Государственная регистрация аренды недвижимости в Москве в 2024 году

Правила государственной регистрации аренды помещения/строения зафиксированы в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ), Федеральном законе от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (ФЗ № 218) ГК РФ, ФЗ № 218.

Эти требования осуществляет государственное ведомство — Росреестр.

В каких случаях требуется регистрация договора аренды части нежилого помещения либо целого строения в госорганах? Как грамотно подготовить договор, сколько по времени это занимает, другие особенности, рассмотрим в данной статье.

Понятие аренды

Аренда означает обременение существующего объекта недвижимости договорными отношениями. Аренда означает сдачу заинтересованному лицу здания/помещения в возмездное пользование на определенное время.

Договор аренды документально закрепляет сделку по операции с недвижимым имуществом.

Какие проблемы могут возникнуть при регистрации

Обязательно в договоре аренды нужно указывать кадастровый номер нежилого строения/помещения, которое планируется сдавать.

Кроме того, при планировании сдачи какой-нибудь части нежилой недвижимости в аренду, ранее не имевшей государственной регистрации в кадастре, требуется подготовить технический план. Для подготовки данного документа необходимо найти кадастрового инженера, состоящего в СРО.

Отсутствие технического плана в предоставляемых Росреестру документах приведёт к тому, что в регистрации аренды вам будет отказано.

Технический план для регистрации договора аренды

Технический план состоит из графической и текстовой частей. В последнем разделе описывается площадь объекта, указываются все данные заказчика кадастровых работ.

В графическом подразделе визуально фиксируется местонахождения арендуемой части объекта, а также другие сведения, применяемые при подготовке плана. Без предоставления данного документа, государственная регистрация договора аренды/субаренды части недвижимости не может быть произведена (п. 5 ст. 44 ФЗ № 218)

Когда требуется и когда не требуется

В основном предмет договора аренды — это обычно не всё строение/помещение, которое находится во владении собственника, а только его часть. В этой ситуации, кроме основного пакета документов, предоставляемого на регистрацию в Росреестр, нужно представить технический план части помещения либо части здания в форме документа в электронном виде.

Документально отмечают площадь, учитываемую в договоре аренды/субаренды. В случае если подготовка технического плана не предусматривалась ранее, требуется его подготовить с помощью кадастрового инженера.

Важно заметить, что заказать технический план объекта недвижимости для регистрации договора аренды может не только арендодатель, но и арендатор, любое заинтересованное в этом лицо по доверенности.

Технический план не потребуется только в ситуации, когда предмет аренды — это помещение либо строение, которое целиком принадлежит собственнику.

Комментарий эксперта. Эксперты компании «СМВ ГРУПП» учитывают в своей работе все нормы законодательства Российской Федерации. Все это даёт возможность подготовить документацию, которая будет без приостановок зарегистрирована в Росреестре. Срок подготовки технического плана специалистами «СМВ ГРУПП» составляет 2-3 дня.

На большие и сложные проекты сроки оформления документации оговариваются индивидуально.

Договор аренды: требования к составлению

Чтобы быстро пройти государственную регистрацию аренды, необходимо правильно составить непосредственно сам договор аренды.

Есть несколько правил составления такого договора:

• Предмет договора чётко должен описывать передаваемое в возмездное пользование помещение или его части. Чтобы избежать ошибок, следует пользоваться выпиской ЕГРН, которая была получена после 01.01.2017 года.
• В договоре должно быть грамотное описание части помещения/строения. Важно использовать актуальную документацию. Нередко владельцы недвижимости берут во внимание только документы БТИ, что изначально неправильно, поскольку они могут быть неактуальными. Более актуализированными данными считаются данные ЕГРН. Кроме того, в ЕГРН могут быть неузаконенные перепланировки, которые не отмечены в БТИ.

• При регистрации аренды следует приложить технический план, если это требуется. Обычно это нужно, если в аренду сдается та часть недвижимости, которая не прошла кадастровый учет.

Комментарий специалиста. Чтобы произошло приостановки либо отказа в госрегистрации, обратитесь за услугами в подготовке технического плана и регистрации договора аренды к экспертам компании «СМВ Групп».

Специалисты проконсультируют вас по данным вопросам и помогут в подготовке всего пакета документации и согласовании в государственных органах.

Процесс государственной регистрации договора аренды (нежилые объекты)

Подача документов происходит через МФЦ (необходимо записаться на приём заранее) либо сразу через официальный сайт Росреестра.

