документов
В таблице ниже мы подготовили для вас образцы нужных документов с удобной функцией скачивания.
| № | Описание документа | Ссылка для скачивания |
| Технический план | Скачать | |
| Техническое задание на реконструкцию | Скачать | |
| Выписка из ЕГРН | Скачать | |
| Подготовка проектной документации на экспертизу (рекомендации) | Скачать | |
| Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию | Скачать | |
| Заявление о проведении экспертизы проекта | Скачать | |
| Заявление о кадастровом учете | Скачать | |
| Заявление на выдачу разрешения на строительство | Скачать |
Список обязательных документов
Для проведения перепланировки также нужны документы. В их состав будет входить:
- правоподтверждающий документ на здание и/или помещение;
- проект;
- техническое заключение;
- заявление о согласовании по линии МЖИ;
- учетно-техническая документация их БТИ (если сведения о здании не включены в столичный регистр недвижимости).
В некоторых ситуациях требуются дополнительные документы. В частности, если у объекта несколько собственников, необходимо оформить письменное согласие на перепланировку. Если работы затрагивают общедомовое имущество МКД, нужно получить согласие от владельцев помещений в виде протокола собрания. Подробнее о требованиях к составу и содержанию документов рекомендуем посмотреть в нашем предыдущем материале.
Особенности получения разрешений
Разный алгоритм действий предусмотрен для получения разрешений на перепланировку в нежилом здании и МКД. Владельцу помещения в МКД нужно:
- обратиться за проектом в организацию, включенную в профильную СРО;
- получить техническое заключение (о вариантах оформления этого документа читайте по ссылке);
- направить заявление с документами в МЖИ;
- получить разрешение на перепланировку.
Так как жилинспекция является надзорным органом для работ в МКД, после их завершения необходимо обратиться за приемочным актом. Этот документ подтвердит, что перепланировка выполнена строго по проекту, отвечает требованиям законодательства.
Для производства работ в нежилом здании также требуется проект, а в ряде ситуаций еще и техзаключение. Получения этих документов достаточно для начала перепланировки. Согласование через МЖИ или иные структуры не требуется (кроме разрешения от Москомархитектуры на фасадные работы). После окончания работ акт оформляется на уровне заказчика и подрядчика.
Разъяснения эксперта. При определенных условиях допускается узаконивание перепланировки, выполненной без согласования и проекта. Процедура может осуществляться в административном или судебном порядке. Основным документом при узаконивании будет техническое заключение. Заказать его можно у проектировщиков «СМВ Групп».
Кадастровый учет как итог перепланировки и реконструкции
Эта процедура предусмотрена как для реконструкции, так и для перепланировки. Правила проведения учета установлены Законом № 218-ФЗ и не могут меняться регионами. После завершения работ и оформления (получения) акта, собственнику нужно:
- заключить договор с аттестованным кадастровым инженером;
- обеспечить доступ в помещение и/или здание для измерений, обследования;
- получить технический план, заполненный в соответствии с Приказом № П/0082;
- направить документы в Росреестр (самостоятельно или через инженера);
- получить итоговый документ – выписку ЕГРН.
В ходе кадастровых работ инженер соберет и укажет в техплане обновленные характеристики объекта, опишет новую планировку. По умолчанию, документ изготавливается в электронном виде, направляется в Росреестр через онлайн-сервис. Заказать работы с оформлением техплана вы можете в «СМВ Групп».
Кейсы «СМВ Групп»
Кейс 1. По заказу владельца помещения в нежилом здании проектировщики «СМВ Групп» оформили документы на перепланировку. Работы предусматривали перенос 3 перегородок, расширение дверных проемов, иные изменения в конфигурации.
Проект был изготовлен в течение 4 дней (с учетом времени на предварительные обследования). После завершения перепланировки инженер «СМВ Групп» подготовил техплан, сам направил его в Росреестр. Оснований для приостановки учета не возникло.
Кейс 2. Проект перепланировки, оформленный проектировщиком «СМВ Групп», предусматривал возведение антресоли в нежилом помещении, образование нового дверного проема. Документы были изготовлены в течение 3 дней.
Кроме проекта на перепланировку, специалисты «СМВ Групп» подготовили комплект документов для обеспечения пожарной безопасности. Техплан после завершения работ был изготовлен в течение 2 дней.
Заключение
- Реконструкция зданий в Москве предусматривает получение разрешения по линии Мосгосстройнадзора. Для этого необходимо провести изыскания, заказать проектную документацию, пройти экспертизу с оформлением положительного заключения.
- Перепланировка в Москве осуществляется на основании проекта и технического заключения. МЖИ выдает разрешение на работы в помещения многоквартирных домов. Для нежилых зданий согласование не требуется.
- Итоговой процедурой после реконструкции или перепланировки является кадастровый учет. На основании техплана Росреестр обновит данные в ЕГРН.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Обмеры | от 15 000 руб. |
FAQ
Список источников
ГрК РФ (скачать)
Закон № 218-ФЗ (скачать)
Постановление № 87 (скачать)
Постановление № 508-ПП (скачать)
Постановление № 432-ПП (скачать)
Приказ № П/0082 (скачать)