Также есть возможность направить на госрегистрацию в ЕГРН ксерокопии документов (обязательно необходимо заверить бумаги нотариально) через Почту России. К письму следует приложить опись содержимого.

Какие документы потребуются

Регистрационная процедура осуществляются по правилам, которые утверждены в ФЗ-№218. Она проходит в Росреестре, точнее в территориальных подразделениях в зависимости от расположения объекта.

Необходимо представить следующие документы:

• договор аренды (2 экземпляра);
• паспортные данные лиц, участвующих в сделке (арендодателя, арендатора);
• акт приема объекта недвижимости;
• правоустанавливающую документацию на собственность, выписку ЕГРН;
• учредительные документы для организации;
• ИНН, ОГРН для юр. лиц, индивидуальных предпринимателей;
• выписка из ЕГРЮЛ (потребуется для организаций);
• выписка из ГКН (Государственного кадастра недвижимости);
• протокол о назначении на должность руководителя предприятия;
• протокол собрания учредителей;
• квитанция об оплате госпошлины (для юридических лиц — 22 тыс. руб, для физических лиц — 2 тыс. рублей).

В Росреестре могут запросить и другие документы, всё зависит от ситуации.

Комментарий эксперта. Если срок договора аренды составляет более 12 месяцев, в обязательном порядке необходимо провести государственную регистрацию в Росреестре. Причём обращение сразу в данную службу обеспечивает сокращение срока проведения процедуры по регистрации.

Этапы рассмотрения

После проверки предоставленных собственником или арендатором документов, уполномоченные лица Росреестра предпринимают такие шаги:

• фиксируют информацию в ЕГРН о госрегистрации сделки, обременении;
• готовят выписку из ЕГРН, отмечают о госрегистрации на бланках арендного договора;
• выдают готовую документацию заинтересованным сторонам.

Сроки государственной регистрации

Срок проведения госрегистрации зависит от способа подачи документов:

• через государственную службу Росреестра — документы будут рассмотрены за 7 дней;
• через МФЦ — 9 дней.

Таким образом, обычно данная процедура занимает девять рабочих дней. Для государственной регистрации арендных договоров вместе с техническим планом — к сроку согласования необходимо добавить ещё пять дней.

Отказ или приостановка

Росреестр может выдать приостановку или отказ в государственной регистрации в следующих случаях:

1. В документах существуют исправления, которые сделаны от руки.
2. Владелец недвижимого имущества отметил, что любые действия с его собственностью возможны только при его личном участии, а регистрация самой сделки происходит через доверенность.
3. На собственность наложили арест, либо банк не даёт согласие на сделку.

Чтобы устранить все недостатки, Росреестр обычно предоставляет собственнику до 90 дней.

Комментарий эксперта. Компания «СМВ Групп» — это уполномоченная организация по изготовлению проектной документации. Специалисты компании не только выполняют кадастровый учёт, но и могут подготовить все требуемые для этого документы, не привлекая подрядные организации.

Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Требования любого гражданского договора, включая передачу в аренду/субаренду объектов недвижимости, иногда меняются. Поэтому между сторонами оформляется дополнительное соглашение.

Если основной договор уже зарегистрирован в Росреестре, в том же порядке необходимо регистрировать и дополнительное соглашение. Только после регистрации последнего изменённые данные будут зафиксированы в ЕГРН.

Дополнительное соглашение формируется при любых условиях, исключением в этом случае является предмет договора. Также в дополнительном соглашении нельзя менять объект, права на который переходили иному субъекту или временно, или постоянно.

Как отмечено в Гражданском кодекс РФ, к составлению дополнительного соглашения по сдаче в аренду/субаренду объекта недвижимости, применяются те же требования, что и для основного договора.

К примеру, если первоначальный договор заверялся нотариально и фиксировался в Росреестре, аналогично придется оформить и соглашение.

При подписании договора аренды арендатор и собственник имущества обговаривают все дополнительные условия. Последние есть возможность менять в одностороннем порядке, согласно нормам законодательства (например, если существенно нарушены требования по договору одного из партнёров). При этом никто не запрещает изменить исходные условия договора за счёт оформления дополнительного соглашения.

Комментарий эксперта. Пакет документов, который нужен для госрегистрации первоначального договора, дополнительного соглашения, может несколько отличаться для разных типов сделок. Это зависит от исходного предмета сделки, пожеланий сторон.

Для соблюдения всех требований, которые законодательство предъявляет для госрегистрации дополнительных соглашений, обратитесь за поддержкой к экспертам компании «СМВ Групп». Сотрудники правильно оформят документы, урегулируют спорные вопросы между контрагентами, окажут помощь при регистрации в Росреестре.

Пошлина за госрегистрацию аренды в 2024 году

Налоговый кодекс РФ в части размера госпошлины за регистрацию недвижимости никак на сегодня не поменялся. Сумма госпошлины по госрегистрации аренды для организаций равна 22 тыс. руб. за каждый объект нежилого строения/помещения. Для физлиц пошлина составила 2 тыс. руб.

Часто возникает вопрос о том, какая сумма госпошлины установлена, если в сделке участвует как физлицо, так и юрлицо. На сегодня пошлина определена для регистрации прав. Раньше требовалось оплачивать переход прав, а также сделку. Следовательно, сумма госпошлины зависит от того, кому данное право перейдёт. Если в аренду сдаётся недвижимость, арендатором является организация, то размер пошлины равен 22 тыс. рублей, при аренде объекта физлицом у организации — плата равна 2 тыс. рублей.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Стоимость услуг компании «СМВ ГРУПП»

Специалисты «СМВ ГРУПП» осуществляют полное сопровождение, включающее подготовку и регистрацию договора аренды, помощь регистрации подготовленной документации в Росреестре.

Также, если понадобится, кадастровые инженеры компании подготовят технический план и помогут с постановкой на кадастровый учет.

Стоимость услуг можно узнать, оставив заявку на сайте, позвонив по телефону 8-499-495-43-20 либо же направив запрос на info@profcourse.ru

Кейсы компании «СМВ Групп»

Кейс 1. Подготовка технического плана для аренды помещений в производственном нежилом здании

Собственник производственного строения в одной из промышленных зон столицы осуществил на нем реконструкционные мероприятия.

По результатам работ не только поменялись основные характеристики объекта, но была образована новая часть помещений, предназначенная для дальнейшей сдачи в аренду.

Чтобы отдать данную часть производственного строения во временное пользование третьему лицу (в аренду), ее изначально необходимо было поставить на кадастровый учет в ЕГРН. С этой целью специалистами «СМВ ГРУПП» было произведено обследование объекта и на арендуемую часть помещений был оформлен технический план, который в последующем успешно прошел регистрацию в Росреестре (вместе с договором аренды).

Поскольку специалисты компании «СМВ ГРУПП» обладают большим опытом взаимодействия с указанными ведомствами, поэтому никаких проблем при регистрации не возникло.

Кейс 2. Подготовка технического плана и регистрация договора аренды для продовольственного магазина

Заказчиком работ являлся собственник нежилых помещений, которому требовалось срочно подготовить договор аренды для их сдачи под продовольственный магазин.

Сотрудники компании «СМВ ГРУПП» в срочном порядке произвели обследование объекта и всего за два дня оформили технический план, который впоследствии был зарегистрирован в Росреестре.

Комментарий эксперта. Для заказа нужной проектной и технической документации обращайтесь в компанию «СМВ ГРУПП». Специалисты компании помогут узаконить уже выполненные работы в нежилом объекте недвижимости, если ранее вы его не согласовали с государственными органами.

Вывод

Регистрация договора аренды/субаренды нежилого объекта недвижимости требуется, если срок действия аренды будет превышать 1 год. Кроме того, если основной договор был зарегистрирован в Росреестр, то для дополнительного соглашения тоже нужно сделать регистрацию.

Если аренда оформляется менее чем на 12 месяцев, государственная регистрация в ЕГРН не требуется. При перепланировке нежилого здания или помещения, сдаваемого в аренду, либо при выделении части объекта для аренды, также в Росреестр следует направить и технический план.

Заказать услуги по регистрации договора аренды в Москве или получить бесплатную консультацию можно сделать по телефону 8-499-495-43-20 или направив заявку на электронный адрес: info@profcourse.ru.

Список использованной литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации (скачать);

Жилищный кодекс Российской Федерации (скачать);

ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);

ФЗ № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (скачать);

ФЗ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (скачать);

Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме» (скачать);

Приказ Минэкономразвития № 861 «Требования к подготовке акта обследования» (скачать).